סוגי נכסי CRE שצפויים לצמיחה ב-2025 | Covercy

הכירו שני סוגי נכסי CRE נישתיים שצפויים לצמיחה חזקה ב-2025: מרכזי נתונים ובתים צמודי קרקע להשכרה (build-to-rent). קראו עוד בבלוג של Covercy.

Kristen Erickson·25 במרץ 2025·עודכן 17 באפריל 2025·5 דקות קריאה

בעולם הנדל"ן המסחרי, נכסי מולטי-פמילי, משרדים, מסחר ותעשייה הם בדרך כלל אלה שתופסים את הכותרות. עם זאת, ככל שאנו מנווטים בסביבת ריבית גבוהה לזמן ממושך, חברות השקעה מתוחכמות בתחום הנדל"ן פונות יותר ויותר אל סוגי נכסי CRE חלופיים שמסוגלים להניב תשואות חזקות גם בתנאי שוק מאתגרים. מאמר זה בוחן שני סוגי נכסים נישתיים הראויים לתשומת לבכם ב-2025: מרכזי נתונים ובתים צמודי קרקע להשכרה (build-to-rent).

שני המגזרים חווים צמיחה יוצאת דופן ומושכים השקעה מוסדית משמעותית, ומציעים הזדמנויות ייחודיות ל-GPs בתחום הנדל"ן המסחרי המחפשים מעבר לסוגי הנכסים המסורתיים.

מרכזי נתונים: רוכבים על מהפכת ה-AI

מרכזי נתונים הפכו לאחד מסוגי נכסי ה-CRE הצומחים ביותר בנדל"ן המסחרי. על פי Avison Young, ברבעון הרביעי של 2024 גדל מלאי מרכזי הקולוקיישן (colocation) בארה"ב ב-47.5% מדהימים בהשוואה לשנה הקודמת. צמיחה מתפרצת זו התרחשה במקביל לצניחת שיעורי הפנויות לשפל היסטורי של 1.6% בלבד. חוסר האיזון בין היצע לביקוש יצר סערה מושלמת לעליית דמי השכירות. דמי השכירות במרכזי נתונים סיטונאיים זינקו ב-30%-44% מאז 2021, כאשר הספיגה נטו ברבעון הרביעי של 2024 עלתה על נתוני השנה הקודמת ביותר מ-15%. שווקים מסוימים ממחישים עד כמה התנאים הפכו הדוקים:

סולט לייק סיטי
צפון וירג'יניה
פורטלנד, אורגון

כל השווקים הללו רשמו שיעורי פנויות מתחת ל-0.5% ברבעון הרביעי של 2023.

ענקיות הטכנולוגיה מתדלקות את ההתרחבות

מהם מניעי הביקוש העיקריים? ענקיות טכנולוגיה המתמקדות בתשתיות בינה מלאכותית. Microsoft, Meta, Google ו-Amazon השקיעו יחד 18 מיליארד דולר במרכזי נתונים של AI ב-2024 בלבד. Microsoft הכריזה לאחרונה על תוכניות להכפיל את ההוצאה שלה על מרכזי נתונים של AI ל-80 מיליארד דולר ב-2025. מאז השקת ChatGPT בנובמבר 2022, ההוצאה הפרטית על בניית מרכזי נתונים בארה"ב כמעט שולשה.

בעוד שהיקף עסקאות המכירה להשקעה ירד ברוב מגזרי הנדל"ן המסחרי בשלוש השנים האחרונות, מרכזי נתונים השיגו פעילות עסקאות שוברת שיאים. עסקאות מיזוגים ורכישות (M&A) במרכזי נתונים הגיעו ל-73 מיליארד דולר ב-2024, ועקפו ביותר מ-40% את השיא הקודם של 53 מיליארד דולר שנקבע ב-2022. עם משקיעים מוסדיים כמו Blackstone המתחייבים סכומים משמעותיים למגזר, מרכזי נתונים מייצגים את אחת ההזדמנויות הדינמיות ביותר בנדל"ן המסחרי לעתיד הנראה לעין.

Build-to-Rent: מענה למשבר נגישות הדיור

שוק הדיור בארה"ב עבר שינוי דרמטי מאז 2020. ערכי הבתים הממוצעים הארציים זינקו ביותר מ-43% מאז אפריל 2020, בעוד שריביות המשכנתאות יותר מהוכפלו מאז תחילת 2022, ויצרו משבר נגישות עבור אמריקאים רבים. כדי להמחיש את השינוי הזה:

אפריל 2020: ערך בית ממוצע של 247,400 דולר בריבית של 3.5% הסתכם בתשלום משכנתא חודשי של 889 דולר
כיום: ערך בית ממוצע של 354,700 דולר בריבית של 7% יוצר תשלום משכנתא חודשי של 1,888 דולר

עלייה חודשית זו של 1,000 דולר משמעה שלווים זקוקים להכנסה שנתית גבוהה יותר בכ-33,000 דולר כדי להיות זכאים לאותו בית. המצב קיצוני אף יותר באזורים מטרופוליניים מרכזיים שבהם מרוכזות הזדמנויות התעסוקה. בסן פרנסיסקו, למשל, מקדמה של 20% דורשת כעת כמעט 250,000 דולר במזומן עוד לפני התחשבות בעלויות סגירה או ריהוט. תשלומי המשכנתא החודשיים עשויים לעלות על 6,600 דולר, וכאשר מביאים בחשבון מס נכסים וביטוח בשוק ביטוח מאתגר, עלויות הדיור השנתיות עלולות להתקרב לשש ספרות.

ההשקעה המוסדית זורמת פנימה

משבר נגישות הדיור התרחש במקביל לשינויים דמוגרפיים, כאשר בני דור המילניום מקימים משפחות ומחפשים יותר מרחב מזה שדירות מסורתיות מציעות. בתים צמודי קרקע להשכרה (build-to-rent) מספקים חלופה אטרקטיבית. על פי John Burns Research and Consulting, כמעט 10% מהבתים בארה"ב שהחלו בבנייתם ב-2024 נבנו במיוחד כיחידות להשכרה. המגזר משך השקעות בהיקף של 57 מיליארד דולר במהלך 2021-2022, ופרויקטים נמסרים כיום בקצב שיא. יותר מ-12,000 בתים להשכרה נבנו ברחבי המדינה מאז 2017, כאשר שיא של 34,000 יחידות נמסר ב-2024 בלבד.

ההצעה להשכרה משכנעת. השכרה זולה בכ-27% מרכישה ב-50 האזורים המטרופוליניים הגדולים בארה"ב, על פי נתוני Bankrate. CBRE מעריכה שהפער עשוי להיות אף רחב יותר, כאשר תשלומי המשכנתא החודשיים הממוצעים על בתים שנרכשו לאחרונה היו גבוהים ב-52% מתשלומי השכירות החודשיים הממוצעים ברבעון השני של 2024. בשווקים כמו לוס אנג'לס, אוסטין, סיאטל וסן דייגו, תשלום המשכנתא החודשי הממוצע עולה על פי 2.5 מדמי השכירות החודשיים הממוצעים.

מקום לצמוח

חברות הון פרטי גדולות מזהות את ההזדמנות. Blackstone רכשה את Tricon Residential תמורת 3.5 מיליארד דולר בתחילת 2024, בעוד ש-Prom Partners גייסה כמעט מיליארד דולר לרכישת נכסי השכרה צמודי קרקע. למרות עניין מוסדי זה, פחות מ-2% משוק ההשכרה צמוד הקרקע נמצא כיום בבעלות מוסדית, מה שמרמז על מקום ניכר לצמיחה. עבור משקיעים המאמינים בהמשך עליית מחירי הבתים ובצמיחת האוכלוסייה בארה"ב, מגזר מתפתח זה מציע פוטנציאל ארוך-טווח משכנע.

בנוסף, קהילות build-to-rent — המאופיינות במקבצים של בתים צמודי קרקע להשכרה עם מתקנים קהילתיים — צוברות תאוצה. קהילות אלה משלבות מאפיינים של מגורי מולטי-פמילי מסורתיים עם היתרונות של בתים צמודי קרקע, ומספקות גשר אטרקטיבי עבור מסנדקי (syndicators) מולטי-פמילי המהססים לעבור באופן מלא להשקעה בבתים צמודי קרקע.

מבט קדימה

ככל שמגזרי הנדל"ן המסחרי המסורתיים מתמודדים עם לחצי תמחור ואתגרי ריבית, סוגי נכסי ה-CRE החלופיים הללו מציגים הזדמנויות ייחודיות עבור GPs ושותפים מנהלים בעלי חשיבה קדימה. הן מרכזי הנתונים והן הבתים צמודי הקרקע להשכרה נותנים מענה לצרכי שוק בסיסיים, ובה בעת מפגינים חוסן בסביבה הכלכלית הנוכחית.

עבור המבקשים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם או לזהות הזדמנויות צמיחה בשוק מאתגר, מגזרים נישתיים אלה ראויים לשיקול רציני ככל שאנו מתקדמים לעבר 2025 ומעבר לה. ההתפתחות המתמשכת של הטכנולוגיה, ההעדפות הדמוגרפיות המשתנות ואתגרי נגישות הדיור המתמשכים מרמזים ששני המגזרים יישארו יעדי השקעה אטרקטיביים לשנים הבאות, גם כאשר הנדל"ן המסחרי המסורתי מתקשה להסתגל לנורמה החדשה של ריביות גבוהות יותר.