Почему резкий рост коэффициента поглощения многоквартирных домов является переломным моментом для GP

Статданные, которые меняют представление

В первом квартале 2025 года американские арендаторы арендовали 102 000 единиц жилья, в то время как было сдано только 95 000 новых единиц, что стало первым случаем с 2021 года, когда объем поглощения превысил объем сдачи. Такая смена ролей, которую часто называют переломным моментом в показателях поглощения многоквартирного жилья, сигнализирует о значительном изменении фундаментальных показателей рынка.

Что стимулирует высокий спрос

1. Формирование домохозяйств и демографические факторы. Уверенный рост числа рабочих мест и формирование домохозяйств среди миллениалов остаются основными факторами спроса, способствуя росту поглощения даже на фоне замедления темпов строительства.

2. Препятствия на пути к приобретению жилья. Сохраняющиеся высокие ставки по ипотеке удерживают потенциальных покупателей на обочине, повышая спрос на аренду и обеспечивая защиту от снижения вакантных площадей.

3. Региональные потоки населения. Штаты "Солнечного пояса" продолжают удерживать значительный приток населения, на них приходится более половины всех переездов по стране в 1 квартале 2025 года.

Ограничения в поставках усиливают эффект

• Сокращение объемов строительства. В конце первого квартала 2025 года в стадии строительства находилось всего 545 357 объектов, чего не наблюдалось с 2018 года, что свидетельствует о стремительном замедлении темпов строительства на фоне роста стоимости заемных средств и тарифов.

• Откат по сравнению с прошлым годом. По сравнению с первым кварталом 2024 года объем строящегося жилья сократился на 13,3%, хотя в нем по-прежнему насчитывалось более 1,1 млн единиц.

• Прогнозируемое завершение строительства. Компания Yardi Matrix скорректировала свой прогноз завершения строительства на 2025 год в сторону увеличения до примерно 525 000 единиц - это лишь небольшое увеличение по сравнению с рекордными 599 000 единиц в 2024 году, что свидетельствует о том, что основная часть нового предложения уже введена в эксплуатацию.

Исторический контекст: Впервые с 2021 года

С 2021 по 2024 год застройщики наводнили рынок, достигнув пика в более чем 600 000 новых единиц в 2024 году, опережая поглощение и снижая рост арендной платы. Теперь, когда поглощение опережает предложение, маятник качнулся в обратную сторону, представляя генеральным партнерам уникальную возможность для перепозиционирования и извлечения выгоды из улучшения фундаментальных показателей.

Почему это важно для многоквартирных ГП

1. Рост доходов. Поскольку объекты сдаются в аренду быстрее, чем предлагаются, средняя арендная плата росла каждый месяц в 1 квартале 2025 года, завершив шестимесячную полосу снижения по стране.

2. Стабильность стоимости. Стабилизация заполняемости и рост арендной платы способствуют повышению стоимости активов, сокращению спрэдов на покупку и продажу и увеличению скорости сделок.

3. Оттепель на рынках капитала. По данным опроса Berkadia, 83% инвесторов в многоквартирные дома планируют совершать приобретения в 2025 году, что свидетельствует о возрождении доверия к сектору.

Действенные стратегии для врачей общей практики

1. Ускорить темпы сдачи в аренду

• Динамическое ценообразование. Используйте инструменты управления доходами, основанные на искусственном интеллекте, для калибровки арендной платы в режиме реального времени.

• Цифровой лизинг. Инвестируйте в виртуальные туры и бесконтактные приложения, чтобы быстрее конвертировать потенциальных покупателей.

2. Оптимизация существующих портфелей

• Обновление интерьера. Нацельтесь на экономичные обновления - например, умные термостаты, современные светильники, - чтобы выделить свои объекты и оправдать скромное повышение арендной платы.

• Рационализация удобств. Перераспределите неиспользуемые служебные помещения в пользу коворкинга или электронного фитнеса в соответствии с предпочтениями арендаторов.

3. Переоценить конвейеры развития

• Отложите или правильно определите размер новых объектов. В условиях, когда стоимость строительства растет, а поглощение лидирует, подумайте о том, чтобы растянуть начало строительства, чтобы соответствовать темпам роста арендной платы.

• Выбирайте земельные участки. Закрепите земельные позиции в быстрорастущих субрынках с доказанным уровнем арендной платы, но разбейте бюджеты на выдачу разрешений.

4. Усилить формирование капитала

• Синдикация акционерного капитала. Используйте положительную динамику ренты в тизерах инвесторов для привлечения капитала в проекты по увеличению стоимости или стабилизации.

• Переговоры по долгам. Используйте повышение заполняемости в качестве рычага для получения более выгодных условий по ставкам или переоцененным плавающим долговым обязательствам.

Целевые рынки и сегменты

• Пригороды Солнечного пояса. Сильный приток населения и ограниченные возможности для строительства новых объектов создают благоприятные субрынки для создания стоимости.

• Городское ядро Gateway. В то время как объемы строительства в крупных городах остаются на высоком уровне, дефицит новых площадей способствует выборочной реализации проектов с высокими барьерами для входа.

• Ниши доступности. Жилье с умеренным доходом, в том числе для рабочей силы, пользуется спросом за счет выделения средств, поскольку класс А остается дорогостоящим.

Заключение

Превышение уровня поглощения в многоквартирных домах над уровнем сдачи в первом квартале 2025 года - это не просто заголовок, это сигнал о долгосрочном сдвиге в уравнении спроса и предложения. Для генеральных партнеров настало время выработать стратегию: уточнить сценарии сдачи в аренду, оптимизировать существующие активы и выверять будущие разработки, чтобы использовать преимущества этого рынка, стимулируемого спросом.

Готовы погрузиться глубже? Давайте свяжемся с вами, чтобы разработать план действий, который поможет вашему многоквартирному портфелю процветать в новую эпоху, когда все зависит от поглощения.