משקיע מוסמך בארה"ב: גלה איזה נדל"ן מנהלי השקעות (שותפים כלליים) צריך לדעת

בְּתוֹר מנהל השקעות (פרטנר כללי) בחברת השקעות נדל"ן, כנראה שיש לך את המשקיעים "ללכת". מעת לעת, אתה צריך להרחיב את מאגר המשקיעים שלך. כאשר אתה מוסיף משקיעים חדשים, עליך לחשוב על הסמכה, במיוחד משקיעים מוסמכים בארה"ב. 

הערה: פלטפורמת ניהול ההשקעות של Covercy עוזרת למשקיעים הלא מוסמכים שלך להשיג הסמכה, ובמקביל גם תומכת בך במעקב אחר סטטוס הסמכת משקיעים, תקשורת ואבני דרך גיוס כספים . הירשם להדגמה בחינם עוד היום.

מהו משקיע מוסמך?

משקיעים מוסמכים יכולים להיות אנשים או גופים העומדים בקריטריונים פיננסיים מסוימים. הם רשאים להשתתף בהנפקות של ניירות ערך פרטיים. 

לכמה מדינות, כולל ארה"ב, קנדה, בריטניה, אוסטרליה, סינגפור, ברזיל, ישראל, דרום אפריקה וניו זילנד יש דרישות למשקיעים מוסמכים. הדרישות משתנות ממדינה למדינה. 

הנה כמה מהסיבות לכך שבמדינות יש דרישות משקיעים מוסמכים:

• כדי להגן על המשקיעים מפני השקעות מסוכנות
• להבטיח שלמשקיעים יהיו המשאבים הכספיים לעמוד בהפסדים
• להפחית את כמות ההונאה וההטעיה בשוק ההשקעות

דרישת המשקיעים המוסמכים נוצרה בארצות הברית עם חוק ניירות הערך של 1933. 

כדי להיות משקיע מוסמך בארה"ב, עליך לעמוד באחד מהקריטריונים הבאים:

• הכנסה: חייבת להיות לך הכנסה אישית של 200,000$ או הכנסה משותפת של 300,000$ בכל אחת משתי השנים האחרונות, ועליכם לצפות באופן סביר לאותה רמת הכנסה בשנה הנוכחית.
• שווי נקי : השווי הנקי שלך חייב להיות מיליון דולר או יותר, לא כולל הערך של בית המגורים הראשי שלך.
• מקצוען: עליך להיות מקצוען השקעות מורשה, כגון סוכן מניות או יועץ פיננסי.

לגיוס הון עם משקיעים מוסמכים בארה"ב יש את היתרונות שלו, והכרת הפרטים הקטנים היא חובה. 

פטורים למשקיעים מוסמכים בארה"ב

כלל 501 לתקנה D של Securities Act משנת 1933 מספק פטורים מדרישות רישום עבור הצעות ניירות ערך פרטיות מסוימות. פטורים אלו זמינים לחברות העומדות בדרישות מסוימות, כגון מספר מוגבל של משקיעים ומכירת ניירות הערך למשקיעים מוסמכים בארה"ב.

לכלל 501 יש ארבעה מבחנים שונים שחברה צריכה לעמוד בהם כדי לזכות בפטור מרישום:

1. מבחן המשקיעים המוסמכים בארה"ב: החברה חייבת להציע ולמכור את ניירות הערך שלה רק למשקיעים מוסמכים. משקיעים מוסמכים הם אנשים או גופים העומדים בדרישות פיננסיות מסוימות, כגון שווי נקי של מיליון דולר או יותר או הכנסה שנתית של 200,000 דולר או יותר.
2. מבחן מספר הרוכשים: החברה רשאית להציע ולמכור את ניירות הערך שלה למספר מצומצם של משקיעים בלבד. מספר המשקיעים מוגבל ל-35 משקיעים לא מוסמכים, בתוספת מספר בלתי מוגבל של משקיעים מוסמכים.
3. מבחן השידול והפרסום: החברה אינה רשאית לעסוק בשידול כללי או בפרסום בקשר עם ההנפקה. שידול או פרסום כללי מוגדרים ככל תקשורת שלא מתבצעת ישירות למשקיע מוסמך.
4. מבחן דרישות חוק המדינה: החברה חייבת לציית לכל חוקי ניירות הערך החלים במדינה.

אם חברה עומדת בכל הדרישות של כלל 501, היא רשאית להציע ולמכור את ניירות הערך שלה מבלי לרשום אותם ברשות ניירות ערך (SEC). עם זאת, גם אם חברה זכאית לפטור מרישום, היא עדיין נדרשת למסור גילויים מסוימים למשקיעים. גילויים אלה חייבים להתבצע במזכר הנפקה פרטית (PPM).

ה-PPM הוא מסמך משפטי המספק מידע מפורט על החברה, ההנפקה והסיכונים הכרוכים בכך. יש לספק את ה-PPM לכל המשקיעים לפני שהם משקיעים בחברה.

לפי הדרישות של כלל 501, חברות יכולות להציע ולמכור את ניירות הערך שלהן מבלי לרשום אותם ב-SEC. זה יכול לחסוך לחברות זמן וכסף, וזה יכול גם לאפשר להן לגייס הון מהר יותר.

הנה כמה מהיתרונות של שימוש ב- Rule 501:

• מהירות: חברות יכולות לגייס הון מהר יותר באמצעות כלל 501 מכיוון שהן אינן צריכות לעבור את תהליך הרישום ב-SEC.
• עלות: חברות יכולות לחסוך כסף באמצעות כלל 501 מכיוון שהן אינן צריכות לשלם את דמי הרישום הקשורים לרישום ב-SEC.
• גמישות: לחברות יש יותר גמישות באופן שבו הן בונות את ההצעות שלהן כשהן משתמשות בחוק 501.

עם זאת, ישנם גם כמה סיכונים הקשורים לשימוש בכלל 501:

• מספר מוגבל של משקיעים: חברות יכולות למכור את ניירות הערך שלהן רק למספר מוגבל של משקיעים כשהן משתמשות בכלל 501. זה יכול להקשות על גיוס כמות ההון שחברה צריכה.
• אין מידע לציבור: המידע על החברה וההנפקה אינו מפורסם כאשר חברה משתמשת בכלל 501. הדבר עלול להקשות על המשקיעים להעריך את הסיכונים והתשואות הפוטנציאליות של ההשקעה.
• אין פיקוח ממשלתי: ה-SEC אינו מפקח על הנפקות של ניירות ערך פרטיים המבוצעים במסגרת כלל 501. המשמעות היא שאין סוכנות ממשלתית שתגן על משקיעים מפני הונאה.

בסך הכל, כלל 501 יכול להיות כלי רב ערך עבור חברות שמחפשות לגייס הון. עם זאת, חשוב להבין את הסיכונים והיתרונות של שימוש בכלל 501 לפני קבלת החלטה.

משקיעים בינלאומיים (מחוץ לארה"ב).

מחשבה נוספת שכדאי לשקול: האם לקחת משקיעים מחוץ לארצות הברית? משקיעים שאינם ארה"ב אינם צריכים לקבל הסמכה כדי להשקיע בארה"ב, אך עליהם להשתמש בחשבון בנק בארה"ב ולמלא טופס W-8BEN או W-8BEN-E.

משקיעים מוסמכים בארה"ב בנדל"ן מסחרי

הנה כמה שיקולים ייחודיים למציאת משקיעים כשירים כמנהל השקעות בנדל"ן מסחרי בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. הנה כמה נקודות מפתח שכדאי לקחת בחשבון:

1. דרישות תקנה D: בעת גיוס הון עבור פרויקט נדל"ן מסחרי, סביר להניח שתסתמך על פטורים של תקנה D, במיוחד כלל 506(ב) או כלל 506(ג) , המאפשרים להציע ניירות ערך למשקיעים מוסמכים. חשוב לוודא שאתה עומד בדרישות הספציפיות של פטורים אלה כדי למנוע בעיות משפטיות.
2. ידע וניסיון: השקעות נדל"ן מסחריות דורשות בדרך כלל רמה גבוהה יותר של ידע וניסיון בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. משקיעים מוסמכים מכירים לעתים קרובות יותר את המורכבות והסיכונים הקשורים לסוג נכס זה. לכן, ייתכן שיהיה צורך למקד למשקיעים שיש להם רקע או עניין בנדל"ן מסחרי כדי למשוך את אלה שמבינים ומעריכים את ההיבטים הייחודיים של השקעות אלו.
3. רשתות ומערכות יחסים: בניית רשת חזקה וטיפוח מערכות יחסים בתעשיית הנדל"ן המסחרי יכולים להיות חיוניים למציאת משקיעים מוסמכים. השתתפות בכנסים בתעשייה, הצטרפות לאגודות נדל"ן, השתתפות באירועי נטוורקינג וחיבור עם אנשי מקצוע בתחומים קשורים (למשל, מתווכים, עורכי דין ויועצים פיננסיים) יכולים לעזור לך להרחיב את טווח ההגעה שלך ולהשיג גישה למשקיעים פוטנציאליים.
4. מיקור עסקה ובדיקת נאותות: למשקיעים מוסמכים יש לעתים קרובות גישה למגוון רחב של הזדמנויות השקעה. כדי למשוך אותם, אתה צריך להפגין רקורד של גיוס עסקה מוצלח, תהליכי בדיקת נאותות יסודיים ויכולת לזהות הזדמנויות השקעה רווחיות. פיתוח מוניטין חזק בשוק הנדל"ן המסחרי יכול לשפר משמעותית את האמינות שלך בקרב משקיעים פוטנציאליים.
5. חינוך ותקשורת למשקיעים: בעוד שכל ההשקעות דורשות תקשורת ברורה ושקופה, השקעות נדל"ן מסחריות כרוכות לרוב במבנים פיננסיים מורכבים יותר , מסמכים משפטיים ושיקולים תפעוליים. כמנהל מנהל השקעות , חשוב ללמד את המשקיעים הפוטנציאליים שלך על המורכבות של השקעות נדל"ן מסחרי, סיכונים פוטנציאליים, תשואות צפויות וכל מידע רלוונטי אחר. מתן עדכונים שוטפים ושמירה על קווי תקשורת פתוחים יכולים לעזור לבנות אמון וביטחון עם המשקיעים המוסמכים שלך.

כאשר אתה אכן מגדיל את מאגר המשקיעים שלך באמצעות משקיעים מוסמכים, תרצה לעקוב אילו משקיעים מוסמכים ואיזה תאריך לאחרונה אימתת את ההסמכה שלהם. 

בפלטפורמת ניהול ההשקעות Covercy , אתה יכול לצבוע את המשקיעים המוסמכים שלך ולעקוב אחר תאריכים חשובים. אתה יכול ללמוד כיצד ההסמכה עובדת בפלטפורמה באמצעות מאמר זה.

כ מנהל השקעות יש לך כל כך הרבה מה לארגן ולעקוב, תן לכלי כמו Covercy הורידו חלק מהעבודה מהצלחת.