Regla de Fondos Privados de la SEC: 5 hechos que debe conocer

Si forma parte de la industria de inversiones de EE. UU. en cualquier capacidad, es probable que haya estado informándose sobre la última resolución de la SEC, que impone regulaciones más estrictas a los asesores de fondos privados. La regla de Asesores de Fondos Privados de la SEC (la “Regla”) es un conjunto de regulaciones que rigen las actividades de los asesores de inversiones que asesoran a fondos privados. La Regla de Fondos Privados de la SEC fue adoptada oficialmente por la SEC el 23 de agosto de 2023 y entrará en vigor el 23 de marzo de 2024 con “fechas de transición de cumplimiento escalonadas según el tipo de regla y el nivel de activos de fondos privados bajo gestión de un asesor”, según White & Case LLP.

La Regla se aplica a todos los asesores de inversiones que asesoran a fondos privados, independientemente de si están registrados ante la SEC. La Regla incluye cinco disposiciones principales:

• La Regla de Actividades Restringidas prohíbe a los asesores de inversiones participar en ciertas actividades que podrían perjudicar a los inversionistas, como cobrar comisiones excesivas, el autocontrato (self-dealing) y los conflictos de interés.
• La Regla de Trato Preferencial prohíbe a los asesores de inversiones otorgar un trato preferencial a determinados inversionistas, como darles acceso anticipado a la información o permitirles rescatar sus inversiones con mayor facilidad que a otros inversionistas.
• La Regla del Estado de Cuenta Trimestral exige a los asesores de inversiones proporcionar estados de cuenta trimestrales a sus inversionistas que divulguen cierta información sobre el fondo privado, como su desempeño financiero y su valuación.
• La Regla de Auditoría exige a los asesores de inversiones obtener una auditoría anual de cada fondo privado que asesoran.
• La Regla de Operaciones Secundarias Lideradas por el Asesor exige a los asesores de inversiones obtener una opinión de equidad (fairness opinion) o una opinión de valuación antes de participar en una operación secundaria liderada por el asesor, como la venta de participaciones de un fondo privado a nuevos inversionistas.

1. El “porqué” detrás de la Regla de Fondos Privados de la SEC

La Regla de Fondos Privados está diseñada para proteger a los inversionistas de fondos privados al aumentar la transparencia y la rendición de cuentas de los asesores de inversiones. También se espera que la Regla nivele el terreno de juego para los inversionistas al reducir las oportunidades de los asesores de inversiones de otorgar un trato preferencial a determinados inversionistas. La SEC señaló específicamente una falta actual de transparencia, los conflictos de interés entre asesores e inversionistas y los deficientes mecanismos de gobernanza incorporados en la estructura típica de un fondo privado para proteger los intereses de los inversionistas.

La Regla ha sido recibida con reacciones mixtas por parte de la industria de gestión de inversiones. Algunos participantes de la industria han acogido la Regla con beneplácito, argumentando que es necesaria para proteger a los inversionistas y nivelar el terreno de juego. Otros participantes de la industria han criticado la Regla, argumentando que es demasiado onerosa y aumentará el costo de hacer negocios para los asesores de inversiones.

Solo el tiempo dirá cómo afectará la Regla a la industria de gestión de inversiones. Sin embargo, está claro que la Regla es un avance significativo en la regulación de los fondos privados.

2. Requisitos más estrictos para los informes trimestrales

Si bien las disposiciones enumeradas anteriormente pueden parecer bastante claras y evidentes, hay algunas a las que quisimos prestar especial atención, ya que pueden afectar a los GP de bienes raíces comerciales más que a otros. Una de esas disposiciones es la del estado de cuenta trimestral.

Como GP, es posible que ya proporcione algún tipo de estado de cuenta o informe trimestral a sus inversionistas. Sin embargo, los requisitos enumerados en la nueva Regla de Fondos Privados son más rigurosos que lo que normalmente podría incluir. Hemos resumido los requisitos a continuación:

• Desempeño financiero del fondo: esto incluye información como el valor neto de los activos (NAV) del fondo, sus rendimientos y sus gastos.
• Valuación de las inversiones del fondo: esto incluye información sobre cómo se valúan las inversiones del fondo y cómo se lleva a cabo el proceso de valuación.
• Comisiones y gastos: esto incluye información sobre las comisiones y los gastos que se cobran al fondo y cómo se calculan.
• Transacciones: esto incluye información sobre la actividad de negociación del fondo, como la cantidad y el valor de los valores comprados y vendidos.
• Distribuciones: esto incluye información sobre las distribuciones del fondo a los inversionistas, como el monto y el momento de las distribuciones.
• Otra información: esto incluye información relevante para las operaciones del fondo, como cambios en la estrategia de inversión del fondo o cambios en el equipo de gestión del fondo.

El estado de cuenta trimestral debe distribuirse a los inversionistas dentro de los 60 días posteriores al cierre del trimestre. Por ejemplo, si el trimestre cierra el 31 de marzo, el estado de cuenta trimestral debe distribuirse a los inversionistas a más tardar el 31 de mayo.

A continuación se presentan algunos aspectos adicionales que conviene tener en cuenta sobre el estado de cuenta trimestral:

• El estado de cuenta debe presentarse por escrito y debe entregarse a los inversionistas de una manera en que razonablemente se pueda esperar que lo reciban.
• El estado de cuenta debe ser preciso y completo.
• El estado de cuenta debe prepararse de conformidad con las normas y regulaciones de la SEC.

Si usted es un socio general que gestiona un fondo privado, es importante comprender los requisitos de la regla del estado de cuenta trimestral y asegurarse de cumplirlos. Al hacerlo, puede ayudar a garantizar que su fondo sea transparente y rinda cuentas a sus inversionistas.

3. Ahora se requieren auditorías de cumplimiento anuales

Otra disposición clave que puede cambiar la forma en que los GP hacen negocios es el requisito de una auditoría anual. La regla de auditoría exige a los asesores de inversiones obtener una auditoría anual de cada fondo privado que asesoran. La auditoría debe ser realizada por un contador público independiente registrado ante la Public Company Accounting Oversight Board (PCAOB) y sujeto a inspección periódica por parte de esta.

La auditoría debe cubrir los estados financieros del fondo correspondientes al ejercicio fiscal más reciente y debe realizarse de conformidad con los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP). El auditor también debe emitir una opinión sobre los estados financieros del fondo, indicando si presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación de conformidad con los GAAP.

La regla de auditoría está diseñada para ayudar a garantizar que los estados financieros de los fondos privados sean precisos y confiables. La auditoría también ayuda a proteger a los inversionistas al proporcionarles una evaluación independiente de la situación financiera del fondo.

A continuación se presentan algunos aspectos adicionales que conviene tener en cuenta sobre la regla de auditoría:

• La auditoría debe completarse dentro de los 120 días posteriores al cierre del ejercicio fiscal del fondo.
• El auditor debe ser seleccionado por la junta directiva del fondo o por un comité de la junta.
• El auditor debe ser independiente del fondo y de su gestión.
• El auditor debe informar cualquier hallazgo importante a la junta directiva del fondo.

Si usted es un socio general que gestiona un fondo privado, es importante comprender los requisitos de la regla de auditoría y asegurarse de cumplirlos. Al hacerlo, puede ayudar a garantizar que los estados financieros de su fondo sean precisos y confiables y que sus inversionistas estén protegidos.

4. Sanciones por incumplimiento de la Regla de Fondos Privados de la SEC

Si se determina que un asesor de fondos privados incumple la regla de Asesores de Fondos Privados de la SEC, la SEC puede emprender una serie de acciones de cumplimiento, entre ellas:

• Orden de cese y desistimiento: la SEC puede emitir una orden de cese y desistimiento que prohíba al asesor participar en la actividad incumplidora.
• Mandato judicial (injunction): la SEC puede presentar un mandato judicial ante un tribunal que prohíba al asesor participar en la actividad incumplidora.
• Sanciones civiles: la SEC puede imponer sanciones civiles al asesor, de hasta $500,000 por infracción.
• Persecución penal: la SEC puede remitir el asunto al Departamento de Justicia para su persecución penal.

Además de las acciones de cumplimiento que la SEC puede emprender, un asesor de fondos privados que sea declarado incumplidor también puede enfrentar otras consecuencias, tales como:

• Daños y perjuicios: los inversionistas que se hayan visto perjudicados por el incumplimiento del asesor podrían demandar al asesor por daños y perjuicios.
• Daño a la reputación: la reputación del asesor podría verse dañada, lo que podría dificultar la captación de nuevos inversionistas.
• Pérdida de negocio: el asesor podría perder negocio de inversionistas existentes.

Las consecuencias específicas que enfrente un asesor de fondos privados dependerán de los hechos y circunstancias específicos del caso. Sin embargo, es importante que los asesores de fondos privados conozcan las posibles consecuencias del incumplimiento de la regla de Asesores de Fondos Privados de la SEC.

A continuación se presentan algunos consejos para que los asesores de fondos privados se mantengan en cumplimiento de la regla de Asesores de Fondos Privados de la SEC:

• Familiarícese con la regla: el primer paso es familiarizarse con la regla. La SEC ofrece una serie de recursos disponibles para ayudar a los asesores a comprender la regla, incluida la regla misma, las preguntas frecuentes y las acciones de cumplimiento.
• Implemente procedimientos de cumplimiento: una vez que comprenda la regla, debe implementar procedimientos de cumplimiento para asegurarse de cumplirla. Estos procedimientos deben adaptarse a su negocio específico y deben revisarse y actualizarse periódicamente.
• Busque la ayuda de un abogado: si no está seguro de cómo cumplir con la regla, debe buscar la ayuda de un abogado con experiencia en derecho de valores. Un abogado puede ayudarle a desarrollar e implementar procedimientos de cumplimiento y puede asesorarle sobre cualquier riesgo potencial.

Al seguir estos consejos, los asesores de fondos privados pueden ayudar a garantizar que cumplan con la regla de Asesores de Fondos Privados de la SEC y protegerse de las consecuencias del incumplimiento.

5. El impacto de la Regla de Fondos Privados de la SEC en los bienes raíces comerciales

El impacto proyectado de la nueva regulación de la SEC en los fondos de bienes raíces comerciales en particular aún se está debatiendo, pero es probable que tenga un impacto significativo en la industria. Algunos de los posibles impactos incluyen:

• Mayor transparencia: las nuevas regulaciones exigirán que los fondos de bienes raíces comerciales proporcionen más información a los inversionistas, como su desempeño financiero, valuación y estrategias de inversión. Esto facilitará que los inversionistas tomen decisiones informadas sobre si invertir o no en un fondo determinado.
• Mayor debida diligencia: las nuevas regulaciones también exigirán que los inversionistas realicen una mayor debida diligencia sobre los fondos de bienes raíces comerciales antes de invertir. Esto ayudará a garantizar que los inversionistas conozcan los riesgos asociados con la inversión en estos fondos.
• Mayores costos: las nuevas regulaciones probablemente aumentarán los costos de gestionar fondos de bienes raíces comerciales. Esto se debe a que los fondos deberán invertir en nuevos sistemas y procedimientos, como plataformas de gestión de inversiones con funciones integradas de generación de informes y de seguridad, para cumplir con las regulaciones.
• Menor liquidez: algunos expertos de la industria pronostican que las nuevas regulaciones pueden reducir la liquidez de los fondos de bienes raíces comerciales. Esto se debe a que los inversionistas pueden estar menos dispuestos a invertir en fondos que están sujetos a regulaciones más estrictas.
• Cambio en las estrategias de inversión: las nuevas regulaciones también pueden conducir a un cambio en las estrategias de inversión de los fondos de bienes raíces comerciales. Los fondos pueden ser más propensos a invertir en activos con menor riesgo y mayor liquidez para cumplir con las regulaciones.

Además de los impactos mencionados anteriormente, la nueva regulación de la SEC también podría tener los siguientes efectos en los fondos de bienes raíces comerciales:

• Mayor escrutinio por parte de los reguladores: las nuevas regulaciones probablemente aumentarán el escrutinio que los reguladores, como la SEC, ejercen sobre los fondos de bienes raíces comerciales. Esto podría conducir a más acciones de cumplimiento contra los fondos que violen las regulaciones.
• Mayor competencia: las nuevas regulaciones también podrían conducir a una mayor competencia entre los fondos de bienes raíces comerciales. Esto se debe a que los fondos deberán encontrar formas de reducir sus costos y mejorar su desempeño para competir con otros fondos que también están sujetos a las regulaciones.
• Cambios en el panorama de la industria: las nuevas regulaciones también podrían conducir a cambios en el panorama de la industria. Algunos fondos pueden fusionarse o ser adquiridos por otros fondos para cumplir con las regulaciones. Otros fondos pueden salir del mercado por completo.

El impacto total de la nueva regulación de la SEC en la industria de fondos de bienes raíces comerciales aún se desconoce. Sin embargo, está claro que las regulaciones tendrán un impacto significativo en la industria. El uso de una plataforma segura de gestión de inversiones como Covercy puede ayudar a los socios generales que gestionan fondos de bienes raíces comerciales a mantenerse en cumplimiento de la Regla de Fondos Privados de la SEC. A continuación se presentan algunas de las formas en que una plataforma segura de gestión de inversiones puede ayudar:

• Mayor transparencia: una plataforma segura de gestión de inversiones puede ayudar a aumentar la transparencia al proporcionar una ubicación central para almacenar y gestionar toda la información del fondo, como estados financieros, acuerdos con inversionistas y registros de operaciones. Esto puede ayudar a que sea más fácil para los inversionistas dar seguimiento al desempeño del fondo e identificar cualquier posible conflicto de interés.
• Mayor seguridad: una plataforma segura de gestión de inversiones puede ayudar a reforzar la seguridad al proporcionar funciones como control de acceso basado en roles, cifrado y registros de auditoría. Esto puede ayudar a proteger la información del fondo contra el acceso, la alteración o la destrucción no autorizados.
• Cumplimiento automatizado: una plataforma segura de gestión de inversiones puede ayudar a automatizar el cumplimiento al proporcionar funciones como gestión de flujos de trabajo y alertas. Esto puede ayudar a garantizar que el fondo cumpla con todas las regulaciones pertinentes, como la regla del estado de cuenta trimestral y la regla de auditoría.
• Menores costos: una plataforma segura de gestión de inversiones puede ayudar a reducir costos al optimizar el proceso de gestión de inversiones. Esto se puede lograr automatizando tareas como la entrada de datos, la generación de informes y el cumplimiento.

Gestione el cumplimiento de la SEC con una plataforma segura de gestión de inversionistas

Incluso sin la última resolución de la SEC, usar una plataforma segura de gestión de inversionistas como Covercy es una decisión inteligente para los socios generales que gestionan fondos inmobiliarios. Al ofrecer a los inversionistas un portal de inversionistas siempre disponible, mayor seguridad, cumplimiento automatizado y menores costos a través de un flujo de trabajo empresarial más eficiente, Covercy puede ayudar a los socios generales a mantenerse en cumplimiento de la regla de Asesores de Fondos Privados de la SEC y a proteger los intereses de sus inversionistas.

Además de las funciones mencionadas anteriormente, Covercy ofrece algunos diferenciadores únicos en comparación con las plataformas populares de gestión de inversiones inmobiliarias del mercado:

• Cuentas de efectivo integradas: Covercy es la primera plataforma de gestión de inversiones del mercado con cuentas corrientes integradas. Al asociarse con instituciones bancarias externas, Covercy ofrece a los socios generales y a sus inversionistas la posibilidad de abrir cuentas corrientes seguras directamente dentro de la plataforma. El capital no requerido puede mantenerse en cuentas de alto rendimiento sin pérdida de liquidez, y los socios generales pueden distribuir las ganancias a los inversionistas con un solo clic. De igual forma, los inversionistas pueden aportar capital directamente a un fondo sin comisiones ni demoras, todo a través de débito ACH.
• “Invest Now” con páginas de marketing de operaciones: la función de páginas de operaciones “Invest Now” dentro de Covercy optimiza el proceso de inversión y lo hace más accesible para los inversionistas acreditados, ofreciendo una manera cómoda de invertir en operaciones y fondos de bienes raíces comerciales. Al reducir la fricción en el proceso de inversión, anima a más inversionistas a comprometer capital y ayuda a las firmas inmobiliarias a captar capital de manera más eficiente, con seguimiento y generación de informes automatizados integrados.
• Los primeros tres activos gratis para siempre: Covercy ofrece a los GP de bienes raíces comerciales una opción inicial para probar la plataforma mientras se mantienen en cumplimiento, incluso con solo unos pocos activos que dar seguimiento. Como alternativa, el nivel Pro —diseñado para equipos más grandes y la gestión de fondos de bienes raíces comerciales— está disponible para probar gratis durante un máximo de 14 días antes de tomar una decisión final sobre qué nivel de Covercy es el adecuado para usted.

En general, Covercy es una herramienta sumamente valiosa para los socios generales que gestionan fondos inmobiliarios. Al ofrecer una variedad de funciones que pueden ayudar a los socios generales a aumentar la transparencia, reforzar la seguridad, automatizar el cumplimiento, reducir costos, gestionar las relaciones con los inversionistas, tomar decisiones de inversión y dar seguimiento al desempeño, una plataforma segura de gestión de inversiones puede ayudar a los socios generales a mantenerse en cumplimiento de la regla de Asesores de Fondos Privados de la SEC y a proteger los intereses de sus inversionistas.

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