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2025: Ein Jahr der Stabilisierung nach historischen Turbulenzen
Der CRE-Büromarkt durchlief 2025 ein weiteres herausforderndes Jahr, in dem die Leerstandsquoten im ersten Quartal auf einen Rekordwert von 20,4 % stiegen – der höchste jemals verzeichnete Wert. Doch unter diesen beunruhigenden Schlagzeilen zeichneten sich Anzeichen einer Stabilisierung ab, die darauf hindeuten, dass das Schlimmste hinter uns liegen könnte.
Der Markt wurde zunehmend gespalten. Während CBRE einen Höchststand der nationalen Leerstandsquote bei 19 % erwartet, werden erstklassige Büroflächen knapper, da eine gesunde Nachfrage den Leerstand bei Prime-Büros bis 2027 auf das Vorpandemie-Niveau von 8,2 % drückt. Diese Flucht in die Qualität hat zwei deutlich getrennte Märkte geschaffen: Trophy-Immobilien, die Premium-Mieten und eine überzeugende Auslastung erzielen, während Objekte der Klasse B und C mit Veralterung und negativer Absorption zu kämpfen haben.
Im Laufe des Jahres 2025 zeichneten sich mehrere ermutigende Trends ab. Die Nettoabsorption von Büroflächen wurde im zweiten und dritten Quartal 2024 positiv, und die Untervermietungsbestände gingen drei Quartale in Folge zurück, was darauf hindeutet, dass der enorme Flächenüberhang aus den Verkleinerungen der Pandemiezeit endlich abgebaut wird. Unterdessen schreiben 44 % der globalen Immobilienentscheider mittlerweile fünf Tage pro Woche im Büro vor – gegenüber 34 % vor zwei Jahren –, auch wenn die tatsächliche Anwesenheit bei rund drei Tagen pro Woche bleibt.
Die regionale Entwicklung variierte erheblich. New Yorks Midtown ist weitgehend zu den Mietniveaus vor der Pandemie zurückgekehrt, und der Markt von San Francisco hat sich zu erholen begonnen, befindet sich aber noch in einem frühen Stadium seiner Erholung. Vorstädtische Büros zeigten eine größere Widerstandsfähigkeit als zentrale Geschäftsviertel, wobei der belegte Bestand unverändert bis leicht höher blieb, während die städtischen Kerne weiter schrumpften.
Die Refinanzierungswelle lastete schwer auf dem Sektor. Mit 950 Milliarden US-Dollar an fällig werdenden CRE-Schulden, kombiniert mit verschärften Kreditstandards und erhöhten Zinssätzen, standen viele Eigentümer vor schwierigen Entscheidungen über die Umstrukturierung, Neupositionierung oder den Ausstieg aus leistungsschwachen Objekten. Die Kreditbedingungen begannen sich jedoch bis zur Jahresmitte zu lockern, da im Juni 2025 nur 9 % der Banken ihre Kreditstandards verschärften, verglichen mit 30 % im April 2024.
2026: Vorsichtiger Optimismus und selektive Chancen
Mit Blick auf 2026 prognostizieren Branchenexperten ein Jahr der fortgesetzten Anpassung, jedoch mit sich verbessernden Fundamentaldaten für gut positionierte Objekte. Der Konsens lautet weder vollständige Erholung noch anhaltende Krise, sondern vielmehr eine Normalisierung rund um veränderte Nachfragemuster.
Der Bürosektor zeigt echte Anzeichen von Dynamik: Die Büroanwesenheit pendelt sich auf höherem Niveau ein, die Bruttovermietung tendiert nach oben und die Nettoabsorption der Klasse A ist positiv, während die Untervermietungsbestände zurückgehen und die Baupipeline für Büros auf dem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt liegt. Diese Angebotsknappheit wird Eigentümern von Qualitätsobjekten zugutekommen, da Nutzer, die neue Großflächen suchen, in angebotsbeschränkten Lagen mit weniger Optionen und höheren Mietraten konfrontiert sind.
Das Nachfragebild bleibt komplex. Der Nachfragehintergrund für den CRE-Büromarkt scheint sich 2026 aus einer Position der Schwäche zu nähern, da die Beschäftigung im Technologiesektor seit 2022 fast eine Viertelmillion Arbeitsplätze verloren hat. Die Auswirkungen der AI auf die Beschäftigung von Angestellten fügen eine weitere Ebene der Unsicherheit hinzu, wobei die Schätzungen der insgesamt in den letzten 18 Monaten gestrichenen Angestelltenstellen zwischen 50.000 und 4.000.000 liegen.
Dennoch schafft die AI auch neue Nachfragequellen. AI-fokussierte Unternehmen treten als bedeutende Büromieter in Erscheinung und suchen kollaborative Flächen, die Innovation fördern. Die anhaltenden Zinssenkungen der Federal Reserve – wobei der Leitzins der Fed bis Ende 2026 voraussichtlich rund 3 % erreichen wird – dürften den Finanzierungsdruck mindern und Kapitalinvestitionen sowie Neueinstellungen unterstützen.
Hybrides Arbeiten wird nicht mehr als Störung, sondern als grundlegendes Betriebsmodell betrachtet, wobei sich die Nutzung voraussichtlich bei 55 bis 65 % der Normen von vor 2020 stabilisieren wird. Unternehmen priorisieren weiterhin gut gelegene Objekte mit reichhaltiger Ausstattung und trennen sich gleichzeitig von veralteten Flächen. Das Segment der flexiblen Arbeitsflächen bietet Chancen, da sich der nordamerikanische Markt für Flex-Büros voraussichtlich nahezu verdoppeln wird, von 14,9 Milliarden US-Dollar im Jahr 2025 auf 28,9 Milliarden US-Dollar bis 2030.
Strategische Implikationen für GPs und Investoren
Im CRE-Büromarkt ist Qualität wichtiger denn je. Trophy-Objekte in angebotsbeschränkten Märkten werden Preissetzungsmacht besitzen, während Commodity-Flächen weiterhin unter Druck stehen.
Zweitens verdienen Strategien der adaptiven Umnutzung und Neupositionierung ernsthafte Beachtung für angemessen gelegene Objekte der Klasse B und C, die im modernen Büromarkt nicht wettbewerbsfähig sind.
Drittens bleibt die geografische Auswahl entscheidend. Märkte mit starker Demografie, vielfältigen wirtschaftlichen Grundlagen und begrenztem Neuangebot werden eine überdurchschnittliche Performance erzielen. Die Mietnachfrage über die meisten Produkttypen hinweg wird zunehmend an lokale Konzentrationen hochwertiger Beschäftigung und Lohnzuwächse gekoppelt sein, was ausgewählte Büro-Teilmärkte stützt.
Schließlich können angesichts vieler Objekte, die mit erheblichen Abschlägen gehandelt werden, und sich normalisierender Kreditstandards Value-Add-Strategien, die auf die Neupositionierung und Aufwertung von Gebäuden ausgerichtet sind, attraktive Renditen erzielen.
Der CRE-Büromarkt von 2026 wird nicht dem von 2019 ähneln, aber für Investoren, die die neuen Fundamentaldaten verstehen, bietet er selektive, aber substanzielle Chancen. Erfolg erfordert die Weitsicht, über die Normen vor der Pandemie hinauszugehen und die dauerhaften Veränderungen darin anzunehmen, wie, wo und warum Menschen arbeiten. Die Plattform von Covercy unterstützt GPs dabei, die Portfolio-Performance zu verfolgen, sowie beim Performance-Reporting über Büro- und andere Anlageklassen hinweg, während Einblicke zu Anlageklassen strategische Allokationsentscheidungen unterstützen.
