Garantizar el éxito de la asociación: el papel de las cascadas de distribución en la relación GP-LP

Las cascadas de distribución en las inversiones inmobiliarias comerciales son un aspecto importante de la asociación entre los socios generales (GP) y los socios comanditarios (LP). Estas cascadas determinan cómo se distribuyen los beneficios de la inversión entre los GP y los LP y están diseñadas para alinear los intereses de ambas partes. En este artículo, analizaremos los tres obstáculos clave que suelen incluirse en las cascadas de distribución: rentabilidad preferente, recuperación y tasa interna de rentabilidad (TIR).

El primer obstáculo en una distribución waterfall es la rentabilidad preferente. Se trata de un rendimiento mínimo que los LP tienen garantizado recibir antes de que los GP puedan empezar a percibir beneficios. La rentabilidad preferente suele establecerse en un porcentaje fijo, como el 8%, y se paga a los LP periódicamente, por ejemplo trimestralmente. Esto garantiza que los LP reciban una rentabilidad mínima por su inversión, independientemente del rendimiento de la propiedad.

El segundo obstáculo en una distribución waterfall es la recuperación. Se trata de un mecanismo que permite a los LP recibir una parte mayor de los beneficios una vez alcanzado el rendimiento preferente. Por ejemplo, si el rendimiento preferente es del 8% y la propiedad genera un rendimiento del 12%, los LP recibirían el primer 8% y luego "se pondrían al día" para recibir una parte mayor del 4% restante. Esto garantiza que los LP no se vean perjudicados si la propiedad obtiene buenos resultados.

El tercer obstáculo en una distribución waterfall es la tasa interna de rentabilidad (TIR). Se trata de una medida de la rentabilidad de la inversión, teniendo en cuenta el calendario y la magnitud de los flujos de caja. Una vez que la TIR alcanza un determinado umbral, como el 12%, los GP empiezan a recibir una parte de los beneficios. Esta alineación de intereses entre los GP y los LP significa que los GP están incentivados para maximizar los beneficios para los LP, así como para ellos mismos.

En conclusión, las cascadas de distribución en las inversiones inmobiliarias comerciales son un aspecto importante de la asociación entre los GP y los LP. Están diseñadas para alinear los intereses de ambas partes, garantizando que los LP reciban un rendimiento mínimo de su inversión, al tiempo que se les permite participar en el potencial alcista de la propiedad. Los tres obstáculos clave que suelen incluirse en las cascadas de distribución son la rentabilidad preferente, la recuperación y la tasa interna de rentabilidad, que en conjunto garantizan que los beneficios de la inversión se distribuyan equitativamente entre los GP y los LP.

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