מדוע הזינוק בקצב הקליטה של בתים מרובי משפחות משנה את כללי המשחק עבור מנהלי השקעות

הסטטיסטיקה שמשנה את הנרטיב

ברבעון הראשון של 2025, שוכרים בארה"ב שכרו 102,000 יחידות דיור בעוד שרק 95,000 יחידות חדשות נמסרו, וזו הפעם הראשונה מאז 2021 שהספיגה עלתה על המסירות. היפוך תפקידים זה, המכונה לעתים קרובות נקודת המפנה של קצב ספיגת דירות מרובות משפחות, מאותת על שינוי משמעותי ביסודות השוק.

מה מניע את הביקוש החזק

1. היווצרות משקי בית ורוחות דמוגרפיות חיוביות. צמיחה איתנה בתעסוקה והיווצרות משקי בית של דור המילניום נותרו מניעי ביקוש מרכזיים, ודוחפים את הספיגה גבוה יותר גם כאשר הפיתוח מאט.

2. חסמים בבעלות על דירות. ריביות משכנתא גבוהות ומתמשכות נותנות קונים פוטנציאליים דחיקה, מחזקות את הביקוש לשכר דירה ושומרות על הגנה מפני דירות פנויות.

3. זרימות אוכלוסייה אזוריות. מדינות חגורת השמש ממשיכות ללכוד זרימות גדולות מדי, המהוות למעלה ממחצית מהמעברים הארציים ברבעון הראשון של 2025.

אילוצי היצע מגבירים את ההשפעה

• התכווצות צינורות הבנייה . בסוף הרבעון הראשון של 2025, היו רק 545,357 יחידות בבנייה - רמות שלא נראו מאז 2018 - דבר המדגיש האטה מהירה בהתחלות בנייה חדשות על רקע עלויות הלוואה ומכסים גבוהים יותר.

• ירידה משנה לשנה. צינור הנפט הארצי הנמצא בבנייה התכווץ ב-13.3% בהשוואה לרבעון הראשון של 2024, למרות שהוא עדיין הכיל מעל 1.1 מיליון יחידות.

• השלמות צפויות. יארדי מטריקס התאמתה את תחזית ההשלמה שלה לשנת 2025 כלפי מעלה לכ-525,000 יחידות - עלייה צנועה בלבד לעומת שיא של 599,000 בשנת 2024, מה שמאותת על כך שרוב ההיצע החדש כבר הגיע לרשת.

הקשר היסטורי: ראשון מאז 2021

בין השנים 2021 ל-2024, יזמים הציפו את השוק, והגיעו לשיא של יותר מ-600,000 יחידות חדשות בשנת 2024 , מה שעקב את ספיגת הדירות ודיכאו את צמיחת שכר הדירה. כעת, כאשר ספיגת הדירות מובילה את היקף המסירות, המטוטלת מתנדנדת לאחור, ומציגה חלון הזדמנויות ייחודי לשותפים כלליים למצב מחדש ולנצל את שיפור היסודות.

למה זה חשוב לבנייני משפחה מרובי משפחות מנהלי השקעות

1. עלייה בהכנסות. עם יחידות שהושכרו מהר יותר מאשר המסירה, שכר הדירה הממוצע עלה מדי חודש ברבעון הראשון של 2025, ובכך סיים רצף של שישה חודשים של ירידות ארציות.

2. יציבות ערך. ייצוב תפוסה וצמיחת שכר דירה תומכים בשווי הנכסים, מצמצמים את מרווחי המכירה-מכירה ומחיאים את מהירות העסקאות.

3. שוקי ההון מפשירים. על פי סקר של ברקדיה, 83% ממשקיעי הנדל"ן הרב-משפחתיים מתכננים לבצע רכישות בשנת 2025 , דבר המשקף אמון מחודש במגזר.

אסטרטגיות מעשיות עבור מנהלי השקעות

1. האצת מהירות החכירה

• תמחור דינמי. השתמשו בכלי ניהול הכנסות מבוססי בינה מלאכותית כדי לכייל את דמי השכירות בזמן אמת.

• ליסינג דיגיטלי. השקיעו בסיורים וירטואליים ובאפליקציות ללא מגע כדי להמיר לקוחות פוטנציאליים מהר יותר.

2. אופטימיזציה של תיקי השקעות קיימים

• רענון פנים הבית. התמקדו בשדרוגים חסכוניים - למשל, תרמוסטטים חכמים, גופי תאורה מודרניים - כדי לבדל את הנכסים שלכם ולהצדיק עליות שכר דירה צנועות.

• רציונליזציה של שירותים. הקצאה מחדש של חללי שירותים שאינם מנוצלים מספיק לסביבת עבודה משותפת או כושר אלקטרוני, בהתאם להעדפות הדיירים.

3. הערכת צינורות פיתוח מחדש

• דחיית התחלות חדשות או התאמה לגודל הנכון. עם עלויות הבנייה העולות והספיגה המובילה, שקלו למתוח את עבודות הבנייה כדי להתאים למומנטום של השכירות.

• סלקטיביות של בנקאות קרקעות. נצלו עמדות קרקע בתת-שווקים בעלי צמיחה גבוהה עם תאוצה מוכחת בשכר דירה, אך תקציבי זכאות מדורגים.

4. חיזוק היווצרות ההון

• סינדיקציה של הון. מינוף מומנטום חיובי של שכר דירה בהצעות מחיר למשקיעים כדי לגייס הון עצמי במסגרת מהלכי ערך מוסף או ייצוב.

• משא ומתן על חובות. השתמשו בשיפור התפוסה כמנוף להשגת תנאים טובים יותר על מגבלות תעריפים או חוב צף מתומחר מחדש.

שווקי יעד ופלחי יעד

• פרברי חגורת השמש . זרימת אוכלוסין חזקה והזדמנויות מוגבלות לפיתוח חדש יוצרים שווקים משנה בשלים ליצירת ערך.

• שער הכניסה העירוני. בעוד שמספר הבנייה שהושלמה נותר גבוה במטרופולינים מובילים, כיסים של מחסור במילוי מחדש תומכים בפרויקטים סלקטיביים בעלי חסמי כניסה גבוהים.

• נישות של דיור בר השגה. מוצרים בעלי הכנסה בינונית, כולל דיור לעובדים, נהנים מביקוש מנותק מכיוון שדיור מסוג A נותר יקר מדי.

מַסְקָנָה

קצב ספיגת הנכסים הרב-משפחתיים, שעולה על המסירות ברבעון הראשון של 2025, מייצג יותר מסתם כותרת ראשית - הוא מאותת על שינוי מתמשך במשוואת ההיצע-ביקוש. עבור שותפים כלליים, הזמן לגבש אסטרטגיה הוא עכשיו: לחדד את ספרי ההשכרה, למטב את האחזקות הקיימות ולכייל פיתוחים עתידיים כדי לרתום את היתרונות של שוק מונחה ביקוש זה.

מוכנים לצלול לעומק? בואו ניצור קשר כדי להתאים לכם מדריך שימצב את תיק ההשקעות שלכם לשגשג בעידן החדש הזה, המונע על ידי ספיגה.