Τι πρέπει να γνωρίζετε για τα NOI και GPR στις επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα

Τα μυστικά των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα

Οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα είναι αποθαρρυντικές λόγω του μεγάλου κεφαλαίου και του κινδύνου που εμπλέκονται. Επιπλέον, τα περίπλοκα αρκτικόλεξα και οι σύνθετες φόρμουλες του κλάδου μπορούν να προκαλέσουν σύγχυση ακόμη και σε έμπειρους επενδυτές.

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα προσφέρει την ευκαιρία να δημιουργήσετε πλούτο, να αποκομίσετε παθητικό εισόδημα και να διαφοροποιήσετε το επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο. Για να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις και να ελαχιστοποιήσουν τον κίνδυνο, οι επενδυτές πρέπει να κατανοούν τους βασικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες που βοηθούν στην αξιολόγηση της απόδοσης, της αξίας και του δυναμικού ενός ακινήτου.

Αν θέλετε να κατανοήσετε καλύτερα πώς μετράται η απόδοση της επένδυσής σας σε εμπορικά ακίνητα, βρίσκεστε στο σωστό μέρος.

Ας μιλήσουμε για δύο ουσιώδεις δείκτες για την επένδυση σε εμπορικά ακίνητα: το Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (NOI) και το Ακαθάριστο Δυνητικό Μίσθωμα (GPR). Ως επενδυτής, πρέπει να γνωρίζετε τους δείκτες των εμπορικών ακινήτων που θα επιτρέψουν στους επενδυτές να λαμβάνουν τεκμηριωμένες αποφάσεις για να επενδύουν σε εμπορικά ακίνητα και να βελτιστοποιούν τα εμπορικά τους ακίνητα.

Προτού περάσουμε στη συζήτηση για τα NOI και GPR, ας μάθουμε πρώτα, χωρίς καθυστέρηση, για τους τύπους και τα οφέλη των εμπορικών ακινήτων.

Τύποι εμπορικών ακινήτων

Τα εμπορικά ακίνητα προσφέρουν πολυάριθμα οφέλη από την επένδυση σε εμπορικό επενδυτικό ακίνητο και περιλαμβάνουν διάφορους τύπους ακινήτων. Κάθε τύπος εμπορικού ακινήτου έχει τα δικά του μοναδικά χαρακτηριστικά, εμπορικές επενδυτικές ευκαιρίες και κινδύνους.

Σχετικό άρθρο: Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα

Η κατανόηση αυτών των διαφορετικών τύπων αγορών εμπορικών ακινήτων μπορεί να βοηθήσει τους επενδυτές να εντοπίσουν τις καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες ώστε να ξεκινήσουν να επενδύουν σε ακίνητα και να επιτύχουν τους χρηματοοικονομικούς τους στόχους και την ανοχή τους στον κίνδυνο.

Εμπορικά κτίρια και κτίρια γραφείων

Τα κτίρια γραφείων είναι σχεδιασμένα να φιλοξενούν επιχειρήσεις και επαγγελματίες. Αυτές οι συναλλαγές εμπορικών ακινήτων μπορεί να κυμαίνονται από μικρούς χώρους γραφείων για μεμονωμένους εμπορικούς ενοικιαστές έως μεγάλες κατασκευές πολλαπλών ενοικιαστών, όπως ουρανοξύστες. Επιπλέον, τα εμπορικά κτίρια έχουν γενικά μεγαλύτερης διάρκειας συμφωνίες μίσθωσης.

Ακίνητα λιανικής (Retail)

Τα ακίνητα λιανικής χρησιμοποιούνται για την πώληση αγαθών και υπηρεσιών στους καταναλωτές. Μπορεί να κυμαίνονται από μικρά καταστήματα έως μεγάλα εμπορικά κέντρα και να περιλαμβάνουν διάφορες μορφές, όπως strip centers, power centers και lifestyle centers. Η επιτυχία των ακινήτων λιανικής εξαρτάται από παράγοντες όπως η τοποθεσία, το μείγμα ενοικιαστών, οι προτιμήσεις των καταναλωτών και οι οικονομικές συνθήκες.

Βιομηχανικά ακίνητα

Τα βιομηχανικά ακίνητα αποτελούνται συνήθως από δραστηριότητες μεταποίησης, αποθήκευσης, διανομής και έρευνας και ανάπτυξης.

Πολυκατοικιακά ακίνητα

Τα πολυκατοικιακά ακίνητα αποτελούνται από οικιστικές μονάδες σχεδιασμένες να στεγάζουν μία οικογένεια ή πολλαπλούς ενοικιαστές, όπως πολυκατοικίες και συγκροτήματα διαμερισμάτων. Αυτά τα οικιστικά ακίνητα μπορούν να προσφέρουν σταθερές ταμειακές ροές σε πολλούς επενδυτές λόγω της συνεχούς ζήτησης για στέγαση. Ωστόσο, ενδέχεται να υπόκεινται σε τοπικούς κανονισμούς στέγασης και οικονομικούς παράγοντες που επηρεάζουν τα μισθώματα και τα επίπεδα κενών θέσεων της πολυκατοικιακής επενδυτικής στρατηγικής.

Ξενοδοχειακά ακίνητα

Τα ξενοδοχειακά ακίνητα περιλαμβάνουν ξενοδοχεία, μοτέλ, θέρετρα και άλλες εγκαταστάσεις διαμονής που εξυπηρετούν ταξιδιώτες και τουρίστες. Η επένδυση σε ξενοδοχειακά ακίνητα απαιτεί ενδελεχή κατανόηση των παραγόντων που επηρεάζουν τη ζήτηση, όπως οι τουριστικές τάσεις, οι οικονομικές συνθήκες και ο ανταγωνισμός. Τα ξενοδοχειακά ακίνητα μπορεί να απαιτούν εντατική διαχείριση και εξειδικευμένη γνώση για να λειτουργήσουν με επιτυχία.

Μια ολοκληρωμένη στρατηγική για τα εμπορικά ακίνητα είναι κρίσιμη για κάθε επενδυτή προκειμένου να πετύχει στην αγορά. Σας προτείνουμε να διαβάσετε το αναλυτικό μας άρθρο για το Πώς να μεγιστοποιήσετε τη στρατηγική σας στα εμπορικά ακίνητα.

Τι είναι το NOI (Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα)

Το NOI ή Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (Net Operating Income) είναι ένας υπολογισμός που χρησιμοποιείται για τη μέτρηση της κερδοφορίας των επενδύσεων σε ακίνητα που παράγουν ταμειακές ροές (εισοδηματοφόρα).

Το NOI είναι ουσιαστικά όλα τα έσοδα από ένα ακίνητο μείον όλα τα αναγκαία λειτουργικά έξοδα.

Είναι καθαρά ένα μέγεθος προ φόρων που εμφανίζεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων του ακινήτου. Το μέγεθος αυτό εξαιρεί την αποπληρωμή κεφαλαίου και τόκων των δανείων σας, τις αποσβέσεις, την απόσβεση άυλων στοιχείων (amortization) ή τις κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Σε άλλους κλάδους, αυτός ο δείκτης ονομάζεται «EBIT» ή Κέρδη προ Τόκων και Φόρων (Earnings Before Interest and Taxes).

NOI VS EBIT

Το NOI χρησιμοποιείται για την ανάλυση της ικανότητας των ακινήτων να παράγουν εισόδημα.

Το EBIT, ωστόσο, προσδιορίζεται αφαιρώντας από τα έσοδα μιας εταιρείας το COGS (κόστος πωληθέντων αγαθών) ΚΑΙ τα λειτουργικά έξοδά της.

Με απλά λόγια, στα ακίνητα δεν υπάρχουν «πωληθέντα αγαθά», επομένως το NOI είναι μοναδικό για τα ακίνητα.

Παράδειγμα:

Επενδύετε και αγοράζετε ένα ακίνητο που παράγει 20.000.000 $ (μισθώματα και τέλη).

Η λειτουργία του θα σας κοστίσει 6.000.000 $. Οι δαπάνες απόσβεσης θα σας κοστίσουν άλλα ~200.000 $.

Το NOI σας θα είναι 14.000.000 $.

Το EBIT σας, ωστόσο, θα είναι 13.800.000 $, καθώς λαμβάνει υπόψη τις δαπάνες απόσβεσης.

Πώς να υπολογίσετε το Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (NOI)

Όπως αναφέρθηκε, ο υπολογισμός του NOI είναι απλώς η αφαίρεση των λειτουργικών εξόδων από τα έσοδα που παράγει ένα ακίνητο.

Τα έσοδα μπορεί να προέρχονται από εισόδημα ενοικίων, τέλη στάθμευσης, χρεώσεις υπηρεσιών κ.ο.κ.

Τα λειτουργικά έξοδα, για παράδειγμα, μπορεί να είναι φόροι ακινήτων, ασφάλιση και επισκευές.

Σε μορφή τύπου:

NOI (Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα) = RR-OE

RR = έσοδα (ακινήτων)

OE = λειτουργικά έξοδα

Κατανοώντας το NOI

Τώρα που κατανοούμε γενικά καλύτερα το NOI, ας εμβαθύνουμε λίγο περισσότερο.

Το εισόδημα από ενοίκια των ενοικιαστών είναι ο στόχος. Όμως το ακίνητό σας μπορεί να αποφέρει ταμειακές ροές από άλλες πηγές και παροχές, όπως πλυντήριο ρούχων, σταθμούς φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, μηχανήματα αυτόματης πώλησης και χώρους στάθμευσης.

Όπως αναφέρθηκε, οι κεφαλαιουχικές δαπάνες, όπως το κόστος νέων ηλιακών πάνελ στη στέγη ή ενός νέου συστήματος κλιματισμού (HVAC) για ολόκληρο το κτίριο, δεν περιλαμβάνονται στον υπολογισμό.

Επίσης δεν περιλαμβάνονται τα λειτουργικά έξοδα, όπως το κόστος των τρεχουσών επισκευών των κοινωφελών παροχών και της συντήρησης (υπηρεσίες καθαρισμού και επισκευής—συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων).

Ο υπολογισμός του NOI θα σας βοηθήσει να προσδιορίσετε τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης (capitalization rate)—ο οποίος στην πραγματικότητα σας βοηθά να εκτιμήσετε την αξία του ακινήτου—επιτρέποντάς σας τελικά να συγκρίνετε διαφορετικές επενδυτικές ευκαιρίες σε ακίνητα (κατά την πώληση ή την αγορά).

ΣΗΜΕΙΩΣΗ:

Το NOI χρησιμοποιείται επίσης κατά τον υπολογισμό του συνολικού ROI/IRR, της απόδοσης σε μετρητά και του πολλαπλασιαστή καθαρού εισοδήματος.

Τα χρηματοδοτούμενα ακίνητα χρησιμοποιούν το NOI στους τύπους τους για τον DCR (Δείκτη Κάλυψης Χρέους). Αυτό βοηθά τους δανειστές και τους επενδυτές να γνωρίζουν αν το εισόδημα που παράγει το ακίνητο καλύπτει τις πληρωμές χρέους του παράλληλα με τα συνήθη λειτουργικά έξοδα.

Τι είναι ένα καλό NOI στα ακίνητα;

Ειλικρινά, δεν υπάρχει κάτι που να ονομάζεται «καλό» NOI. Στην πραγματικότητα, μπορείτε να συγκρίνετε το NOI ενός ακινήτου με ένα παρόμοιο στην ίδια περιοχή. Αυτό θα σας επιτρέψει να συγκρίνετε τα έξοδα και να δείτε αν τα δικά σας είναι πολύ υψηλά. Στη συνέχεια, η βελτίωση της συνολικής ταμειακής ροής από το ακίνητο μπορεί να επιτευχθεί με τη στρατηγική μείωση των λειτουργικών εξόδων ή με τη δημιουργική αύξηση των εσόδων από ενοίκια.

Ας αναπτύξουμε περισσότερο πώς μπορείτε να μεγιστοποιήσετε το NOI σας.

Πώς να βελτιώσετε το NOI

Δεν υπάρχει κάποια ειδική φόρμουλα ή κρυφός τρόπος για να αυξήσετε το NOI σας. Όπως αναφέραμε νωρίτερα, πρόκειται για αύξηση της ροής ή/και μείωση του κόστους. Ωστόσο, ορίστε τρεις συμβουλές που θα σας βοηθήσουν να βελτιώσετε την απόδοση της επένδυσής σας.

• Δημιουργία επιπλέον εσόδων: πέρα από το πεδίο της αύξησης εσόδων ή της μείωσης ζημιών βρίσκεται η δημιουργική οδός· νέες ιδέες και στρατηγικές συνεργασίες για την αύξηση του αγωγού ταμειακών ροών πέρα από την πλήρωση κενών θέσεων ή την αύξηση των ενοικίων, όπως η τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων και μεγάλων αφισών στο κτίριο για επιπλέον διαφημιστικά έσοδα, επιπλέον επίπεδα στάθμευσης όπου η στάθμευση είναι σπάνια, ή ακόμη και επιπλέον τέλη κατοικιδίων από τους υφιστάμενους ενοικιαστές.

• Ελαχιστοποίηση των λειτουργικών εξόδων: η αιμορραγία χρημάτων είναι κάτι τρομερό για οποιαδήποτε επένδυση. Υπονομεύει τη δυνατότητα κερδών σας. Η επανεξέταση των εξόδων του ακινήτου σας—αν δεν το έχετε κάνει εδώ και καιρό—θα μπορούσε να είναι ένα καλό σημείο εκκίνησης. Ίσως πρόκειται για υψηλά τέλη διαχείρισης ακινήτου, ίσως ήρθε η ώρα για ηλιακά πάνελ στη στέγη ή για επένδυση σε ένα πιο αποδοτικό σύστημα ψύξης ή νερού για ολόκληρο το κτίριο. Υπολογίστε και κάντε τους λογαριασμούς για το τι θα σας κοστίσει περισσότερο μακροπρόθεσμα· να κάνετε τώρα τέτοιες βελτιώσεις ή να χάνετε χρήματα μακροπρόθεσμα αν δεν τις κάνετε.

• Αύξηση των εσόδων από ενοίκια: το οποίο είναι προφανές. Αλλά μπορείτε επίσης να αξιολογήσετε τον ρυθμό πλήρωσης των κενών θέσεών σας. Ίσως πρόκειται για την αργή διαδικασία ένταξης νέων ενοικιαστών και το χρονοδιάγραμμα της μετακόμισής τους, και την προσπάθεια επιτάχυνσης τέτοιων διαδικασιών. Ίσως η επένδυση στο μάρκετινγκ και σε καλύτερη προβολή για το ακίνητο να μπορεί να μειώσει το χρονικό διάστημα που οι χώροι παραμένουν κενοί. Ο υπολογισμός θα πρέπει να είναι: τι μου κοστίζει περισσότερο; Το καλύτερο μάρκετινγκ ή οι κενοί χώροι. Η προσφορά κινήτρων υπογραφής σε νέους ενοικιαστές είναι επίσης μια έγκυρη τακτική.

Αποκτήστε τώρα το Ebook μας για τις Προοπτικές των Εμπορικών Ακινήτων 2023!

Τώρα που καλύψαμε το NOI και αναπτύξαμε το θέμα των ενοικίων, ας μιλήσουμε για το GPR.

Τι είναι το GPR;

Το GPR είναι το αρκτικόλεξο του Ακαθάριστου Δυνητικού Μισθώματος (Gross Potential Rent). Οι επενδυτές εμπορικών ακινήτων πρέπει να λαμβάνουν τεκμηριωμένες αποφάσεις όταν καθορίζουν σε ποια ακίνητα θα επενδύσουν. Παρόλο που υπάρχουν πολλές στρατηγικές και φόρμουλες για τη μέτρηση τέτοιων δεικτών, το GPR είναι ένας θεμελιώδης που πρέπει να γνωρίζετε.

Με απλά λόγια, το GPR είναι το συνολικό ποσό εισοδήματος που μπορείτε να αναμένετε να λάβετε από ένα ακίνητο που αγοράσατε, με βάση το μίσθωμα της αγοράς. Για να προσδιορίσετε το GPR, υποθέτετε ότι όλες οι διαθέσιμες μονάδες του ακινήτου είναι πλήρως κατειλημμένες και ότι το ενοίκιο για καθεμία καταβάλλεται εξ ολοκλήρου.

Η σημασία του GPR

Το GPR είναι σημαντικό επειδή, καθ' όλη τη διαδικασία αποκλεισμού, είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να γνωρίζετε όταν αποφασίζετε αν θα προχωρήσετε σε μια συμφωνία. Όταν αγοράζετε ένα εμπορικό ακίνητο, καταβάλλετε ένα σταθερό ποσό. Το GPR σας επιτρέπει να γνωρίζετε πόσο κερδοφόρο είναι το ακίνητο και ποιο είναι το δυναμικό κερδών του.

Υπολογισμός του Ακαθάριστου Δυνητικού Μισθώματος

Πρώτα, όταν συγκρίνετε παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή, πρέπει να ρωτήσετε τους συμβούλους σας, το γραφείο σας, την επενδυτική σας εταιρεία, το μεσιτικό σας γραφείο και τους πράκτορές σας για τον μέσο όρο της αγοράς.

Στη συνέχεια, μόλις έχετε τους αριθμούς μπροστά σας, η διεξαγωγή της δικής σας έρευνας και η σύγκρισή της με τις πληροφορίες που λάβατε από την ομάδα σας θα αποφέρουν μεγαλύτερη βεβαιότητα. Καλό είναι να υπολογίσετε μόνοι σας το GPR για την ψυχική σας ηρεμία—ακόμη και αν επενδύετε ως LP.

Για παράδειγμα:

Ένα ακίνητο που σκέφτεστε να αγοράσετε έχει 30 μονάδες και το μίσθωμα της αγοράς είναι 800 $ τον μήνα.

Το GPR θα είναι 30×800 (30 μονάδες επί 800 δολάρια) = 24.000. Στη συνέχεια, επί 12 (ένα έτος).

24.000 x 12 = 288.000 USD.

GPR = 288.000 $.

——

Συζητήσαμε τι είναι το NOI, σε τι χρησιμεύει, πώς να το βελτιώσετε με συμβατική και ευρηματική σκέψη, τι είναι το GPR, πόσο σημαντικό είναι και πώς να το χρησιμοποιήσετε για να αξιολογήσετε μια συμφωνία. Τώρα έχετε καλύτερη αντίληψη για το ποιες συμφωνίες μπορούν να σας βοηθήσουν να συσσωρεύσετε περισσότερο πλούτο, να έχετε μεγαλύτερο αντίκτυπο και να δημιουργήσετε μια ισχυρότερη κληρονομιά.

*Αποποίηση ευθύνης

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να ενέχει κινδύνους. Δεν είναι κατάλληλη για όλους. Παρόλο που στόχος μας είναι να παρέχουμε γενικές πληροφορίες για να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε καλύτερα τις επενδύσεις σε CRE, δεν παρέχουμε καμία επενδυτική συμβουλή ούτε συνιστούμε υπέρ ή κατά οποιασδήποτε συγκεκριμένης επένδυσης.

Πόροι για επενδύσεις σε CRE

• Οι νεότερες ευκαιρίες ακινήτων στον τομέα της υγείας που πρέπει να γνωρίζετε
• Προοπτικές ξενοδοχειακών ακινήτων: Τι πρέπει να γνωρίζετε για να ενισχύσετε τις επενδύσεις σας
• Χτίζοντας το μέλλον: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι GPs για τις καινοτομίες στις κατασκευές
• Πόσο κοστίζει η διαχείριση ακινήτων στα CRE;
• Κεφαλαιακά αποθεματικά στα ακίνητα
• Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
• Αυτοματοποιημένες διανομές τύπου Waterfall στα εμπορικά ακίνητα
• Τι πρέπει να γνωρίζετε για τα NOI και GPR στις επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα
• Κατανοώντας τους κινδύνους των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα

Χρησιμοποιούμε cookies για να διασφαλίσουμε ότι σας προσφέρουμε την καλύτερη εμπειρία στον ιστότοπό μας. Χρησιμοποιώντας τον ιστότοπό μας, συμφωνείτε με την πολιτική απορρήτου μας.