تعرّف على Neo، شريكك العام المدعوم بالذكاء الاصطناعي.
في عالم العقارات التجارية، تهيمن عادةً العقارات متعددة الأسر والمكتبية وعقارات التجزئة والصناعية على العناوين الرئيسية. ومع ذلك، ومع تنقلنا في بيئة أسعار فائدة مرتفعة لفترة أطول، تتجه شركات الاستثمار العقاري الذكية بشكل متزايد نحو فئات بديلة من أصول CRE قادرة على تحقيق عوائد قوية رغم ظروف السوق الصعبة. تستكشف هذه المقالة فئتين متخصصتين من الأصول تستحقان اهتمامك في عام 2025: مراكز البيانات والمنازل الأحادية الأسرة من نوع build-to-rent للإيجار.
يشهد كلا القطاعين نموًا استثنائيًا ويجذبان استثمارات مؤسسية كبيرة، مما يتيح فرصًا فريدة لشركاء GPs في العقارات التجارية الباحثين عما هو أبعد من أنواع العقارات التقليدية.
مراكز البيانات: ركوب موجة ثورة الذكاء الاصطناعي
برزت مراكز البيانات كواحدة من أسرع فئات أصول CRE نموًا في العقارات التجارية. وفقًا لشركة Avison Young، شهد الربع الرابع من عام 2024 نمو مخزون مراكز بيانات الاستضافة المشتركة (colocation) في الولايات المتحدة بنسبة مذهلة بلغت 47.5 % على أساس سنوي. وقد تزامن هذا النمو الهائل مع هبوط معدلات الشغور إلى أدنى مستوى تاريخي لها عند 1.6 % فقط. وقد خلق اختلال التوازن بين العرض والطلب ظروفًا مثالية لنمو معدلات الإيجار. فقد ارتفعت إيجارات مراكز البيانات بالجملة بين 30 % و44 % منذ عام 2021، حيث تجاوز صافي الامتصاص في الربع الرابع من عام 2024 أرقام العام السابق بأكثر من 15 %. وتوضح بعض الأسواق مدى الإحكام الذي بلغته الظروف:
- سولت لايك سيتي
- شمال فيرجينيا
- بورتلاند، أوريغون
سجّلت جميع هذه الأسواق معدلات شغور أقل من 0.5 % في الربع الرابع من عام 2023.
عمالقة التكنولوجيا يغذّون التوسع
ما هي محركات الطلب الرئيسية؟ إنهم عمالقة التكنولوجيا الذين يركزون على البنية التحتية للذكاء الاصطناعي. فقد استثمرت Microsoft وMeta وGoogle وAmazon مجتمعةً 18 مليار دولار في مراكز بيانات الذكاء الاصطناعي في عام 2024 وحده. وأعلنت Microsoft مؤخرًا عن خطط لمضاعفة إنفاقها على مراكز بيانات الذكاء الاصطناعي ليصل إلى 80 مليار دولار في عام 2025. ومنذ إطلاق ChatGPT في نوفمبر 2022، تضاعف الإنفاق الخاص على بناء مراكز البيانات في الولايات المتحدة ثلاث مرات تقريبًا.
وفي حين تراجع حجم مبيعات الاستثمار عبر معظم قطاعات العقارات التجارية خلال السنوات الثلاث الماضية، حققت مراكز البيانات نشاطًا قياسيًا في الصفقات. فقد بلغت صفقات الاندماج والاستحواذ (M&A) في مراكز البيانات 73 مليار دولار في عام 2024، متجاوزةً الرقم القياسي السابق البالغ 53 مليار دولار المسجّل في عام 2022 بأكثر من 40 %. ومع التزامات كبيرة من مستثمرين مؤسسيين مثل Blackstone تجاه هذا القطاع، تمثّل مراكز البيانات واحدة من أكثر الفرص ديناميكية في العقارات التجارية للمستقبل المنظور.
Build-to-Rent: مواجهة أزمة القدرة على تحمل التكاليف
شهد سوق الإسكان في الولايات المتحدة تحولًا جذريًا منذ عام 2020. فقد قفز متوسط قيم المنازل على المستوى الوطني بأكثر من 43 % منذ أبريل 2020، بينما تضاعفت أسعار الرهن العقاري بأكثر من الضعف منذ أوائل عام 2022، مما خلق أزمة في القدرة على تحمل التكاليف للعديد من الأمريكيين. ولتوضيح هذا التحول:
- أبريل 2020: متوسط قيمة منزل بلغ 247,400 دولار بسعر فائدة 3.5 % كان يعادل دفعة رهن عقاري شهرية قدرها 889 دولارًا
- اليوم: متوسط قيمة منزل يبلغ 354,700 دولار بسعر فائدة 7 % يخلق دفعة رهن عقاري شهرية قدرها 1,888 دولارًا
تعني هذه الزيادة الشهرية البالغة 1,000 دولار أن المقترضين يحتاجون إلى دخل سنوي أعلى بنحو 33,000 دولار للتأهل لشراء المنزل نفسه. ويزداد الوضع تطرفًا في المناطق الحضرية الكبرى حيث تتركز فرص العمل. ففي سان فرانسيسكو، على سبيل المثال، تتطلب دفعة أولى بنسبة 20 % الآن ما يقارب 250,000 دولار نقدًا، قبل احتساب تكاليف الإغلاق أو الأثاث. وقد تتجاوز دفعات الرهن العقاري الشهرية 6,600 دولار، وعند احتساب الضرائب العقارية والتأمين في سوق تأمين صعب، قد تقترب تكاليف السكن السنوية من ستة أرقام.
تدفق الاستثمار المؤسسي
تزامنت أزمة القدرة على تحمل التكاليف هذه مع تحولات ديموغرافية، إذ يبدأ جيل الألفية في تكوين أسر والبحث عن مساحة أكبر مما توفره الشقق التقليدية. وتوفر المنازل الأحادية الأسرة من نوع build-to-rent بديلًا جذابًا. ووفقًا لشركة John Burns Research and Consulting، فإن ما يقارب 10 % من المنازل التي بدأ بناؤها في الولايات المتحدة في عام 2024 شُيّدت خصيصًا كوحدات للإيجار. وقد جذب القطاع استثمارات بقيمة 57 مليار دولار خلال الفترة 2021-2022، مع تسليم المشاريع الآن بوتيرة قياسية. فقد بُني أكثر من 12,000 منزل للإيجار على مستوى البلاد منذ عام 2017، مع تسليم رقم قياسي بلغ 34,000 وحدة في عام 2024 وحده.
إن الحجة لصالح الإيجار مقنعة. فالإيجار أرخص بنحو 27 % من الشراء في أكبر 50 منطقة حضرية في الولايات المتحدة، وفقًا لبيانات Bankrate. وتقدّر CBRE أن الفجوة قد تكون أوسع من ذلك، حيث كان متوسط دفعات الرهن العقاري الشهرية للمنازل المشتراة حديثًا أعلى بنسبة 52 % من متوسط مدفوعات الإيجار الشهرية في الربع الثاني من عام 2024. وفي أسواق مثل لوس أنجلوس وأوستن وسياتل وسان دييغو، يتجاوز متوسط دفعة الرهن العقاري الشهرية 2.5 ضعف متوسط الإيجار الشهري.
مجال للنمو
تدرك كبرى شركات الأسهم الخاصة هذه الفرصة. فقد استحوذت Blackstone على Tricon Residential مقابل 3.5 مليار دولار في أوائل عام 2024، بينما جمعت Prom Partners ما يقارب مليار دولار للاستحواذ على عقارات أحادية الأسرة للإيجار. وعلى الرغم من هذا الاهتمام المؤسسي، فإن أقل من 2 % من سوق الإيجار الأحادي الأسرة مملوك مؤسسيًا اليوم، مما يشير إلى مجال كبير للنمو. وبالنسبة للمستثمرين الذين يؤمنون باستمرار ارتفاع أسعار المنازل ونمو سكان الولايات المتحدة، يوفّر هذا القطاع الناشئ إمكانات طويلة الأجل مقنعة.
بالإضافة إلى ذلك، تكتسب مجتمعات build-to-rent — التي تتميز بتجمعات من المنازل الأحادية الأسرة للإيجار مع وسائل راحة مجتمعية — زخمًا متزايدًا. وتمزج هذه المجتمعات بين عناصر الحياة التقليدية في المباني متعددة الأسر ومزايا المنازل الأحادية الأسرة، مما يوفّر جسرًا جذابًا لمنظّمي صفقات (syndicators) المباني متعددة الأسر المترددين في الانتقال الكامل إلى الاستثمار في المنازل الأحادية الأسرة.
نظرة إلى المستقبل
مع مواجهة قطاعات العقارات التجارية التقليدية لضغوط الأسعار وتحديات أسعار الفائدة، تتيح فئات أصول CRE البديلة هذه فرصًا فريدة للشركاء GPs والشركاء الإداريين ذوي الرؤية المستقبلية. فكل من مراكز البيانات والمنازل الأحادية الأسرة من نوع build-to-rent تلبي احتياجات سوقية أساسية مع إظهار المرونة في البيئة الاقتصادية الحالية.
أما بالنسبة للراغبين في تنويع محافظهم الاستثمارية أو تحديد فرص النمو في سوق صعب بخلاف ذلك، فإن هذه القطاعات المتخصصة تستحق دراسة جدية ونحن ندخل عام 2025 وما بعده. ويشير التطور المستمر للتكنولوجيا وتغيّر التفضيلات الديموغرافية والتحديات المستمرة في القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى أن كلا القطاعين سيظلان أهدافًا استثمارية جذابة لسنوات قادمة، حتى مع صعوبة تكيّف العقارات التجارية التقليدية مع الوضع الطبيعي الجديد لأسعار الفائدة المرتفعة.
أحدث المنشورات
- صعود المباني ذات الانبعاثات الصفرية الصافية: تحويل العقارات المستدامة
- الارتقاء بتجربة المستأجر: المعيار الجديد في العقارات التجارية
- وراء الطفرة الأخيرة في تطوير المكاتب الفاخرة (Trophy)
- Covercy تعيّن Peter Sanchez رئيسًا (President) لتسريع النمو في الولايات المتحدة وتعزيز القدرات المؤسسية
- الهيمنة على الأفق: تفوّق الولايات المتحدة في التطوير العقاري العالمي
نستخدم ملفات تعريف الارتباط (cookies) لضمان تقديم أفضل تجربة لك على موقعنا. وباستخدامك لموقعنا، فإنك توافق على سياسة الخصوصية الخاصة بنا.
