הכירו את Neo, שותף ה-GP מבוסס ה-AI שלכם.
2025: שנה של התייצבות לאחר טלטלה היסטורית
שוק משרדי ה-CRE עבר שנה מאתגרת נוספת ב-2025, כאשר שיעורי התפוסה הריקה טיפסו לשיא של 20.4% ברבעון הראשון, הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה אי פעם. עם זאת, מתחת לכותרות המדאיגות הללו צצו סימני התייצבות המרמזים שהגרוע מכל אולי כבר מאחורינו.
השוק נעשה מפוצל יותר ויותר. בעוד ש-CBRE צופה כי שיעור התפוסה הריקה הארצי יגיע לשיאו ב-19%, שטחי משרדים מובחרים יהפכו לנדירים יותר ככל שביקוש בריא ידחוף את שיעור התפוסה הריקה של משרדים מובחרים לרמות שלפני המגפה של 8.2% עד 2027. בריחה זו אל האיכות יצרה שני שווקים נבדלים: נכסי יוקרה הגובים דמי שכירות פרמיום ותפוסה מרשימה, בעוד שנכסי דרגה B ו-C נאבקים בהתיישנות ובספיגה שלילית.
מספר מגמות מעודדות התגבשו במהלך 2025. הספיגה הנקייה של שטחי משרדים הפכה לחיובית ברבעון השני והשלישי של 2024, ומלאי השכירויות המשנה ירד שלושה רבעונים ברציפות, מה שמעיד שעודף השטחים העצום שנוצר מצמצומים בעידן המגפה מתפנה סוף סוף. בינתיים, 44% ממקבלי ההחלטות בתחום הנדל"ן ברחבי העולם מחייבים כיום חמישה ימים בשבוע במשרד — עלייה מ-34% לפני שנתיים — אם כי הנוכחות בפועל נותרת סביב שלושה ימים בשבוע.
הביצועים הגאוגרפיים השתנו במידה ניכרת. אזור מידטאון בניו יורק חזר ברובו לרמות דמי השכירות שלפני המגפה, ושוק סן פרנסיסקו החל להתאושש, אך עדיין נמצא בשלב מוקדם של ההתאוששות. משרדים בפרברים הפגינו עמידות גדולה יותר ממרכזי העסקים הראשיים, כאשר המלאי המאוכלס נותר יציב עד גבוה במקצת, בעוד שהליבות העירוניות המשיכו להתכווץ.
גל מימון מחדש ריחף מעל הסקטור. עם חוב CRE מתבגר בהיקף של 950 מיליארד דולר, בשילוב עם הקשחת תקני ההלוואות וריביות גבוהות, בעלים רבים ניצבו בפני החלטות קשות בנוגע למבנה מחדש, מיצוב מחדש או יציאה מנכסים בעלי ביצועים נמוכים. עם זאת, תנאי ההלוואות החלו להתרכך לקראת אמצע השנה, שכן רק 9% מהבנקים הקשיחו את תקני ההלוואות שלהם נכון ליוני 2025, לעומת 30% באפריל 2024.
2026: אופטימיות זהירה והזדמנויות סלקטיביות
במבט קדימה אל 2026, מומחי התעשייה צופים שנה של התאמה מתמשכת אך עם יסודות משתפרים עבור נכסים הממוצבים היטב. הקונצנזוס אינו התאוששות מלאה ואף לא משבר מתמשך, אלא נורמליזציה סביב דפוסי ביקוש שהשתנו.
סקטור המשרדים מראה סימני מומנטום אמיתיים, כאשר הנוכחות במשרדים מתייצבת ברמות גבוהות יותר, השכרה ברוטו נמצאת במגמת עלייה, והספיגה הנקייה של נכסי דרגה A חיובית, בעוד שמלאי השכירויות המשנה יורד וצינור הבנייה של משרדים נמצא ברמתו הנמוכה ביותר זה עשור. מגבלת היצע זו תיטיב עם בעלי נכסי איכות, שכן שוכרים המחפשים שטחים חדשים בגושים גדולים יתמודדו עם פחות אפשרויות ועם דמי שכירות גבוהים יותר במיקומים מוגבלי-היצע.
תמונת הביקוש נותרת מורכבת. רקע הביקוש לשוק משרדי ה-CRE נראה כמתקרב אל 2026 מעמדת חולשה, כאשר התעסוקה בתחום הטכנולוגיה איבדה כמעט רבע מיליון משרות מאז 2022. ההשפעה של AI על תעסוקת צווארון לבן מוסיפה שכבת אי-ודאות נוספת, כאשר הערכות לגבי סך משרות צווארון לבן שבוטלו ב-18 החודשים האחרונים נעות בין 50,000 ל-4,000,000.
ובכל זאת, AI גם יוצר מקורות ביקוש חדשים. חברות ממוקדות-AI מתגלות כשוכרי משרדים משמעותיים, המחפשות שטחים שיתופיים המטפחים חדשנות. הפחתות הריבית המתמשכות של הפדרל ריזרב — כאשר ריבית הפד צפויה להגיע לכ-3% עד סוף 2026 — אמורות להקל על לחצי המימון ולתמוך בהשקעות הון ובגיוס עובדים.
עבודה היברידית כבר אינה נתפסת כשיבוש אלא כמודל ההפעלה הבסיסי, כאשר השימוש צפוי להתייצב ב-55 עד 65% מהנורמות שלפני 2020. חברות ממשיכות לתעדף נכסים עשירי-שירותים וממוקמים היטב, תוך נטישת שטחים מיושנים. מגזר חללי העבודה הגמישים מציג הזדמנויות, כאשר שוק המשרדים הגמישים בצפון אמריקה צפוי כמעט להכפיל את עצמו, מ-14.9 מיליארד דולר ב-2025 ל-28.9 מיליארד דולר עד 2030.
השלכות אסטרטגיות עבור GPs ומשקיעים
בשוק משרדי ה-CRE, האיכות חשובה מתמיד. נכסי יוקרה בשווקים מוגבלי-היצע יחזיקו בכוח תמחור, בעוד ששטחים סחירים יתמודדו עם לחץ מתמשך.
שנית, אסטרטגיות של שימוש חוזר מסתגל ומיצוב מחדש מצדיקות שיקול רציני עבור נכסי דרגה B ו-C הממוקמים כראוי שאינם יכולים להתחרות בשוק המשרדים המודרני.
שלישית, הבחירה הגאוגרפית נותרת קריטית. שווקים בעלי דמוגרפיה חזקה עם בסיסים כלכליים מגוונים והיצע חדש מוגבל יציגו ביצועים עדיפים. ביקוש ההשכרה ברוב סוגי המוצרים יהיה קשור יותר ויותר לריכוזים מקומיים של תעסוקה בעלת ערך גבוה ולעליות שכר, מה שיתמוך בתת-שווקי משרדים נבחרים.
לבסוף, כאשר נכסים רבים נסחרים בהנחות משמעותיות ותקני ההלוואות מתנרמלים, אסטרטגיות value-add הממוקדות במיצוב מחדש ובשדרוג מבנים יכולות להניב תשואות אטרקטיביות.
שוק משרדי ה-CRE של 2026 לא יידמה לזה של 2019, אך עבור משקיעים המבינים את היסודות החדשים, הוא מציע הזדמנויות סלקטיביות אך משמעותיות. הצלחה תדרוש את ראיית הנולד לחרוג מהנורמות שלפני המגפה ולאמץ את השינויים הקבועים באופן, במקום ובסיבה שבהם אנשים עובדים. הפלטפורמה של Covercy מסייעת ל-GPs לעקוב אחר ביצועי תיק ההשקעות ובדיווח ביצועים על פני משרדים וסוגי נכסים אחרים, בעוד שתובנות על סוגי נכסים תומכות בהחלטות הקצאה אסטרטגיות.
