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En el mundo del inmobiliario comercial, las propiedades multifamiliares, de oficinas, comerciales e industriales suelen dominar los titulares. Sin embargo, a medida que navegamos por un entorno de tasas de interés altas durante más tiempo, las firmas de inversión inmobiliaria más astutas recurren cada vez más a clases de activos de CRE alternativas capaces de ofrecer rendimientos sólidos a pesar de las difíciles condiciones del mercado. Este artículo explora dos clases de activos de nicho que merecen su atención en 2025: los centros de datos y las viviendas unifamiliares build-to-rent.
Ambos sectores están experimentando un crecimiento extraordinario y atrayendo una inversión institucional significativa, lo que presenta oportunidades únicas para los GPs del inmobiliario comercial que buscan ir más allá de los tipos de propiedad tradicionales.
Centros de datos: aprovechando la revolución de la IA
Los centros de datos se han consolidado como una de las clases de activos de CRE de más rápido crecimiento del inmobiliario comercial. Según Avison Young, en el cuarto trimestre de 2024 el inventario de centros de datos de colocation en EE. UU. creció un asombroso 47,5 % interanual. Este crecimiento explosivo ha coincidido con la caída de las tasas de desocupación a un mínimo histórico de apenas el 1,6 %. El desequilibrio entre oferta y demanda ha creado la tormenta perfecta para el crecimiento de las rentas. Las rentas de los centros de datos mayoristas se han disparado entre un 30 % y un 44 % desde 2021, y la absorción neta en el cuarto trimestre de 2024 superó las cifras del año anterior en más de un 15 %. Algunos mercados demuestran lo ajustadas que se han vuelto las condiciones:
- Salt Lake City
- Norte de Virginia
- Portland, Oregón
Todos estos mercados registraron tasas de desocupación inferiores al 0,5 % en el cuarto trimestre de 2023.
Los gigantes tecnológicos impulsan la expansión
¿Cuáles son los principales motores de la demanda? Los gigantes tecnológicos centrados en la infraestructura de inteligencia artificial. Microsoft, Meta, Google y Amazon invirtieron en conjunto 18.000 millones de dólares en centros de datos de IA solo en 2024. Microsoft anunció recientemente planes para duplicar su gasto en centros de datos de IA hasta los 80.000 millones de dólares en 2025. Desde el lanzamiento de ChatGPT en noviembre de 2022, el gasto privado en construcción de centros de datos en EE. UU. casi se ha triplicado.
Si bien el volumen de ventas de inversión ha disminuido en la mayoría de los sectores del inmobiliario comercial en los últimos tres años, los centros de datos han alcanzado una actividad transaccional récord. Las operaciones de fusiones y adquisiciones (M&A) de centros de datos alcanzaron los 73.000 millones de dólares en 2024, superando en más de un 40 % el récord anterior de 53.000 millones establecido en 2022. Con inversores institucionales como Blackstone realizando compromisos sustanciales con el sector, los centros de datos representan una de las oportunidades más dinámicas del inmobiliario comercial para el futuro previsible.
Build-to-rent: respuesta a una crisis de asequibilidad
El mercado de la vivienda en EE. UU. ha experimentado una transformación drástica desde 2020. El valor medio de las viviendas a nivel nacional ha aumentado más de un 43 % desde abril de 2020, mientras que las tasas hipotecarias se han más que duplicado desde principios de 2022, creando una crisis de asequibilidad para muchos estadounidenses. Para ilustrar este cambio:
- Abril de 2020: un valor medio de vivienda de 247.400 dólares con una tasa de interés del 3,5 % equivalía a un pago hipotecario mensual de 889 dólares
- Hoy: un valor medio de vivienda de 354.700 dólares con una tasa de interés del 7 % genera un pago hipotecario mensual de 1.888 dólares
Este aumento mensual de 1.000 dólares significa que los prestatarios necesitan aproximadamente 33.000 dólares más de ingresos anuales para calificar por la misma vivienda. La situación es aún más extrema en las grandes áreas metropolitanas, donde se concentran las oportunidades de empleo. En San Francisco, por ejemplo, una cuota inicial del 20 % requiere ahora casi 250.000 dólares en efectivo, antes de contemplar los gastos de cierre o el mobiliario. Los pagos hipotecarios mensuales pueden superar los 6.600 dólares y, al sumar los impuestos sobre la propiedad y el seguro en un mercado de seguros complicado, los costos anuales de vivienda pueden acercarse a las seis cifras.
La inversión institucional entra en juego
Esta crisis de asequibilidad ha coincidido con cambios demográficos, a medida que los millennials forman familias y buscan más espacio del que ofrecen los apartamentos tradicionales. Las viviendas unifamiliares build-to-rent ofrecen una alternativa atractiva. Según John Burns Research and Consulting, casi el 10 % de las viviendas que iniciaron construcción en EE. UU. en 2024 se construyeron específicamente como unidades de alquiler. El sector ha atraído 57.000 millones de dólares en inversión durante 2021-2022, y los proyectos se entregan ahora a un ritmo récord. Se han construido más de 12.000 viviendas de alquiler en todo el país desde 2017, con un récord de 34.000 unidades entregadas solo en 2024.
La propuesta de alquiler es convincente. Alquilar es aproximadamente un 27 % más barato que comprar en las 50 mayores áreas metropolitanas de EE. UU., según datos de Bankrate. CBRE estima que la brecha podría ser aún mayor, ya que los pagos hipotecarios mensuales medios de las viviendas recién adquiridas fueron un 52 % superiores a los pagos mensuales medios de alquiler en el segundo trimestre de 2024. En mercados como Los Ángeles, Austin, Seattle y San Diego, el pago hipotecario mensual medio supera en más de 2,5 veces el alquiler mensual medio.
Espacio para crecer
Las grandes firmas de capital privado reconocen la oportunidad. Blackstone adquirió Tricon Residential por 3.500 millones de dólares a principios de 2024, mientras que Prom Partners recaudó casi 1.000 millones de dólares para adquirir propiedades unifamiliares de alquiler. A pesar de este interés institucional, hoy en día menos del 2 % del mercado de alquiler unifamiliar es de propiedad institucional, lo que sugiere un margen de crecimiento sustancial. Para los inversores que creen en la continua apreciación de los precios de la vivienda y en el crecimiento de la población de EE. UU., este sector emergente ofrece un atractivo potencial a largo plazo.
Además, las comunidades build-to-rent —que cuentan con conjuntos de viviendas unifamiliares de alquiler con amenidades comunitarias— están ganando terreno. Estas comunidades combinan elementos de la vivienda multifamiliar tradicional con los beneficios de las viviendas unifamiliares, ofreciendo un puente atractivo para los syndicators de multifamiliares que dudan en dar el salto completo a la inversión en viviendas unifamiliares.
Mirando hacia el futuro
A medida que los sectores tradicionales del inmobiliario comercial enfrentan presiones en los precios y desafíos de tasas de interés, estas clases de activos de CRE alternativas presentan oportunidades únicas para los GPs y managing partners con visión de futuro. Tanto los centros de datos como las viviendas unifamiliares build-to-rent atienden necesidades fundamentales del mercado, al tiempo que demuestran resiliencia en el entorno económico actual.
Para quienes buscan diversificar sus carteras de inversión o identificar oportunidades de crecimiento en un mercado por lo demás desafiante, estos sectores de nicho merecen una consideración seria de cara a 2025 y más allá. La continua evolución de la tecnología, las cambiantes preferencias demográficas y los persistentes desafíos de asequibilidad de la vivienda sugieren que ambos sectores seguirán siendo objetivos de inversión atractivos durante los próximos años, incluso mientras el inmobiliario comercial tradicional lucha por adaptarse a la nueva normalidad de tasas de interés más altas.
