Сколько стоит управление недвижимостью в сфере CRE?

Руководство по тарифам управляющего недвижимостью

Существует множество финансовых показателей, которые помогают оценить сделку с недвижимостью и её инвестиционный потенциал; такие расчёты, как денежная доходность на вложенный капитал (cash on cash return), внутренняя норма доходности (IRR), коэффициент «кредит к стоимости» (loan-to-value), ставка капитализации (capitalization rate) и многие другие. Однако одним из решающих факторов для Ваших инвестиций в CRE, особенно как для LP, будет стоимость управления недвижимостью.

Давайте подробнее разберём, что именно представляет собой стоимость управления недвижимостью, сколько берут управляющие недвижимостью, что входит в ежемесячную плату за управление, что считается приемлемой ставкой в договоре на управление недвижимостью и на что следует обращать внимание владельцам.

Плата за управление при найме управляющего недвижимостью

Услуги по управлению недвижимостью предоставляются многими компаниями и обслуживают сектор недвижимости — как жилой, так и коммерческий.

Их цель — обеспечить бесперебойную работу: заселение и выселение арендаторов, удовлетворение их потребностей, своевременное проведение ремонта, а также возможность для Вас не заниматься объектом и сосредоточиться на других начинаниях — и всё это за определённую плату.

Как партнёр с ограниченной ответственностью (LP), Ваша цель — заставить деньги работать на Вас, а это также означает делегирование управленческих обязанностей. Наём команды для управления Вашей коммерческой недвижимостью обязателен для любого серьёзного инвестора.

Как правило, компании по управлению недвижимостью взимают плату в виде определённой доли от ежемесячного арендного платежа. Однако в рамках альтернативной модели ценообразования некоторые компании по управлению недвижимостью могут взимать фиксированную, единую ставку или разовую плату за каждую единицу ежемесячно. Ценность такого подхода может существенно варьироваться в зависимости от таких переменных, как стоимость Ваших арендных объектов и объём услуг, включённых в договор, среди прочих факторов.

Факторы, влияющие на ежемесячную плату за управление недвижимостью

Объём работы определяет стоимость платы за управление, которую компания по управлению недвижимостью или управляющий недвижимостью может взимать за управление Вашим объектом. Ответ на вопросы «Сколько стоит нанять профессионального управляющего недвижимостью?» или «Сколько стоит нанять компанию по управлению недвижимостью?» заключается в том, что это зависит от различных факторов, рассматриваемых ниже.

Сложность и размер Вашего объекта

Физический размер Вашего коммерческого объекта наряду с его сложностью существенно влияет на стоимость управления недвижимостью, когда Вы нанимаете управляющего. Более крупные и сложные коммерческие или жилые объекты требуют больше внимания, ресурсов и опыта, что повышает стоимость, которую компании по управлению недвижимостью взимают с владельцев арендных объектов.

Расположение Вашего объекта

Расположение объекта играет ключевую роль в определении стоимости управления, которую взимают управляющие недвижимостью. Инвестиционные объекты в престижных или дорогих районах могут требовать более высокой платы за управление или процента, оговорённого в договоре. Кроме того, объекты в регионах со строгими требованиями нормативного соответствия могут влечь повышенные расходы.

Состояние Вашего объекта

Управление хорошо содержащимся объектом обходится дешевле, чем управление объектом в плохом состоянии. Если Ваш тип объекта требует обширного содержания или ремонта, ожидайте роста расходов на управление.

Услуги, предлагаемые управляющими Вашими арендными объектами

Спектр услуг, предлагаемых управляющим недвижимостью, также влияет на размер платы, покрывающей расходы. Комплексные услуги, включающие содержание, инспекции объекта, отношения с арендаторами, маркетинг и финансовое управление, будут дороже базовых предложений лучших управляющих недвижимостью.

Договорное соглашение и рыночные условия

Условия Вашего договора с управляющим недвижимостью могут изменить стоимость. Договоры, включающие стимулы, основанные на результатах работы, например, могут стоить дороже. Всегда тщательно изучайте детали договора.

Действующие ставки на местном рынке управления недвижимостью могут влиять на стоимость. На конкурентных рынках плата за услуги по управлению недвижимостью доступна, тогда как на менее конкурентных рынках управляющие могут взимать новую и более высокую ставку.

Примечание: Помните, что важно рассматривать эти факторы не только как отдельные элементы, но и во взаимосвязи друг с другом, поскольку в совокупности они формируют стоимость управления недвижимостью в сфере коммерческой недвижимости.

Что входит в стоимость платы за управление недвижимостью?

Мы кратко упомянули об этом ранее, но теперь пришло время разобраться глубже.

Объём предлагаемых услуг по управлению недвижимостью напрямую влияет на то, сколько управляющие недвижимостью взимают в качестве ежемесячной платы или процента от ежемесячной арендной платы либо арендного дохода. Если у Вас несколько коммерческих помещений, требующих внимания, наём управляющего недвижимостью оправдывает затраты. Виды услуг могут различаться. Однако типичные услуги включают:

Плату за содержание объекта (они могут нанимать сторонних подрядчиков)
Заселение новых арендаторов и плату за выселение неплатящих/проблемных арендаторов
Обеспечение низкого уровня вакантности объекта, чтобы он пустовал лишь в самых крайних случаях

Иногда компания по управлению недвижимостью, обслуживающая Ваши помещения, может брать на себя дополнительные обязанности, например поиск лучших страховых компаний и согласование наиболее выгодных условий для их услуг, а также обсуждение ставок с арендаторами по вакантным объектам.

Стоимость управления недвижимостью — что в неё входит и что нужно знать

Вы можете найти лучшие компании по управлению недвижимостью, которые согласятся на фиксированную плату за содержание Вашего объекта, но часто рекомендуется платить им процент от ежемесячной арендной платы, что вовлекает их в общий результат (skin in the game) — выступая стимулом избегать простоя Вашего объекта.

Также распространено, что такие фирмы зарабатывают деньги и другими способами, пока работают на Вас. Например, они могут взимать плату непосредственно с арендатора за продление его договора аренды.

Чего ожидать от фирмы по управлению недвижимостью, которая берётся за дело, и на что обращать внимание:

Выселения — как упоминалось ранее. Иногда арендаторы не выполняют свою часть соглашения. Это могут быть постоянные просрочки платежей или нарушение порядка и создание неудобств на объекте. Ваша фирма по управлению недвижимостью взимает плату за проведение утомительной процедуры выселения арендатора — обычно около 400 долларов за выселение, плюс любые судебные издержки.
Просроченные платежи — за просрочку платежа часто предусмотрен штраф. Его размер зависит от договора, подписанного с арендатором, при этом средний размер составляет 7% от его ежемесячной арендной платы.
Содержание — выполняется собственными силами или сторонним подрядчиком. Обычно фирмы взимают наценку за содержание (markup), которая нередко составляет дополнительные 7-10% от расходов на содержание объекта, например на сантехнику или системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC).

Примечание: Вы встретите компании, которые содержат собственные ремонтные бригады. В таком случае согласуйте, какие услуги планового содержания входят в оплачиваемую Вами сумму, а какие — нет и могут считаться дополнительными. Вероятно, они попытаются начислить плату за работу и материалы. Убедитесь, что Вас не застанут врасплох и что Ваше соглашение предусматривает установленный лимит на сумму, которую им разрешено взимать.

Реклама — станет серьёзной статьёй расходов и решающим фактором. Некоторые фирмы подходят к этому вопросу иначе, чем другие. Одни могут включать рекламные расходы в свою фиксированную плату или процентную ставку, тогда как другие могут делить их с Вами. Некоторые могут вовсе не заниматься этим аспектом и не предлагать его как услугу. В любом случае это повлияет на уровень вакантности, поэтому крайне важно чётко это оговорить.
Подбор нового арендатора — некоторые фирмы взимают плату за подбор новых арендаторов или требуют бонус за заключение договора аренды с арендатором. 50% арендной платы за первый месяц за каждого подобранного нового арендатора — не редкость.
Помещение, занятое арендатором — некоторые управляющие взимают плату только при наличии арендатора в объекте. Если целый этаж офисного здания пустует или определённое число квартир в жилом доме свободно, они могут взимать сниженную плату.
Плата за простой (vacancy fee) — Вы можете столкнуться с фирмами, которые просят внести авансом арендную плату за 1-3 месяца или её часть. Они делают это, чтобы покрыть расходы на рекламу, выплату комиссии агенту по недвижимости, а также все связанные с этим документы и условное депонирование (escrow).
Некоторые владельцы предпочитают выполнять большую часть этих задач самостоятельно и делегировать лишь процесс проверки арендаторов. Это области для делегирования, и Вам следует выбирать, какие из них Вы выполняете сами, исходя из Вашего стиля управления. Одни хотят полностью передать определённые задачи управляющей фирме; другие предпочитают оставаться очень вовлечёнными («hands-on»).

Как LP, маловероятно, что Вы захотите заниматься любой из этих задач самостоятельно.

Итак, сколько же следует платить фирме по управлению недвижимостью?

Какова типичная стоимость управления недвижимостью?

Справедливая среднеотраслевая ставка, которую взимают фирмы по управлению недвижимостью, составляет 5-8% от ежемесячной арендной стоимости объекта, плюс любые расходы, согласованные в Вашем договоре.

Какова приемлемая стоимость управления недвижимостью?

Приемлемая плата за управление недвижимостью составит от 4-5% от общей ежемесячной арендной платы для коммерческого объекта. Однако помните, что такие факторы, как расположение, размер, состояние объекта, количество, тип и качество арендаторов, а также согласованные услуги, которые будет выполнять управляющая фирма, существенно повлияют на цену. Целесообразно проверить распространённые ставки за управление в данном районе и сравнить Ваш объект с объектом схожего размера и назначения.

Договор на управление недвижимостью — на что обращать внимание

Ваш договор важен, и его формулировки имеют определяющее значение для эффективности Ваших инвестиций.

Например: указано ли в договоре, что Вы будете платить фирме исходя из «арендной стоимости» или «причитающейся арендной платы»? Или же Вы будете платить им из «собранной арендной платы»? Очевидно, разница существенна.

Как отмечалось ранее, компания по управлению недвижимостью, которой платят только процент от собранной арендной платы, имеет сильный стимул хорошо выполнять свою работу. С другой стороны, управляющий, которому платят исходя из «причитающейся арендной платы», хочет получать оплату независимо от ситуации с Вашими арендаторами, что может означать отрицательный денежный поток для Вас.

Сценарий, который Вам стоит создать, должен быть выгодным — при котором Вы платите за управление только из собранной арендной платы.

Наше мнение: в действительности коммуникация и качество обслуживания важнее размера платы. Поэтому доплата за управляющего недвижимостью высшего класса может быть разумной инвестицией. Это партнёрство, и нахождение высокоэффективного партнёра, отличающегося качеством и добросовестностью, важнее в долгосрочной перспективе. Правильная фирма поможет Вам удерживать качественных арендаторов, избавляться от трудных и повышать доходность объекта благодаря превосходному содержанию и отличной рекламе. Выбор более дешёвой фирмы может привести к прямо противоположному результату.

Подлежат ли расходы на управление недвижимостью налоговому вычету?

Если Вы управляете своим объектом самостоятельно, Вы сможете вычесть многие операционные расходы и снизить свой налоговый счёт. Если Вы делегируете эту работу управляющей фирме, все расходы, связанные с её оплатой, как правило, подлежат вычету.

Вы узнали о плате за управление в целом, о том, чего ожидать при оплате услуг управляющей фирмы, на что обращать внимание и каково это — возможно, заниматься этим самостоятельно. Мы также рассмотрели важность изучения Вашего договора, что Вы решаете делегировать — в зависимости от Вашего характера и стиля управления — и что считается справедливой ставкой за наём фирмы по управлению недвижимостью.

Отказ от ответственности

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть рискованным. Оно подходит не каждому. Хотя мы стремимся предоставлять общую информацию, чтобы помочь Вам лучше понять инвестиции в CRE, мы не предоставляем каких-либо инвестиционных рекомендаций и не советуем в пользу или против каких-либо конкретных инвестиций.

Ресурсы по инвестициям в CRE

Новейшие возможности недвижимости в сфере здравоохранения, о которых Вам нужно знать
Перспективы гостиничной недвижимости: что нужно знать для повышения эффективности Ваших инвестиций
Строим будущее: что GP нужно знать об инновациях в строительстве
Капитальные резервы в недвижимости
Как инвестировать в коммерческую недвижимость
Автоматизированные распределения Waterfall в коммерческой недвижимости
Что нужно знать о NOI и GPR при инвестировании в коммерческую недвижимость
Понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость