הכירו את Neo, שותף ה-GP מבוסס ה-AI שלכם.
כל מה שצריך לדעת על השקעות בנדל"ן מסחרי
השקעה בנדל"ן מסחרי עשויה להרתיע בשל היקף ההון והסיכון הכרוכים בה. נוסף על כך, ראשי התיבות המסובכים והנוסחאות המורכבות של התחום עלולים לבלבל אפילו משקיעים ותיקים.
השקעה בנדל"ן מסחרי מציעה הזדמנות לבנות הון, לייצר הכנסה פסיבית ולגוון את תיק ההשקעות. כדי למקסם תשואות ולמזער סיכון, על המשקיעים להבין את מדדי המפתח הפיננסיים שמסייעים להעריך את הביצועים, השווי והפוטנציאל של הנכס.
אם ברצונכם להבין טוב יותר כיצד נמדדים ביצועי ההשקעה שלכם בנדל"ן מסחרי, הגעתם למקום הנכון.
בואו נדבר על שני מדדים חיוניים להשקעה בנדל"ן מסחרי: הכנסה תפעולית נטו (NOI) ושכר דירה פוטנציאלי ברוטו (GPR). כמשקיעים, חשוב שתכירו את מדדי הנדל"ן המסחרי שיאפשרו לכם לקבל החלטות מושכלות בהשקעה בנכסים מסחריים ולמטב את הנכסים המסחריים שלכם.
לפני שנצלול לדיון ב-NOI וב-GPR, בואו נלמד תחילה על הסוגים והיתרונות של נדל"ן מסחרי, ללא דיחוי.
סוגי נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי מציע יתרונות רבים בהשקעה בנכס מסחרי ומקיף סוגי נכסים מגוונים. לכל סוג של נדל"ן מסחרי יש מאפיינים ייחודיים, הזדמנויות השקעה מסחריות וסיכונים משלו.
מאמר קשור: כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
הבנת הסוגים השונים של שווקי הנדל"ן המסחרי יכולה לסייע למשקיעים לזהות את הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן ולעמוד ביעדיהם הפיננסיים ובסובלנות הסיכון שלהם.
מבני מסחר ומשרדים
מבני משרדים מתוכננים לארח עסקים ובעלי מקצוע. עסקאות נדל"ן מסחרי כאלה יכולות לנוע בין שטחי משרד קטנים לשוכר מסחרי יחיד ועד מבנים גדולים מרובי שוכרים, כגון גורדי שחקים. יתרה מכך, למבנים מסחריים יש בדרך כלל הסכמי שכירות ארוכים יותר.
נכסי מסחר (Retail)
נכסי מסחר משמשים למכירת מוצרים ושירותים לצרכנים. הם יכולים לנוע בין חזיתות חנויות קטנות ועד קניונים גדולים ולכלול פורמטים מגוונים, בהם מרכזי רצועה (strip centers), מרכזי עוצמה (power centers) ומרכזי אורח חיים (lifestyle centers). הצלחתם של נכסי מסחר תלויה בגורמים כמו מיקום, תמהיל שוכרים, העדפות צרכנים ותנאים כלכליים.
נכסים תעשייתיים
נכס תעשייתי כולל בדרך כלל פעילויות של ייצור, אחסנה, הפצה ומחקר ופיתוח.
נכסים רב-משפחתיים
נכסים רב-משפחתיים מורכבים מיחידות נדל"ן למגורים המתוכננות לאכלוס משפחה בודדת או שוכרים מרובים, כגון בנייני דירות ובתים משותפים. נכסי מגורים אלה יכולים להציע תזרים מזומנים יציב למשקיעים רבים בשל הביקוש המתמשך לדיור. עם זאת, הם עשויים להיות כפופים לתקנות דיור מקומיות ולגורמים כלכליים המשפיעים על דמי השכירות ועל שיעורי התפוסה במסגרת אסטרטגיית ההשקעה הרב-משפחתית.
נכסי אירוח
נכסי אירוח כוללים בתי מלון, מוטלים, אתרי נופש ומתקני לינה אחרים המיועדים למטיילים ולתיירים. השקעה בנכסי אירוח דורשת הבנה מעמיקה של הגורמים המשפיעים על הביקוש, כגון מגמות תיירות, תנאים כלכליים ותחרות. נכסי אירוח עשויים להיות עתירי ניהול ועלולים לדרוש ידע מקצועי כדי לתפעל אותם בהצלחה.
אסטרטגיית נדל"ן מסחרי מקיפה היא חיונית לכל משקיע כדי להצליח בשוק. אנו ממליצים לכם לקרוא את המאמר המפורט שלנו בנושא כיצד למקסם את אסטרטגיית הנדל"ן המסחרי שלכם.
מהי NOI (הכנסה תפעולית נטו)
NOI או הכנסה תפעולית נטו (Net Operating Income) הוא חישוב המשמש למדידת הרווחיות של השקעות נדל"ן מניבות (מייצרות הכנסה).
NOI הוא בעצם כל ההכנסות מנכס בניכוי כל ההוצאות התפעוליות ההכרחיות.
זהו נתון לפני מס בלבד שמופיע בדוח רווח והפסד של הנכס. נתון זה אינו כולל את תשלומי הקרן והריבית על ההלוואות שלכם, פחת, הפחתות (amortization) או הוצאות הוניות.
בתעשיות אחרות, מדד זה נקרא "EBIT" או רווח לפני ריבית ומסים (Earnings Before Interest and Taxes).
NOI מול EBIT
NOI משמש לניתוח היכולת של נכסי נדל"ן לייצר הכנסה.
EBIT, לעומת זאת, נקבע על ידי החסרת עלות המכר (COGS - cost of goods sold) וההוצאות התפעוליות של חברה מהכנסותיה.
במילים פשוטות, בנדל"ן אין "מוצרים שנמכרו", ולכן NOI ייחודי לנדל"ן.
דוגמה:
אתם משקיעים ורוכשים נכס שמייצר 20,000,000 דולר (שכר דירה ועמלות).
תפעולו יעלה לכם 6,000,000 דולר. הוצאות הפחת יעלו לכם עוד כ-200,000 דולר.
ה-NOI שלכם יהיה 14,000,000 דולר.
ה-EBIT שלכם, לעומת זאת, יהיה 13,800,000 דולר, מכיוון שהוא לוקח בחשבון את הוצאות הפחת.
כיצד מחשבים הכנסה תפעולית נטו (NOI)
כפי שצוין, חישוב NOI הוא פשוט החסרת ההוצאות התפעוליות מההכנסות שמייצר נכס.
ההכנסות יכולות לנבוע מהכנסות שכירות, דמי חניה, דמי שירות וכן הלאה.
הוצאות תפעוליות, למשל, יכולות להיות מסי רכוש (property taxes), ביטוח ותיקונים.
באופן נוסחאי:
NOI (הכנסה תפעולית נטו) = RR-OE
RR = הכנסות (מנדל"ן)
OE = הוצאות תפעוליות
הבנת NOI
כעת, לאחר שהבנו את NOI טוב יותר באופן כללי, בואו נצלול מעט עמוק יותר.
הכנסה משכירות מהשוכרים היא המטרה. אך הנכס שלכם עשוי להניב תזרים מזומנים ממקורות ושירותים נוספים, כגון מתקן כביסה, עמדות טעינה לרכבים חשמליים, מכונות אוטומטיות (vending machines) ומבני חניה.
כפי שצוין, הוצאות הוניות, כגון עלות פאנלים סולאריים חדשים לגג, או מערכת מיזוג אוויר (HVAC) חדשה לבניין כולו, אינן נכללות בחישוב.
כמו כן אינן נכללות ההוצאות התפעוליות, כגון עלות תיקוני תשתיות שוטפים ותחזוקה (שירותי ניקיון ותיקון - לרבות פרמיות ביטוח).
חישוב ה-NOI יסייע לכם לקבוע את שיעור ההיוון (capitalization rate) - שלמעשה עוזר לכם להעריך את שווי הנכס - ובסופו של דבר מאפשר לכם להשוות בין הזדמנויות השקעה שונות בנכסים (בעת מכירה או קנייה).
הערה:
NOI משמש גם בחישוב סך ה-ROI/IRR, התשואה במזומן ומכפיל ההכנסה נטו.
נכסים ממונפים משתמשים ב-NOI בנוסחאות יחס כיסוי החוב שלהם (DCR - Debt Coverage Ratio). הדבר מסייע למלווים ולמשקיעים לדעת אם ההכנסה שמייצר הנכס מכסה את תשלומי החוב שלו לצד ההוצאות התפעוליות הרגילות.
מהו NOI טוב בנדל"ן?
האמת היא שאין דבר כזה NOI "טוב". במציאות, ניתן להשוות את ה-NOI של נכס אחד לנכס דומה באותו אזור. הדבר יאפשר לכם להשוות הוצאות ולראות אם שלכם גבוהות מדי. לאחר מכן, ניתן לשפר את תזרים המזומנים הכולל מהנכס באמצעות קיצוץ אסטרטגי של עלויות התפעול או על ידי הגדלה יצירתית של הכנסות השכירות.
בואו נרחיב על האופן שבו תוכלו למקסם את ה-NOI שלכם.
כיצד לשפר את ה-NOI
אין נוסחת קסם או דרך נסתרת להגדיל את ה-NOI שלכם. כפי שציינו קודם, מדובר בהגדלת התזרים ו/או הפחתת העלויות. אך הנה שלוש עצות שיסייעו לכם לשפר את ביצועי ההשקעה שלכם.
- יצירת הכנסה נוספת: מעבר לתחום של הגדלת הכנסה או הקטנת הפסד נמצא המסלול היצירתי; רעיונות חדשים ושותפויות אסטרטגיות להגדלת צינור תזרים המזומנים מעבר לאיוש מקומות פנויים או העלאת שכר דירה, כגון הצבת שלטי חוצות ופוסטרים גדולים על הבניין להכנסות פרסום נוספות, מפלסי חניה נוספים במקומות שבהם החניה מועטה, או אפילו דמי חיות מחמד נוספים משוכרים קיימים.
- מזעור הוצאות תפעוליות: דימום כסף הוא דבר נורא עבור כל השקעה. הוא פוגע בפוטנציאל הרווחיות שלכם. בחינת ההוצאות של הנכס שלכם - אם לא עשיתם זאת זה זמן מה - יכולה להיות נקודת התחלה טובה. אולי מדובר בדמי ניהול נכס גבוהים, אולי הגיע הזמן לפאנלים סולאריים על הגג, או להשקיע במערכת קירור או מים יעילה יותר לבניין כולו. חשבו ועשו את החישובים לגבי מה יעלה לכם יותר בטווח הארוך: ביצוע שיפורים כאלה עכשיו, או הפסד כספי לטווח ארוך אם לא תעשו זאת.
- הגדלת הכנסות השכירות: שהיא מובנת מאליה. אך תוכלו גם להעריך את קצב איוש המקומות הפנויים. אולי מדובר בתהליך האיטי של קליטת שוכרים חדשים ולוח הזמנים לכניסתם, ובעבודה על האצת תהליכים כאלה. אולי השקעה בשיווק ובמיתוג טוב יותר לנכס יכולה להפחית את משך הזמן שבו השטחים עומדים ריקים. החישוב צריך להיות: מה עולה לי יותר? שיווק טוב יותר או שטחים ריקים. הצעת תמריצים לחתימה עם שוכרים חדשים היא גם טקטיקה תקפה.
השיגו עכשיו את הספר האלקטרוני שלנו על תחזית הנדל"ן המסחרי לשנת 2023!
כעת, לאחר שכיסינו את ה-NOI והרחבנו על שכר דירה, בואו נדבר על GPR.
מהו GPR?
GPR הוא ראשי התיבות של שכר דירה פוטנציאלי ברוטו (Gross Potential Rent). על משקיעי נדל"ן מסחרי לקבל החלטות מושכלות בבואם לקבוע באילו נכסים להשקיע. אף שקיימות אסטרטגיות ונוסחאות רבות למדידת מדדים כאלה, GPR הוא אחד הבסיסיים שכדאי להכיר.
במונחים פשוטים, GPR הוא סך ההכנסה שאתם יכולים לצפות לקבל מנכס שרכשתם, על בסיס שכר הדירה בשוק. כדי לקבוע את ה-GPR, אתם מניחים שכל היחידות הזמינות בנכס מאוכלסות במלואן, ושכר הדירה עבור כל אחת מהן משולם במלואו.
חשיבות ה-GPR
GPR חשוב מכיוון שלאורך תהליך הסינון, זהו הדבר הראשון שעליכם לדעת בבואכם לבחור אם לסגור עסקה. כאשר אתם רוכשים נכס מסחרי, אתם משלמים סכום קבוע. GPR מאפשר לכם לדעת עד כמה הנכס רווחי ומהו פוטנציאל הרווח שלו.
חישוב שכר דירה פוטנציאלי ברוטו
ראשית, בבואכם להשוות נכסים דומים באותו אזור, עליכם לשאול את היועצים, המשרד, חברת ההשקעות, התיווך והסוכנים שלכם מהו ממוצע השוק.
לאחר מכן, ברגע שהמספרים מונחים לפניכם, ביצוע מחקר עצמאי משלכם והשוואתו למידע שקיבלתם מהצוות שלכם יניבו ודאות גבוהה יותר. כדאי שתחשבו את ה-GPR בעצמכם לשקט נפשי - גם אם אתם משקיעים בתור LP.
לדוגמה:
לנכס שאתם שוקלים לרכוש יש 30 יחידות ושכר הדירה בשוק הוא 800 דולר לחודש.
ה-GPR יהיה 30×800 (30 יחידות כפול 800 דולר) = 24,000. לאחר מכן, כפול 12 (שנה אחת).
24,000 x 12 = 288,000 דולר.
GPR = 288,000 דולר.
——
דנו בשאלה מהו NOI, למה הוא משמש, כיצד לשפר אותו באמצעות חשיבה מחוץ לקופסה ובתוכה, מהו GPR, עד כמה הוא חשוב, וכיצד להשתמש בו כדי להעריך עסקה. כעת יש לכם הבנה טובה יותר לגבי אילו עסקאות יכולות לסייע לכם לצבור יותר הון, ליצור השפעה גדולה יותר ולבנות מורשת חזקה יותר.
*כתב ויתור
השקעה בנדל"ן מסחרי עלולה להיות מסוכנת. היא אינה מתאימה לכולם. אף שאנו שואפים לספק מידע כללי שיסייע לכם להבין טוב יותר השקעות CRE, איננו מספקים ייעוץ השקעות ואיננו ממליצים בעד או נגד השקעה מסוימת כלשהי.
משאבים להשקעה ב-CRE
- הזדמנויות הנדל"ן החדשות ביותר בתחום הבריאות שחשוב שתכירו
- תחזית הנדל"ן בתחום האירוח: מה שחשוב לדעת כדי לשפר את ההשקעות שלכם
- בניית העתיד: מה ש-GPs צריכים לדעת על חידושים בתחום הבנייה
- כמה עולה ניהול נכסים ב-CRE?
- רזרבות הון בנדל"ן
- כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
- חלוקות מפל (Waterfall) אוטומטיות בנדל"ן מסחרי
- מה חשוב לדעת על NOI ו-GPR בהשקעות נדל"ן מסחרי
- הבנת הסיכונים בהשקעות נדל"ן מסחרי
אנו משתמשים בעוגיות (cookies) כדי להבטיח שנעניק לכם את החוויה הטובה ביותר באתר שלנו. בשימוש באתר שלנו, אתם מסכימים למדיניות הפרטיות שלנו.
