Что такое формы K-1? Термины коммерческой недвижимости простыми словами

Всё, что вам нужно знать о формах K-1

Управление фондом или компанией в сфере недвижимости влечёт за собой множество обязанностей: выбор подходящих сделок для ваших LP и обеспечение достаточной доходности на их рисковый капитал. Но оно также подразумевает другие финансовые и юридические обязательства, например, решение за них некоторых налоговых вопросов. Форма Schedule K-1 — одно из них. Что такое формы K-1? Когда необходимо выпускать K-1? Как GP может составить K-1? Получите ответы на все эти вопросы — и не только — ниже.

Примечание: Covercy — это программная платформа для управления инвестициями в недвижимость, созданная специально для генеральных партнёров (GP), привлекающих внешних инвесторов. Запишитесь на демонстрацию сегодня или зарегистрируйтесь бесплатно.

Что такое формы K-1?

Возможно, вы слышали о ней под похожим названием: IRS Schedule K, но это действительно одно и то же. Однако эта налоговая форма IRS существует в двух вариантах:

1. Schedule K-1 (Form 1065), доля партнёра в доходах, вычетах, налоговых кредитах и т. д.

1. Schedule K-1 (Form 1120S), доля акционера в доходах, вычетах, налоговых кредитах и т. д.

• Партнёрство отчитывается об операциях через Form 1065.

• S-корпорация отчитывается о деятельности через Form 1120S.

Как правило, это транзитные (pass-through) организации, которые не обязаны сами платить корпоративные налоги, поскольку передают прибыль своим инвесторам, например вашим LP. Обе эти формы являются федеральными налоговыми документами, выпускаемыми ежегодно, и они отражают прибыли, убытки, доходы, дивиденды, проценты и прочие распределения от определённых инвестиций или бизнес-структур за предыдущий налоговый год.

Как опытный GP, вы знаете, что форма Schedule K-1 составляется для каждого отдельного партнёра и прилагается к личной налоговой декларации партнёра, но важно помнить:

• Ваши LP будут использовать Schedule K-1 для отражения своих доходов, убытков и дивидендов.

• Ваши LP будут ожидать, что вы используете Schedule K-1 для учёта доли/участия каждого LP в вашем фонде.

• Формы Schedule K-1 часто выпускаются транзитными предприятиями или финансовыми структурами, которые не платят корпоративный налог с доходов напрямую. Вместо этого они переносят налоговое обязательство на своих заинтересованных лиц или партнёров. Именно так поступит ваш фонд.

Разбираемся в Schedule K-1

Федеральный налоговый кодекс США допускает использование определённой стратегии под названием «транзитная» (pass-through). Эта стратегия в определённых случаях позволяет трасту или партнёрству перенести своё налоговое обязательство на (зачастую многочисленных) заинтересованных лиц, участвующих в нём.

В таком случае сама организация — допустим, ваш фонд — не платит налоги со своей прибыли или доходов.

Вместо этого любые выплаты вместе с причитающимися по ним налогами «транзитом передаются» напрямую вашим LP.

И вот тут на сцену выходит Schedule K-1.

Её цель — отразить долю каждого участника (LP) в прибылях, убытках, вычетах, налоговых кредитах и прочих распределениях бизнес-структуры (фонда) — даже если фактически вы их не распределяли.

Примечание: формы K-1 не подаются вместе с налоговой декларацией каждого LP, но финансовая информация, занесённая в K-1 каждого LP, направляется в IRS с помощью Form 1065. По сути, RELP (партнёрства с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости) не платят налоги напрямую. Вместо этого их чистые убытки/прибыли являются транзитным доходом для каждого партнёра.

Как вы знаете, ваши LP могут пользоваться налоговыми льготами, как если бы они инвестировали в коммерческую недвижимость (CRE) самостоятельно. Такие статьи, как амортизация и процентные расходы, могут вычитаться для снижения налогового обязательства каждого партнёра, а обмены по правилу 1031 (1031 exchange) могут использоваться для выкупа аналогичного имущества с целью отсрочки уплаты налога на прирост капитала.

Однако помните, что ваши LP не могут обменивать своё партнёрское участие, а значит — вашим LP придётся уплатить налог на прирост капитала, если ваше партнёрство с ними будет расторгнуто, даже если они захотят реинвестировать капитал.

Важно:

В вашем партнёрстве с LP они несут ответственность по долгам и обязательствам только в пределах суммы внесённого (рискованного) капитала, при этом также учитывается подписанное партнёрское соглашение (договор) — порядок распределения прибыли между партнёрами, — что влияет на информацию в их формах K-1.

Что такое доход от распределений в форме K-1?

Важно отметить, что хотя K-1 отражает подлежащие учёту результаты по доходам вашего фонда, это не означает, что вы обязаны выплатить каждому LP указанную сумму дохода. Например, ваш фонд может принять решение удержать прибыль в бизнесе — допустим, для целей реинвестирования — и выплатить инвесторам и владельцам меньше, при условии что это согласовано в ваших первоначальных договорах.

Как генеральные партнёрства подают формы K-1

Как уже упоминалось, в целом сами партнёрства не несут ответственности по налогам с доходов, генерируемых бизнесом. Вместо этого каждый из ваших LP облагается подоходным налогом исходя из своей доли владения в вашем фонде.

Когда вы будете подавать формы 1065 в IRS с описанием финансов вашего фонда, вы также должны подготовить K-1 для каждого LP, чтобы отразить его долю в любых прибылях/убытках/распределениях бизнеса. Когда ваши LP получат свои K-1, они включат эту информацию в свою личную налоговую декларацию за год.

Так, например, если ваш фонд за год сгенерировал 250 000 долларов налогооблагаемого дохода, а вашему LP принадлежит 50 % фонда, вы составите для него K-1 с указанием доли в этом доходе в размере 125 000 долларов. Сумма причитающегося с него налога будет зависеть от его общей шкалы федерального подоходного налога за год.

Что нужно знать о разделе «Капитальный счёт» (Capital Account) формы K-1

Раздел «Капитальный счёт» (Capital Account) формы Schedule K-1 отражает изменения в капитале/доле участия вашего инвестора (LP) в вашем фонде, включая взносы капитала и распределение чистой прибыли или убытка, среди прочего.

Большинство GP смущает графа налоговой базы (tax basis), которая призвана различать, какой метод учёта капитала используется при отчётности.

Если они не отметят графу налоговой базы (tax basis), им потребуется отдельно отслеживать свой налоговый капитал каждый год.

Если же они отметят графу налоговой базы (tax basis), форма Schedule K-1 для LP отражается на основе налоговой базы, и указанная в K-1 сумма прибавляется к распределению обязательств для расчёта общей налоговой базы их инвестиции.

Когда необходимо подать Schedule K-1?

Когда речь идёт о формах K-1, ваша обязанность перед LP — подготовить их и убедиться, что они получены не позднее 15 марта (или третьего месяца после окончания финансового года). Эти формы печально известны своими задержками и склонны вызывать проблемы — ведь 15 марта так близко к крайнему сроку подачи налоговых деклараций (18 апреля). Если вы собираетесь опоздать с предоставлением LP их форм K-1, обязательно сообщите им об этом заранее и предложите подать заявление на отсрочку по налогам. Если ваши LP подадут налоговые декларации без своих K-1, им придётся вносить изменения и подавать их повторно. Помогите им, подготовив их K-1 вовремя.

Примечание: если ваш LP подаст заявление на отсрочку по налогам, это лишь отсрочит подачу декларации, но не освободит его от уплаты налогов, которые он может быть должен.

—

Ваши инвесторы выбрали вас и ваш фонд по многим причинам, но все инвесторы ценят спокойствие, особенно когда дело касается налогов. Сегодня, разобравшись в том, что такое формы K-1, поняв их, узнав, кто их подаёт, когда наступает срок их подачи и каковы ваши обязательства в этом вопросе, вы получили важнейшие знания о том, как помочь вашим LP сохранить или обрести это спокойствие.

*Отказ от ответственности

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть рискованным. Оно подходит не каждому. Хотя мы стремимся предоставлять общую информацию, чтобы помочь вам лучше понять инвестиции в CRE, мы не предоставляем какие-либо инвестиционные консультации и не рекомендуем и не отговариваем от каких-либо конкретных инвестиций.