Por qué el aumento de la tasa de absorción de viviendas multifamiliares cambia las reglas del juego para los gestores generales

La estadística que cambia la narrativa

En el primer trimestre de 2025, los inquilinos estadounidenses alquilaron 102.000 unidades de apartamentos, mientras que sólo se entregaron 95.000 unidades nuevas, lo que supone la primera vez desde 2021 que la absorción ha superado a las entregas. Esta inversión de papeles, a menudo denominada punto de inflexión de la tasa de absorción multifamiliar, señala un cambio significativo en los fundamentos del mercado.

Qué impulsa una demanda robusta

Formación de hogares y vientos de cola demográficos. El sólido crecimiento del empleo y la formación de hogares en la generación del milenio siguen siendo los principales impulsores de la demanda, lo que aumenta la absorción incluso cuando el desarrollo se ralentiza.
Obstáculos a la compra de vivienda. La persistencia de tipos hipotecarios elevados mantiene al margen a los compradores potenciales, refuerza la demanda de alquiler y mantiene la protección a la baja de la desocupación.
Flujos regionales de población. Los estados del Cinturón del Sol siguen acaparando flujos de entrada desorbitados, representando más de la mitad de las mudanzas a nivel nacional en el primer trimestre de 2025.

Las limitaciones de la oferta amplifican el efecto

Contracción de la cartera. A finales del primer trimestre de 2025, solo había 545 357 unidades en construcción -niveles no vistos desde 2018-, lo que pone de manifiesto una rápida desaceleración de las nuevas construcciones en un contexto de aumento de los costes de los préstamos y de los aranceles.
Retroceso interanual. La cartera nacional en construcción se contrajo un 13,3% en comparación con el primer trimestre de 2024, aunque todavía contenía más de 1,1 millones de unidades.
Previsiones de finalización. Yardi Matrix ha ajustado al alza su previsión de finalización para 2025 hasta aproximadamente 525.000 unidades, lo que supone un modesto aumento con respecto al récord de 599.000 de 2024, lo que indica que la mayor parte de la nueva oferta ya ha entrado en funcionamiento.

Contexto histórico: Primero desde 2021

De 2021 a 2024, los promotores inundaron el mercado, alcanzando un máximo de más de 600.000 nuevas unidades en 2024, superando la absorción y deprimiendo el crecimiento de los alquileres. Ahora, con la absorción por delante de las entregas, el péndulo está volviendo a oscilar, lo que ofrece una oportunidad única para que los socios generales se reposicionen y aprovechen la mejora de los indicadores fundamentales.

Por qué es importante para los gestores inmobiliarios multifamiliares

Aumento de los ingresos. Los alquileres medios subieron todos los meses del primer trimestre de 2025, poniendo fin a una racha de seis meses de descensos a escala nacional.
Estabilidad del valor. La estabilización de la ocupación y el crecimiento de los alquileres respaldan las valoraciones de los activos, reduciendo los diferenciales entre precios de compra y venta y reactivando la velocidad de las transacciones.
Descongelación de los mercados de capitales. Según una encuesta de Berkadia, el 83% de los inversores multifamiliares tiene previsto realizar adquisiciones en 2025, lo que refleja la renovada confianza en el sector.

Estrategias prácticas para médicos de familia

1. Acelerar la velocidad de arrendamiento

Precios dinámicos. Utilice herramientas de gestión de ingresos basadas en IA para calibrar los alquileres en tiempo real.
Arrendamiento digital. Invierta en visitas virtuales y aplicaciones sin contacto para convertir clientes potenciales más rápidamente.

2. Optimizar las carteras existentes

Renovación de interiores. Apueste por mejoras rentables -por ejemplo, termostatos inteligentes, accesorios modernos- para diferenciar sus activos y justificar aumentos modestos del alquiler.
Racionalización de los servicios. Reasignar los espacios de ocio infrautilizados al co-working o al e-fitness, de acuerdo con las preferencias de los inquilinos.

3. Reevaluar las vías de desarrollo

Retrasar o ajustar las nuevas construcciones. Con el aumento de los costes de construcción y la absorción a la cabeza, considere la posibilidad de retrasar las obras para adaptarlas al ritmo de arrendamiento.
Acumule suelo de forma selectiva. Asegure posiciones de suelo en submercados de alto crecimiento con una tracción probada de los alquileres, pero escalone los presupuestos de derechos.

4. Reforzar la formación de capital

Sindicación de capital. Aprovechar el impulso positivo de las rentas en los teasers de los inversores para captar capital en operaciones de valor añadido o estabilización.
Negociación de la deuda. Utilizar la mejora de la ocupación como palanca para conseguir mejores condiciones en los tipos de interés o en la deuda flotante.

Mercados destinatarios y segmentos

Suburbios del Cinturón del Sol. La fuerte afluencia de población y la escasez de oportunidades en terrenos no urbanizados crean submercados maduros para la creación de valor.
Núcleo urbano de entrada. Mientras que el número de proyectos terminados sigue siendo elevado en las principales metrópolis, la escasez de zonas de relleno favorece la selección de proyectos con barreras de entrada elevadas.
Nichos de asequibilidad. El producto de renta moderada, incluida la vivienda para trabajadores, se beneficia de la demanda derivada, ya que la clase A sigue siendo prohibitiva desde el punto de vista de los costes.

Conclusión

La tasa de absorción multifamiliar que superó las entregas en el primer trimestre de 2025 representa algo más que un titular: señala un cambio duradero en la ecuación oferta-demanda. Para los socios generales, ahora es el momento de elaborar estrategias: perfeccionar los planes de arrendamiento, optimizar las participaciones existentes y calibrar las promociones futuras para aprovechar las ventajas de este mercado impulsado por la demanda.

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