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In der Welt der Gewerbeimmobilien dominieren in der Regel Mehrfamilien-, Büro-, Einzelhandels- und Industrieobjekte die Schlagzeilen. Da wir uns jedoch in einem Umfeld dauerhaft höherer Zinsen bewegen, wenden sich versierte Immobilien-Investmentgesellschaften zunehmend alternativen CRE-Anlageklassen zu, die trotz schwieriger Marktbedingungen solide Renditen liefern können. Dieser Artikel beleuchtet zwei Nischen-Anlageklassen, die 2025 Ihre Aufmerksamkeit verdienen: Rechenzentren und Build-to-Rent-Einfamilienhäuser.
Beide Sektoren verzeichnen ein außergewöhnliches Wachstum und ziehen erhebliche institutionelle Investitionen an, was einzigartige Chancen für GPs im Gewerbeimmobilienbereich bietet, die über die traditionellen Objektarten hinausblicken.
Rechenzentren: Im Sog der KI-Revolution
Rechenzentren haben sich zu einer der am schnellsten wachsenden CRE-Anlageklassen im Gewerbeimmobilienbereich entwickelt. Laut Avison Young wuchs der Bestand an Colocation-Rechenzentren in den USA im vierten Quartal 2024 um erstaunliche 47,5 % gegenüber dem Vorjahr. Dieses explosive Wachstum fiel mit einem Rückgang der Leerstandsquoten auf ein historisches Tief von nur 1,6 % zusammen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat ideale Bedingungen für ein Mietwachstum geschaffen. Die Mieten für Wholesale-Rechenzentren sind seit 2021 um 30 bis 44 % gestiegen, wobei die Nettoabsorption im vierten Quartal 2024 die Vorjahreswerte um mehr als 15 % übertraf. Bestimmte Märkte zeigen, wie angespannt die Lage geworden ist:
- Salt Lake City
- Northern Virginia
- Portland, Oregon
Alle diese Märkte verzeichneten im vierten Quartal 2023 Leerstandsquoten von unter 0,5 %.
Tech-Giganten treiben die Expansion an
Die wichtigsten Nachfragetreiber? Tech-Giganten mit Fokus auf KI-Infrastruktur. Microsoft, Meta, Google und Amazon investierten allein 2024 zusammen 18 Milliarden US-Dollar in KI-Rechenzentren. Microsoft kündigte kürzlich Pläne an, seine Ausgaben für KI-Rechenzentren 2025 auf 80 Milliarden US-Dollar zu verdoppeln. Seit dem Start von ChatGPT im November 2022 haben sich die privaten Bauausgaben für Rechenzentren in den USA nahezu verdreifacht.
Während das Investitionstransaktionsvolumen in den meisten Sektoren der Gewerbeimmobilien in den letzten drei Jahren zurückgegangen ist, haben Rechenzentren eine rekordverdächtige Transaktionsaktivität erreicht. M&A-Transaktionen im Bereich Rechenzentren erreichten 2024 ein Volumen von 73 Milliarden US-Dollar und übertrafen damit den bisherigen Rekord von 53 Milliarden US-Dollar aus dem Jahr 2022 um mehr als 40 %. Mit institutionellen Investoren wie Blackstone, die sich erheblich in diesem Sektor engagieren, stellen Rechenzentren auf absehbare Zeit eine der dynamischsten Chancen im Gewerbeimmobilienbereich dar.
Build-to-Rent: Antwort auf eine Bezahlbarkeitskrise
Der US-Wohnungsmarkt hat seit 2020 einen drastischen Wandel durchlaufen. Die durchschnittlichen Immobilienwerte sind landesweit seit April 2020 um über 43 % gestiegen, während sich die Hypothekenzinsen seit Anfang 2022 mehr als verdoppelt haben, was für viele Amerikaner eine Bezahlbarkeitskrise ausgelöst hat. Um diesen Wandel zu veranschaulichen:
- April 2020: Ein durchschnittlicher Immobilienwert von 247.400 US-Dollar bei einem Zinssatz von 3,5 % entsprach einer monatlichen Hypothekenrate von 889 US-Dollar
- Heute: Ein durchschnittlicher Immobilienwert von 354.700 US-Dollar bei einem Zinssatz von 7 % ergibt eine monatliche Hypothekenrate von 1.888 US-Dollar
Dieser monatliche Anstieg um 1.000 US-Dollar bedeutet, dass Kreditnehmer rund 33.000 US-Dollar mehr Jahreseinkommen benötigen, um sich für dasselbe Haus zu qualifizieren. Noch extremer ist die Lage in großen Ballungsräumen, in denen sich die Beschäftigungsmöglichkeiten konzentrieren. In San Francisco etwa erfordert eine Anzahlung von 20 % inzwischen fast 250.000 US-Dollar in bar, noch vor Berücksichtigung von Abschlusskosten oder Einrichtung. Die monatlichen Hypothekenraten können 6.600 US-Dollar übersteigen, und unter Einbeziehung von Grundsteuern und Versicherung in einem schwierigen Versicherungsmarkt können sich die jährlichen Wohnkosten dem sechsstelligen Bereich nähern.
Institutionelles Kapital strömt herein
Diese Bezahlbarkeitskrise fällt mit demografischen Verschiebungen zusammen, da Millennials Familien gründen und mehr Platz suchen, als traditionelle Wohnungen bieten. Build-to-Rent-Einfamilienhäuser bieten eine attraktive Alternative. Laut John Burns Research and Consulting wurden 2024 fast 10 % der in den USA begonnenen Wohnbauprojekte gezielt als Mieteinheiten errichtet. Der Sektor zog im Zeitraum 2021–2022 Investitionen in Höhe von 57 Milliarden US-Dollar an, und Projekte werden inzwischen in Rekordtempo fertiggestellt. Seit 2017 wurden landesweit mehr als 12.000 Mietwohnhäuser gebaut, mit einem Rekord von 34.000 fertiggestellten Einheiten allein im Jahr 2024.
Das Mietargument ist überzeugend. Mieten ist in den 50 größten US-Ballungsräumen rund 27 % günstiger als Kaufen, so Daten von Bankrate. CBRE schätzt, dass die Lücke sogar noch größer sein könnte: Im zweiten Quartal 2024 lagen die durchschnittlichen monatlichen Hypothekenraten für neu erworbene Häuser 52 % über den durchschnittlichen monatlichen Mietzahlungen. In Märkten wie Los Angeles, Austin, Seattle und San Diego übersteigt die durchschnittliche monatliche Hypothekenrate die durchschnittliche Monatsmiete um mehr als das 2,5-Fache.
Raum zum Wachsen
Große Private-Equity-Firmen erkennen die Chance. Blackstone übernahm Anfang 2024 Tricon Residential für 3,5 Milliarden US-Dollar, während Prom Partners fast 1 Milliarde US-Dollar zum Erwerb von Einfamilien-Mietobjekten einsammelte. Trotz dieses institutionellen Interesses befinden sich heute weniger als 2 % des Marktes für Einfamilien-Mietobjekte in institutionellem Besitz, was auf erhebliches Wachstumspotenzial hindeutet. Für Investoren, die an eine fortgesetzte Wertsteigerung von Wohnimmobilien und das Bevölkerungswachstum in den USA glauben, bietet dieser aufstrebende Sektor überzeugendes langfristiges Potenzial.
Darüber hinaus gewinnen Build-to-Rent-Communities – die aus Ansammlungen von Einfamilien-Mietobjekten mit gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten bestehen – zunehmend an Bedeutung. Diese Communities verbinden Elemente des traditionellen Mehrfamilienwohnens mit den Vorteilen von Einfamilienhäusern und bieten so eine attraktive Brücke für Mehrfamilien-Syndicators, die zögern, vollständig in Einfamilienhaus-Investitionen einzusteigen.
Ausblick
Während die traditionellen Sektoren der Gewerbeimmobilien mit Preisdruck und Zinsherausforderungen konfrontiert sind, bieten diese alternativen CRE-Anlageklassen einzigartige Chancen für zukunftsorientierte GPs und Managing Partner. Sowohl Rechenzentren als auch Build-to-Rent-Einfamilienhäuser decken grundlegende Marktbedürfnisse ab und beweisen zugleich Widerstandsfähigkeit im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld.
Für alle, die ihre Anlageportfolios diversifizieren oder Wachstumschancen in einem ansonsten herausfordernden Markt erkennen möchten, verdienen diese Nischensektoren auf dem Weg in das Jahr 2025 und darüber hinaus ernsthafte Beachtung. Die fortschreitende technologische Entwicklung, sich wandelnde demografische Präferenzen und die anhaltenden Herausforderungen bei der Bezahlbarkeit von Wohnraum lassen darauf schließen, dass beide Sektoren in den kommenden Jahren attraktive Investitionsziele bleiben werden – selbst wenn sich die traditionellen Gewerbeimmobilien schwer damit tun, sich an die neue Normalität höherer Zinsen anzupassen.
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