Классы активов CRE будут расти в 2025 году

В мире коммерческой недвижимости многоквартирные, офисные, торговые и промышленные объекты обычно доминируют в заголовках новостей. Однако по мере того, как мы движемся в направлении повышения процентных ставок, смекалистые инвестиционные компании все чаще обращаются к альтернативным классам активов CRE, способным обеспечить высокую доходность, несмотря на сложные рыночные условия. В этой статье рассматриваются два нишевых класса активов, которые заслуживают вашего внимания в 2025 году: центры обработки данных и односемейные дома, сдаваемые в аренду.

Оба сектора переживают необычайный рост и привлекают значительные институциональные инвестиции, открывая уникальные возможности для ГП в сфере коммерческой недвижимости, выходящие за рамки традиционных типов недвижимости.

Центры обработки данных: Революция искусственного интеллекта

Центры обработки данных стали одним из самых быстрорастущих классов активов коммерческой недвижимости. По данным компании Avison Young, в 4 квартале 2024 года объем предложения колокейшн-центров в США вырос на 47,5 % по сравнению с предыдущим годом. Такой бурный рост совпал с падением уровня вакантных площадей до исторического минимума - всего 1,6 %. Дисбаланс спроса и предложения создал идеальный шторм для роста арендных ставок. С 2021 года оптовые арендные ставки в центрах обработки данных выросли на 30-44 %, а чистое поглощение в 4 квартале 2024 года превысило показатели предыдущего года более чем на 15 %. Некоторые рынки демонстрируют, насколько напряженными стали условия:

• Солт-Лейк-Сити
• Северная Вирджиния
• Портленд, Орегон

На всех этих рынках уровень вакантных площадей в 4 квартале 2023 года был ниже 0,5%.

Технологические гиганты способствуют расширению производства

Основные факторы спроса? Технологические гиганты, сосредоточенные на инфраструктуре искусственного интеллекта. Только в 2024 году Microsoft, Meta, Google и Amazon инвестировали в центры обработки данных искусственного интеллекта 18 миллиардов долларов. Недавно Microsoft объявила о планах удвоить свои расходы на центры обработки данных искусственного интеллекта до 80 миллиардов долларов в 2025 году. С момента запуска ChatGPT в ноябре 2022 года расходы на строительство частных центров обработки данных в США выросли почти в три раза.

В то время как объем инвестиционных продаж в большинстве секторов коммерческой недвижимости за последние три года снизился, центры обработки данных достигли рекордного уровня активности сделок. Объем сделок слияния и поглощения в центрах обработки данных достиг 73 млрд долларов в 2024 году, превысив предыдущий рекорд в 53 млрд долларов, установленный в 2022 году, более чем на 40 %. Учитывая, что институциональные инвесторы , такие как Blackstone, взяли на себя значительные обязательства в этом секторе, центры обработки данных представляют собой одну из самых динамичных возможностей для коммерческой недвижимости в обозримом будущем.

Строительство для сдачи в аренду: преодоление кризиса доступности

С 2020 года рынок жилья в США претерпел кардинальные изменения. С апреля 2020 года средняя стоимость домов в стране подскочила более чем на 43 %, а ставки по ипотечным кредитам выросли более чем в два раза с начала 2022 года, создав кризис доступности жилья для многих американцев. Чтобы проиллюстрировать этот сдвиг:

• Апрель 2020 года: Средняя стоимость дома в 247 400 долларов при процентной ставке 3,5 % равна ежемесячному платежу по ипотеке в размере 889 долларов.
• Сегодня: Средняя стоимость дома $354 700 при процентной ставке 7% создает ежемесячный платеж по ипотеке в размере $1 888

Это увеличение на 1000 долларов в месяц означает, что заемщикам требуется примерно на 33 000 долларов больше годового дохода, чтобы претендовать на тот же самый дом. Ситуация еще более экстремальна в крупных мегаполисах, где сосредоточены рабочие места. Например, в Сан-Франциско для первоначального взноса в размере 20 % теперь требуется почти 250 000 долларов наличными, не считая расходов на закрытие сделки или приобретение мебели. Ежемесячные платежи по ипотеке могут превышать 6 600 долларов, а если учесть налоги на недвижимость и страхование в условиях сложного рынка страхования, то ежегодные расходы на жилье могут приблизиться к шестизначной сумме.

Потоки институциональных инвестиций в

Кризис доступности жилья совпал с демографическими изменениями, когда миллениалы создают семьи и ищут больше пространства, чем предлагают традиционные квартиры. Привлекательной альтернативой являются односемейные дома , сдаваемые в аренду. По данным John Burns Research and Consulting, почти 10 % домов в США, которые будут сданы в эксплуатацию в 2024 году, будут построены специально для сдачи в аренду. В 2021-2022 годах этот сектор привлек 57 миллиардов долларов инвестиций, причем реализация проектов идет рекордными темпами. С 2017 года по всей стране было построено более 12 000 арендных домов, а только в 2024 году будет сдано 34 000 единиц.

Предложение по аренде жилья является убедительным. По данным Bankrate, в 50 крупнейших городах США аренда примерно на 27 % дешевле покупки . По оценкам CBRE, этот разрыв может быть еще больше: во втором квартале 2024 года среднемесячные платежи по ипотеке за вновь приобретенное жилье будут на 52 % выше, чем среднемесячные платежи за аренду. На таких рынках, как Лос-Анджелес, Остин, Сиэтл и Сан-Диего, средний ежемесячный платеж по ипотеке в 2,5 раза превышает среднюю ежемесячную арендную плату.

Комната для роста

Крупные частные инвестиционные компании признают эту возможность. Компания Blackstone приобрела Tricon Residential за 3,5 миллиарда долларов в начале 2024 года, а Prom Partners привлекла около 1 миллиарда долларов для приобретения односемейной арендной недвижимости. Несмотря на такой интерес со стороны институциональных инвесторов, сегодня в их собственности находится менее 2 % рынка аренды односемейного жилья, что говорит о значительных возможностях для роста. Для инвесторов, которые верят в продолжение роста цен на жилье и увеличение численности населения США, этот развивающийся сектор предлагает убедительный долгосрочный потенциал.

Кроме того, все большее распространение получают сообщества, построенные для сдачи в аренду, которые представляют собой кластеры односемейных арендных домов с удобствами для местных жителей. Такие сообщества сочетают в себе элементы традиционного многоквартирного жилья с преимуществами односемейных домов, обеспечивая привлекательный мост для синдикаторов многоквартирных домов, не решающихся полностью перейти к инвестициям в односемейные дома.

Заглядывая в будущее

В то время как традиционные секторы коммерческой недвижимости испытывают ценовое давление и проблемы с процентными ставками, эти альтернативные классы активов CRE представляют собой уникальные возможности для дальновидных генеральных директоров и управляющих партнеров. Как центры обработки данных, так и односемейные дома, сдаваемые в аренду, удовлетворяют фундаментальные потребности рынка, демонстрируя при этом устойчивость в текущих экономических условиях.

Для тех, кто стремится диверсифицировать свои инвестиционные портфели или выявить возможности для роста в условиях сложного рынка, эти нишевые сектора заслуживают серьезного рассмотрения в 2025 году и далее. Продолжающееся развитие технологий, изменение демографических предпочтений и сохраняющиеся проблемы с доступностью жилья позволяют предположить, что оба сектора останутся привлекательными объектами для инвестиций в ближайшие годы, даже если традиционная коммерческая недвижимость будет пытаться адаптироваться к новым нормальным условиям, связанным с повышением процентных ставок.