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2025: un año de estabilización tras una turbulencia histórica
El mercado de oficinas del CRE atravesó otro año desafiante en 2025, con tasas de desocupación que escalaron hasta un récord del 20,4% en el primer trimestre, marcando el nivel más alto jamás registrado. Sin embargo, bajo estos titulares preocupantes surgieron señales de estabilización que sugieren que lo peor podría haber quedado atrás.
El mercado se volvió cada vez más bifurcado. Mientras que CBRE anticipa que la tasa de desocupación nacional tocará techo en el 19%, el espacio de oficinas prime se volverá más escaso a medida que una demanda sólida lleve la desocupación de oficinas prime a niveles previos a la pandemia del 8,2% para 2027. Esta huida hacia la calidad ha creado dos mercados diferenciados: propiedades trofeo que exigen rentas premium y una ocupación atractiva, mientras que los activos de clase B y C luchan contra la obsolescencia y la absorción negativa.
Varias tendencias alentadoras se materializaron a lo largo de 2025. La absorción neta de espacio de oficinas se volvió positiva en el segundo y tercer trimestre de 2024, y los inventarios de subarriendo disminuyeron durante tres trimestres consecutivos, lo que indica que el enorme exceso de espacio derivado de las reducciones de la era de la pandemia finalmente se está despejando. Mientras tanto, el 44% de los responsables de decisiones inmobiliarias a nivel mundial ahora exige cinco días a la semana en la oficina —frente al 34% de hace dos años—, aunque la asistencia real se mantiene en torno a tres días por semana.
El desempeño geográfico varió considerablemente. Midtown en Nueva York ha regresado en gran medida a los niveles de renta previos a la pandemia, y el de San Francisco ha comenzado a repuntar, aunque aún está en una fase temprana de su recuperación. Las oficinas suburbanas demostraron mayor resiliencia que los distritos comerciales centrales, con un stock ocupado que se mantuvo estable o ligeramente al alza, mientras que los núcleos urbanos siguieron contrayéndose.
La ola de refinanciación se cernió sobre el sector. Con 950.000 millones de dólares en deuda CRE próxima a vencer, sumado a estándares de préstamo más estrictos y tasas de interés elevadas, muchos propietarios se enfrentaron a decisiones difíciles sobre reestructurar, reposicionar o salir de activos de bajo rendimiento. No obstante, las condiciones crediticias comenzaron a relajarse hacia mediados de año, ya que solo el 9% de los bancos estaba endureciendo sus estándares de préstamo a junio de 2025, en comparación con el 30% de abril de 2024.
2026: optimismo cauteloso y oportunidades selectivas
De cara a 2026, los expertos del sector proyectan un año de ajuste continuo, pero con fundamentos que mejoran para los activos bien posicionados. El consenso no es ni una recuperación total ni una crisis prolongada, sino más bien una normalización en torno a patrones de demanda modificados.
El sector de oficinas muestra señales reales de impulso, con la asistencia a la oficina asentándose en niveles más altos, el arrendamiento bruto al alza y la absorción neta de clase A en positivo, mientras que el inventario de subarriendo disminuye y la cartera de construcción de oficinas se encuentra en su nivel más bajo en una década. Esta restricción de oferta beneficiará a los propietarios de activos de calidad, ya que los ocupantes que buscan nuevos espacios de gran tamaño se enfrentarán a menos opciones y a tasas de renta más altas en ubicaciones con oferta limitada.
El panorama de la demanda sigue siendo complejo. El contexto de demanda para el mercado de oficinas del CRE parece llegar a 2026 desde una posición de debilidad, con el empleo tecnológico perdiendo casi un cuarto de millón de puestos desde 2022. El impacto de la AI en el empleo de cuello blanco añade otra capa de incertidumbre, con estimaciones del total de empleos de cuello blanco eliminados durante los últimos 18 meses que van de 50.000 a 4.000.000.
Aun así, la AI también crea nuevas fuentes de demanda. Las empresas centradas en la AI están surgiendo como inquilinos de oficinas relevantes, en busca de espacios colaborativos que fomenten la innovación. Los recortes continuos de tasas de la Reserva Federal —con la tasa de fondos federales que se espera alcance alrededor del 3% a finales de 2026— deberían aliviar las presiones de financiación y respaldar la inversión de capital y la contratación.
El trabajo híbrido ya no se considera una disrupción, sino el modelo operativo de referencia, con una utilización que se espera se estabilice entre el 55 y el 65% de las normas previas a 2020. Las empresas siguen priorizando activos bien ubicados y con abundantes comodidades, al tiempo que se desprenden de espacios obsoletos. El segmento de espacios de trabajo flexibles presenta oportunidades, ya que se espera que el mercado norteamericano de oficinas flexibles casi se duplique, pasando de 14.900 millones de dólares en 2025 a 28.900 millones para 2030.
Implicaciones estratégicas para los GP y los inversores
En el mercado de oficinas del CRE, la calidad importa más que nunca. Los activos trofeo en mercados con oferta limitada tendrán poder de fijación de precios, mientras que el espacio de tipo commodity seguirá enfrentando presión.
En segundo lugar, las estrategias de reutilización adaptativa y reposicionamiento merecen una seria consideración para los activos de clase B y C adecuadamente ubicados que no pueden competir en el mercado de oficinas moderno.
En tercer lugar, la selección geográfica sigue siendo crítica. Los mercados con una demografía sólida, bases económicas diversas y oferta nueva limitada superarán al resto. La demanda de arrendamiento en la mayoría de los tipos de producto estará cada vez más vinculada a concentraciones locales de empleo de alto valor y aumentos salariales, lo que respaldará a determinados submercados de oficinas.
Por último, dado que muchos activos cotizan con descuentos significativos y los estándares de préstamo se normalizan, las estrategias de value-add centradas en reposicionar y mejorar edificios pueden generar rendimientos atractivos.
El mercado de oficinas del CRE de 2026 no se parecerá al de 2019, pero para los inversores que comprendan los nuevos fundamentos, ofrece oportunidades selectivas pero sustanciales. El éxito exigirá la visión para ir más allá de las normas previas a la pandemia y abrazar los cambios permanentes en cómo, dónde y por qué trabaja la gente. La plataforma de Covercy ayuda a los GP a hacer seguimiento del rendimiento de su cartera y a los informes de rendimiento en oficinas y otras clases de activos, mientras que los análisis sobre clases de activos respaldan las decisiones estratégicas de asignación.
