משקיע כשיר בארה"ב (US Accredited Investor) | Covercy

כשותף כללי (GP) בחברת השקעות בנדל"ן, סביר להניח שיש לכם משקיעים קבועים שאליהם אתם פונים. מעת לעת תזדקקו להרחיב את מאגר המשקיעים שלכם. כאשר אתם מצרפים משקיעים חדשים, עליכם לתת את הדעת על נושא הכשירות, ובמיוחד על משקיעים כשירים בארה"ב (US accredited investors).

לתשומת לבכם: פלטפורמת ניהול ההשקעות של Covercy מסייעת למשקיעים הלא-כשירים שלכם להגיע למעמד של כשירות, ובה בעת תומכת בכם במעקב אחר סטטוס הכשירות של המשקיעים, בתקשורת ובאבני הדרך של גיוס ההון. הירשמו לדמו חינמי עוד היום.

מהו משקיע כשיר?

משקיעים כשירים יכולים להיות יחידים או ישויות העומדים בקריטריונים פיננסיים מסוימים. הם רשאים להשתתף בהנפקות פרטיות של ניירות ערך.

מדינות אחדות, ובהן ארצות הברית, קנדה, בריטניה, אוסטרליה, סינגפור, ברזיל, ישראל, דרום אפריקה וניו זילנד, קובעות דרישות למשקיעים כשירים. הדרישות משתנות ממדינה למדינה.

להלן כמה מהסיבות שבעטיין מדינות קובעות דרישות למשקיעים כשירים:

• להגן על משקיעים מפני השקעות מסוכנות
• להבטיח שלמשקיעים יש המשאבים הפיננסיים לעמוד בהפסדים
• לצמצם את היקף ההונאות וההצגות המטעות בשוק ההשקעות

דרישת המשקיע הכשיר נולדה בארצות הברית עם חקיקת חוק ניירות הערך משנת 1933 (Securities Act of 1933).

כדי להיחשב משקיע כשיר בארה"ב, עליכם לעמוד באחד מהקריטריונים הבאים:

• הכנסה: עליכם להציג הכנסה אישית של 200,000 דולר או הכנסה משותפת של 300,000 דולר בכל אחת מהשנתיים האחרונות, וכן לצפות באופן סביר לאותה רמת הכנסה גם בשנה הנוכחית.
• הון נקי: ההון הנקי שלכם חייב להיות מיליון דולר או יותר, ללא ערך מקום המגורים העיקרי שלכם.
• מקצועי: עליכם להיות בעל מקצוע מורשה בתחום ההשקעות, כגון ברוקר (סוחר ניירות ערך) או יועץ פיננסי.

לגיוס הון ממשקיעים כשירים בארה"ב יש יתרונות, והיכרות עם כל הפרטים הדקים היא הכרחית.

פטורים למשקיע כשיר בארה"ב

כלל 501 של Regulation D שבחוק ניירות הערך משנת 1933 (Securities Act of 1933) מעניק פטורים מדרישות הרישום עבור הנפקות פרטיות מסוימות של ניירות ערך. פטורים אלה זמינים לחברות העומדות בדרישות מסוימות, כגון מספר מוגבל של משקיעים ומכירת ניירות הערך למשקיעים כשירים בארה"ב.

לכלל 501 ארבעה מבחנים שונים שחברה חייבת לעמוד בהם כדי לזכות בפטור מרישום:

1. מבחן המשקיע הכשיר בארה"ב: על החברה להציע ולמכור את ניירות הערך שלה למשקיעים כשירים בלבד. משקיעים כשירים הם יחידים או ישויות העומדים בדרישות פיננסיות מסוימות, כגון הון נקי של מיליון דולר או יותר או הכנסה שנתית של 200,000 דולר או יותר.
2. מבחן מספר הרוכשים: החברה רשאית להציע ולמכור את ניירות הערך שלה למספר מוגבל של משקיעים בלבד. מספר המשקיעים מוגבל ל-35 משקיעים לא-כשירים, בתוספת מספר בלתי מוגבל של משקיעים כשירים.
3. מבחן השידול והפרסום: החברה אינה רשאית לעסוק בשידול או בפרסום כללי בקשר עם ההנפקה. שידול או פרסום כללי מוגדרים ככל תקשורת שאינה נעשית ישירות אל משקיע כשיר.
4. מבחן דרישות חוקי המדינות: על החברה לציית לכל חוקי ניירות הערך הרלוונטיים של המדינות (state).

אם חברה עומדת בכל דרישות כלל 501, היא רשאית להציע ולמכור את ניירות הערך שלה בלי לרשום אותם אצל רשות ניירות הערך האמריקאית (SEC). עם זאת, גם אם חברה זכאית לפטור מרישום, היא עדיין נדרשת לספק למשקיעים גילויים מסוימים. גילויים אלה חייבים להיכלל במזכר הנפקה פרטית (PPM).

ה-PPM הוא מסמך משפטי המספק מידע מפורט על החברה, על ההנפקה ועל הסיכונים הכרוכים בה. יש למסור את ה-PPM לכל המשקיעים לפני שהם משקיעים בחברה.

באמצעות עמידה בדרישות כלל 501, חברות יכולות להציע ולמכור את ניירות הערך שלהן בלי לרשום אותם אצל ה-SEC. הדבר חוסך לחברות זמן וכסף, וגם מאפשר להן לגייס הון מהר יותר.

להלן כמה מהיתרונות שבשימוש בכלל 501:

• מהירות: חברות יכולות לגייס הון מהר יותר באמצעות כלל 501, מכיוון שהן אינן נדרשות לעבור את תהליך הרישום מול ה-SEC.
• עלות: חברות יכולות לחסוך כסף באמצעות כלל 501, מכיוון שהן אינן נדרשות לשלם את אגרות הרישום הכרוכות ברישום מול ה-SEC.
• גמישות: לחברות יש גמישות רבה יותר באופן מבנה ההנפקות שלהן כאשר הן משתמשות בכלל 501.

עם זאת, קיימים גם כמה סיכונים הכרוכים בשימוש בכלל 501:

• מספר מוגבל של משקיעים: חברות יכולות למכור את ניירות הערך שלהן למספר מוגבל של משקיעים בלבד כאשר הן משתמשות בכלל 501. הדבר עלול להקשות על גיוס סכום ההון שהחברה זקוקה לו.
• היעדר מידע ציבורי: המידע על החברה ועל ההנפקה אינו מתפרסם לציבור כאשר חברה משתמשת בכלל 501. הדבר עלול להקשות על המשקיעים להעריך את הסיכונים ואת התגמולים הפוטנציאליים של ההשקעה.
• היעדר פיקוח ממשלתי: ה-SEC אינה מפקחת על הנפקות פרטיות של ניירות ערך הנעשות לפי כלל 501. משמעות הדבר היא שאין גוף ממשלתי שיגן על המשקיעים מפני הונאה.

בסך הכול, כלל 501 יכול להיות כלי בעל ערך עבור חברות המבקשות לגייס הון. עם זאת, חשוב להבין את הסיכונים והיתרונות שבשימוש בכלל 501 לפני קבלת החלטה.

משקיעים בינלאומיים (מחוץ לארה"ב)

שיקול נוסף שכדאי לקחת בחשבון: האם לקבל משקיעים מחוץ לארצות הברית? משקיעים שאינם אמריקאים אינם נדרשים להיות כשירים כדי להשקיע בארה"ב, אך עליהם להשתמש בחשבון בנק אמריקאי ולמלא טופס W-8BEN או טופס W-8BEN-E.

משקיעים כשירים בארה"ב בנדל"ן מסחרי

ישנם כמה שיקולים ייחודיים באיתור משקיעים כשירים כשותף כללי (GP) בנדל"ן מסחרי בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. להלן כמה נקודות מפתח שכדאי לשקול:

1. דרישות Regulation D: בעת גיוס הון לפרויקט נדל"ן מסחרי, סביר להניח שתסתמכו על הפטורים שבמסגרת Regulation D, ובמיוחד על כלל 506(b) או כלל 506(c), המאפשרים הנפקת ניירות ערך למשקיעים כשירים. חשוב לוודא שאתם עומדים בדרישות הספציפיות של פטורים אלה כדי להימנע מבעיות משפטיות.
2. ידע וניסיון: השקעות בנדל"ן מסחרי מחייבות בדרך כלל רמת ידע וניסיון גבוהה יותר בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. משקיעים כשירים מכירים לרוב טוב יותר את המורכבויות ואת הסיכונים הכרוכים באפיק נכסים זה. לפיכך, ייתכן שיהיה חיוני לפנות למשקיעים בעלי רקע או עניין בנדל"ן מסחרי, כדי למשוך כאלה שמבינים ומעריכים את ההיבטים הייחודיים של השקעות אלה.
3. נטוורקינג וקשרים: בניית רשת קשרים חזקה וטיפוח מערכות יחסים בתוך תעשיית הנדל"ן המסחרי יכולים להיות קריטיים לאיתור משקיעים כשירים. השתתפות בכנסים בתעשייה, הצטרפות לאיגודי נדל"ן, נוכחות באירועי נטוורקינג והתחברות עם אנשי מקצוע בתחומים קשורים (למשל מתווכי נדל"ן, עורכי דין ויועצים פיננסיים) יכולים לסייע לכם להרחיב את טווח ההגעה שלכם ולקבל גישה למשקיעים פוטנציאליים.
4. איתור עסקאות ובדיקת נאותות: למשקיעים כשירים יש לרוב גישה למגוון רחב של הזדמנויות השקעה. כדי למשוך אותם, עליכם להפגין רקורד של איתור עסקאות מוצלח, תהליכי בדיקת נאותות (due diligence) יסודיים ויכולת לזהות הזדמנויות השקעה רווחיות. פיתוח מוניטין חזק בשוק הנדל"ן המסחרי יכול לחזק משמעותית את אמינותכם בעיני משקיעים פוטנציאליים.
5. חינוך ותקשורת מול המשקיעים: אף שכל השקעה מחייבת תקשורת ברורה ושקופה, השקעות בנדל"ן מסחרי כרוכות לעיתים קרובות במבנים פיננסיים מורכבים יותר, במסמכים משפטיים ובשיקולים תפעוליים. כשותף כללי (GP), חשוב לחנך את המשקיעים הפוטנציאליים שלכם בנוגע לדקויות של השקעה בנדל"ן מסחרי, לסיכונים הפוטנציאליים, לתשואות הצפויות ולכל מידע רלוונטי אחר. מתן עדכונים שוטפים ושמירה על ערוצי תקשורת פתוחים יכולים לסייע בבניית אמון וביטחון מול המשקיעים הכשירים שלכם.

כאשר אתם אכן מרחיבים את מאגר המשקיעים שלכם באמצעות משקיעים כשירים, תרצו לעקוב אחר אילו משקיעים הם כשירים ובאיזה תאריך אימתתם לאחרונה את כשירותם.

בפלטפורמת ניהול ההשקעות של Covercy תוכלו לסמן בצבעים את המשקיעים הכשירים שלכם ולעקוב אחר תאריכים חשובים. תוכלו ללמוד כיצד פועלת הכשירות בפלטפורמה דרך מאמר זה.

כשותף כללי (GP), יש לכם כל כך הרבה לארגן ולעקוב אחריו. תנו לכלי כמו Covercy ליטול חלק מהעומס מעל כתפיכם.