Γιατί η αύξηση του ποσοστού απορρόφησης πολυκατοικιών είναι μια αλλαγή παιχνιδιού για τους GPs

Το στατιστικό που αλλάζει την αφήγηση

Το α' τρίμηνο του 2025, οι ενοικιαστές στις ΗΠΑ μίσθωσαν 102.000 μονάδες διαμερισμάτων, ενώ παραδόθηκαν μόνο 95.000 νέες μονάδες, σηματοδοτώντας την πρώτη φορά από το 2021 που η απορρόφηση ξεπέρασε τις παραδόσεις. Αυτή η αντιστροφή των ρόλων, που συχνά αποκαλείται σημείο καμπής του ποσοστού απορρόφησης πολυκατοικιών, σηματοδοτεί μια σημαντική αλλαγή στα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς.

Τι οδηγεί τη σταθερή ζήτηση

1. Σχηματισμός νοικοκυριών και δημογραφικοί άνεμοι. Η σταθερή αύξηση της απασχόλησης και ο σχηματισμός νοικοκυριών της χιλιετίας παραμένουν βασικοί παράγοντες της ζήτησης, ωθώντας την απορρόφηση σε υψηλότερα επίπεδα, ακόμη και όταν η ανάπτυξη επιβραδύνεται.

2. Εμπόδια ιδιοκτησίας κατοικίας. Τα επίμονα υψηλά επιτόκια ενυπόθηκων δανείων κρατούν τους επίδοξους αγοραστές στο περιθώριο, ενισχύουν τη ζήτηση για ενοικίαση και διατηρούν την προστασία των κενών κατοικιών προς τα κάτω.

3. Περιφερειακές πληθυσμιακές ροές. Οι πολιτείες της Ηλιακής Ζώνης εξακολουθούν να καταγράφουν υπερμεγέθεις εισροές, αντιπροσωπεύοντας πάνω από το ήμισυ των μετακινήσεων σε εθνικό επίπεδο το πρώτο τρίμηνο του 2025.

Οι περιορισμοί στην προσφορά ενισχύουν το αποτέλεσμα

• Συρρίκνωση του αγωγού. Στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2025, υπήρχαν μόνο 545.357 μονάδες υπό κατασκευή - επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί από το 2018 - και υποδηλώνουν μια ταχεία επιβράδυνση των νέων εκκινήσεων εν μέσω υψηλότερου κόστους δανεισμού και τιμολογίων.

• Υποχώρηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ο εθνικός υπό κατασκευή αγωγός συρρικνώθηκε κατά 13,3% σε σύγκριση με το α' τρίμηνο του 2024, παρόλο που εξακολουθούσε να περιλαμβάνει πάνω από 1,1 εκατομμύρια μονάδες.

• Προβλεπόμενες ολοκληρώσεις. Η Yardi Matrix έχει προσαρμόσει την πρόβλεψή της για την ολοκλήρωση του 2025 προς τα πάνω σε περίπου 525.000 μονάδες - μόνο μια μικρή αύξηση σε σχέση με το ρεκόρ 599.000 του 2024, σηματοδοτώντας ότι το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς έχει ήδη τεθεί σε λειτουργία.

Ιστορικό πλαίσιο: 2021

Από το 2021 έως το 2024, οι εργολάβοι κατέκλυσαν την αγορά, φτάνοντας στο μέγιστο τις 600.000 νέες μονάδες το 2024, ξεπερνώντας την απορρόφηση και συμπιέζοντας την αύξηση των ενοικίων. Τώρα, με την απορρόφηση να προηγείται των παραδόσεων, το εκκρεμές γυρίζει πίσω, παρουσιάζοντας ένα μοναδικό παράθυρο ευκαιρίας για τους γενικούς εταίρους να επανατοποθετηθούν και να επωφεληθούν από τη βελτίωση των θεμελιωδών μεγεθών.

Γιατί αυτό έχει σημασία για τους γενικούς διαχειριστές πολυκατοικιών

1. Αύξηση των εσόδων. Με τις μονάδες να μισθώνονται ταχύτερα από ό,τι παραδίδονται, τα μέσα μισθώματα αυξήθηκαν κάθε μήνα το α' τρίμηνο του 2025, τερματίζοντας ένα εξάμηνο σερί εθνικών μειώσεων.

2. Σταθερότητα αξίας. Η σταθεροποίηση της πληρότητας και η αύξηση των μισθωμάτων στηρίζουν τις αποτιμήσεις των περιουσιακών στοιχείων, μειώνοντας τα περιθώρια προσφοράς-ζήτησης και αναζωογονώντας την ταχύτητα των συναλλαγών.

3. Απόψυξη στις κεφαλαιαγορές. Σύμφωνα με έρευνα της Berkadia, το 83% των επενδυτών πολυκατοικιών σχεδιάζει να προβεί σε εξαγορές το 2025, γεγονός που αντανακλά την ανανεωμένη εμπιστοσύνη στον τομέα.

Δράσιμες στρατηγικές για γενικούς ιατρούς

1. Επιτάχυνση της ταχύτητας εκμίσθωσης

• Δυναμική τιμολόγηση. Χρησιμοποιήστε εργαλεία διαχείρισης εσόδων με βάση την Τεχνητή Νοημοσύνη για τη βαθμονόμηση των ενοικίων σε πραγματικό χρόνο.

• Ψηφιακή μίσθωση. Επενδύστε σε εικονικές περιηγήσεις και εφαρμογές ανέπαφων συναλλαγών για να μετατρέψετε τις προοπτικές γρηγορότερα.

2. Βελτιστοποίηση υφιστάμενων χαρτοφυλακίων

• Ανανέωση εσωτερικού. Στοχεύστε σε οικονομικά αποδοτικές αναβαθμίσεις - π.χ. έξυπνοι θερμοστάτες, σύγχρονα φωτιστικά - για να διαφοροποιήσετε τα περιουσιακά σας στοιχεία και να δικαιολογήσετε μέτριες αυξήσεις στο ενοίκιο.

• Εξορθολογισμός των ανέσεων. Ανακατανομή των αχρησιμοποίητων χώρων ανέσεων προς την κατεύθυνση της συνεργασίας ή της ηλεκτρονικής γυμναστικής, σε ευθυγράμμιση με τις προτιμήσεις των ενοικιαστών.

3. Επαναξιολόγηση των αγωγών ανάπτυξης

• Καθυστέρηση ή σωστό μέγεθος νέων εκκινήσεων. Με το κόστος κατασκευής να αυξάνεται και την απορρόφηση να οδηγεί, εξετάστε το ενδεχόμενο να επιμηκύνετε τα εγκαίνια ώστε να ταιριάζουν με τη δυναμική των μισθώσεων.

• Επιλεκτική τράπεζα γης. Κλειδώστε θέσεις γης σε υποαγορές υψηλής ανάπτυξης με αποδεδειγμένη ελκυστικότητα ενοικίων, αλλά κλιμακώστε τους προϋπολογισμούς δικαιωμάτων.

4. Ενίσχυση του σχηματισμού κεφαλαίου

• Κοινοπραξία μετοχών. Αξιοποιήστε τη θετική δυναμική των ενοικίων στα teasers των επενδυτών για να αντλήσετε κεφάλαια για έργα προστιθέμενης αξίας ή σταθεροποίησης.

• Διαπραγματεύσεις χρέους. Χρησιμοποιήστε τη βελτίωση της πληρότητας ως μοχλό πίεσης για να εξασφαλίσετε καλύτερους όρους για τα επιτόκια-caps ή το κυμαινόμενο χρέος με νέα τιμή.

Αγορές-στόχοι & τμήματα

• Sun Belt προάστια. Οι ισχυρές πληθυσμιακές εισροές και οι περιορισμένες ευκαιρίες για πράσινα χωράφια δημιουργούν ώριμες υποαγορές για τη δημιουργία αξίας.

• Πύλη αστικού πυρήνα. Ενώ οι ολοκληρώσεις παραμένουν αυξημένες στις κορυφαίες μητροπόλεις, οι θύλακες σπανιότητας σε περιοχές πλήρωσης υποστηρίζουν επιλεκτικά έργα με υψηλά εμπόδια εισόδου.

• Κόγχες προσιτότητας. Το προϊόν μέτριου εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένης της στέγασης εργατικού δυναμικού, επωφελείται από την αποσπασματική ζήτηση, καθώς η κατηγορία Α παραμένει απαγορευτική ως προς το κόστος.

Συμπέρασμα

Ο ρυθμός απορρόφησης πολυκατοικιών που ξεπέρασε τις παραδόσεις το α' τρίμηνο του 2025 αποτελεί κάτι περισσότερο από έναν πρωτοσέλιδο - σηματοδοτεί μια διαρκή αλλαγή στην εξίσωση προσφοράς-ζήτησης. Για τους γενικούς συνεταίρους, ο χρόνος για τη χάραξη στρατηγικής είναι τώρα: βελτιώστε τα εγχειρίδια εκμίσθωσης, βελτιστοποιήστε τις υπάρχουσες συμμετοχές και βαθμονομήστε τις μελλοντικές εξελίξεις για να αξιοποιήσετε την ανοδική πορεία αυτής της αγοράς που καθοδηγείται από τη ζήτηση.

Έτοιμοι να βουτήξετε βαθύτερα; Ας συνδεθούμε για να διαμορφώσουμε ένα εγχειρίδιο που θα τοποθετήσει το χαρτοφυλάκιό σας με πολυκατοικίες ώστε να ευδοκιμήσει σε αυτή τη νέα εποχή που καθοδηγείται από την απορρόφηση.