CRE-Anlageklassen mit Aussicht auf Wachstum im Jahr 2025

In der Welt der Gewerbeimmobilien dominieren in der Regel Mehrfamilienhäuser, Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien die Schlagzeilen. In einem Umfeld, in dem die Zinssätze immer weiter steigen, wenden sich versierte Immobilieninvestmentfirmen jedoch zunehmend alternativen CRE-Anlageklassen zu, die trotz schwieriger Marktbedingungen robuste Renditen liefern können. Dieser Artikel befasst sich mit zwei Nischen-Anlageklassen, die im Jahr 2025 Ihre Aufmerksamkeit verdienen: Rechenzentren und zur Vermietung bestimmte Einfamilienhäuser.

Beide Sektoren erleben ein außerordentliches Wachstum und ziehen bedeutende institutionelle Investitionen an, was einzigartige Möglichkeiten für Hausverwalter von Gewerbeimmobilien bietet, die über die traditionellen Immobilientypen hinausgehen.

Rechenzentren: Auf dem Weg zur KI-Revolution

Rechenzentren haben sich zu einer der am schnellsten wachsenden Anlageklassen im Bereich Gewerbeimmobilien entwickelt. Laut Avison Young wuchs der Bestand an Colocation-Rechenzentren in den USA im 4. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr um erstaunliche 47,5 %. Dieses explosive Wachstum fiel mit einem historischen Tiefstand der Leerstandsquote von nur 1,6 % zusammen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat einen perfekten Sturm für den Anstieg der Mietpreise ausgelöst. Die Großhandelsmieten für Rechenzentren sind seit 2021 um 30-44 % gestiegen, wobei die Nettoabsorption im vierten Quartal 2024 die Vorjahreszahlen um über 15 % übertraf. Bestimmte Märkte zeigen, wie angespannt die Bedingungen geworden sind:

• Salt Lake City
• Nord-Virginia
• Portland, Oregon

Alle diese Märkte verzeichneten im 4. Quartal 2023 Leerstandsquoten unter 0,5 %.

Tech-Giganten treiben Expansion voran

Die wichtigsten Nachfragetreiber? Tech-Giganten, die sich auf die Infrastruktur für künstliche Intelligenz konzentrieren. Microsoft, Meta, Google und Amazon haben allein im Jahr 2024 zusammen 18 Milliarden US-Dollar in KI-Rechenzentren investiert. Microsoft hat kürzlich angekündigt, seine Ausgaben für KI-Rechenzentren bis 2025 auf 80 Milliarden US-Dollar zu verdoppeln. Seit dem Start von ChatGPT im November 2022 haben sich die Ausgaben für den Bau privater Rechenzentren in den USA fast verdreifacht.

Während das Verkaufsvolumen für Investitionen in den meisten Gewerbeimmobiliensektoren in den letzten drei Jahren zurückgegangen ist, haben Rechenzentren eine rekordverdächtige Transaktionstätigkeit erreicht. Fusionen und Übernahmen von Rechenzentren erreichten im Jahr 2024 ein Volumen von 73 Milliarden US-Dollar und übertrafen damit den bisherigen Rekord von 53 Milliarden US-Dollar aus dem Jahr 2022 um mehr als 40 %. Da sich institutionelle Investoren wie Blackstone in erheblichem Umfang in diesem Sektor engagieren, stellen Rechenzentren auf absehbare Zeit eine der dynamischsten Möglichkeiten für Gewerbeimmobilien dar.

Build-to-Rent: Antwort auf die Erschwinglichkeitskrise

Der US-Wohnungsmarkt hat seit 2020 einen dramatischen Wandel durchgemacht. Der durchschnittliche nationale Immobilienwert ist seit April 2020 um mehr als 43 % gestiegen, während sich die Hypothekenzinsen seit Anfang 2022 mehr als verdoppelt haben, was für viele Amerikaner eine Erschwinglichkeitskrise bedeutet. Um diesen Wandel zu veranschaulichen:

• April 2020: Ein durchschnittlicher Hauswert von 247.400 $ bei einem Zinssatz von 3,5 % entspricht einer monatlichen Hypothekenzahlung von 889 $.
• Heute: Ein durchschnittlicher Hauswert von 354.700 $ mit einem Zinssatz von 7 % ergibt eine monatliche Hypothekenzahlung von 1.888 $.

Diese monatliche Erhöhung um 1.000 Dollar bedeutet, dass Kreditnehmer ein um etwa 33.000 Dollar höheres Jahreseinkommen benötigen, um sich für das gleiche Haus zu qualifizieren. Noch extremer ist die Situation in großen Ballungsräumen, in denen sich die Beschäftigungsmöglichkeiten konzentrieren. In San Francisco beispielsweise sind für eine 20-prozentige Anzahlung inzwischen fast 250.000 Dollar in bar erforderlich, bevor die Abschlusskosten oder die Einrichtung berücksichtigt werden können. Die monatlichen Hypothekenzahlungen können mehr als 6.600 Dollar betragen, und wenn man die Grundsteuer und die Versicherung in einem schwierigen Versicherungsmarkt mit einbezieht, können sich die jährlichen Wohnkosten einem sechsstelligen Betrag nähern.

Institutionelle Investitionsströme in

Diese Erschwinglichkeitskrise fällt mit dem demografischen Wandel zusammen, da Millennials Familien gründen und mehr Platz benötigen, als herkömmliche Wohnungen bieten. Mietbare Einfamilienhäuser bieten eine attraktive Alternative. Nach Angaben von John Burns Research and Consulting wurden fast 10 % der US-Häuser, für die 2024 der erste Spatenstich erfolgte, speziell als Mietwohnungen gebaut. Der Sektor hat in den Jahren 2021-2022 Investitionen in Höhe von 57 Milliarden Dollar angezogen, und die Projekte werden jetzt in Rekordtempo umgesetzt. Seit 2017 wurden landesweit mehr als 12.000 Mietwohnungen gebaut, wobei allein im Jahr 2024 eine Rekordzahl von 34.000 Einheiten ausgeliefert wurde.

Das Mietangebot ist überzeugend. Nach Angaben von Bankrate ist Mieten in den 50 größten US-Metropolen etwa 27 % günstiger als Kaufen . CBRE schätzt, dass die Kluft sogar noch größer sein könnte, da die durchschnittlichen monatlichen Hypothekenzahlungen für neu gekaufte Häuser im zweiten Quartal 2024 52 % höher sein werden als die durchschnittlichen monatlichen Mietzahlungen. In Märkten wie Los Angeles, Austin, Seattle und San Diego übersteigt die durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung das 2,5-fache der durchschnittlichen Monatsmiete.

Raum zum Wachsen

Große Private-Equity-Firmen haben die Chance erkannt. Blackstone erwarb Anfang 2024 Tricon Residential für 3,5 Mrd. USD, während Prom Partners fast 1 Mrd. USD für den Erwerb von Einfamilienmietobjekten aufbrachte. Trotz dieses institutionellen Interesses befinden sich heute weniger als 2 % des Marktes für Einfamilienhäuser in institutionellem Besitz, was auf ein erhebliches Wachstumspotenzial schließen lässt. Für Anleger, die an einen anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise und das Bevölkerungswachstum in den USA glauben, bietet dieser aufstrebende Sektor ein überzeugendes langfristiges Potenzial.

Darüber hinaus gewinnen "Build-to-Rent"-Gemeinschaften, die aus Einfamilienhäusern mit Gemeinschaftseinrichtungen bestehen, immer mehr an Bedeutung. Diese Gemeinschaften verbinden Elemente des traditionellen Mehrfamilienwohnens mit den Vorteilen von Einfamilienhäusern und bieten eine attraktive Brücke für Syndikatoren von Mehrfamilienhäusern, die zögern, vollständig in Einfamilienhäuser zu investieren.

Blick in die Zukunft

Während die traditionellen Gewerbeimmobiliensektoren mit Preisdruck und Zinsproblemen zu kämpfen haben, bieten diese alternativen CRE-Anlageklassen einzigartige Möglichkeiten für vorausschauende GPs und Managing Partner. Sowohl Rechenzentren als auch mietbare Einfamilienhäuser entsprechen grundlegenden Marktbedürfnissen und zeigen sich im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld widerstandsfähig.

Wer sein Anlageportfolio diversifizieren oder Wachstumschancen in einem ansonsten schwierigen Markt erkennen möchte, sollte diese Nischensektoren auf dem Weg ins Jahr 2025 und darüber hinaus ernsthaft in Betracht ziehen. Die fortschreitende technologische Entwicklung, die sich ändernden demografischen Präferenzen und die anhaltenden Probleme bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum lassen darauf schließen, dass beide Sektoren noch über Jahre hinweg attraktive Anlageziele bleiben werden, selbst wenn die traditionellen Gewerbeimmobilien damit zu kämpfen haben, sich an die neue Normalität höherer Zinssätze anzupassen.