מה הם טופסי K-1? מונחי נדל"ן מסחרי בפשטות

כל מה שצריך לדעת על טופסי K-1

ניהול קרן או חברת נדל"ן מגיע עם אחריות רבה, כמו בחירת העסקאות הנכונות עבור ה-LPs שלכם והשאת תשואה הולמת על ההון שהם סיכנו. אך הוא מגיע גם עם חובות פיננסיות ומשפטיות נוספות, כמו טיפול בחלק מהיבטי המס עבורם. טופס Schedule K-1 הוא אחד מהם. מה הם טופסי K-1? מתי צריך להנפיק אותם? כיצד יכול GP להפיק K-1? קבלו תשובות לכל השאלות הללו - ולעוד רבות - בהמשך.

הערה: Covercy היא פלטפורמת תוכנה לניהול השקעות נדל"ן שנבנתה במיוחד עבור שותפים כלליים (GPs) שמגייסים משקיעים חיצוניים. קבעו הדגמה עוד היום, או הירשמו בחינם.

מה הם טופסי K-1?

ייתכן ששמעתם עליו בשם דומה: IRS Schedule K, אך מדובר באותו הטופס. עם זאת, טופס מס זה של רשות המסים האמריקאית (IRS) מגיע בשתי גרסאות:

1. Schedule K-1 (Form 1065), חלקו של השותף בהכנסה, ניכויים, זיכויים וכדומה.

1. Schedule K-1 (Form 1120S), חלקו של בעל המניות בהכנסה, ניכויים, זיכויים וכדומה.

• שותפות מדווחת על פעולותיה באמצעות Form 1065.

• תאגיד מסוג S corporation מדווח על פעילותו באמצעות Form 1120S.

בדרך כלל מדובר בישויות שקופות (pass-through) שאינן נדרשות לשלם מס חברות בעצמן, משום שהן מעבירות את הרווחים למשקיעים שלהן, כמו ה-LPs שלכם. שני הטפסים הללו הם מסמכי מס פדרליים המונפקים מדי שנה, והם מדווחים על הרווחים, ההפסדים, ההכנסות, הדיבידנדים, הריבית וחלוקות אחרות מהשקעות מסוימות או מגופים עסקיים, עבור שנת המס הקודמת.

כ-GP ותיק, אתם יודעים שטופס Schedule K-1 נערך עבור כל שותף בנפרד ומצורף לדוח המס האישי של השותף, אך חשוב שתזכרו:

• ה-LPs שלכם ישתמשו ב-Schedule K-1 כדי לדווח על הרווחים, ההפסדים והדיבידנדים שלהם.

• ה-LPs שלכם יצפו מכם להשתמש ב-Schedule K-1 כדי לעקוב אחר חלקו/בעלותו של כל LP בקרן שלכם.

• טופסי K-1 מונפקים לרוב על ידי עסקים שקופים או גופים פיננסיים שאינם משלמים מס חברות ישירות על הכנסתם. במקום זאת, הם מעבירים את חבות המס לבעלי העניין או לשותפים שלהם. זה בדיוק מה שהקרן שלכם תעשה.

הבנת טופס Schedule K-1

קוד המס הפדרלי של ארה"ב מתיר שימוש באסטרטגיה מסוימת הקרויה "שקיפות" (pass-through). אסטרטגיה זו מאפשרת, במקרים מסוימים, לנאמנות או לשותפות להעביר את חבות המס שלה ליחידים (לעיתים רבים) בעלי העניין המשתתפים בה.

בתרחיש כזה, הישות עצמה - נניח, הקרן שלכם - אינה משלמת מס כלל על רווחיה או הכנסותיה.

במקום זאת, כל החלוקות, יחד עם המס החל עליהן, "מועברות" ישירות ל-LPs שלכם.

וכאן נכנס לתמונה טופס Schedule K-1.

מטרתו היא לדווח על חלקו של כל משתתף (LP) ברווחים, בהפסדים, בניכויים, בזיכויים ובחלוקות אחרות של הישות העסקית (הקרן) - גם אם בפועל לא חילקתם אותם.

הערה: טופסי K-1 אינם מוגשים יחד עם דוח המס של כל LP, אך המידע הפיננסי המופיע ב-K-1 של כל LP נשלח ל-IRS באמצעות Form 1065. למעשה, שותפויות נדל"ן מוגבלות (RELPs - real estate limited partnerships) אינן משלמות מס ישירות. במקום זאת, ההפסדים/הרווחים נטו שלהן מהווים הכנסה שקופה (pass-through income) לכל שותף.

כידוע לכם, ה-LPs שלכם יכולים ליהנות מהטבות מס כאילו השקיעו בנדל"ן מסחרי (CRE) בעצמם. ניתן לנכות פריטים כמו פחת והוצאות ריבית כדי להפחית את חבות המס של כל שותף, ולהשתמש בחילופי 1031 (1031 exchanges) לרכישת נכסים דומים, על מנת לדחות את מס רווחי ההון שלהם.

עם זאת, זכרו כי ה-LPs שלכם אינם יכולים להחליף את זכויותיהם בשותפות, כלומר - ה-LPs שלכם יידרשו לשלם מס רווחי הון אם השותפות שלכם עימם תתפרק, גם אם ברצונם להשקיע מחדש את ההון.

חשוב:

בשותפות שלכם עם ה-LPs, הם אחראים לחובות ולהתחייבויות אך ורק בהיקף ההון שתרמו (שסיכנו), תוך התחשבות בהסכם השותפות (החוזה) שנחתם (האופן שבו השותפים מחלקים ביניהם את הרווחים) - מה שמשפיע על המידע המופיע בטופסי ה-K-1 שלהם.

מהי הכנסה מחלוקה (distribution income) ב-K-1?

חשוב לציין שאף על פי שטופס K-1 מציג את התוצאות הניתנות לדיווח בנוגע לרווחי הקרן שלכם, אין משמעות הדבר שאתם מחויבים לשלם לכל LP את סכום הרווחים הרשום. לדוגמה, הקרן שלכם עשויה לבחור לשמור רווחים בעסק - למשל לצורכי השקעה מחדש - ולשלם פחות למשקיעים ולבעלים, כל עוד הדבר מוסכם בחוזים המקוריים שלכם.

כיצד שותפויות כלליות מגישות טופסי K-1

כאמור, ככלל, שותפויות כשלעצמן אינן חייבות במס על ההכנסה שמייצר העסק. במקום זאת, כל אחד מה-LPs שלכם חייב במס הכנסה בהתאם לאחוז הבעלות שלו בקרן.

כשתגישו טופסי 1065 ל-IRS המפרטים את מצב הכספים של הקרן, עליכם להכין גם K-1 עבור כל LP, כדי לשקף את חלקו בכל רווח/הפסד/חלוקה של העסק. כשה-LPs שלכם יקבלו את טופסי ה-K-1 שלהם, הם יכללו את המידע בדוח המס האישי שלהם לאותה שנה.

כך, לדוגמה, אם הקרן שלכם הניבה הכנסה חייבת במס בסך 250,000 דולר בשנה, וה-LP שלכם מחזיק ב-50% מהקרן, תפיקו עבורו K-1 המשקף חלק של 125,000 דולר מאותה הכנסה. סכום המס שיהיה עליו לשלם ייקבע לפי מדרגת מס ההכנסה הפדרלית הכוללת שלו לאותה שנה.

מה כדאי לדעת על סעיף חשבון ההון (Capital Account) בטופס ה-K-1

סעיף חשבון ההון (Capital Account) ב-Schedule K-1 מדווח על שינויים בהון/בהון העצמי של המשקיע (LP) בקרן שלכם, לרבות הזרמות הון והקצאת רווח או הפסד נטו, בין היתר.

מה שמבלבל את רוב ה-GPs הוא תיבת בסיס המס (tax basis), שנועדה להבחין באיזו שיטת הון מדווחים.

אם אינם מסמנים את תיבת בסיס המס, יהיה עליהם לעקוב אחר בסיס המס שלהם בנפרד מדי שנה.

אם הם כן מסמנים את תיבת בסיס המס, ה-Schedule K-1 של ה-LP מדווח על בסיס מס, והסכום המדווח ב-K-1 מתווסף להקצאות ההתחייבויות כדי לחשב את בסיס המס הכולל בהשקעתם.

מתי יש להגיש את טופס Schedule K-1?

כשמדובר בטופסי K-1, חובתכם כלפי ה-LPs שלכם היא להכין אותם ולוודא שהם מתקבלים לא יאוחר מה-15 במרץ (או החודש השלישי שלאחר תום שנת הכספים). טפסים אלה ידועים לשמצה כמי שמוגשים באיחור ונוטים לעורר בעיות - שכן ה-15 במרץ קרוב מאוד למועד האחרון להגשת דוח המס (18 באפריל). אם אתם צפויים לאחר במסירת טופסי ה-K-1 ל-LPs שלכם, ודאו שהם יודעים זאת מראש, והמליצו להם להגיש בקשה להארכת מועד להגשת המס. אם ה-LPs שלכם יגישו את דוחות המס שלהם ללא טופסי ה-K-1, הם יידרשו לתקנם ולהגישם מחדש. עזרו להם בכך שתכינו את טופסי ה-K-1 שלהם בזמן.

הערה: אם LP שלכם מגיש בקשה להארכת מועד, הדבר ידחה רק את מועד ההגשה, אך לא את חובתו לשלם את המס שהוא עשוי להיות חייב בו.

—

המשקיעים שלכם בחרו בכם ובקרן שלכם מסיבות רבות, אך כל המשקיעים אוהבים שקט נפשי, בייחוד כשמדובר במסים. כעת, לאחר שלמדתם מה הם טופסי K-1, הבנתם אותם וגיליתם מי מגיש אותם, מתי יש להגישם ומהן חובותיכם בנושא, רכשתם ידע רב-ערך כיצד לסייע ל-LPs שלכם לשמר ולהשיג את אותו שקט נפשי.

*כתב ויתור

השקעה בנדל"ן מסחרי עלולה להיות מסוכנת ואינה מתאימה לכולם. אף שאנו שואפים לספק מידע כללי שיסייע לכם להבין טוב יותר השקעות בנדל"ן מסחרי (CRE), איננו מספקים ייעוץ השקעות ואיננו ממליצים בעד או נגד השקעה מסוימת כלשהי.