Инвестиции в коммерческую недвижимость

Сколько стоит управление недвижимостью в CRE?

Руководство по комиссиям управляющего недвижимостью

комиссии за управление коммерческой недвижимостью

Существует множество финансовых показателей, помогающих оценить сделку с недвижимостью и потенциал инвестиций: такие расчёты, как доходность на вложенный капитал (cash on cash return), внутренняя норма доходности (IRR), отношение кредита к стоимости (loan-to-value), ставка капитализации (cap rate) и многие другие. Но одним из ключевых факторов для ваших инвестиций в CRE, особенно как для LP, будет стоимость управления недвижимостью.

Давайте подробно разберём, что именно представляет собой стоимость управления недвижимостью, сколько будут брать управляющие, что входит в ежемесячную комиссию за управление, что считается приемлемой комиссией по договору на управление недвижимостью и на что обращать внимание владельцам недвижимости.

Комиссии за наём управляющего недвижимостью

Услуги по управлению недвижимостью предоставляют многие компании, обслуживающие сектор недвижимости — как жилой, так и коммерческой.

Их цель — обеспечить бесперебойную работу: заселение и выселение арендаторов, удовлетворение их потребностей, своевременный ремонт, а также возможность для вас отстраниться от объекта и сосредоточиться на других проектах — всё это за определённую плату.

Как для партнёра с ограниченной ответственностью (LP), ваша цель — заставить деньги работать на вас, а это также означает делегирование управленческих обязанностей. Наём команды для управления вашими коммерческими объектами — это необходимость для любого серьёзного инвестора.

Преимущественно компании по управлению недвижимостью взимают свои комиссии в виде определённой доли от ежемесячного арендного платежа. Однако в альтернативной модели ценообразования некоторые компании по управлению недвижимостью могут взимать фиксированную плату или единовременный сбор за единицу объекта ежемесячно. Ценность этого подхода может значительно колебаться в зависимости от таких переменных, как стоимость ваших арендных объектов и объём услуг, включённых в договор, среди прочих факторов.

Факторы, влияющие на ежемесячную комиссию за управление недвижимостью

Объём работы определяет размер комиссии за управление недвижимостью, которую компания по управлению недвижимостью или управляющий может взимать за управление вашим объектом. Ответ на вопросы «Сколько стоит нанять профессионального управляющего недвижимостью?» или «Сколько стоит нанять компанию по управлению недвижимостью?» заключается в том, что это зависит от различных факторов, рассмотренных ниже.

Сложность и размер вашего объекта

Физический размер вашего коммерческого объекта вместе с его сложностью существенно влияет на стоимость управления недвижимостью, когда вы нанимаете управляющего. Более крупные и сложные коммерческие или жилые объекты требуют больше внимания, ресурсов и экспертизы, что повышает стоимость, которую компании по управлению недвижимостью будут взимать с владельцев арендной недвижимости.

Местоположение вашего объекта

Местоположение объекта играет ключевую роль в определении затрат на управление, которые взимают управляющие недвижимостью. Инвестиционные объекты в престижных или дорогих районах могут потребовать более высоких комиссий за управление или процента, оговорённого в договоре. Кроме того, объекты в регионах со строгим регуляторным комплаенсом могут повлечь повышенные затраты.

Состояние вашего объекта

Хорошо обслуживаемый объект обходится в управлении дешевле, чем объект в плохом состоянии. Если ваш тип недвижимости требует значительного содержания или ремонта, ожидайте роста затрат на управление.

Услуги, предлагаемые вашими управляющими арендной недвижимостью

Спектр услуг, предлагаемых управляющим недвижимостью, также влияет на комиссию, покрывающую затраты. Комплексные услуги, включающие обслуживание, инспекции объекта, отношения с арендаторами, маркетинг и финансовое управление, будут дороже базовых предложений лучших управляющих недвижимостью.

Условия договора и рыночная конъюнктура

Условия вашего договора с управляющим недвижимостью могут изменить стоимость. Договоры, включающие стимулы, основанные на результатах, например, могут обходиться дороже. Всегда тщательно изучайте детали договора.

Преобладающие ставки на местном рынке управления недвижимостью могут влиять на стоимость. На конкурентных рынках оплата услуг по управлению недвижимостью доступна, тогда как на менее конкурентных рынках управляющие могут устанавливать новую, более высокую ставку.

Примечание: помните, что важно рассматривать эти факторы не только как отдельные элементы, но и во взаимосвязи друг с другом, поскольку в совокупности они формируют стоимость управления недвижимостью в сфере коммерческой недвижимости.

Что входит в стоимость комиссии за управление недвижимостью?

Мы кратко упомянули это ранее, но настало время разобраться глубже.

Объём предлагаемых услуг по управлению недвижимостью напрямую влияет на то, сколько управляющие взимают в виде ежемесячной комиссии или в виде процента от ежемесячной арендной платы или арендного дохода. Если у вас есть несколько коммерческих единиц, о которых нужно заботиться, наём управляющего недвижимостью стоит своих затрат. Типы услуг могут различаться. Однако типичные услуги включают:

Комиссию за обслуживание объекта (они могут нанимать внешних подрядчиков)
Заселение новых арендаторов и комиссии за выселение неплатящих/проблемных арендаторов
Обеспечение низкого уровня вакантности объекта и того, что объект пустует только в самых крайних обстоятельствах

Иногда компания по управлению недвижимостью, занимающаяся вашими объектами, может брать на себя больше обязанностей, например, поиск лучших страховых компаний и согласование лучших ставок на их услуги, а также обсуждение ставок с арендаторами по поводу вакантных объектов.

Стоимость управления недвижимостью — что в неё входит и что нужно знать

Вы можете найти лучшие компании по управлению недвижимостью, которые согласятся на фиксированную плату за обслуживание вашего объекта, но часто рекомендуется платить им процент от ежемесячной аренды, что делает их заинтересованными в результате (skin in the game) — выступая стимулом избегать простоя вашего объекта.

Для таких фирм также характерно зарабатывать из других источников, находясь у вас на службе. Например, они могут напрямую взимать с арендатора плату за продление его договора аренды.

Чего ожидать от фирмы по управлению недвижимостью и на что обращать внимание:

Выселения — как упоминалось ранее. Иногда арендаторы не выполняют свою часть договора. Это могут быть постоянные просрочки платежей или беспокойство и нарушение порядка на объекте. Ваша фирма по управлению недвижимостью будет взимать комиссию за прохождение утомительного процесса выселения арендатора — обычно около $400 за выселение, плюс любые судебные издержки.
Просрочки платежей — за просроченный платёж часто предусмотрен штраф. Его размер зависит от договора, подписанного с арендатором, в среднем составляя 7% от его ежемесячной арендной платы.
Обслуживание — выполняется собственными силами или сторонним подрядчиком. Как правило, фирмы взимают наценку за обслуживание, которая часто составляет дополнительные 7–10% от затрат на обслуживание объекта, например, на сантехнику или системы HVAC.

Примечание: вы встретите компании, которые содержат собственные бригады по обслуживанию. В таком случае согласуйте, какие услуги по регулярному обслуживанию включены в то, что вы платите, а какие нет и могут считаться дополнительными. Вероятно, они попытаются применить плату за работу и материалы. Убедитесь, что вас не застанут врасплох и что ваш договор предусматривает установленный лимит на то, сколько им разрешено взимать.

Реклама — будет серьёзной статьёй затрат и ключевым фактором. Некоторые фирмы могут подходить к этому вопросу иначе, чем другие. Некоторые могут включать расходы на рекламу в свою фиксированную плату или процентную ставку, тогда как другие могут разделять их с вами. Некоторые могут вовсе избегать этого аспекта и не предлагать его как услугу. В любом случае это повлияет на уровень вакантности, что делает крайне важным чётко это зафиксировать.
Размещение нового арендатора — некоторые фирмы взимают плату за размещение новых арендаторов или требуют бонус за заключение договора аренды с арендатором. 50% от арендной платы за первый месяц за любого размещённого нового арендатора — не редкость.
Единица, занятая арендатором — некоторые управляющие будут взимать плату, только если в объекте есть арендатор. Если целый этаж офисного здания пустует или определённое количество квартир в жилом доме свободно, они могут взимать сниженную комиссию.
Комиссия за простой (vacancy fee) — вы можете столкнуться с фирмами, просящими вас внести арендную плату за 1–3 месяца вперёд или её часть. Они делают это, чтобы покрыть расходы на рекламу, выплату комиссии агенту по недвижимости, а также всё оформление документов и эскроу.
Некоторые владельцы предпочитают делать многое из этого самостоятельно и делегируют лишь процесс проверки арендаторов. Это области делегирования, и вам следует выбирать, какие из них выполнять, в соответствии с вашим управленческим стилем. Одни хотят полностью делегировать определённые задачи управляющей фирме; другие могут предпочесть очень «активное участие».

Как LP, вы вряд ли захотите заниматься чем-либо из этого самостоятельно.

Итак, сколько же вам следует платить фирме по управлению недвижимостью?

Какова типичная стоимость управления недвижимостью?

Справедливая отраслевая ставка, которую взимают фирмы по управлению недвижимостью, составляет 5–8% от ежемесячной арендной стоимости объекта, плюс любые расходы, согласованные в вашем договоре.

Какова хорошая стоимость управления недвижимостью?

Хорошая комиссия за управление недвижимостью составит от 4 до 5% от общей ежемесячной арендной платы за коммерческий объект. Однако помните, что такие факторы, как местоположение, размер, состояние объекта, количество, тип и качество арендаторов, а также согласованные услуги, которые будет выполнять управляющая фирма, серьёзно повлияют на цену. Полезно проверить распространённые комиссии за управление в районе и сравнить ваш объект с объектом схожего размера и назначения.

Договор на управление недвижимостью — на что обращать внимание

Ваш договор важен, и его формулировки имеют решающее значение для результатов вашей инвестиции.

Например: указано ли в договоре, что вы будете платить фирме из «арендной стоимости» (rental value) или «причитающейся арендной платы» (rent due)? Или вы будете платить им из «собранной арендной платы» (rent collected)? Очевидно, разница огромна.

Как было сказано ранее, компания по управлению недвижимостью, которой платят только процент от собранной арендной платы, имеет сильный стимул выполнять свою работу. С другой стороны, управляющий, которому платят на основе «причитающейся арендной платы», хочет получать оплату независимо от ситуации с вашими арендаторами, что может означать отрицательный денежный поток для вас.

Сценарий, который вы хотели бы создать, должен быть выгодным для вас — когда вы платите управляющему только из собранной арендной платы.

Наше мнение: на практике коммуникация и качество услуг важнее комиссий. Поэтому доплата за управляющего недвижимостью высшего класса может быть мудрой инвестицией. Это партнёрство, и поиск высокоэффективного партнёра с качеством и добросовестностью важнее в долгосрочной перспективе. Правильная фирма может помочь вам удерживать качественных арендаторов, избавляться от сложных и повышать доход от объекта благодаря отличному обслуживанию и превосходной рекламе. Поиск более дешёвой фирмы может привести к прямо противоположному результату.

Подлежат ли затраты на управление недвижимостью налоговому вычету?

Если вы управляете своим объектом самостоятельно, вы сможете вычесть многие операции и снизить свой налоговый счёт. Если вы делегируете эту работу управляющей фирме, все расходы, связанные с оплатой её услуг, обычно подлежат вычету.

—

Вы узнали о комиссиях за управление в целом, о том, чего ожидать при оплате управляющей фирмы, на что обращать внимание и каково это — возможно, заниматься этим самостоятельно. Мы также рассмотрели важность чтения вашего договора, что вы выбираете делегировать — в зависимости от вашего характера и управленческого стиля — и что считается справедливой ставкой за наём фирмы по управлению недвижимостью.

*Отказ от ответственности

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть рискованным. Оно подходит не каждому. Хотя мы стремимся предоставлять общую информацию, чтобы помочь вам лучше понять инвестиции в CRE, мы не предоставляем инвестиционных советов и не выступаем за или против какой-либо конкретной инвестиции.