تعرّف على Neo، شريكك العام المدعوم بالذكاء الاصطناعي.
2025: عام من الاستقرار بعد اضطرابات تاريخية
شهد سوق المكاتب في القطاع العقاري التجاري (CRE) عامًا صعبًا آخر في 2025، حيث ارتفعت معدلات الشواغر إلى مستوى قياسي بلغ 20.4% في الربع الأول، مسجلةً أعلى مستوى على الإطلاق. ومع ذلك، ظهرت تحت هذه العناوين المقلقة علامات استقرار توحي بأن الأسوأ ربما أصبح وراءنا.
أصبح السوق منقسمًا على نحو متزايد. وفي حين تتوقع CBRE بلوغ معدل الشواغر الوطني ذروته عند 19%، ستصبح المساحات المكتبية المتميزة (prime) أكثر ندرة مع دفع الطلب الصحي شواغر المكاتب المتميزة إلى مستويات ما قبل الجائحة البالغة 8.2% بحلول عام 2027. وقد خلق هذا التوجه نحو الجودة سوقين متمايزين: عقارات مميزة تفرض إيجارات متميزة ونسب إشغال جذابة، بينما تكافح أصول الفئتين B وC مع التقادم والامتصاص السلبي.
تجسّدت عدة اتجاهات مشجعة على مدار عام 2025. فقد أصبح صافي امتصاص المساحات المكتبية إيجابيًا في الربعين الثاني والثالث من عام 2024، وانخفضت مخزونات التأجير من الباطن لثلاثة أرباع متتالية، مما يشير إلى أن فائض المساحات الهائل الناجم عن تقليص الأحجام في حقبة الجائحة يتم استيعابه أخيرًا. وفي الوقت نفسه، بات 44% من صنّاع القرار في القطاع العقاري حول العالم يفرضون الآن خمسة أيام أسبوعيًا في المكتب — مقارنة بنسبة 34% قبل عامين — رغم أن الحضور الفعلي يظل عند نحو ثلاثة أيام في الأسبوع.
تباين الأداء الجغرافي بشكل كبير. فقد عادت منطقة ميدتاون في نيويورك إلى حد كبير إلى مستويات الإيجار التي كانت سائدة قبل الجائحة، وبدأت سوق سان فرانسيسكو في التعافي، لكنها لا تزال في مرحلة مبكرة من تعافيها. وأظهرت المكاتب الواقعة في الضواحي قدرة أكبر على الصمود مقارنة بمناطق الأعمال المركزية، حيث ظل المخزون المشغول مستقرًا إلى مرتفع بشكل طفيف، في حين استمرت المراكز الحضرية في الانكماش.
خيّمت موجة إعادة التمويل على القطاع. فمع وجود 950 مليار دولار من ديون CRE المستحقة، إلى جانب تشديد معايير الإقراض وارتفاع أسعار الفائدة، واجه العديد من الملاك قرارات صعبة بشأن إعادة الهيكلة أو إعادة التموضع أو الخروج من الأصول ضعيفة الأداء. ومع ذلك، بدأت ظروف الإقراض تتيسّر بحلول منتصف العام، حيث كان 9% فقط من البنوك يشدّدون معايير الإقراض لديها اعتبارًا من يونيو 2025، مقارنة بنسبة 30% في أبريل 2024.
2026: تفاؤل حذر وفرص انتقائية
بالتطلع إلى عام 2026، يتوقع خبراء القطاع عامًا من التكيّف المستمر، لكن مع تحسّن الأساسيات للأصول جيدة التموضع. والإجماع ليس على تعافٍ كامل ولا على أزمة مستمرة، بل بالأحرى على تطبيع حول أنماط طلب متغيرة.
يُظهر قطاع المكاتب علامات زخم حقيقية، مع استقرار الحضور المكتبي عند مستويات أعلى، واتجاه التأجير الإجمالي نحو الارتفاع، وإيجابية صافي الامتصاص للفئة A، في حين ينخفض مخزون التأجير من الباطن، ويبلغ خط أنابيب إنشاءات المكاتب أدنى مستوى له منذ عقد. وستفيد هذه القيود في العرض ملاك الأصول عالية الجودة، إذ سيواجه المستأجرون الباحثون عن مساحات جديدة كبيرة خيارات أقل ومعدلات إيجار أعلى في المواقع محدودة العرض.
تظل صورة الطلب معقدة. فيبدو أن خلفية الطلب على سوق مكاتب CRE تقترب من عام 2026 من موقع ضعف، حيث فقد التوظيف في قطاع التكنولوجيا ما يقرب من ربع مليون وظيفة منذ عام 2022. ويضيف تأثير الذكاء الاصطناعي (AI) على توظيف ذوي الياقات البيضاء طبقة أخرى من عدم اليقين، حيث تتراوح تقديرات إجمالي وظائف ذوي الياقات البيضاء التي أُلغيت خلال الأشهر الـ18 الماضية بين 50,000 و4,000,000.
ومع ذلك، يخلق الذكاء الاصطناعي (AI) أيضًا مصادر طلب جديدة. فالشركات المرتكزة على AI تبرز بوصفها مستأجرين مهمين للمكاتب، تبحث عن مساحات تعاونية تعزز الابتكار. ومن المتوقع أن تخفف التخفيضات المستمرة في أسعار الفائدة من جانب الاحتياطي الفيدرالي — مع توقع وصول سعر فائدة الأموال الفيدرالية (Fed Funds Rate) إلى نحو 3% بحلول أواخر عام 2026 — من ضغوط التمويل وأن تدعم الاستثمار الرأسمالي والتوظيف.
لم يعد العمل الهجين يُنظر إليه باعتباره اضطرابًا، بل بوصفه نموذج التشغيل الأساسي، مع توقع استقرار معدلات الاستخدام عند 55 إلى 65% من معايير ما قبل عام 2020. وتواصل الشركات إعطاء الأولوية للأصول الغنية بوسائل الراحة وذات المواقع المتميزة، مع التخلص من المساحات المتقادمة. ويتيح قطاع مساحات العمل المرنة فرصًا، حيث يُتوقع أن يتضاعف سوق المكاتب المرنة في أمريكا الشمالية تقريبًا، من 14.9 مليار دولار في عام 2025 إلى 28.9 مليار دولار بحلول عام 2030.
الآثار الاستراتيجية بالنسبة إلى الشركاء العامين (GPs) والمستثمرين
في سوق مكاتب CRE، تكتسب الجودة أهمية أكبر من أي وقت مضى. فالأصول المميزة في الأسواق محدودة العرض ستتمتع بقدرة على فرض الأسعار، بينما تواجه المساحات النمطية ضغطًا مستمرًا.
ثانيًا، تستحق استراتيجيات إعادة الاستخدام التكيّفي وإعادة التموضع دراسة جادة بالنسبة لأصول الفئتين B وC ذات المواقع المناسبة التي لا تستطيع المنافسة في سوق المكاتب الحديث.
ثالثًا، يظل الاختيار الجغرافي بالغ الأهمية. فالأسواق ذات التركيبة السكانية القوية والقواعد الاقتصادية المتنوعة والعرض الجديد المحدود ستحقق أداءً متفوقًا. وسيرتبط الطلب على التأجير عبر معظم أنواع المنتجات على نحو متزايد بالتركزات المحلية للتوظيف عالي القيمة وزيادات الأجور، مما يدعم أسواقًا فرعية مختارة للمكاتب.
وأخيرًا، مع تداول العديد من الأصول بخصومات كبيرة وتطبيع معايير الإقراض، يمكن لاستراتيجيات القيمة المضافة (value-add) التي تركز على إعادة تموضع المباني وترقيتها أن تحقق عوائد جذابة.
لن يشبه سوق مكاتب CRE في عام 2026 سوق عام 2019، لكنه يتيح للمستثمرين الذين يدركون الأساسيات الجديدة فرصًا انتقائية لكنها جوهرية. وسيتطلب النجاح بُعد النظر لتجاوز معايير ما قبل الجائحة واحتضان التحولات الدائمة في كيفية عمل الناس ومكانه وأسبابه. تساعد منصة Covercy الشركاء العامين (GPs) على تتبع أداء المحفظة وعلى إعداد تقارير الأداء عبر المكاتب وفئات الأصول الأخرى، بينما تدعم رؤى فئات الأصول قرارات التخصيص الاستراتيجية.
