¿Qué son los K1? Términos de bienes raíces comerciales, simplificados

Todo lo que necesita saber sobre los K1

Administrar un fondo o una firma de bienes raíces conlleva muchas responsabilidades, como elegir los acuerdos adecuados para sus LP y generarles suficiente rendimiento sobre el capital que arriesgaron. Pero también implica otras obligaciones financieras y legales, como gestionar por ellos ciertos aspectos fiscales. El Schedule K-1 es una de ellas. ¿Qué son los K1? ¿Cuándo deben emitirse los K1? ¿Cómo puede un GP crear un K1? Obtenga respuestas a todas estas preguntas, y más, a continuación.

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¿Qué son los K1?

Es posible que lo haya escuchado con un nombre similar: IRS Schedule K, pero en efecto son lo mismo. Sin embargo, este formulario fiscal del IRS viene en dos variantes:

1. Schedule K-1 (Formulario 1065), Participación del socio en los ingresos, deducciones, créditos, etc.

1. Schedule K-1 (Formulario 1120S), Participación del accionista en los ingresos, deducciones, créditos, etc.

• Una sociedad (partnership) reporta sus transacciones mediante el Formulario 1065.

• Una S corporation reporta su actividad mediante el Formulario 1120S.

Por lo general, se trata de entidades de transferencia (pass-through) que no están obligadas a pagar impuestos corporativos por sí mismas, ya que trasladan las utilidades a sus inversionistas, como sus LP. Ambos formularios son documentos fiscales federales que se emiten anualmente, y reportan las ganancias, pérdidas, ingresos, dividendos, intereses y otras distribuciones de ciertas inversiones o entidades comerciales correspondientes al año fiscal anterior.

Como GP con experiencia, usted sabe que el Schedule K-1 se prepara para cada socio individual y se incluye con la declaración de impuestos personal del socio, pero es importante que recuerde:

• Sus LP utilizarán el Schedule K-1 para reportar sus ganancias, pérdidas y dividendos.

• Sus LP esperarán que usted utilice el Schedule K-1 para llevar el seguimiento de la participación/propiedad de cada LP en su fondo.

• Los Schedule K1 suelen ser emitidos por negocios o entidades financieras de transferencia (pass-through) que no pagan impuestos corporativos directamente sobre sus ingresos. En cambio, trasladan la obligación fiscal a sus partes interesadas o socios. Esto es lo que hará su fondo.

Entender el Schedule K-1

El código fiscal federal de EE. UU. permite el uso de una estrategia denominada “pass-through” (transferencia). En ciertos casos, esta estrategia permite que un fideicomiso o una sociedad traslade su obligación fiscal a las (a menudo numerosas) personas con interés que participan en ella.

En ese escenario, la entidad en sí, digamos, su fondo, no paga impuestos sobre sus ganancias o ingresos.

En cambio, todos los pagos, junto con cualquier impuesto adeudado sobre ellos, se “transfieren” (pass-through) directamente a sus LP.

Y aquí es donde entra en juego el Schedule K-1.

Su propósito es reportar la participación de cada partícipe (LP) en las ganancias, pérdidas, deducciones, créditos y otras distribuciones de la entidad comercial (el fondo) (incluso si en realidad no las distribuyó).

Nota: los K1 no se presentan junto con la declaración de impuestos de cada LP, pero la información financiera registrada en el K1 de cada LP se envía al IRS mediante el Formulario 1065. Básicamente, las RELP (sociedades limitadas de bienes raíces, por sus siglas en inglés) no pagan impuestos directamente. En cambio, sus pérdidas/ganancias netas son ingresos de transferencia (pass-through) para cada socio.

Como usted sabe, sus LP pueden disfrutar de beneficios fiscales como si estuvieran invirtiendo en CRE por su cuenta. Conceptos como la depreciación y el gasto por intereses pueden deducirse para reducir la obligación fiscal de cada socio, y pueden usar intercambios 1031 para la adquisición de propiedades similares con el fin de diferir sus ganancias de capital.

Sin embargo, recuerde que sus LP no pueden intercambiar su participación en la sociedad, lo que significa que sus LP tendrán que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital si su sociedad con ellos se disuelve, incluso si desean reinvertir el capital.

Importante:

En su sociedad con sus LP, ellos solo son responsables de las deudas y obligaciones en función del monto de capital que aportaron (arriesgaron), tomando también en cuenta el acuerdo de sociedad (contrato) firmado (cómo se reparten las utilidades los socios), lo cual incide en la información que figura en sus K1.

¿Qué es el ingreso por distribución en un K1?

Es importante señalar que, si bien un K1 muestra los resultados reportables relativos a las ganancias de su fondo, ello no significa que esté obligado a pagar a cada LP el monto de las ganancias indicado. Por ejemplo, su fondo puede optar por retener utilidades en el negocio; con fines de reinversión, por ejemplo, y pagar menos a los inversionistas y propietarios, siempre que así se haya acordado en sus contratos iniciales.

Cómo presentan los K1 las sociedades generales

Como se mencionó, en general, las sociedades por sí mismas no son responsables de los impuestos sobre los ingresos generados por el negocio. En cambio, cada uno de sus LP está sujeto a impuestos sobre la renta en función de su porcentaje de propiedad en su fondo.

Cuando presente los Formularios 1065 al IRS detallando las finanzas de su fondo, también debe preparar un K1 para cada LP que refleje su participación en cualquier utilidad/pérdida/distribución del negocio. Cuando sus LP reciban sus K1, incluirán la información en su declaración de impuestos personal del año.

Así, por ejemplo, si su fondo generó USD 250,000 de ingreso gravable en un año, y su LP posee el 50 % del fondo, usted generará un K1 para él detallando una participación de USD 125,000 de ese ingreso. El monto del impuesto que adeude se basará en su tramo general del impuesto federal sobre la renta del año.

Qué saber sobre la sección Capital Account del formulario K-1

La sección Capital Account (cuenta de capital) del Schedule K-1 reporta los cambios en el capital/patrimonio de su inversionista (LP) en su fondo, incluidos los aportes de capital y la asignación de la utilidad o pérdida neta, entre otras cosas.

Lo que confunde a la mayoría de los GP es la casilla de tax basis (base fiscal), que está diseñada para diferenciar qué método de capital se está reportando.

Si no marcan la casilla de tax basis, deberán llevar el seguimiento de su capital fiscal por separado cada año.

Si sí marcan la casilla de tax basis, el Schedule K-1 del LP se reporta sobre una base fiscal, y el monto reportado en el K1 se suma a las asignaciones de pasivos para calcular la base fiscal total de su inversión.

¿Cuándo vence el Schedule K-1?

En lo que respecta a los K1, su deber para con sus LP es prepararlos y asegurarse de que los reciban a más tardar el 15 de marzo (o el tercer mes posterior al cierre del año fiscal). Estos formularios son célebres por presentarse tarde y son propensos a causar problemas, ya que el 15 de marzo está muy cerca de la fecha límite de presentación de impuestos (18 de abril). Si va a retrasarse en entregar a sus LP sus K1, asegúrese de avisarles con anticipación y sugiérales que soliciten una prórroga fiscal. Si sus LP presentan sus impuestos sin sus K1, tendrán que enmendarlos y volver a presentarlos. Ayúdelos preparando sus K1 a tiempo.

Nota: si su LP solicita una prórroga fiscal, esta solo retrasará su presentación, no el pago de los impuestos que pudiera adeudar).

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Sus inversionistas lo eligieron a usted y a su fondo por muchas razones, pero a todos los inversionistas les gusta la tranquilidad, especialmente en materia de impuestos. Hoy, al informarse sobre qué son los K1, comprenderlos, conocer quién los presenta, cuándo vencen y cuáles son sus obligaciones al respecto, ha adquirido un conocimiento fundamental sobre cómo ayudar a sus LP a mantener o ganar esa tranquilidad.

*Descargo de responsabilidad

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser riesgoso. No es adecuado para todos. Si bien nuestro objetivo es brindar información general para ayudarle a comprender mejor las inversiones en CRE, no proporcionamos asesoramiento de inversión ni recomendamos a favor o en contra de ninguna inversión en particular.