Was sind K-1-Formulare? Begriffe rund um Gewerbeimmobilien, einfach erklärt

Alles, was Sie über K-1-Formulare wissen müssen

Die Führung eines Fonds oder eines Immobilienunternehmens bringt zahlreiche Verantwortlichkeiten mit sich, etwa die Auswahl der richtigen Deals für Ihre LPs und die Erzielung ausreichender Renditen auf das von ihnen riskierte Kapital. Sie bedeutet jedoch auch weitere finanzielle und rechtliche Verpflichtungen, wie die Abwicklung bestimmter steuerlicher Aspekte für Ihre Anleger. Schedule K-1 ist eine davon. Was sind K-1-Formulare? Wann müssen K-1-Formulare ausgestellt werden? Wie kann ein GP ein K-1-Formular erstellen? Antworten auf all diese Fragen – und mehr – finden Sie nachfolgend.

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Was sind K-1-Formulare?

Möglicherweise haben Sie es schon unter einem ähnlichen Namen gehört: IRS Schedule K – doch dabei handelt es sich tatsächlich um dasselbe Formular. Dieses Steuerformular der IRS gibt es jedoch in zwei Varianten:

1. Schedule K-1 (Form 1065), Anteil des Gesellschafters an Einkünften, Abzügen, Steuergutschriften usw.

1. Schedule K-1 (Form 1120S), Anteil des Anteilseigners an Einkünften, Abzügen, Steuergutschriften usw.

• Eine Personengesellschaft meldet Transaktionen über das Form 1065.

• Eine S Corporation meldet ihre Aktivitäten über das Form 1120S.

In der Regel handelt es sich dabei um sogenannte Pass-Through-Gesellschaften, die selbst keine Körperschaftsteuer zahlen müssen, weil sie ihre Gewinne an ihre Anleger – beispielsweise Ihre LPs – weiterleiten. Beide Formulare sind bundesstaatliche Steuerdokumente, die jährlich ausgestellt werden, und sie weisen die Gewinne, Verluste, Erträge, Dividenden, Zinsen und sonstigen Ausschüttungen aus bestimmten Investments oder Geschäftseinheiten für das vorangegangene Steuerjahr aus.

Als erfahrener GP wissen Sie, dass das Schedule K-1 für jeden einzelnen Gesellschafter erstellt und der persönlichen Steuererklärung des Gesellschafters beigefügt wird. Wichtig ist jedoch, dass Sie Folgendes beachten:

• Ihre LPs verwenden das Schedule K-1, um ihre Erträge, Verluste und Dividenden zu melden.

• Ihre LPs erwarten von Ihnen, dass Sie das Schedule K-1 verwenden, um den Anteil/die Beteiligung jedes LP an Ihrem Fonds nachzuverfolgen.

• K-1-Formulare werden häufig von Pass-Through-Unternehmen oder Finanzgesellschaften ausgestellt, die auf ihre Einkünfte keine direkte Körperschaftsteuer zahlen. Stattdessen verlagern sie die Steuerlast auf ihre Stakeholder oder Gesellschafter. Genau das wird auch Ihr Fonds tun.

Das Schedule K-1 verstehen

Das US-Bundessteuerrecht erlaubt die Anwendung einer bestimmten Strategie namens „Pass-Through“. Diese Strategie ermöglicht es einem Trust oder einer Personengesellschaft in bestimmten Fällen, ihre Steuerlast auf die (oft zahlreichen) beteiligten Einzelpersonen zu verlagern.

In einem solchen Szenario zahlt die Gesellschaft selbst – sagen wir, Ihr Fonds – keine Steuern auf ihre Erträge oder Einkünfte.

Stattdessen werden alle Auszahlungen samt der darauf anfallenden Steuern direkt an Ihre LPs „durchgereicht“.

Und genau hier kommt das Schedule K-1 ins Spiel.

Sein Zweck besteht darin, den Anteil jedes Beteiligten (LPs) an den Gewinnen, Verlusten, Abzügen, Steuergutschriften und sonstigen Ausschüttungen der Geschäftseinheit (Fonds) auszuweisen (selbst wenn Sie diese tatsächlich gar nicht ausgeschüttet haben).

Hinweis: K-1-Formulare werden nicht zusammen mit der Steuererklärung jedes LP eingereicht, doch die in jedem K-1 erfassten Finanzinformationen werden über das Form 1065 an die IRS übermittelt. Im Grunde zahlen RELPs (Real Estate Limited Partnerships) keine Steuern direkt. Stattdessen stellen ihre Nettoverluste/-gewinne Pass-Through-Einkünfte für jeden Gesellschafter dar.

Wie Sie wissen, können Ihre LPs steuerliche Vorteile genießen, als würden sie selbst direkt in Gewerbeimmobilien (CRE) investieren. Positionen wie Abschreibungen und Zinsaufwand können abgezogen werden, um die Steuerlast jedes Gesellschafters zu senken, und mit 1031 Exchanges können sie beim Erwerb vergleichbarer Objekte ihre Veräußerungsgewinne stunden.

Beachten Sie jedoch, dass Ihre LPs ihren Gesellschaftsanteil nicht tauschen können – das bedeutet, Ihre LPs müssen bei Auflösung Ihrer Partnerschaft mit ihnen Steuern auf Veräußerungsgewinne zahlen, selbst wenn sie das Kapital reinvestieren möchten.

Wichtig:

In Ihrer Partnerschaft mit Ihren LPs haften diese nur für die Schulden und Verbindlichkeiten in Höhe des von ihnen eingebrachten (riskierten) Kapitals, wobei auch der unterzeichnete Gesellschaftsvertrag (Vertrag) zu berücksichtigen ist (wie die Gesellschafter die Gewinne aufteilen) – was sich auf die Angaben in ihren K-1-Formularen auswirkt.

Was sind Ausschüttungserträge im K-1?

Wichtig zu wissen ist, dass ein K-1 zwar die meldepflichtigen Ergebnisse zu den Erträgen Ihres Fonds ausweist, dies aber nicht bedeutet, dass Sie verpflichtet sind, jedem LP den dort aufgeführten Ertragsbetrag auszuzahlen. Beispielsweise kann Ihr Fonds beschließen, Gewinne im Unternehmen einzubehalten – etwa zu Reinvestitionszwecken – und weniger an Anleger und Eigentümer auszuzahlen, solange dies in Ihren ursprünglichen Verträgen so vereinbart wurde.

Wie General Partnerships K-1-Formulare einreichen

Wie erwähnt, sind Personengesellschaften in der Regel selbst nicht steuerpflichtig für die vom Unternehmen erwirtschafteten Einkünfte. Stattdessen unterliegt jeder Ihrer LPs der Einkommensteuer entsprechend seinem prozentualen Beteiligungsanteil an Ihrem Fonds.

Wenn Sie bei der IRS Form 1065 zur Darstellung der Finanzen Ihres Fonds einreichen, müssen Sie außerdem für jeden LP ein K-1 erstellen, das seinen Anteil an etwaigen Gewinnen/Verlusten/Ausschüttungen des Unternehmens widerspiegelt. Wenn Ihre LPs ihre K-1-Formulare erhalten, übernehmen sie die Angaben in ihre persönliche Steuererklärung für das jeweilige Jahr.

Wenn Ihr Fonds also beispielsweise in einem Jahr steuerpflichtige Einkünfte von 250.000 USD erzielt hat und Ihr LP 50 % des Fonds besitzt, erstellen Sie für ihn ein K-1, das einen Anteil von 125.000 USD an diesen Einkünften ausweist. Die Höhe der von ihm geschuldeten Steuer richtet sich nach seinem gesamten bundesstaatlichen Einkommensteuersatz für das jeweilige Jahr.

Was Sie über den Abschnitt „Capital Account“ des K-1-Formulars wissen sollten

Der Abschnitt „Capital Account“ des Schedule K-1 weist Veränderungen des Kapitals/Eigenkapitals Ihres Anlegers (LPs) in Ihrem Fonds aus, einschließlich Kapitaleinlagen und der Zuordnung von Nettogewinn oder -verlust, neben weiteren Posten.

Was die meisten GPs verwirrt, ist das Feld zur steuerlichen Basis (Tax Basis), das dazu dient, zu unterscheiden, welche Kapitalmethode gemeldet wird.

Wenn sie das Feld zur steuerlichen Basis nicht ankreuzen, müssen sie ihr steuerliches Kapital jedes Jahr gesondert nachverfolgen.

Wenn sie das Feld zur steuerlichen Basis ankreuzen, wird das Schedule K-1 des LP auf Basis der steuerlichen Bemessungsgrundlage gemeldet, und der im K-1 ausgewiesene Betrag wird zu den Verbindlichkeitszuordnungen hinzugerechnet, um die gesamte steuerliche Basis seiner Investition zu berechnen.

Wann ist das Schedule K-1 fällig?

Bei K-1-Formularen besteht Ihre Pflicht gegenüber Ihren LPs darin, diese vorzubereiten und sicherzustellen, dass sie spätestens bis zum 15. März (oder im dritten Monat nach Ende des Geschäftsjahres) eingegangen sind. Diese Formulare sind berüchtigt dafür, verspätet einzutreffen, und neigen dazu, Probleme zu verursachen – da der 15. März so nah an der Frist für die Steuererklärung (18. April) liegt. Wenn Sie Ihren LPs ihre K-1-Formulare voraussichtlich verspätet bereitstellen, informieren Sie sie rechtzeitig im Voraus und empfehlen Sie ihnen, eine Fristverlängerung für die Steuererklärung zu beantragen. Wenn Ihre LPs ihre Steuererklärung ohne ihre K-1-Formulare einreichen, müssen sie diese korrigieren und erneut einreichen. Helfen Sie ihnen, indem Sie ihre K-1-Formulare rechtzeitig vorbereiten.

Hinweis: Beantragt Ihr LP eine Fristverlängerung für die Steuererklärung, verschiebt dies lediglich die Einreichung, nicht aber die Zahlung möglicherweise geschuldeter Steuern.)

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Ihre Anleger haben sich aus vielen Gründen für Sie und Ihren Fonds entschieden, doch alle Anleger schätzen ein beruhigtes Gewissen – insbesondere in Steuerfragen. Indem Sie sich heute darüber informieren, was K-1-Formulare sind, sie verstehen, lernen, wer sie einreicht, wann sie fällig sind und welche Pflichten Sie diesbezüglich haben, haben Sie sich entscheidendes Wissen angeeignet, um Ihren LPs dabei zu helfen, dieses beruhigte Gewissen zu bewahren oder zu erlangen.

*Haftungsausschluss

Investitionen in Gewerbeimmobilien können riskant sein. Sie sind nicht für jeden geeignet. Wir möchten zwar allgemeine Informationen bereitstellen, die Ihnen helfen, CRE-Investments besser zu verstehen, doch wir erteilen weder eine Anlageberatung noch sprechen wir uns für oder gegen ein bestimmtes Investment aus.