נדל"ן מסחרי מחלקות נכסים מוכנות לצמיחה ב-2025

בעולם הנדל"ן המסחרי, נכסים רב משפחתיים, משרדים, קמעונאות ותעשייה שולטים בדרך כלל בכותרות. עם זאת, ככל שאנו מנווטים בסביבת ריבית גבוהה יותר לטווח ארוך יותר, חברות השקעות נדל"ן מתמצאות פונות יותר ויותר לכיוון אלטרנטיבי נדל"ן מסחרי סוגי נכסים המסוגלים לספק תשואות חזקות למרות תנאי שוק מאתגרים. מאמר זה בוחן שני סוגים של נכסי נישה שראויים לתשומת לבך בשנת 2025: מרכזי נתונים ובתים צמודי קרקע להשכרה.

שני המגזרים חווים צמיחה יוצאת דופן ומושכים השקעות מוסדיות משמעותיות, מה שמציג הזדמנויות ייחודיות לנדל"ן מסחרי מנהלי השקעות מסתכלים מעבר לסוגי נכסים מסורתיים.

מרכזי נתונים: רוכב על מהפכת הבינה המלאכותית

מרכזי נתונים התגלו כאחד ממרכזי הנדל"ן המסחריים הצומחים ביותר נדל"ן מסחרי מחלקות נכסים. לפי אוויסון יאנג , ברבעון הרביעי של 2024 צמח מלאי מרכזי הנתונים המשותפים בארה"ב בשיעור מדהים של 47.5% משנה לשנה. הצמיחה הנפיצה הזו עלתה במקביל לצניחה של שיעורי המשרות הפנויות לשפל היסטורי של 1.6% בלבד. חוסר האיזון בין היצע לביקוש יצר סערה מושלמת לגידול בתעריפי השכירות. דמי השכירות של מרכזי נתונים סיטונאיים זינקו בין 30-44% מאז 2021, כאשר הספיגה נטו ברבעון הרביעי של 2024 עלתה על נתוני השנה הקודמת ביותר מ-15%. שווקים מסוימים מוכיחים עד כמה הפכו התנאים הדוקים:

• סולט לייק סיטי
• צפון וירג'יניה
• פורטלנד, אורגון

כל השווקים הללו רשמו שיעורי פנויות מתחת ל-0.5% ברבעון הרביעי של 2023.

הרחבת דלק ענקי הטכנולוגיה

נהגי הביקוש העיקריים? ענקיות הטכנולוגיה התמקדו בתשתית בינה מלאכותית. מיקרוסופט, מטה, גוגל ואמזון השקיעו יחד 18 מיליארד דולר במרכזי נתונים בינה מלאכותית בשנת 2024 בלבד. מיקרוסופט הודיעה לאחרונה על תוכניות להכפיל את הוצאות מרכז הנתונים בבינה מלאכותית שלה ל-80 מיליארד דולר בשנת 2025. מאז השקת ChatGPT בנובמבר 2022, ההוצאות על בניית מרכזי נתונים פרטיים בארה"ב כמעט שולשו.

בעוד שהיקף מכירות ההשקעות ירד ברוב מגזרי הנדל"ן המסחרי בשלוש השנים האחרונות, מרכזי הנתונים השיגו פעילות עסקה שוברת שיא. עסקאות מיזוגים ורכישות במרכזי נתונים הגיעו ל-73 מיליארד דולר ב-2024, עברו את השיא הקודם של 53 מיליארד דולר שנקבע ב-2022 ביותר מ-40%. כאשר משקיעים מוסדיים כמו בלקסטון מתחייבים משמעותית למגזר, מרכזי נתונים מייצגים את אחת ההזדמנויות הדינמיות ביותר של נדל"ן מסחרי לעתיד הנראה לעין.

בנייה להשכרה: עמידה במשבר סבירות

שוק הדיור בארה"ב עבר מהפך דרמטי מאז 2020. ערכי הבתים הלאומיים הממוצעים זינקו ביותר מ-43% מאז אפריל 2020, בעוד ששיעורי המשכנתאות יותר מהכפילו את עצמם מאז תחילת 2022, ויצרו משבר סבירות עבור אמריקאים רבים. כדי להמחיש את השינוי הזה:

• אפריל 2020: שווי בית ממוצע של 247,400 דולר עם ריבית של 3.5% היה שווה לתשלום משכנתא חודשי של 889 דולר
• היום: ערך דירה ממוצע של 354,700 דולר עם ריבית של 7% יוצר תשלום חודשי של 1,888 דולר למשכנתא

העלייה החודשית של $1,000 פירושה שהלווים זקוקים להכנסה שנתית של כ-33,000$ יותר כדי לזכות לאותו בית. המצב קיצוני עוד יותר במטרופולינים הגדולים שבהם מרוכזות הזדמנויות התעסוקה. בסן פרנסיסקו, למשל, תשלום מקדמה של 20% מצריך כעת כמעט 250,000 דולר במזומן לפני התחשבות בעלויות סגירה או ריהוט. תשלומי המשכנתא החודשיים יכולים לעלות על 6,600 דולר, וכאשר מביאים בחשבון ארנונה וביטוח בשוק ביטוח מאתגר, עלויות הדיור השנתיות יכולות להתקרב לשש ספרות.

השקעות מוסדיות זורמות פנימה

משבר סבירות זה התרחש במקביל לשינויים דמוגרפיים כאשר בני המילניום מקימים משפחות ומחפשים יותר מקום ממה שמציעות דירות מסורתיות. בתים צמודי קרקע להשכרה מספקים אלטרנטיבה אטרקטיבית. לפי ג'ון ברנס מחקר וייעוץ, כמעט 10% מהבתים בארה"ב שפרצו דרך ב-2024 נבנו במיוחד כיחידות להשכרה. המגזר משך השקעות של 57 מיליארד דולר במהלך 2021-2022, כאשר פרויקטים מועברים כעת בקצב שיא. יותר מ-12,000 בתים להשכרה נבנו ברחבי הארץ מאז 2017, עם שיא של 34,000 יחידות שנמסרו ב-2024 בלבד.

הצעת ההשכרה משכנעת. שכירות זולה בכ-27% מקנייה ב-50 המטרו הגדולים בארה"ב, לפי נתוני Bankrate. CBRE מעריך שהפער עשוי להיות גדול עוד יותר, כאשר תשלומי המשכנתא החודשיים הממוצעים עבור בתים חדשים שנרכשו גבוהים ב-52% מתשלומי השכירות החודשיים הממוצעים ברבעון השני של 2024. בשווקים כמו לוס אנג'לס, אוסטין, סיאטל וסן דייגו, תשלום המשכנתא החודשי הממוצע עולה על פי 2.5 מהשכר הדירה החודשי הממוצע.

מקום לגדול

חברות הון פרטיות גדולות מזהות את ההזדמנות. בלקסטון רכשה את Tricon Residential תמורת 3.5 מיליארד דולר בתחילת 2024, בעוד Prom Partners גייסה כמעט מיליארד דולר לרכישת נכסים להשכרה חד-משפחתית. למרות העניין המוסדי הזה, פחות מ-2% משוק השכירות ליחידים נמצאים היום בבעלות מוסדית, מה שמצביע על מרחב צמיחה משמעותי. עבור משקיעים המאמינים בעליית מחירים מתמשכת ובגידול אוכלוסיית ארה"ב, מגזר מתפתח זה מציע פוטנציאל משכנע לטווח ארוך.

בנוסף, קהילות לבנות להשכרה - הכוללות מקבצים של בתים להשכרה חד-משפחתית עם שירותים קהילתיים - תופסות תאוצה. קהילות אלה משלבות אלמנטים של מגורים מרובי-משפחתיים מסורתיים עם היתרונות של בתים צמודי קרקע, ומספקות גשר אטרקטיבי לסינדיקציונים של בתים רב-משפחתיים המהססים לעבור באופן מלא להשקעות בתים חד-משפחתיים.

מבט קדימה

מכיוון שמגזרי נדל"ן מסחריים מסורתיים מתמודדים עם לחצי תמחור ואתגרי ריבית, אלה חלופיים נדל"ן מסחרי מחלקות נכסים מציגות הזדמנויות ייחודיות לחשיבה קדימה מנהלי השקעות ושותפים מנהלים. גם מרכזי נתונים וגם בתים צמודי קרקע להשכרה נותנים מענה לצרכי השוק הבסיסיים תוך הפגנת חוסן בסביבה הכלכלית הנוכחית.

עבור אלה המבקשים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם או לזהות הזדמנויות צמיחה בשוק מאתגר אחר, מגזרי נישה אלו מחייבים התייחסות רצינית כאשר אנו עוברים לשנת 2025 ואילך. ההתפתחות המתמשכת של הטכנולוגיה, ההעדפות הדמוגרפיות המשתנות והאתגרים המתמשכים של דיור בר השגה מצביעים על כך ששני המגזרים יישארו יעדי השקעה אטרקטיביים לשנים הבאות, גם כאשר הנדל"ן המסחרי המסורתי נאבק להסתגל לנורמה החדשה של ריביות גבוהות יותר.