NACHA vs. ACH | Covercy, donde la banca se une a la gestión de inversiones

NACHA vs. ACH: la guía definitiva sobre los pagos en bienes raíces comerciales

Quienes estructuran operaciones y los propietarios de bienes raíces comerciales piensan en grande: evalúan la próxima operación, analizan una propiedad potencial, imaginan las mejoras y calculan los posibles escenarios de ROI para sus inversionistas. Pero, en lo más profundo de ese pensamiento de gran escala, se encuentran las decisiones minuciosas que conlleva la gestión de inversiones. ¿Cómo mueven realmente este dinero los sponsors y los socios generales (GP)? ¿Dónde deberían mantener el capital no requerido para que genere rendimiento mientras permanece inactivo? Y cuando llega el momento de realizar pagos de distribución a los inversionistas, ¿cómo debería efectuarse exactamente esa transferencia y cómo deberían recibirla los inversionistas?

Una pregunta frecuente en el ámbito de los pagos de bienes raíces comerciales se refiere a la diferencia entre NACHA y ACH, pero la pregunta en sí misma resulta confusa de responder. NACHA y ACH son conceptos estrechamente vinculados y no constituyen exactamente una decisión de uno u otro. En esta publicación profundizaremos en las diferencias entre estas dos siglas y en cómo influyen en los métodos que utilizan los GP para realizar distribuciones a los inversionistas. Pero primero, repasemos los métodos de pago más comunes que emplean los inversionistas de bienes raíces comerciales al efectuar distribuciones.

Métodos comunes de pago de distribuciones

Transferencias Wire

Muchos profesionales del CRE utilizan las transferencias Wire como método principal para realizar distribuciones a los inversionistas. Si bien puede ser un proceso manual y que consume mucho tiempo, algunos continúan con este enfoque, ya que los pagos de distribución suelen realizarse solo de forma trimestral y, por lo tanto, no afectan su día a día de manera significativa.

Los GP con múltiples inversionistas suelen utilizar un servicio de transferencias Wire o la plataforma de transferencias de un banco que admita pagos Wire por lotes. Los pagos Wire por lotes permiten iniciar múltiples transferencias a la vez, en lugar de hacerlo de forma individual, lo que puede ahorrar una cantidad considerable de tiempo y esfuerzo.

Para realizar pagos Wire por lotes, los GP normalmente deben proporcionar al servicio de transferencias o al banco un archivo que contenga los detalles de cada pago, como el nombre del destinatario, el número de cuenta y el monto a transferir. El archivo puede crearse con software de hojas de cálculo como Microsoft Excel o Google Sheets, o puede generarse mediante su software de contabilidad o procesamiento de pagos, si admite la exportación de datos de pago en un formato compatible.

Una vez creado el archivo de pago, se carga en el servicio de transferencias o en la plataforma del banco, que validará los datos e iniciará las transferencias Wire en nombre del GP. Por lo general, reciben una confirmación o comprobante de cada pago, que pueden utilizar para conciliar cuentas y dar seguimiento al avance de cada pago.

Es importante señalar que las transferencias Wire pueden ser más costosas que otros métodos de pago, y las comisiones pueden variar según el monto y el destino de cada transferencia. Por lo tanto, es importante sopesar cuidadosamente los costos y los beneficios de las transferencias Wire antes de elegir este método para pagos de alto volumen. También conviene considerar que la preparación manual de estos archivos de pago puede ser propensa a errores y derivar en distribuciones de pago inexactas; incluso con pagos de distribución trimestrales, el costo de oportunidad asociado al tiempo dedicado a preparar, verificar dos veces y dar seguimiento a las distribuciones puede ser considerable.

Cheques en papel

Imprimir y enviar cheques en papel, aunque resulte anticuado, sigue siendo una práctica común entre los profesionales de bienes raíces comerciales. Algunos incluso agendan reuniones presenciales con los inversionistas para entregar el pago de distribución, aprovechando el encuentro para fortalecer la relación e incluso compartir cara a cara los detalles de próximas oportunidades de negocio.

Para realizar pagos de distribución mediante cheque en papel, los GP de bienes raíces comerciales suelen seguir un proceso similar al siguiente:

1. Determinar el monto del pago de distribución: el GP debe calcular el monto total del pago de distribución a realizar, con base en los términos del acuerdo de sociedad o del acuerdo operativo.
2. Reunir la información de los inversionistas: el GP debe recopilar las direcciones postales de todos los inversionistas que deban recibir un pago de distribución. Esta información puede obtenerse de los registros de los inversionistas o de su correspondencia reciente.
3. Imprimir y firmar los cheques: el GP debe imprimir cheques para cada inversionista, utilizando un software de impresión de cheques o formularios de cheques preimpresos. Los cheques deben incluir el nombre del inversionista, el monto del pago y la fecha.
4. Enviar los cheques: a continuación, el GP debe enviar los cheques a las direcciones postales de los inversionistas. Es importante utilizar métodos de envío seguros e incluir una carta de presentación que explique el propósito del pago.
5. Registrar el pago: el GP debe registrar el pago en su sistema contable, anotando la fecha de pago, el monto del pago y el inversionista que lo recibió.
6. Conciliar los pagos: por último, el GP debe conciliar los pagos con su estado de cuenta bancario para asegurarse de que todos los pagos se hayan recibido y procesado correctamente.

Es importante señalar que realizar pagos de distribución mediante cheque en papel puede consumir mucho tiempo y quizá no sea el método de pago más eficiente o seguro para sociedades inmobiliarias grandes o complejas.

Ahora, volvamos a la pregunta principal: NACHA vs. ACH

Como se mencionó anteriormente, NACHA y ACH no son opuestos. NACHA y ACH son términos estrechamente relacionados en el contexto de los pagos electrónicos en Estados Unidos. ACH son las siglas de Automated Clearing House, una red que facilita la transferencia electrónica de fondos (EFT) entre bancos en EE. UU. Es un método seguro, confiable y rentable para que empresas y particulares muevan dinero de forma electrónica de una cuenta bancaria a otra.

NACHA, por su parte, es la organización rectora que supervisa la red ACH. Establece las reglas y los estándares para las transacciones ACH y garantiza que todos los participantes de la red los cumplan. NACHA son las siglas de National Automated Clearing House Association.

Los GP pueden utilizar archivos NACHA, que son esencialmente plantillas con la información de los inversionistas beneficiarios que se entregan a un banco para realizar los pagos ACH a las cuentas bancarias de los inversionistas. A continuación se presenta un desglose paso a paso de cómo se utiliza normalmente un archivo NACHA:

1. Recopilar la información bancaria de los inversionistas: el GP debe recopilar la información bancaria de todos los inversionistas que deban recibir un pago de distribución. Esto incluye el nombre del inversionista, el número de cuenta, el número de ruta (routing number) y el tipo de cuenta (por ejemplo, corriente o de ahorros).
2. Preparar un archivo NACHA: el GP debe crear un archivo NACHA que incluya la información de pago de cada inversionista. Este archivo puede generarse con un software que admita la creación de archivos NACHA o creándolo manualmente de modo que cumpla con el formato de archivo NACHA.
3. Enviar el archivo NACHA a su banco: el GP debe enviar el archivo NACHA a su banco para su procesamiento. El banco validará el archivo e iniciará las transacciones ACH en la fecha de pago indicada.
4. Registrar el pago: el GP debe registrar el pago en su sistema contable, anotando la fecha de pago, el monto del pago y el inversionista que lo recibió.
5. Conciliar los pagos: por último, el GP debe conciliar los pagos con su estado de cuenta bancario para asegurarse de que todos los pagos se hayan recibido y procesado correctamente.

Utilizar archivos NACHA para las distribuciones a los inversionistas puede ser un método de pago más eficiente y rentable que los cheques en papel para sociedades inmobiliarias grandes y complejas. Sin embargo, es importante asegurarse de que la información bancaria de cada inversionista sea precisa y esté actualizada para evitar errores o retrasos en los pagos. Además, los GP deben cerciorarse de cumplir con las reglas y normativas de NACHA, incluida la obtención de la autorización de los inversionistas para los pagos ACH y el uso correcto de los códigos de transacción NACHA correspondientes.

Pagos ACH Debit de extremo a extremo con Covercy

Los archivos NACHA son solo una forma de realizar pagos ACH masivos a los inversionistas. Muchas herramientas de gestión de inversiones afirman ofrecer los "pagos de distribución" como una de sus funciones clave. Sin embargo, lo que muchas no aclaran a los GP es que su software en realidad no puede mover el dinero por usted. Estas herramientas de software a menudo ayudan a los GP a crear los archivos NACHA mencionados anteriormente y a mantener registros de pagos y de la comunicación con los inversionistas, pero el proceso sigue siendo bastante manual y lleva mucho tiempo.

Covercy ha llevado la gestión de inversiones y las distribuciones de pagos al siguiente nivel al automatizar el proceso de pago a los inversionistas para los GP. Olvídese de los cheques en papel. Olvídese de los archivos NACHA. Olvídese de los retrasos, las quejas y las dolorosas conciliaciones. Desde la estructura pro-rata más simple hasta los modelos de waterfall complejos y personalizables, los GP pueden usar Covercy para calcular los pagos y mover el dinero mediante ACH Debit desde la cuenta bancaria del activo hasta la cuenta bancaria del inversionista, sin riesgo de errores, comisiones costosas ni retrasos. Si ambas partes utilizan los servicios bancarios de Covercy, el dinero está disponible de forma instantánea.

Una solución completa de gestión de inversiones

Las soluciones que ofrece Covercy son mucho más sustanciales que simplemente ayudar a los GP a comprender las diferencias entre transferencias Wire, cheques en papel, archivos NACHA y otras formas de pagos ACH. Los consejos que se ofrecen aquí son solo una muestra de las muchas maneras en que usted y su equipo pueden optimizar las captaciones de capital y las distribuciones de pagos, mejorar la precisión y recuperar los costos de oportunidad asociados a los pagos trimestrales manuales que requieren mucho tiempo. Sería agradable invertir ese tiempo en su próxima operación, ¿no le parece?

En Covercy hemos creado la primera plataforma integral de gestión de inversiones en bienes raíces comerciales para GP. Al combinar la captación de fondos, la gestión de activos, las relaciones con inversionistas, las distribuciones automatizadas y las capacidades bancarias integradas en una sola plataforma, Covercy es la solución que su firma necesita para que este sea su mejor año hasta la fecha.

Comuníquese hoy mismo con nuestro equipo para una demostración privada.