Классы активов CRE с потенциалом роста в 2025 году | Covercy

В мире коммерческой недвижимости заголовки обычно занимают многоквартирные, офисные, торговые и промышленные объекты. Однако по мере того как мы движемся в условиях длительно высоких процентных ставок, дальновидные инвестиционные компании в сфере недвижимости все чаще обращаются к альтернативным классам активов CRE, способным приносить устойчивую доходность даже в сложных рыночных условиях. В этой статье рассматриваются два нишевых класса активов, заслуживающих вашего внимания в 2025 году: дата-центры и индивидуальные жилые дома формата build-to-rent.

Оба сектора демонстрируют исключительный рост и привлекают значительные институциональные инвестиции, открывая уникальные возможности для GPs в сфере коммерческой недвижимости, которые смотрят за пределы традиционных типов объектов.

Дата-центры: на волне революции AI

Дата-центры стали одним из самых быстрорастущих классов активов CRE в коммерческой недвижимости. По данным Avison Young, в четвертом квартале 2024 года объем рынка colocation-дата-центров в США вырос на поразительные 47,5 % в годовом исчислении. Этот взрывной рост совпал с падением уровня вакантности до исторического минимума всего в 1,6 %. Дисбаланс спроса и предложения создал идеальные условия для роста арендных ставок. Арендные ставки на оптовые дата-центры выросли на 30–44 % с 2021 года, а чистое поглощение в четвертом квартале 2024 года превысило показатели предыдущего года более чем на 15 %. Некоторые рынки показывают, насколько напряженной стала ситуация:

• Солт-Лейк-Сити
• Северная Вирджиния
• Портленд, штат Орегон

Все эти рынки зафиксировали уровень вакантности ниже 0,5 % в четвертом квартале 2023 года.

Технологические гиганты подпитывают экспансию

Главные драйверы спроса? Технологические гиганты, ориентированные на инфраструктуру искусственного интеллекта. Microsoft, Meta, Google и Amazon совместно вложили 18 миллиардов долларов в дата-центры для AI только в 2024 году. Microsoft недавно объявила о планах удвоить расходы на дата-центры для AI до 80 миллиардов долларов в 2025 году. С момента запуска ChatGPT в ноябре 2022 года частные расходы на строительство дата-центров в США выросли почти втрое.

Хотя объем инвестиционных сделок за последние три года снизился в большинстве секторов коммерческой недвижимости, дата-центры достигли рекордной транзакционной активности. Объем сделок M&A в сфере дата-центров достиг 73 миллиардов долларов в 2024 году, превысив более чем на 40 % предыдущий рекорд в 53 миллиарда долларов, установленный в 2022 году. С учетом того, что институциональные инвесторы, такие как Blackstone, берут на себя значительные обязательства в этом секторе, дата-центры представляют собой одну из самых динамичных возможностей коммерческой недвижимости на обозримое будущее.

Build-to-Rent: ответ на кризис доступности жилья

Рынок жилья США претерпел кардинальные изменения с 2020 года. Средняя стоимость жилья по стране выросла более чем на 43 % с апреля 2020 года, а ипотечные ставки более чем удвоились с начала 2022 года, создав кризис доступности для многих американцев. Чтобы проиллюстрировать этот сдвиг:

• Апрель 2020 года: средняя стоимость жилья в 247 400 долларов при ставке 3,5 % соответствовала ежемесячному ипотечному платежу в 889 долларов
• Сегодня: средняя стоимость жилья в 354 700 долларов при ставке 7 % создает ежемесячный ипотечный платеж в 1888 долларов

Это ежемесячное увеличение на 1000 долларов означает, что заемщикам требуется примерно на 33 000 долларов больше годового дохода, чтобы претендовать на тот же дом. Ситуация еще более острая в крупных мегаполисах, где сосредоточены возможности трудоустройства. В Сан-Франциско, например, первоначальный взнос в 20 % теперь требует почти 250 000 долларов наличными — еще до учета затрат на оформление сделки или меблировку. Ежемесячные ипотечные платежи могут превышать 6600 долларов, а с учетом налогов на недвижимость и страхования на непростом страховом рынке годовые расходы на жилье могут приближаться к шестизначным суммам.

Приток институциональных инвестиций

Этот кризис доступности совпал с демографическими сдвигами, поскольку миллениалы создают семьи и ищут больше пространства, чем предлагают традиционные квартиры. Индивидуальные жилые дома формата build-to-rent представляют собой привлекательную альтернативу. По данным John Burns Research and Consulting, почти 10 % домов в США, строительство которых началось в 2024 году, были возведены специально как арендные единицы. Сектор привлек 57 миллиардов долларов инвестиций в 2021–2022 годах, а проекты теперь сдаются рекордными темпами. С 2017 года по всей стране построено более 12 000 арендных домов, причем рекордные 34 000 единиц были сданы только в 2024 году.

Аргументы в пользу аренды убедительны. Согласно данным Bankrate, аренда примерно на 27 % дешевле покупки в 50 крупнейших мегаполисах США. CBRE оценивает, что разрыв может быть еще больше: во втором квартале 2024 года средние ежемесячные ипотечные платежи по недавно приобретенным домам были на 52 % выше средних ежемесячных арендных платежей. На таких рынках, как Лос-Анджелес, Остин, Сиэтл и Сан-Диего, средний ежемесячный ипотечный платеж более чем в 2,5 раза превышает среднюю месячную арендную плату.

Простор для роста

Крупные фонды прямых инвестиций осознают эту возможность. В начале 2024 года Blackstone приобрела Tricon Residential за 3,5 миллиарда долларов, а Prom Partners привлекла почти 1 миллиард долларов для покупки индивидуальных арендных домов. Несмотря на этот институциональный интерес, сегодня менее 2 % рынка аренды индивидуальных домов находится в институциональной собственности, что указывает на значительный потенциал роста. Для инвесторов, верящих в продолжение роста цен на жилье и увеличение населения США, этот развивающийся сектор предлагает убедительный долгосрочный потенциал.

Кроме того, набирают популярность сообщества build-to-rent — состоящие из групп индивидуальных арендных домов с общими удобствами. Такие сообщества сочетают элементы традиционного многоквартирного проживания с преимуществами индивидуальных домов, предлагая привлекательный переходный вариант для синдикаторов (syndicators) многоквартирной недвижимости, которые не решаются полностью перейти к инвестициям в индивидуальные дома.

Взгляд в будущее

По мере того как традиционные секторы коммерческой недвижимости сталкиваются с ценовым давлением и проблемами процентных ставок, эти альтернативные классы активов CRE открывают уникальные возможности для дальновидных GPs и управляющих партнеров. И дата-центры, и индивидуальные жилые дома формата build-to-rent отвечают фундаментальным потребностям рынка, демонстрируя при этом устойчивость в текущих экономических условиях.

Тем, кто стремится диверсифицировать инвестиционные портфели или найти возможности для роста на в остальном непростом рынке, эти нишевые секторы заслуживают серьезного рассмотрения по мере приближения к 2025 году и далее. Продолжающаяся эволюция технологий, меняющиеся демографические предпочтения и сохраняющиеся проблемы доступности жилья говорят о том, что оба сектора останутся привлекательными объектами для инвестиций на годы вперед, даже несмотря на то, что традиционной коммерческой недвижимости непросто адаптироваться к новой реальности более высоких процентных ставок.