Что нужно знать о NOI и GPR при инвестировании в коммерческую недвижимость

Тонкости инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестирование в коммерческую недвижимость пугает из-за объема задействованного капитала и связанных с ним рисков. Кроме того, сложные аббревиатуры и формулы этой отрасли могут запутать даже опытных инвесторов.

Инвестирование в коммерческую недвижимость дает возможность создавать капитал, получать пассивный доход и диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Чтобы максимизировать доходность и минимизировать риски, инвесторы должны понимать ключевые финансовые показатели, которые помогают оценить эффективность, стоимость и потенциал объекта.

Если Вы хотите лучше понять, как измеряется эффективность Ваших инвестиций в коммерческую недвижимость, Вы попали по адресу.

Давайте поговорим о двух важнейших показателях для инвестирования в коммерческую недвижимость: чистом операционном доходе (NOI) и валовом потенциальном арендном доходе (GPR). Как инвестору, Вам необходимо знать показатели коммерческой недвижимости, которые позволят инвесторам принимать обоснованные решения для инвестирования в коммерческую недвижимость и оптимизации своих объектов коммерческой недвижимости.

Прежде чем перейти к обсуждению NOI и GPR, давайте сначала без промедления разберемся с типами и преимуществами коммерческой недвижимости.

Типы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость предлагает многочисленные преимущества при инвестировании в коммерческий инвестиционный объект и охватывает различные типы недвижимости. Каждый тип коммерческой недвижимости имеет свои уникальные характеристики, коммерческие инвестиционные возможности и риски.

Связанная статья: Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Понимание этих различных типов рынков коммерческой недвижимости может помочь инвесторам определить лучшие инвестиционные возможности, чтобы начать инвестировать в недвижимость и достичь своих финансовых целей и приемлемого уровня риска.

Коммерческие и офисные здания

Офисные здания предназначены для размещения предприятий и специалистов. Такие сделки с коммерческой недвижимостью могут варьироваться от небольших офисных помещений для отдельных коммерческих арендаторов до крупных многоарендных строений, таких как небоскребы. Кроме того, коммерческие здания, как правило, имеют более длительные договоры аренды.

Торговая недвижимость (Retail)

Торговая недвижимость используется для продажи товаров и услуг потребителям. Она может варьироваться от небольших торговых помещений до крупных торговых центров и охватывает различные форматы, включая strip centers, power centers и lifestyle centers. Успех торговой недвижимости зависит от таких факторов, как местоположение, состав арендаторов, потребительские предпочтения и экономические условия.

Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость обычно включает в себя производственную, складскую, дистрибуционную деятельность, а также научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы.

Многоквартирная недвижимость

Многоквартирная недвижимость состоит из жилых единиц, предназначенных для размещения одной семьи или нескольких арендаторов, таких как многоквартирные дома и кондоминиумы. Эта жилая недвижимость может обеспечивать стабильный денежный поток для многих инвесторов благодаря постоянному спросу на жилье. Однако она также может быть подвержена местным жилищным нормам и экономическим факторам, влияющим на арендные ставки и уровень вакантности в рамках многоквартирной инвестиционной стратегии.

Недвижимость в сфере гостеприимства

Недвижимость в сфере гостеприимства включает отели, мотели, курорты и другие объекты размещения, ориентированные на путешественников и туристов. Инвестирование в недвижимость в сфере гостеприимства требует глубокого понимания факторов, влияющих на спрос, таких как тенденции в туризме, экономические условия и конкуренция. Недвижимость в сфере гостеприимства может требовать интенсивного управления и специализированных знаний для успешной эксплуатации.

Комплексная стратегия в сфере коммерческой недвижимости имеет решающее значение для успеха любого инвестора на рынке. Мы рекомендуем Вам прочитать нашу подробную статью о том, как максимизировать Вашу стратегию в сфере коммерческой недвижимости.

Что такое NOI (чистый операционный доход)

NOI, или чистый операционный доход (Net Operating Income), — это расчет, используемый для измерения прибыльности инвестиций в недвижимость, генерирующих денежный поток (приносящих доход).

NOI — это, по сути, все доходы от объекта за вычетом всех необходимых операционных расходов.

Это исключительно доналоговый показатель, который отражается в отчете о прибылях и убытках объекта. Этот показатель исключает выплаты основного долга и процентов по Вашим кредитам, амортизацию основных средств, амортизацию нематериальных активов или капитальные затраты.

В других отраслях этот показатель называется «EBIT», или прибыль до вычета процентов и налогов (Earnings Before Interest and Taxes).

NOI VS EBIT

NOI используется для анализа способности объектов недвижимости генерировать доход.

EBIT, однако, определяется путем вычитания из выручки компании ее COGS (себестоимости проданных товаров) И операционных расходов.

Проще говоря, в недвижимости нет «проданных товаров», поэтому NOI уникален именно для недвижимости.

Пример:

Вы инвестируете и приобретаете объект, который генерирует 20 000 000 долларов США (арендная плата и сборы).

Его эксплуатация обойдется Вам в 6 000 000 долларов США. Амортизационные расходы обойдутся Вам еще примерно в 200 000 долларов США.

Ваш NOI составит 14 000 000 долларов США.

Ваш EBIT, однако, составит 13 800 000 долларов США, поскольку он учитывает амортизационные расходы.

Как рассчитать чистый операционный доход (NOI)

Как уже было сказано, расчет NOI — это просто вычитание операционных расходов из дохода, генерируемого объектом.

Доход может поступать от арендной платы, платы за парковку, сервисных сборов и так далее.

Операционными расходами, например, могут быть налоги на недвижимость, страхование и ремонт.

В виде формулы:

NOI (чистый операционный доход) = RR-OE

RR = доход (от недвижимости)

OE = операционные расходы

Понимание NOI

Теперь, когда мы в целом лучше понимаем NOI, давайте углубимся немного больше.

Доход от аренды, получаемый от арендаторов, является целью. Но Ваш объект может приносить денежный поток и из других источников и удобств, таких как прачечная, зарядные станции для электромобилей, торговые автоматы и парковочные сооружения.

Как уже упоминалось, капитальные затраты, такие как стоимость новых солнечных панелей на крыше или новой системы кондиционирования (HVAC) для всего здания, в расчет не включаются.

Также не включаются операционные расходы, такие как затраты на текущий ремонт коммунальных систем и обслуживание (услуги по уборке и ремонту, включая страховые премии).

Расчет NOI поможет Вам определить ставку капитализации (capitalization rate), которая фактически помогает Вам оценить стоимость объекта, что в конечном итоге позволяет сравнивать различные инвестиционные возможности по недвижимости (при продаже или покупке).

ПРИМЕЧАНИЕ:

NOI также используется при расчете общего ROI/IRR, доходности на вложенные средства и мультипликатора чистого дохода.

Финансируемые объекты используют NOI в своих формулах DCR (коэффициента покрытия долга). Это помогает кредиторам и инвесторам понять, покрывает ли доход, генерируемый объектом, его долговые платежи наряду с обычными операционными расходами.

Какой NOI является хорошим в недвижимости?

По правде говоря, такого понятия, как «хороший» NOI, не существует. На практике Вы можете сравнить NOI одного объекта с аналогичным объектом в том же районе. Это позволит Вам сравнить расходы и понять, не слишком ли высоки Ваши. Затем повысить общий денежный поток от объекта можно путем стратегического сокращения операционных затрат или творческого увеличения дохода от аренды.

Давайте подробнее остановимся на том, как Вы можете максимизировать свой NOI.

Как улучшить NOI

Не существует особой формулы или скрытого способа увеличить Ваш NOI. Как мы уже упоминали ранее, речь идет об увеличении потока и/или сокращении затрат. Но вот три совета, которые помогут Вам улучшить эффективность Ваших инвестиций.

• Создание дополнительного дохода: за пределами увеличения дохода или сокращения убытков лежит творческий путь; новые идеи и стратегические партнерства для увеличения притока денежных средств помимо заполнения вакантных площадей или повышения арендной платы, например размещение рекламных щитов и больших плакатов на здании для получения дополнительного рекламного дохода, дополнительные уровни парковки там, где парковочных мест мало, или даже дополнительные сборы за домашних животных с существующих арендаторов.

• Минимизация операционных расходов: утечка денег — это ужасная вещь для любых инвестиций. Она подрывает Ваш потенциал доходности. Анализ расходов Вашего объекта — если Вы давно этого не делали — может стать хорошей отправной точкой. Возможно, это высокая плата за управление недвижимостью, возможно, пришло время для солнечных панелей на крыше или для инвестиций в более эффективную систему охлаждения или водоснабжения для всего здания. Рассчитайте и просчитайте, что обойдется Вам дороже в долгосрочной перспективе: внести такие улучшения сейчас или терять деньги в долгосрочной перспективе, если Вы этого не сделаете.

• Увеличение дохода от аренды: что очевидно. Но Вы также можете оценить скорость заполнения Ваших вакантных площадей. Возможно, дело в медленном процессе адаптации новых арендаторов и сроках их заселения, и над ускорением таких процессов стоит поработать. Возможно, инвестиции в маркетинг и улучшение брендинга объекта могут сократить время простоя площадей. Расчет должен быть таким: что обходится мне дороже? Более качественный маркетинг или пустующие площади. Предложение стимулов при подписании договора с новыми арендаторами также является обоснованной тактикой.

Получите сейчас нашу электронную книгу «Прогноз рынка коммерческой недвижимости на 2023 год»!

Теперь, когда мы разобрали NOI и подробно остановились на аренде, давайте поговорим о GPR.

Что такое GPR?

GPR — это аббревиатура валового потенциального арендного дохода (Gross Potential Rent). Инвесторы в коммерческую недвижимость должны принимать обоснованные решения при определении того, в какие объекты инвестировать. Хотя существует множество стратегий и формул для измерения подобных показателей, GPR является одним из основополагающих, который необходимо знать.

Проще говоря, GPR — это общая сумма дохода, которую Вы можете рассчитывать получить от приобретенного объекта, исходя из рыночной арендной платы. Чтобы определить GPR, Вы предполагаете, что все доступные единицы в объекте полностью заняты и что арендная плата за каждую из них выплачивается в полном объеме.

Важность GPR

GPR важен, потому что на протяжении всего процесса отсеивания это первое, что Вам нужно знать, когда Вы решаете, стоит ли заключать сделку. Когда Вы покупаете объект коммерческой недвижимости, Вы платите фиксированную сумму. GPR позволяет Вам узнать, насколько прибылен объект и каков его потенциал доходности.

Расчет валового потенциального арендного дохода

Во-первых, при сравнении аналогичных объектов в одной и той же местности Вам необходимо узнать у Ваших консультантов, офиса, инвестиционной фирмы, брокерской компании и агентов средний показатель по рынку.

Затем, как только цифры окажутся перед Вами, проведение собственного исследования и сравнение его с информацией, полученной от Вашей команды, обеспечит более высокую уверенность. Желательно рассчитать GPR самостоятельно для собственного спокойствия — даже если Вы инвестируете как LP.

Например:

Объект, который Вы рассматриваете для покупки, имеет 30 единиц, а рыночная арендная плата составляет 800 долларов США в месяц.

GPR составит 30×800 (30 единиц умножить на 800 долларов) = 24 000. Затем умножить на 12 (один год).

24 000 x 12 = 288 000 долларов США.

GPR = 288 000 долларов США.

——

Мы обсудили, что такое NOI, для чего он используется, как его улучшить, мысля как стандартно, так и нестандартно, что такое GPR, насколько он важен и как использовать его для оценки сделки. Теперь Вы лучше понимаете, какие сделки могут помочь Вам накопить больше капитала, оказать большее влияние и создать более сильное наследие.

*Отказ от ответственности

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть рискованным. Оно подходит не всем. Хотя мы стремимся предоставлять общую информацию, чтобы помочь Вам лучше понять инвестиции в CRE, мы не предоставляем никаких инвестиционных рекомендаций и не выступаем за или против каких-либо конкретных инвестиций.

Ресурсы по инвестированию в CRE

• Новейшие возможности недвижимости в сфере здравоохранения, о которых Вам нужно знать
• Прогноз рынка недвижимости в сфере гостеприимства: что нужно знать, чтобы улучшить Ваши инвестиции
• Строим будущее: что GPs нужно знать об инновациях в строительстве
• Сколько стоит управление недвижимостью в CRE?
• Капитальные резервы в недвижимости
• Как инвестировать в коммерческую недвижимость
• Автоматизированные распределения по схеме Waterfall в коммерческой недвижимости
• Что нужно знать о NOI и GPR при инвестировании в коммерческую недвижимость
• Понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость

Мы используем файлы cookie, чтобы обеспечить Вам наилучшее качество работы с нашим веб-сайтом. Используя наш веб-сайт, Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности.