Познакомьтесь с Neo — вашим Co-GP на базе ИИ.
2025 год: год стабилизации после исторической турбулентности
Рынок офисной недвижимости CRE пережил еще один непростой год в 2025-м, когда уровень вакантности вырос до рекордных 20,4% в первом квартале, став самым высоким за всю историю наблюдений. Тем не менее за этими тревожными заголовками появились признаки стабилизации, указывающие на то, что худшее, возможно, уже позади.
Рынок становился все более раздвоенным. Хотя CBRE прогнозирует достижение пика национального уровня вакантности на отметке 19%, первоклассные офисные площади будут становиться все более дефицитными, поскольку здоровый спрос снизит вакантность первоклассных офисов до допандемийного уровня в 8,2% к 2027 году. Это бегство к качеству создало два различных рынка: трофейные объекты, обеспечивающие премиальную арендную плату и высокую заполняемость, в то время как активы класса B и C борются с устареванием и отрицательным поглощением.
На протяжении 2025 года проявился ряд обнадеживающих тенденций. Чистое поглощение офисных площадей стало положительным во втором и третьем кварталах 2024 года, а объемы субаренды снижались три квартала подряд, что свидетельствует о том, что огромный избыток площадей, образовавшийся в результате сокращений эпохи пандемии, наконец рассасывается. Между тем 44% лиц, принимающих решения в сфере недвижимости по всему миру, теперь требуют присутствия в офисе пять дней в неделю — по сравнению с 34% два года назад, — хотя фактическая посещаемость остается на уровне около трех дней в неделю.
Региональные показатели существенно различались. Мидтаун Нью-Йорка в значительной степени вернулся к допандемийному уровню арендных ставок, а рынок Сан-Франциско начал восстанавливаться, но все еще находится на ранней стадии восстановления. Пригородные офисы продемонстрировали большую устойчивость, чем центральные деловые районы: занятый фонд оставался стабильным или незначительно возрастал, тогда как городские центры продолжали сокращаться.
Волна рефинансирования нависла над сектором. С учетом 950 миллиардов долларов долга CRE с приближающимся сроком погашения в сочетании с ужесточением стандартов кредитования и повышенными процентными ставками многие собственники столкнулись с трудными решениями о реструктуризации, репозиционировании или выходе из неэффективных активов. Однако условия кредитования начали смягчаться к середине года, поскольку по состоянию на июнь 2025 года всего 9% банков ужесточали свои стандарты кредитования по сравнению с 30% в апреле 2024 года.
2026 год: осторожный оптимизм и избирательные возможности
Заглядывая в 2026 год, отраслевые эксперты прогнозируют год продолжающейся адаптации, но с улучшающимися фундаментальными показателями для удачно позиционированных активов. Консенсус состоит ни в полном восстановлении, ни в продолжающемся кризисе, а скорее в нормализации вокруг изменившихся моделей спроса.
Офисный сектор демонстрирует реальные признаки динамики: посещаемость офисов устанавливается на более высоком уровне, валовая аренда растет, а чистое поглощение класса A положительно, при этом объемы субаренды снижаются, а портфель строительства офисов находится на самом низком уровне за десятилетие. Это ограничение предложения принесет пользу владельцам качественных активов, поскольку арендаторы, ищущие новые крупноблочные площади, столкнутся с меньшим числом вариантов и более высокими арендными ставками в локациях с ограниченным предложением.
Картина спроса остается сложной. Фон спроса на рынке офисной недвижимости CRE, судя по всему, подходит к 2026 году с позиции слабости: занятость в технологическом секторе сократилась почти на четверть миллиона рабочих мест с 2022 года. Влияние AI на занятость «белых воротничков» добавляет еще один уровень неопределенности: оценки общего числа ликвидированных за последние 18 месяцев рабочих мест «белых воротничков» варьируются от 50 000 до 4 000 000.
Тем не менее AI также создает новые источники спроса. Компании, ориентированные на AI, становятся значимыми офисными арендаторами, ищущими совместные пространства, способствующие инновациям. Продолжающееся снижение ставок Федеральной резервной системой — при этом ожидается, что ставка Fed Funds Rate достигнет около 3% к концу 2026 года — должно ослабить давление на финансирование и поддержать капитальные инвестиции и наем персонала.
Гибридная работа больше не рассматривается как нарушение, а как базовая операционная модель, при этом ожидается, что уровень использования стабилизируется на отметке от 55 до 65% от норм до 2020 года. Компании продолжают отдавать приоритет удачно расположенным активам с богатой инфраструктурой, одновременно избавляясь от устаревших площадей. Сегмент гибких рабочих пространств открывает возможности, поскольку ожидается, что североамериканский рынок гибких офисов почти удвоится — с 14,9 миллиарда долларов в 2025 году до 28,9 миллиарда долларов к 2030 году.
Стратегические выводы для GP и инвесторов
На рынке офисной недвижимости CRE качество имеет значение как никогда. Трофейные активы на рынках с ограниченным предложением будут обладать ценовой силой, тогда как стандартные площади продолжат испытывать давление.
Во-вторых, стратегии адаптивного перепрофилирования и репозиционирования заслуживают серьезного рассмотрения для удачно расположенных активов класса B и C, которые не могут конкурировать на современном рынке офисной недвижимости.
В-третьих, географический выбор остается критически важным. Рынки с сильной демографией, диверсифицированной экономической базой и ограниченным новым предложением покажут более высокие результаты. Спрос на аренду по большинству типов продуктов будет все теснее связан с локальными концентрациями высокооплачиваемой занятости и ростом заработной платы, что поддержит отдельные офисные субрынки.
Наконец, поскольку многие активы торгуются со значительными дисконтами, а стандарты кредитования нормализуются, стратегии value-add, ориентированные на репозиционирование и модернизацию зданий, могут обеспечить привлекательную доходность.
Рынок офисной недвижимости CRE 2026 года не будет похож на рынок 2019 года, но для инвесторов, понимающих новые фундаментальные показатели, он открывает избирательные, но существенные возможности. Успех потребует дальновидности, чтобы выйти за рамки допандемийных норм и принять необратимые изменения в том, как, где и почему люди работают. Платформа Covercy помогает GP отслеживать эффективность портфеля и формировать отчетность об эффективности по офисной и другим классам активов, в то время как аналитика по классам активов поддерживает стратегические решения о распределении.
