تعرّف على Neo، شريكك العام المدعوم بالذكاء الاصطناعي.
خفايا الاستثمار في العقارات التجارية
يُعدّ الاستثمار في العقارات التجارية أمرًا مُرهِبًا بسبب حجم رأس المال والمخاطر التي ينطوي عليها. علاوة على ذلك، فإن الاختصارات المعقدة والصيغ المركبة في هذا المجال قد تسبب الالتباس حتى للمستثمرين المخضرمين.
يوفر الاستثمار في العقارات التجارية فرصة لبناء الثروة، وتحقيق دخل سلبي، وتنويع المحفظة الاستثمارية. ولتحقيق أقصى قدر من العوائد وتقليل المخاطر، يجب على المستثمرين فهم المقاييس المالية الرئيسية التي تساعد على تقييم أداء العقار وقيمته وإمكاناته.
إذا كنت ترغب في فهم أفضل لكيفية قياس أداء استثمارك في العقارات التجارية، فلا تبحث أبعد من ذلك.
لنتحدث عن مقياسين أساسيين للاستثمار في العقارات التجارية: صافي الدخل التشغيلي (NOI) وإجمالي الإيجار المحتمل (GPR). بصفتك مستثمرًا، تحتاج إلى معرفة مقاييس العقارات التجارية التي تتيح للمستثمرين اتخاذ قرارات مدروسة للاستثمار في العقارات التجارية وتحسين عقاراتهم التجارية.
قبل أن ننتقل إلى مناقشة NOI و GPR، دعونا أولًا نتعرّف، دون أي تأخير، على أنواع العقارات التجارية وفوائدها.
أنواع العقارات التجارية
تقدم العقارات التجارية فوائد عديدة عند الاستثمار في عقار تجاري استثماري، وتشمل أنواعًا متعددة من العقارات. ولكل نوع من العقارات التجارية خصائصه الفريدة، وفرصه الاستثمارية التجارية، ومخاطره.
مقال ذو صلة: كيفية الاستثمار في العقارات التجارية
إن فهم هذه الأنواع المختلفة من أسواق العقارات التجارية يمكن أن يساعد المستثمرين على تحديد أفضل الفرص الاستثمارية لبدء الاستثمار في العقارات وتحقيق أهدافهم المالية ومستوى تحملهم للمخاطر.
المباني التجارية والمكتبية
صُممت المباني المكتبية لاستيعاب الشركات والمهنيين. ويمكن أن تتراوح صفقات العقارات التجارية هذه من مساحات مكتبية صغيرة لمستأجرين تجاريين أفراد إلى هياكل كبيرة متعددة المستأجرين، مثل ناطحات السحاب. علاوة على ذلك، تتميز المباني التجارية عمومًا بعقود إيجار أطول مدةً.
عقارات التجزئة (Retail)
تُستخدم عقارات التجزئة لبيع السلع والخدمات للمستهلكين. ويمكن أن تتراوح من واجهات متاجر صغيرة إلى مراكز تسوّق كبيرة، وتشمل أشكالًا متنوعة، بما في ذلك strip centers و power centers و lifestyle centers. ويعتمد نجاح عقارات التجزئة على عوامل مثل الموقع، ومزيج المستأجرين، وتفضيلات المستهلكين، والظروف الاقتصادية.
العقارات الصناعية
تتألف العقارات الصناعية عادةً من أنشطة التصنيع والتخزين والتوزيع والبحث والتطوير.
العقارات متعددة الأسر
تتكوّن العقارات متعددة الأسر من وحدات عقارية سكنية مصممة لإيواء أسرة واحدة أو عدة مستأجرين، مثل المباني السكنية والشقق المُتملَّكة. ويمكن أن توفر هذه العقارات السكنية تدفقًا نقديًا مستقرًا للعديد من المستثمرين نظرًا للطلب المستمر على السكن. ومع ذلك، قد تخضع أيضًا للوائح الإسكان المحلية والعوامل الاقتصادية التي تؤثر على معدلات الإيجار ومستويات الشغور في استراتيجية الاستثمار متعدد الأسر.
العقارات الفندقية
تشمل العقارات الفندقية الفنادق والنُّزُل والمنتجعات وغيرها من مرافق الإقامة التي تخدم المسافرين والسياح. يتطلب الاستثمار في العقارات الفندقية فهمًا شاملاً للعوامل المؤثرة على الطلب، مثل اتجاهات السياحة والظروف الاقتصادية والمنافسة. وقد تكون العقارات الفندقية كثيفة الإدارة وقد تتطلب معرفة متخصصة لتشغيلها بنجاح.
تُعد الاستراتيجية الشاملة للعقارات التجارية أمرًا حاسمًا لنجاح أي مستثمر في السوق. ونوصيك بقراءة مقالنا المفصّل حول كيفية تحقيق أقصى استفادة من استراتيجيتك في العقارات التجارية.
ما هو NOI (صافي الدخل التشغيلي)
NOI أو صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income) هو عملية حسابية تُستخدم لقياس ربحية الاستثمارات العقارية المُدِرّة للتدفق النقدي (المُولِّدة للدخل).
إن NOI هو في الأساس جميع الإيرادات المتأتية من عقار ما مطروحًا منها جميع المصروفات التشغيلية الضرورية.
وهو رقم قبل الضريبة بحت يظهر في قائمة دخل العقار. ويستثني هذا الرقم سداد أصل القرض والفوائد على قروضك، والإهلاك، والإطفاء، أو الإنفاق الرأسمالي.
في صناعات أخرى، يُسمى هذا المقياس «EBIT» أو الأرباح قبل الفوائد والضرائب (Earnings Before Interest and Taxes).
NOI مقابل EBIT
يُستخدم NOI لتحليل قدرة العقارات على توليد الدخل.
أما EBIT فيُحدَّد عن طريق طرح COGS (تكلفة البضائع المباعة) والمصروفات التشغيلية للشركة من إيراداتها.
ببساطة، في مجال العقارات لا توجد «بضائع مباعة»، ولذلك فإن NOI خاص بالعقارات وحدها.
مثال:
أنت تستثمر وتشتري عقارًا يُدِرّ 20,000,000 دولار أمريكي (إيجار ورسوم).
سيكلفك تشغيله 6,000,000 دولار أمريكي. وستكلفك مصروفات الإهلاك نحو 200,000 دولار أمريكي إضافية.
سيكون NOI الخاص بك 14,000,000 دولار أمريكي.
أما EBIT الخاص بك، فسيكون 13,800,000 دولار أمريكي، لأنه يأخذ مصروفات الإهلاك بعين الاعتبار.
كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI)
كما ذُكر، فإن حساب NOI هو ببساطة طرح المصروفات التشغيلية من الإيرادات التي يولّدها العقار.
يمكن أن تأتي الإيرادات من دخل الإيجار، ورسوم مواقف السيارات، ورسوم الخدمات، وما إلى ذلك.
أما المصروفات التشغيلية، على سبيل المثال، فقد تكون الضرائب العقارية، والتأمين، والإصلاحات.
على شكل معادلة:
NOI (صافي الدخل التشغيلي) = RR-OE
RR = الإيرادات (العقارية)
OE = المصروفات التشغيلية
فهم NOI
الآن بعد أن أصبح لدينا فهم أفضل لـ NOI بشكل عام، دعونا نتعمق أكثر قليلاً.
دخل الإيجار من المستأجرين هو الهدف. لكن عقارك قد يحقق تدفقًا نقديًا من مصادر ومرافق أخرى، مثل مرفق غسيل الملابس، ومحطات شحن السيارات الكهربائية، وآلات البيع الذاتي، ومنشآت مواقف السيارات.
كما ذُكر، فإن النفقات الرأسمالية، مثل تكلفة ألواح الطاقة الشمسية الجديدة للسطح، أو نظام تكييف هواء (HVAC) جديد للمبنى بأكمله، لا تُدرَج في الحساب.
كما لا تُدرَج المصروفات التشغيلية، مثل تكلفة إصلاحات المرافق الجارية والصيانة (خدمات التنظيف والإصلاح—بما في ذلك أقساط التأمين).
سيساعدك حساب NOI على تحديد معدل الرسملة (capitalization rate) — الذي يساعدك فعليًا على تقييم قيمة العقار — مما يتيح لك في نهاية المطاف المقارنة بين فرص الاستثمار العقاري المختلفة (عند البيع أو الشراء).
ملاحظة:
يُستخدم NOI أيضًا عند حساب إجمالي ROI/IRR، والعائد النقدي، ومضاعف صافي الدخل.
تستخدم العقارات المموَّلة بقروض مقياس NOI في صيغ DCR (نسبة تغطية الدين) الخاصة بها. وهذا يساعد المقرضين والمستثمرين على معرفة ما إذا كان الدخل الذي يولّده العقار يغطي مدفوعات ديونه إلى جانب المصروفات التشغيلية المعتادة.
ما هو NOI الجيد في العقارات؟
في الحقيقة، لا يوجد شيء اسمه NOI «جيد». في الواقع، يمكنك مقارنة NOI لعقار ما بعقار مماثل في المنطقة نفسها. وسيتيح لك ذلك مقارنة المصروفات ومعرفة ما إذا كانت مصروفاتك مرتفعة للغاية. بعد ذلك، يمكن تحسين التدفق النقدي الإجمالي من العقار من خلال خفض التكاليف التشغيلية بشكل استراتيجي أو من خلال زيادة دخل الإيجار بطرق مبتكرة.
دعونا نتوسع في كيفية تحقيق أقصى قدر من NOI الخاص بك.
كيفية تحسين NOI
لا توجد صيغة خاصة أو طريقة سرية لزيادة NOI الخاص بك. وكما ذكرنا سابقًا، فالأمر يتعلق بزيادة التدفق و/أو خفض التكاليف. لكن إليك ثلاث نصائح لمساعدتك على تحسين أداء استثمارك.
- إيجاد دخل إضافي: خارج نطاق زيادة الدخل أو تقليل الخسارة يوجد المسار الإبداعي؛ أفكار جديدة وشراكات استراتيجية لزيادة قناة التدفق النقدي بعيدًا عن ملء الوحدات الشاغرة أو رفع الإيجار، مثل وضع لوحات إعلانية وملصقات كبيرة على المبنى لتحقيق إيرادات إعلانية إضافية، أو طوابق مواقف سيارات إضافية حيث تندر مواقف السيارات، أو حتى رسوم إضافية للحيوانات الأليفة من المستأجرين الحاليين.
- تقليل المصروفات التشغيلية: إن نزيف الأموال أمر مروّع لأي استثمار. فهو يقوّض إمكانات أرباحك. وقد تكون مراجعة مصروفات عقارك — إن لم تفعل ذلك منذ فترة — نقطة انطلاق جيدة. ربما تكون رسوم إدارة الممتلكات مرتفعة، وربما حان الوقت لتركيب ألواح شمسية على السطح، أو الاستثمار في نظام تبريد أو نظام مياه أكثر كفاءة للمبنى بأكمله. احسب وقدّر ما الذي سيكلفك أكثر على المدى الطويل؛ إجراء مثل هذه التحسينات الآن أم خسارة المال على المدى الطويل إن لم تقم بها.
- زيادة دخل الإيجار: وهو أمر بديهي. لكن يمكنك أيضًا تقييم معدل ملء الوحدات الشاغرة لديك. ربما يكون السبب بطء عملية إدماج المستأجرين الجدد والجدول الزمني لانتقالهم، فيمكنك العمل على تسريع هذه العمليات. وربما يؤدي الاستثمار في التسويق وتحسين العلامة التجارية للعقار إلى تقليل المدة التي تبقى فيها المساحات فارغة. والحساب ينبغي أن يكون: ما الذي يكلفني أكثر؟ تسويق أفضل أم مساحات فارغة. كما أن تقديم حوافز عند التوقيع مع المستأجرين الجدد يُعد أيضًا تكتيكًا صائبًا.
احصل الآن على كتابنا الإلكتروني حول توقعات العقارات التجارية لعام 2023!
والآن بعد أن تناولنا NOI وتوسعنا في موضوع الإيجار، لنتحدث عن GPR.
ما هو GPR؟
GPR هو اختصار إجمالي الإيجار المحتمل (Gross Potential Rent). يجب على المستثمرين في العقارات التجارية اتخاذ قرارات مدروسة عند تحديد العقارات التي سيستثمرون فيها. ورغم وجود العديد من الاستراتيجيات والصيغ لقياس مثل هذه المقاييس، فإن GPR هو أحد المقاييس الأساسية التي ينبغي معرفتها.
بعبارات بسيطة، GPR هو إجمالي مبلغ الدخل الذي يمكنك توقع الحصول عليه من عقار اشتريته بناءً على إيجار السوق. ولتحديد GPR، تفترض أن جميع الوحدات المتاحة في العقار مشغولة بالكامل، وأن إيجار كل وحدة منها يُدفع بالكامل.
أهمية GPR
يُعد GPR مهمًا لأنه، خلال عملية الاستبعاد، أول ما تحتاج إلى معرفته عند اتخاذ قرار المضي قُدُمًا في صفقة. فعندما تشتري عقارًا تجاريًا، فإنك تدفع مبلغًا ثابتًا. ويتيح لك GPR معرفة مدى ربحية العقار وإمكاناته في تحقيق الأرباح.
حساب إجمالي الإيجار المحتمل
أولاً، عند مقارنة عقارات مماثلة في المنطقة نفسها، عليك أن تسأل مستشاريك ومكتبك وشركتك الاستثمارية ومكتب الوساطة ووكلاءك عن متوسط السوق.
ثم، بمجرد أن تصبح الأرقام أمامك، فإن إجراء بعض البحث الخاص بك ومقارنته بالمعلومات التي حصلت عليها من فريقك سيمنحك يقينًا أكبر. ومن المستحسن أن تحسب GPR بنفسك من أجل راحة البال — حتى لو كنت تستثمر بصفتك LP.
على سبيل المثال:
عقار تفكر في شرائه يضم 30 وحدة، وإيجار السوق هو 800 دولار شهريًا.
سيكون GPR هو 30×800 (30 وحدة مضروبة في 800 دولار) = 24,000. ثم مضروبة في 12 (سنة واحدة).
24,000 x 12 = 288,000 دولار أمريكي.
GPR = 288,000 دولار أمريكي.
——
لقد ناقشنا ما هو NOI، وفيمَ يُستخدم، وكيفية تحسينه باستخدام التفكير التقليدي والمبتكر، وما هو GPR، ومدى أهميته، وكيفية استخدامه لتقييم صفقة. أصبح لديك الآن فهم أفضل للصفقات التي يمكن أن تساعدك على تجميع المزيد من الثروة، وتحقيق تأثير أكبر، وبناء إرث أقوى.
*إخلاء مسؤولية
قد يكون الاستثمار في العقارات التجارية محفوفًا بالمخاطر. وهو لا يناسب الجميع. وفي حين أننا نهدف إلى تقديم معلومات عامة لمساعدتك على فهم استثمارات CRE بشكل أفضل، فإننا لا نقدم أي مشورة استثمارية ولا ننصح بأي استثمار معين أو نُحذّر منه.
موارد الاستثمار في CRE
- أحدث الفرص العقارية في قطاع الرعاية الصحية التي تحتاج إلى معرفتها
- توقعات العقارات الفندقية: ما تحتاج إلى معرفته لتعزيز استثماراتك
- بناء المستقبل: ما يحتاج GPs إلى معرفته حول الابتكارات في مجال البناء
- كم تكلفة إدارة الممتلكات في CRE؟
- الاحتياطيات الرأسمالية في العقارات
- كيفية الاستثمار في العقارات التجارية
- توزيعات الشلال (Waterfall) الآلية في العقارات التجارية
- ما يجب معرفته عن NOI و GPR في الاستثمار في العقارات التجارية
- فهم مخاطر الاستثمار في العقارات التجارية
نستخدم ملفات تعريف الارتباط (cookies) لنضمن منحك أفضل تجربة على موقعنا الإلكتروني. وباستخدامك موقعنا الإلكتروني، فإنك توافق على سياسة الخصوصية الخاصة بنا.
