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Como GP (General Partner) en una firma de inversión inmobiliaria, probablemente tenga sus inversionistas de confianza. De vez en cuando, necesita ampliar su grupo de inversionistas. Cuando incorpora nuevos inversionistas, debe pensar en la acreditación, específicamente en los inversionistas acreditados en EE. UU.
Nota: la plataforma de gestión de inversiones de Covercy ayuda a sus inversionistas no acreditados a obtener la acreditación, al tiempo que le brinda apoyo para dar seguimiento al estado de acreditación de los inversionistas, la comunicación y los hitos de captación de capital. Regístrese hoy para una demostración gratuita.
¿Qué es un inversionista acreditado?
Los inversionistas acreditados pueden ser personas físicas o entidades que cumplen con ciertos criterios financieros. Se les permite participar en ofertas de valores privados.
Varios países, entre ellos Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Australia, Singapur, Brasil, Israel, Sudáfrica y Nueva Zelanda, tienen requisitos para los inversionistas acreditados. Los requisitos varían de un país a otro.
Estas son algunas de las razones por las que los países establecen requisitos para los inversionistas acreditados:
- Proteger a los inversionistas de inversiones riesgosas
- Asegurar que los inversionistas tengan los recursos financieros para soportar pérdidas
- Reducir la cantidad de fraude y tergiversación en el mercado de inversiones
El requisito de inversionista acreditado surgió en Estados Unidos con la Securities Act de 1933.
Para ser un inversionista acreditado en EE. UU., debe cumplir con uno de los siguientes criterios:
- Ingresos: debe tener un ingreso individual de $200,000 o un ingreso conjunto de $300,000 en cada uno de los dos años más recientes, y debe esperar razonablemente el mismo nivel de ingresos en el año en curso.
- Patrimonio neto: su patrimonio neto debe ser de $1 millón o más, excluyendo el valor de su residencia principal.
- Profesional: debe ser un profesional de inversiones con licencia, como un corredor de bolsa o un asesor financiero.
Captar capital con inversionistas acreditados en EE. UU. tiene sus ventajas, y conocer todos los detalles es indispensable.
Exenciones para inversionistas acreditados en EE. UU.
La Regla 501 de la Regulación D de la Securities Act de 1933 establece exenciones de los requisitos de registro para ciertas ofertas de valores privados. Estas exenciones están disponibles para las empresas que cumplen con ciertos requisitos, como tener un número limitado de inversionistas y vender los valores a inversionistas acreditados en EE. UU.
La Regla 501 cuenta con cuatro pruebas distintas que una empresa debe cumplir para calificar para una exención de registro:
- La prueba del inversionista acreditado en EE. UU.: la empresa debe ofrecer y vender sus valores únicamente a inversionistas acreditados. Los inversionistas acreditados son personas físicas o entidades que cumplen con ciertos requisitos financieros, como tener un patrimonio neto de $1 millón o más o un ingreso anual de $200,000 o más.
- La prueba del número de compradores: la empresa solo puede ofrecer y vender sus valores a un número limitado de inversionistas. El número de inversionistas se limita a 35 inversionistas no acreditados, más un número ilimitado de inversionistas acreditados.
- La prueba de solicitación y publicidad: la empresa no puede realizar solicitación general ni publicidad en relación con la oferta. La solicitación general o la publicidad se define como cualquier comunicación que no se realiza directamente a un inversionista calificado.
- La prueba de los requisitos de la ley estatal: la empresa debe cumplir con todas las leyes estatales de valores aplicables.
Si una empresa cumple con todos los requisitos de la Regla 501, puede ofrecer y vender sus valores sin registrarlos ante la Securities and Exchange Commission (SEC). Sin embargo, incluso si una empresa califica para una exención de registro, aún está obligada a proporcionar ciertas divulgaciones a los inversionistas. Estas divulgaciones deben realizarse en un memorando de colocación privada (PPM).
El PPM es un documento legal que proporciona información detallada sobre la empresa, la oferta y los riesgos involucrados. El PPM debe entregarse a todos los inversionistas antes de que inviertan en la empresa.
Al cumplir con los requisitos de la Regla 501, las empresas pueden ofrecer y vender sus valores sin registrarlos ante la SEC. Esto puede ahorrarles tiempo y dinero, y también puede permitirles captar capital más rápidamente.
Estos son algunos de los beneficios de utilizar la Regla 501:
- Rapidez: las empresas pueden captar capital más rápidamente utilizando la Regla 501 porque no tienen que pasar por el proceso de registro ante la SEC.
- Costo: las empresas pueden ahorrar dinero utilizando la Regla 501 porque no tienen que pagar las tarifas de registro asociadas con el registro ante la SEC.
- Flexibilidad: las empresas tienen mayor flexibilidad en la forma de estructurar sus ofertas cuando utilizan la Regla 501.
Sin embargo, también existen algunos riesgos asociados con el uso de la Regla 501:
- Número limitado de inversionistas: las empresas solo pueden vender sus valores a un número limitado de inversionistas cuando utilizan la Regla 501. Esto puede dificultar la captación del monto de capital que una empresa necesita.
- Sin información pública: la información sobre la empresa y la oferta no se hace pública cuando una empresa utiliza la Regla 501. Esto puede dificultar que los inversionistas evalúen los riesgos y las posibles recompensas de la inversión.
- Sin supervisión gubernamental: la SEC no supervisa las ofertas de valores privados que se realizan conforme a la Regla 501. Esto significa que no hay una agencia gubernamental que proteja a los inversionistas del fraude.
En general, la Regla 501 puede ser una herramienta valiosa para las empresas que buscan captar capital. Sin embargo, es importante comprender los riesgos y beneficios de utilizar la Regla 501 antes de tomar una decisión.
Inversionistas internacionales (fuera de EE. UU.)
Otro aspecto a considerar: ¿debería aceptar inversionistas de fuera de Estados Unidos? Los inversionistas no estadounidenses no necesitan estar acreditados para invertir en EE. UU., pero deben utilizar una cuenta bancaria estadounidense y completar un formulario W-8BEN o W-8BEN-E.
Inversionistas acreditados en EE. UU. en bienes raíces comerciales
Existen algunas consideraciones particulares al buscar inversionistas acreditados como GP en bienes raíces comerciales en comparación con otros tipos de inversiones. Estos son algunos puntos clave a considerar:
- Requisitos de la Regulación D: al captar capital para un proyecto de bienes raíces comerciales, probablemente dependerá de las exenciones de la Regulación D, en particular de la Regla 506(b) o la Regla 506(c), que permiten la oferta de valores a inversionistas acreditados. Es importante asegurarse de cumplir con los requisitos específicos de estas exenciones para evitar problemas legales.
- Conocimiento y experiencia: las inversiones en bienes raíces comerciales suelen requerir un mayor nivel de conocimiento y experiencia en comparación con otros tipos de inversión. Los inversionistas acreditados a menudo están más familiarizados con las complejidades y los riesgos asociados con esta clase de activos. Por lo tanto, puede ser esencial dirigirse a inversionistas que tengan experiencia o interés en bienes raíces comerciales para atraer a quienes comprenden y valoran los aspectos particulares de estas inversiones.
- Redes de contactos y relaciones: construir una red sólida y cultivar relaciones dentro de la industria de bienes raíces comerciales puede ser crucial para encontrar inversionistas acreditados. Asistir a conferencias del sector, unirse a asociaciones inmobiliarias, participar en eventos de networking y conectar con profesionales de campos relacionados (por ejemplo, corredores inmobiliarios, abogados y asesores financieros) puede ayudarle a ampliar su alcance y acceder a posibles inversionistas.
- Originación de operaciones y debida diligencia: los inversionistas acreditados suelen tener acceso a una amplia gama de oportunidades de inversión. Para atraerlos, debe demostrar un historial de originación exitosa de operaciones, procesos de debida diligencia exhaustivos y la capacidad de identificar oportunidades de inversión rentables. Desarrollar una sólida reputación en el mercado de bienes raíces comerciales puede mejorar significativamente su credibilidad entre los posibles inversionistas.
- Educación y comunicación con los inversionistas: si bien todas las inversiones requieren una comunicación clara y transparente, las inversiones en bienes raíces comerciales suelen implicar estructuras financieras más complejas, documentos legales y consideraciones operativas. Como GP, es importante educar a sus posibles inversionistas sobre las complejidades de la inversión en bienes raíces comerciales, los riesgos potenciales, los rendimientos esperados y cualquier otra información relevante. Proporcionar actualizaciones periódicas y mantener líneas de comunicación abiertas puede ayudar a generar confianza con sus inversionistas acreditados.
Cuando amplíe su grupo de inversionistas a través de inversionistas acreditados, querrá llevar un registro de qué inversionistas están acreditados y en qué fecha verificó por última vez su acreditación.
En la plataforma de gestión de inversiones de Covercy, puede identificar con colores a sus inversionistas acreditados y llevar un registro de fechas importantes. Puede aprender cómo funciona la acreditación en la plataforma a través de este artículo.
Como GP, tiene muchas cosas que organizar y supervisar. Permita que una herramienta como Covercy le quite parte del trabajo de encima.
