Κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων CRE με προοπτική ανάπτυξης το 2025

Στον κόσμο των εμπορικών ακινήτων, οι πολυκατοικίες, τα γραφεία, το λιανικό εμπόριο και τα βιομηχανικά ακίνητα κυριαρχούν συνήθως στα πρωτοσέλιδα των εφημερίδων. Ωστόσο, καθώς περιηγούμαστε σε ένα περιβάλλον υψηλότερων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα επιτοκίων, οι έξυπνες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα στρέφονται όλο και περισσότερο προς εναλλακτικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων CRE, ικανές να αποφέρουν ισχυρές αποδόσεις παρά τις δύσκολες συνθήκες της αγοράς. Αυτό το άρθρο διερευνά δύο εξειδικευμένες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων που αξίζουν την προσοχή σας το 2025: τα κέντρα δεδομένων και οι μονοκατοικίες που κατασκευάζονται προς ενοικίαση.

Και οι δύο τομείς παρουσιάζουν εξαιρετική ανάπτυξη και προσελκύουν σημαντικές θεσμικές επενδύσεις, παρουσιάζοντας μοναδικές ευκαιρίες για τους γενικούς επενδυτές εμπορικών ακινήτων που αναζητούν πέρα από τους παραδοσιακούς τύπους ακινήτων.

Κέντρα δεδομένων: Επανάσταση της Τεχνητής Νοημοσύνης

Τα κέντρα δεδομένων έχουν αναδειχθεί σε μία από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων CRE των εμπορικών ακινήτων. Σύμφωνα με την Avison Young, το 4ο τρίμηνο του 2024 το απόθεμα των κέντρων δεδομένων colocation στις ΗΠΑ αυξήθηκε κατά ένα εκπληκτικό ποσοστό 47,5% σε ετήσια βάση. Αυτή η εκρηκτική ανάπτυξη συνέπεσε με την κατακόρυφη πτώση των ποσοστών κενών χώρων σε ιστορικό χαμηλό μόλις 1,6%. Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης δημιούργησε μια τέλεια καταιγίδα για την αύξηση των τιμών ενοικίασης. Τα μισθώματα των κέντρων δεδομένων χονδρικής έχουν αυξηθεί μεταξύ 30-44% από το 2021, με την καθαρή απορρόφηση το 4ο τρίμηνο του 2024 να υπερβαίνει τα στοιχεία του προηγούμενου έτους κατά πάνω από 15%. Ορισμένες αγορές καταδεικνύουν πόσο σφιχτές έχουν γίνει οι συνθήκες:

• Σολτ Λέικ Σίτι
• Βόρεια Βιρτζίνια
• Πόρτλαντ, Όρεγκον

Όλες αυτές οι αγορές κατέγραψαν ποσοστά κενών χώρων κάτω του 0,5% το 4ο τρίμηνο του 2023.

Τεχνολογικοί γίγαντες τροφοδοτούν την επέκταση

Οι πρωταρχικοί παράγοντες ζήτησης; Τεχνολογικοί γίγαντες που εστιάζουν στην υποδομή τεχνητής νοημοσύνης. Η Microsoft, η Meta, η Google και η Amazon επένδυσαν συλλογικά 18 δισεκατομμύρια δολάρια σε κέντρα δεδομένων τεχνητής νοημοσύνης μόνο το 2024. Η Microsoft ανακοίνωσε πρόσφατα ότι σχεδιάζει να διπλασιάσει τις δαπάνες της για κέντρα δεδομένων AI σε 80 δισεκατομμύρια δολάρια το 2025. Από την έναρξη του ChatGPT τον Νοέμβριο του 2022, οι δαπάνες κατασκευής ιδιωτικών κέντρων δεδομένων στις ΗΠΑ έχουν σχεδόν τριπλασιαστεί.

Ενώ ο όγκος των επενδυτικών πωλήσεων έχει μειωθεί στους περισσότερους τομείς εμπορικών ακινήτων τα τελευταία τρία χρόνια, τα κέντρα δεδομένων έχουν επιτύχει ρεκόρ συναλλακτικής δραστηριότητας. Οι συμφωνίες συγχωνεύσεων και εξαγορών σε κέντρα δεδομένων έφτασαν τα 73 δισεκατομμύρια δολάρια το 2024, ξεπερνώντας το προηγούμενο ρεκόρ των 53 δισεκατομμυρίων δολαρίων που είχε σημειωθεί το 2022 κατά περισσότερο από 40%. Με θεσμικούς επενδυτές όπως η Blackstone να έχουν αναλάβει σημαντικές δεσμεύσεις στον τομέα, τα κέντρα δεδομένων αποτελούν μία από τις πιο δυναμικές ευκαιρίες των εμπορικών ακινήτων για το ορατό μέλλον.

Build-to-Rent: Αντιμετώπιση μιας κρίσης προσιτότητας

Η αμερικανική αγορά κατοικίας έχει υποστεί δραματική μεταμόρφωση από το 2020. Οι μέσες εθνικές αξίες των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 43% από τον Απρίλιο του 2020, ενώ τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν υπερδιπλασιαστεί από τις αρχές του 2022, δημιουργώντας κρίση οικονομικής προσιτότητας για πολλούς Αμερικανούς. Για να καταδειχθεί αυτή η αλλαγή:

• Απρίλιος 2020: με επιτόκιο 3,5% ισοδυναμεί με 889 δολάρια μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου
• Σήμερα: με επιτόκιο 7% δημιουργεί μια μηνιαία πληρωμή υποθήκης ύψους 1.888 δολαρίων.

Αυτή η αύξηση κατά 1.000 δολάρια μηνιαίως σημαίνει ότι οι δανειολήπτες χρειάζονται περίπου 33.000 δολάρια περισσότερο ετήσιο εισόδημα για να πληρούν τις προϋποθέσεις για το ίδιο σπίτι. Η κατάσταση είναι ακόμη πιο ακραία στις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές όπου συγκεντρώνονται οι ευκαιρίες απασχόλησης. Στο Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα, μια προκαταβολή 20% απαιτεί τώρα σχεδόν 250.000 δολάρια σε μετρητά, προτού συνυπολογιστούν τα έξοδα κλεισίματος ή η επίπλωση. Οι μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων μπορεί να ξεπεράσουν τα 6.600 δολάρια, και όταν συνυπολογίζονται οι φόροι ακίνητης περιουσίας και η ασφάλιση σε μια δύσκολη ασφαλιστική αγορά, το ετήσιο κόστος στέγασης μπορεί να προσεγγίσει εξαψήφιο αριθμό.

Θεσμικές επενδυτικές ροές σε

Αυτή η κρίση οικονομικής προσιτότητας συνέπεσε με δημογραφικές αλλαγές, καθώς οι millennials δημιουργούν οικογένειες και αναζητούν περισσότερο χώρο από ό,τι προσφέρουν τα παραδοσιακά διαμερίσματα. Οι μονοκατοικίες που κατασκευάζονται προς ενοικίαση αποτελούν μια ελκυστική εναλλακτική λύση. Σύμφωνα με την John Burns Research and Consulting, σχεδόν το 10% των κατοικιών στις ΗΠΑ που θα ξεκινήσουν να χτίζονται το 2024 θα χτιστούν ειδικά ως μονάδες ενοικίασης. Ο τομέας προσέλκυσε επενδύσεις ύψους 57 δισεκατομμυρίων δολαρίων κατά την περίοδο 2021-2022, με τα έργα να παραδίδονται πλέον με ρυθμό ρεκόρ. Περισσότερες από 12.000 ενοικιαζόμενες κατοικίες έχουν κατασκευαστεί σε εθνικό επίπεδο από το 2017, με ρεκόρ 34.000 μονάδων να παραδίδονται μόνο το 2024.

Η πρόταση ενοικίασης είναι επιτακτική. Η ενοικίαση είναι περίπου 27% φθηνότερη από την αγορά στις 50 μεγαλύτερες μητροπόλεις των ΗΠΑ, σύμφωνα με στοιχεία της Bankrate. Η CBRE εκτιμά ότι το χάσμα μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερο, με τις μέσες μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων για νεοαγορασμένα σπίτια να είναι κατά 52% υψηλότερες από τις μέσες μηνιαίες πληρωμές ενοικίου το δεύτερο τρίμηνο του 2024. Σε αγορές όπως το Λος Άντζελες, το Όστιν, το Σιάτλ και το Σαν Ντιέγκο, η μέση μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου υπερβαίνει 2,5 φορές το μέσο μηνιαίο ενοίκιο.

Χώρος για ανάπτυξη

Οι μεγάλες εταιρείες ιδιωτικών κεφαλαίων αναγνωρίζουν την ευκαιρία. Η Blackstone εξαγόρασε την Tricon Residential έναντι 3,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων στις αρχές του 2024, ενώ η Prom Partners συγκέντρωσε σχεδόν 1 δισεκατομμύριο δολάρια για την απόκτηση ενοικιαζόμενων ακινήτων μίας οικογένειας. Παρά αυτό το θεσμικό ενδιαφέρον, λιγότερο από το 2% της αγοράς ενοικίασης μονοκατοικιών ανήκει σήμερα σε θεσμικό επίπεδο, γεγονός που υποδηλώνει σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης. Για τους επενδυτές που πιστεύουν στη συνεχή αύξηση των τιμών των κατοικιών και στην αύξηση του πληθυσμού των ΗΠΑ, αυτός ο αναδυόμενος τομέας προσφέρει ελκυστικές μακροπρόθεσμες δυνατότητες.

Επιπλέον, οι κοινότητες με ενοίκιο - οι οποίες διαθέτουν συστάδες μονοκατοικιών με κοινοτικές ανέσεις - κερδίζουν έδαφος. Αυτές οι κοινότητες συνδυάζουν στοιχεία της παραδοσιακής πολυκατοικίας με τα πλεονεκτήματα των μονοκατοικιών, παρέχοντας μια ελκυστική γέφυρα για τους συνδικαλιστές πολυκατοικιών που διστάζουν να προχωρήσουν πλήρως σε επενδύσεις σε μονοκατοικίες.

Κοιτάζοντας μπροστά

Καθώς οι παραδοσιακοί τομείς εμπορικών ακινήτων αντιμετωπίζουν πιέσεις στην τιμολόγηση και προκλήσεις στα επιτόκια, αυτές οι εναλλακτικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων CRE παρουσιάζουν μοναδικές ευκαιρίες για τους προνοητικούς GP και τους διαχειριστές εταίρους. Τόσο τα κέντρα δεδομένων όσο και οι μονοκατοικίες που κατασκευάζονται προς ενοικίαση ανταποκρίνονται σε θεμελιώδεις ανάγκες της αγοράς, ενώ επιδεικνύουν ανθεκτικότητα στο τρέχον οικονομικό περιβάλλον.

Για όσους επιδιώκουν να διαφοροποιήσουν τα επενδυτικά τους χαρτοφυλάκια ή να εντοπίσουν ευκαιρίες ανάπτυξης σε μια κατά τα άλλα δύσκολη αγορά, αυτοί οι εξειδικευμένοι τομείς χρήζουν σοβαρής εξέτασης καθώς προχωράμε προς το 2025 και μετά. Η συνεχής εξέλιξη της τεχνολογίας, οι μεταβαλλόμενες δημογραφικές προτιμήσεις και οι επίμονες προκλήσεις για την οικονομική προσιτότητα της κατοικίας υποδηλώνουν ότι και οι δύο τομείς θα παραμείνουν ελκυστικοί επενδυτικοί στόχοι για τα επόμενα χρόνια, ακόμη και όταν τα παραδοσιακά εμπορικά ακίνητα αγωνίζονται να προσαρμοστούν στη νέα κανονικότητα των υψηλότερων επιτοκίων.