Τι είναι τα K1; Όροι εμπορικών ακινήτων, απλοποιημένοι

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τα K1

Η διαχείριση ενός fund ή μιας εταιρείας ακινήτων συνεπάγεται πολλές ευθύνες, όπως η επιλογή των κατάλληλων deals για τους LP σας και η εξασφάλιση επαρκών αποδόσεων επί του κεφαλαίου που έθεσαν σε κίνδυνο. Σημαίνει όμως και άλλες χρηματοοικονομικές και νομικές υποχρεώσεις, όπως η διαχείριση ορισμένων φορολογικών πτυχών εκ μέρους τους. Το Schedule K-1 είναι μία από αυτές. Τι είναι τα K1; Πότε πρέπει να εκδίδονται τα K1; Πώς μπορεί ένας GP να δημιουργήσει ένα K1; Βρείτε απαντήσεις σε όλες αυτές τις ερωτήσεις –και όχι μόνο– παρακάτω.

Σημείωση: Η Covercy είναι μια πλατφόρμα λογισμικού διαχείρισης επενδύσεων σε ακίνητα, σχεδιασμένη ειδικά για General Partners (GP) που δέχονται εξωτερικούς επενδυτές. Προγραμματίστε ένα demo σήμερα ή εγγραφείτε δωρεάν.

Τι είναι τα K1;

Ίσως το έχετε ακούσει με μια παρόμοια ονομασία: IRS Schedule K, αλλά πρόκειται όντως για το ίδιο πράγμα. Ωστόσο, αυτό το φορολογικό έντυπο του IRS υπάρχει σε δύο παραλλαγές:

1. Schedule K-1 (Form 1065), Μερίδιο του Partner επί εισοδήματος, εκπτώσεων, πιστώσεων κ.λπ.

1. Schedule K-1 (Form 1120S), Μερίδιο του μετόχου επί εισοδήματος, εκπτώσεων, πιστώσεων κ.λπ.

• Μια partnership αναφέρει τις συναλλαγές μέσω του Form 1065.

• Μια S corporation αναφέρει τη δραστηριότητά της μέσω του Form 1120S.

Συνήθως, πρόκειται για pass-through οντότητες που δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν οι ίδιες εταιρικό φόρο, καθώς μεταβιβάζουν τα κέρδη στους επενδυτές τους, όπως οι LP σας. Και τα δύο αυτά έντυπα είναι ομοσπονδιακά φορολογικά έγγραφα που εκδίδονται ετησίως και αναφέρουν τα κέρδη, τις ζημίες, τα έσοδα, τα μερίσματα, τους τόκους και άλλες distributions από συγκεκριμένες επενδύσεις ή επιχειρηματικές οντότητες για το προηγούμενο φορολογικό έτος.

Ως έμπειρος GP, γνωρίζετε ότι το Schedule K-1 καταρτίζεται για κάθε επιμέρους partner και περιλαμβάνεται στην προσωπική φορολογική δήλωση του partner, αλλά είναι σημαντικό να θυμάστε:

• Οι LP σας θα χρησιμοποιήσουν το Schedule K-1 για να δηλώσουν τα κέρδη, τις ζημίες και τα μερίσματά τους.

• Οι LP σας θα αναμένουν από εσάς να χρησιμοποιήσετε το Schedule K-1 για να παρακολουθείτε το μερίδιο/ιδιοκτησία κάθε LP στο fund σας.

• Τα Schedule K1 εκδίδονται συχνά από pass-through επιχειρήσεις ή χρηματοοικονομικές οντότητες που δεν καταβάλλουν απευθείας εταιρικό φόρο επί του εισοδήματός τους. Αντ' αυτού, μεταφέρουν τη φορολογική υποχρέωση στους ενδιαφερόμενους ή τους partners τους. Αυτό ακριβώς θα κάνει το fund σας.

Κατανόηση του Schedule K-1

Ο ομοσπονδιακός φορολογικός κώδικας των ΗΠΑ επιτρέπει τη χρήση μιας συγκεκριμένης στρατηγικής που ονομάζεται «pass-through». Αυτή η στρατηγική, σε ορισμένες περιπτώσεις, επιτρέπει σε ένα trust ή σε μια partnership να μεταφέρει τη φορολογική του υποχρέωση στα (συχνά πολλά) ενδιαφερόμενα φυσικά πρόσωπα που συμμετέχουν σε αυτό.

Σε ένα τέτοιο σενάριο, η ίδια η οντότητα, ας πούμε το fund σας, δεν καταβάλλει φόρους επί των κερδών ή του εισοδήματός της.

Αντ' αυτού, τυχόν πληρωμές, μαζί με κάθε φόρο που οφείλεται επ' αυτών, «μεταβιβάζονται» (passed-through) απευθείας στους LP σας.

Και εδώ ακριβώς υπεισέρχεται το Schedule K-1.

Σκοπός του είναι να αναφέρει το μερίδιο κάθε συμμετέχοντος (LP) επί των κερδών, ζημιών, εκπτώσεων, πιστώσεων και άλλων distributions της επιχειρηματικής οντότητας (fund) (ακόμη και αν στην πραγματικότητα δεν τα διανείματε).

Σημείωση: Τα K1 δεν υποβάλλονται μαζί με τη φορολογική δήλωση κάθε LP, αλλά οι χρηματοοικονομικές πληροφορίες που καταχωρούνται στο K1 κάθε LP αποστέλλονται στο IRS μέσω του Form 1065. Ουσιαστικά, οι RELP (real estate limited partnerships) δεν καταβάλλουν φόρους απευθείας. Αντ' αυτού, οι καθαρές ζημίες/κέρδη τους αποτελούν pass-through εισόδημα για κάθε partner.

Όπως γνωρίζετε, οι LP σας μπορούν να απολαμβάνουν φορολογικά οφέλη σαν να επένδυαν οι ίδιοι σε CRE. Στοιχεία όπως η απόσβεση και τα έξοδα τόκων μπορούν να εκπέσουν ώστε να μειωθεί η φορολογική υποχρέωση κάθε partner, ενώ μπορούν να χρησιμοποιήσουν 1031 exchanges για αγορές παρόμοιων ακινήτων προκειμένου να αναβάλουν τα capital gains τους.

Ωστόσο, να θυμάστε ότι οι LP σας δεν μπορούν να ανταλλάξουν το partnership interest τους, που σημαίνει ότι οι LP σας θα πρέπει να καταβάλουν φόρο επί των capital gains εάν η partnership σας μαζί τους διαλυθεί –ακόμη και αν επιθυμούν να επανεπενδύσουν το κεφάλαιο.

Σημαντικό:

Στην partnership σας με τους LP, αυτοί ευθύνονται για τα χρέη και τις υποχρεώσεις μόνο βάσει του ποσού του κεφαλαίου που εισέφεραν (έθεσαν σε κίνδυνο), λαμβάνοντας επίσης υπόψη το partnership agreement (σύμβαση) που υπογράφηκε (πώς οι partners μοιράζονται τα κέρδη) –κάτι που επηρεάζει τις πληροφορίες στα K1 τους.

Τι είναι το distribution income στο K1;

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, ενώ ένα K1 εμφανίζει τα δηλωτέα αποτελέσματα που αφορούν τα κέρδη του fund σας, αυτό δεν σημαίνει ότι είστε υποχρεωμένοι να καταβάλετε σε κάθε LP το ποσό των κερδών που αναγράφεται. Για παράδειγμα, το fund σας μπορεί να επιλέξει να παρακρατήσει κέρδη στην επιχείρηση· για σκοπούς επανεπένδυσης, παραδείγματος χάριν, και να καταβάλει λιγότερα στους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες –εφόσον αυτό έχει συμφωνηθεί στις αρχικές σας συμβάσεις.

Πώς οι general partnerships υποβάλλουν τα K1

Όπως αναφέρθηκε, σε γενικές γραμμές, οι partnerships δεν υπόκεινται οι ίδιες σε φόρους επί του εισοδήματος που παράγεται από την επιχείρηση. Αντ' αυτού, καθένας από τους LP σας υπόκειται σε φόρους εισοδήματος βάσει του ποσοστού ιδιοκτησίας του στο fund σας.

Όταν θα υποβάλετε τα 1065 στο IRS περιγράφοντας τα οικονομικά του fund σας, πρέπει επίσης να καταρτίσετε ένα K1 για κάθε LP, ώστε να αποτυπώνεται το μερίδιό του σε τυχόν κέρδη/ζημίες/distributions από την επιχείρηση. Όταν οι LP σας λάβουν τα K1 τους, θα συμπεριλάβουν τις πληροφορίες στην προσωπική φορολογική τους δήλωση για το έτος.

Έτσι, για παράδειγμα, εάν το fund σας παρήγαγε φορολογητέο εισόδημα $250.000 σε ένα έτος και ο LP σας κατέχει το 50% του fund, θα δημιουργήσετε ένα K1 για αυτόν που θα αναγράφει μερίδιο $125.000 από αυτό το εισόδημα. Το ύψος του φόρου που οφείλει θα βασίζεται στη συνολική ομοσπονδιακή φορολογική του κλίμακα για το έτος.

Τι πρέπει να γνωρίζετε για την ενότητα Capital Account του εντύπου K-1

Η ενότητα Capital Account του Schedule K-1 αναφέρει τις μεταβολές στο κεφάλαιο/equity του επενδυτή σας (LP) στο fund σας, συμπεριλαμβανομένων των capital contributions και της κατανομής του καθαρού εισοδήματος ή ζημίας, μεταξύ άλλων.

Αυτό που μπερδεύει τους περισσότερους GP είναι το πεδίο tax basis, το οποίο έχει σχεδιαστεί για να διαφοροποιεί ποια μέθοδος κεφαλαίου δηλώνεται.

Εάν δεν επιλέξουν το πεδίο tax basis, θα πρέπει να παρακολουθούν το tax capital τους ξεχωριστά κάθε έτος.

Εάν επιλέξουν το πεδίο tax basis, το Schedule K-1 του LP δηλώνεται σε tax basis, και το ποσό που αναφέρεται στο K1 προστίθεται στις κατανομές υποχρεώσεων (liability allocations) για τον υπολογισμό του συνολικού tax basis της επένδυσής τους.

Πότε λήγει η προθεσμία για το Schedule K-1;

Όσον αφορά τα K1, το καθήκον σας προς τους LP σας είναι να τα καταρτίσετε και να διασφαλίσετε ότι θα τα λάβουν το αργότερο έως τις 15 Μαρτίου (ή τον τρίτο μήνα μετά τη λήξη του οικονομικού έτους). Αυτά τα έντυπα φημίζονται για τις καθυστερήσεις τους και τείνουν να προκαλούν προβλήματα –καθώς η 15η Μαρτίου είναι τόσο κοντά στην προθεσμία υποβολής φορολογικών δηλώσεων (18 Απριλίου). Εάν πρόκειται να καθυστερήσετε να παρέχετε στους LP σας τα K1 τους, φροντίστε να ενημερωθούν εκ των προτέρων και προτείνετέ τους να υποβάλουν αίτημα για φορολογική παράταση. Εάν οι LP σας υποβάλουν τις φορολογικές τους δηλώσεις χωρίς τα K1 τους, θα πρέπει να τις τροποποιήσουν και να τις υποβάλουν εκ νέου. Βοηθήστε τους καταρτίζοντας τα K1 τους εγκαίρως.

Σημείωση: εάν ο LP σας υποβάλει αίτημα για φορολογική παράταση, αυτό θα καθυστερήσει μόνο την υποβολή της δήλωσής του, όχι την υποχρέωση καταβολής τυχόν οφειλόμενων φόρων).

—

Οι επενδυτές σας επέλεξαν εσάς και το fund σας για πολλούς λόγους, αλλά όλοι οι επενδυτές εκτιμούν την ηρεμία τους, ιδίως όταν πρόκειται για φόρους. Σήμερα, ενημερώνοντας τον εαυτό σας για το τι είναι τα K1, κατανοώντας τα, μαθαίνοντας ποιος τα υποβάλλει, πότε λήγει η προθεσμία τους και ποιες είναι οι υποχρεώσεις σας επί του θέματος, αποκτήσατε πολύτιμη γνώση για το πώς να βοηθήσετε τους LP σας να διατηρήσουν ή να αποκτήσουν αυτή την ηρεμία.

*Αποποίηση ευθύνης

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να ενέχει κινδύνους. Δεν είναι κατάλληλη για όλους. Παρότι στόχος μας είναι να παρέχουμε γενικές πληροφορίες για να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε καλύτερα τις επενδύσεις σε CRE, δεν παρέχουμε καμία επενδυτική συμβουλή ούτε συνιστούμε υπέρ ή κατά οποιασδήποτε συγκεκριμένης επένδυσης.