GP LP-Struktur
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Verständnis der beliebten GP-LP-Struktur bei Gewerbeimmobilien

Im Bereich der Immobilieninvestitionen ist es für Investoren von entscheidender Bedeutung, die Komplexität der Finanzierungs- und Partnerschaftsstrukturen zu beherrschen, um ihre Rendite zu maximieren und gleichzeitig die Risiken zu minimieren. Unter den verschiedenen Investitionsstrukturen erweisen sich die Strukturen des General Partners (GP) und des Limited Partners (LP) als ein beliebtes und effektives Modell. Lesen Sie unten mehr über die GP-LP-Struktur.

Was ist eine GP-LP-Struktur?

Die GP/LP-Struktur ist eine Form der Kommanditgesellschaft, die speziell für Immobilieninvestitionen entwickelt wurde. Sie besteht aus zwei Hauptparteien: dem General Partner (GP) und den Limited Partners (LPs).

Alles beginnt mit dem General Partner (GP). Der Komplementär ist die treibende Kraft hinter der Investition und verantwortlich für das Management des täglichen Betriebs des Immobilienprojekts. Dazu gehören die Suche nach Investitionsmöglichkeiten, die Sicherung der Finanzierung, die Verwaltung der Immobilien und schließlich die Steuerung des Projekts in Richtung seiner finanziellen Ziele. GPs investieren in der Regel einen kleineren Teil des Kapitals, übernehmen aber ein größeres Risiko, einschließlich der Haftung für die Schulden der Partnerschaft.

Was ist ein Limited Partner (LP)?

LPs sind Investoren, die den größten Teil des für das Immobilienprojekt erforderlichen Kapitals bereitstellen. Ihre Rolle ist in erster Linie passiv, ihre Beteiligung beschränkt sich auf finanzielle Beiträge. LPs genießen eine beschränkte Haftung, d. h. ihr Risiko ist auf den Betrag ihrer Investition begrenzt, und sie sind nicht für die darüber hinausgehenden Schulden der Partnerschaft verantwortlich.

Wie funktioniert das? 

Die GP-LP-Struktur funktioniert auf der Grundlage einer Partnerschaftsvereinbarung, in der die Investitionsbedingungen, die Gewinnverteilung, die Verwaltungsgebühren sowie die Aufgaben und Zuständigkeiten der einzelnen Parteien im Einzelnen festgelegt sind. Der Prozess läuft in der Regel wie folgt ab:

Gründung: Der Allgemeinmediziner identifiziert eine Immobilieninvestitionsmöglichkeit und gründet eine Kommanditgesellschaft, um das Kapital der LPs zu bündeln.

Investition: Die LPs steuern den Großteil des Kapitals bei, während der GP auch einen kleineren Betrag investieren kann, um an dem Projekt beteiligt zu sein.

Verwaltung: Der Allgemeinmediziner übernimmt die Verwaltung der Investition, von der Entwicklung oder Renovierung bis hin zu Betrieb und Instandhaltung, mit dem Ziel, den Wert der Immobilie zu steigern.

Verteilung: Die aus dem Immobilienprojekt erwirtschafteten Gewinne werden entsprechend den im Partnerschaftsvertrag vereinbarten Bedingungen verteilt. In der Regel erhalten die LPs eine bevorzugte Rendite auf ihre Investition, bevor die Gewinne entsprechend der ausgehandelten Aufteilung geteilt werden.

Bei Covercy sind wir davon überzeugt, dass integrierte Bankdienstleistungen der Schlüssel zur Maximierung einer GP-LP-Struktur sind. Mit integrierten Bankdienstleistungen können GPs Kapitalzusagen von LPs über ACH per Mausklick einziehen. Ebenso können LPs einfach auf eine Schaltfläche klicken, um in ein neues Geschäft zu investieren, wobei die Gelder nahtlos von ihrem Bankkonto auf die Anlage übertragen werden.

Aufgrund der Partnerschaft von Covercymit führenden Banken ist das gesamte übertragene und auf Covercy gehaltene Kapital hochverzinslich, was sowohl für den GP als auch für den LP, die an der Transaktion beteiligt sind, zu noch mehr Gewinn führt.

GP LP-Struktur
Vorteile und Nutzen

Risikominderung

Kommanditisten (LPs) genießen eine einzigartige Position, in der ihre Haftung auf den Betrag des von ihnen investierten Kapitals beschränkt ist. Das bedeutet, dass das Vermögen eines LP geschützt bleibt, wenn die Investition nicht die erwartete Leistung erbringt oder wenn die Partnerschaft vor Gericht angefochten wird. Diese Haftungsbeschränkung ist eine Absicherung, die Einzelpersonen und Institutionen dazu ermutigt, in Immobilienprojekte zu investieren, ohne Angst zu haben, mehr als ihre ursprüngliche Investition zu riskieren.

Experten-Management

General Partners (GPs) bringen eine Fülle von Erfahrungen und Fachkenntnissen mit und verfügen oft über ein tiefes Verständnis des Immobilienmarktes, von der Identifizierung potenzieller Investitionsmöglichkeiten bis hin zur Durchführung komplexer Entwicklungsprojekte. Dieses professionelle Management ermöglicht es den Limited Partners, eine passive Investitionshaltung einzunehmen und sich darauf zu verlassen, dass der GP die täglichen Entscheidungen trifft und sich in den Feinheiten des Immobilienmarktes zurechtfindet. Die LPs profitieren von der Expertise des GP bei der Auswahl von Immobilien, der Leitung von Bau- oder Renovierungsmaßnahmen, der Überwachung des Immobilienmanagements und der letztendlichen Steuerung des Projekts zum finanziellen Erfolg.

Kapitaleffizienz

Die GP-LP-Struktur erleichtert die Bündelung von Mitteln aus einer Vielzahl von Investoren und ermöglicht so die Durchführung größerer, ehrgeizigerer Immobilienprojekte, die einzelne Investoren möglicherweise nicht allein finanzieren könnten. Diese kollektiven Investitionsbemühungen erweitern nicht nur den Umfang potenzieller Projekte, sondern streuen auch das Risiko über eine größere Vermögensbasis. Die Möglichkeit, umfangreiche Kapitalressourcen unter einem Dach zu bündeln, erhöht die Kaufkraft der Partnerschaft, was zu besseren Investitionsbedingungen, einer größeren Hebelwirkung bei Verhandlungen und dem Zugang zu hochwertigen Immobilien, die höhere Renditen versprechen, führen kann.

Ausrichtung der Anreize

Einer der grundlegenden Vorteile der GP-LP-Struktur ist die Angleichung der Interessen zwischen dem General Partner und den Limited Partners. GPs werden in der Regel durch eine Kombination aus Managementgebühren und einem Anteil am Gewinn (Carried Interest) entschädigt, was bedeutet, dass ihr finanzieller Erfolg direkt an die Leistung des Immobilienprojekts gebunden ist. Diese Konstellation motiviert die GPs, ihr Bestes zu geben und sicherzustellen, dass die Immobilie effizient verwaltet wird, die Kosten unter Kontrolle gehalten werden und Strategien zur Maximierung der Rendite umgesetzt werden. Diese Angleichung der Anreize schafft eine partnerschaftliche Dynamik, bei der sowohl GPs als auch LPs auf das gleiche Ziel ausgerichtet sind: den Erfolg und die Rentabilität der Investition.

Die Bedeutung der Verteilung Waterfall

Die Ausschüttung waterfall ist ein grundlegendes Element bei der Strukturierung eines GP/LP-Geschäfts, da sie festlegt, wie die Cashflows aus der Investition unter den Partnern verteilt werden.

Auswirkungen des Vertriebs Waterfall auf den Geschäftserfolg

Angleichung der Interessen: Eine gut strukturierte Ausschüttung waterfall stellt sicher, dass die finanziellen Interessen von GP und LPs aufeinander abgestimmt sind. Durch die Festlegung klarer Benchmarks für leistungsbezogene Ausschüttungen wird der GP motiviert, diese Ziele zu erreichen oder zu übertreffen, um eine höhere Vergütung zu erzielen, während gleichzeitig sichergestellt wird, dass die LPs Renditen erhalten, die ihrem Investitionsrisiko entsprechen.

Anreize für Leistung: Die waterfall enthält in der Regel Bestimmungen über eine bevorzugte Rendite für LPs, d. h. eine jährliche Mindestrendite auf ihre Investition, bevor der GP an den Gewinnen beteiligt werden kann. Diese Struktur räumt den Renditen der Anleger Vorrang ein und bietet dem GP damit einen Anreiz, die Leistung der Investition zu optimieren, um diese Schwellenwerte zu erreichen.

Gleichgewicht von Risiko und Ertrag: Eine sorgfältig konzipierte waterfall kann ein ausgewogenes Verhältnis von Risiko und Ertrag zwischen GPs und LPs schaffen. Da GPs oft einen erheblichen Teil ihrer Vergütung in Form von Carried Interest (einer Gewinnbeteiligung) erhalten, sind sie motiviert, die Investition umsichtig zu verwalten und das Erfolgspotenzial des Geschäfts insgesamt zu erhöhen.

Verteilung waterfall Tabellenkalkulation

Lernen Sie zu erstellen
eine Verteilung Waterfall

Mit Bildung beginnen

Fachliteratur und Kurse: In vielen Büchern, Online-Kursen und Seminaren über Immobilieninvestitionen werden die Grundlagen der Strukturierung von Investitionsgeschäften, einschließlich der Feinheiten des Wasserfalls, behandelt. Ein Einstieg in diese Ressourcen kann ein grundlegendes Verständnis vermitteln.

Software und Tools: Es gibt verschiedene Software für die Finanzmodellierung von Immobilien und Excel-Vorlagen, die beim Verständnis und bei der Gestaltung von Distributions-Wasserfällen helfen können. Diese Tools werden oft mit Beispielen geliefert und können verschiedene Szenarien simulieren. Die SoftwareCovercy umfasst vollständig anpassbare Vertriebsmodelle waterfall für jeden GP-Kunden und ein erfahrenes Support-Team, das GPs dabei hilft, eine Vielzahl von Szenarien je nach Geschäftsstruktur durchzuspielen.

Modellierung verschiedener Szenarien: Mit Hilfe der Finanzmodellierung kann ein Allgemeinmediziner verschiedene Anlageergebnisse simulieren und sehen, wie sich unterschiedliche waterfall Strukturen auf die Verteilung der Erträge auswirken. Diese Übung hilft dabei, die Sensibilität der Renditen für verschiedene Leistungsschwellen zu verstehen.

Der Aufbau dieser Wissensbasis und die Beratung durch erfahrene Fachleute sind für Erstinvestoren wichtige Schritte zur Strukturierung eines für LPs attraktiven und langfristig erfolgreichen Geschäfts.

Verteilung waterfall Tabellenkalkulation

Verstehen der wichtigsten Komponenten der GP-LP-Struktur

Ein GP-LP-Co-Investitionsgeschäft beinhaltet komplizierte Finanzmechanismen. Auch wenn der Lernprozess bei Immobilieninvestitionen kein Ende hat, sind im Folgenden einige Schlüsselbegriffe aufgeführt, die jeder Allgemeinmediziner kennen sollte, bevor er oder sie eine GP-LP-Struktur für sein nächstes Immobilienprojekt aufbaut.

Kapitalabruf

Ein Kapitalabruf ist eine Aufforderung des GP an die LPs, einen Teil der zugesagten Mittel in die Partnerschaft einzuzahlen. Kapitalabrufe werden in der Regel zur Deckung von Investitionserwerben, Betriebskosten oder zusätzlichem Kapitalbedarf für das Projekt vorgenommen. Sie unterliegen den Bestimmungen des Partnerschaftsvertrags, in dem der Zeitpunkt, die Höhe und die Bedingungen für Kapitalabrufe im Einzelnen festgelegt sind. Wenn ein LP einem Kapitalabruf nicht nachkommt, kann dies zu Strafen, Verwässerung der Anteile oder zum Verlust seiner Investitionsposition führen.

hurdle rate - gp lp struktur

Rückforderungsklausel

Eine Clawback-Klausel ist eine Vertragsklausel in der GP-LP-Struktur, die die LPs dazu berechtigt, einen Teil des zuvor ausgeschütteten Carried Interest des GP zurückzufordern. Dieses Szenario tritt ein, wenn künftige Verluste dazu führen, dass der GP mehr an Ausschüttungen erhalten hat als der vereinbarte Anteil. Die Rückforderung soll sicherstellen, dass der GP während der Laufzeit der Investition nur den Teil der Gewinne erhält, der den vereinbarten Leistungsschwellen und der Gewinnbeteiligungsquote entspricht, nachdem alle Investitionen liquidiert und die letzten Ausschüttungen vorgenommen wurden.

Hurdle Rate

Die Hurdle Rate, die im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen oft als Synonym für die bevorzugte Rendite verwendet wird, ist die jährliche Mindestrendite, die die LPs erhalten müssen, bevor der GP am Gewinn beteiligt werden kann. Diese Rate dient als Leistungsschwelle, die die Investition überschreiten muss, damit der GP einen Anteil an den Gewinnen (Carried Interest) erhalten kann. Die Hurdle Rate ist von entscheidender Bedeutung, um den Anreiz für den GP mit den Erwartungen der LPs in Einklang zu bringen und sicherzustellen, dass der GP motiviert ist, diese Mindestperformance-Benchmark zu übertreffen.

Waterfall Struktur-Ebenen

Die Ebenen der waterfall Struktur stellen die Reihenfolge dar, in der die Gewinne unter dem GP und den LPs gemäß den vordefinierten Benchmarks innerhalb der Verteilung waterfall verteilt werden. Jede Stufe entspricht dem Erreichen bestimmter finanzieller Meilensteine, wie z. B. der Kapitalrückzahlung, der Zahlung der Vorzugsrendite und verschiedener Stufen der Gewinnbeteiligung zwischen dem GP und den LPs auf der Grundlage der Investitionsleistung. Die Stufen sollen sicherstellen, dass die finanziellen Belohnungen in einer Weise verteilt werden, die das eingegangene Risiko und den von jeder Partei geschaffenen Wert widerspiegelt. Fortgeschrittene Strukturen können mehrere Ebenen umfassen, um die Verteilung der Renditen auf der Grundlage des Übertreffens bestimmter interner Renditen (IRRs) oder anderer Leistungskennzahlen feiner zu gestalten.

Mehr über die
GP LP-Struktur

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