Wie viel kostet die Immobilienverwaltung im CRE?

Ein Leitfaden zu den Gebühren von Immobilienverwaltern

Es gibt zahlreiche finanzielle Kennzahlen, die Ihnen helfen, eine Immobilientransaktion und ihr Investitionspotenzial einzuschätzen; Berechnungen wie die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash-Return), den internen Zinsfuß (IRR), das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value), den Kapitalisierungszinssatz (Capitalization Rate) und viele andere. Ein entscheidender Faktor für Ihre CRE-Investition, insbesondere als LP, sind jedoch die Kosten der Immobilienverwaltung.

Lassen Sie uns genauer darauf eingehen, was die Kosten der Immobilienverwaltung genau sind, wie viel Immobilienverwalter berechnen, was in der monatlichen Verwaltungsgebühr enthalten ist, was als gute Gebühr in einem Immobilienverwaltungsvertrag gilt und worauf Sie als Eigentümer achten sollten.

Verwaltungsgebühren für die Beauftragung eines Immobilienverwalters

Immobilienverwaltungsleistungen werden von vielen Unternehmen erbracht und bedienen den Immobiliensektor, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich.

Ihr Zweck besteht darin, einen reibungslosen Betrieb zu gewährleisten, etwa das Onboarding und die Kündigung von Mietern, die Erfüllung ihrer Bedürfnisse, die rechtzeitige Durchführung von Reparaturen und es Ihnen zu ermöglichen, sich nicht um die Immobilie kümmern zu müssen und sich auf andere Vorhaben zu konzentrieren – alles gegen eine bestimmte Gebühr.

Als Limited Partner (LP) ist es Ihr Ziel, Ihr Geld für sich arbeiten zu lassen, und das bedeutet auch, Verwaltungsaufgaben zu delegieren. Die Beauftragung eines Teams zur Verwaltung Ihrer Gewerbeimmobilien ist für jeden ernsthaften Investor unerlässlich.

In der Regel berechnen Immobilienverwaltungsunternehmen ihre Gebühren als bestimmten Anteil der monatlichen Mietzahlung. In einem alternativen Preismodell können einige Immobilienverwaltungsunternehmen jedoch einen festen Pauschalbetrag oder eine einmalige Gebühr pro Einheit und Monat berechnen. Das Preis-Leistungs-Verhältnis dieses Ansatzes kann erheblich schwanken, abhängig von Variablen wie dem Wert Ihrer Mietobjekte und dem Umfang der im Vertrag enthaltenen Leistungen sowie weiteren Faktoren.

Faktoren, die die monatliche Verwaltungsgebühr beeinflussen

Der Arbeitsaufwand bestimmt die Höhe der Verwaltungsgebühren, die ein Immobilienverwaltungsunternehmen oder ein Immobilienverwalter für die Verwaltung Ihrer Immobilie berechnen kann. Die Antwort auf die Fragen „Wie viel kostet es, einen professionellen Immobilienverwalter zu beauftragen?“ oder „Wie viel kostet es, ein Immobilienverwaltungsunternehmen zu beauftragen?“ lautet, dass es von verschiedenen Faktoren abhängt, die im Folgenden erläutert werden.

Die Komplexität und Größe Ihrer Immobilie

Die physische Größe Ihrer Gewerbeimmobilie sowie ihre Komplexität beeinflussen die Kosten der Immobilienverwaltung erheblich, wenn Sie einen Verwalter beauftragen. Größere und komplexere Gewerbe- oder Wohnimmobilien erfordern mehr Aufmerksamkeit, Ressourcen und Fachwissen, was die Kosten erhöht, die Immobilienverwaltungsunternehmen von den Eigentümern der Mietobjekte verlangen.

Die Lage Ihrer Immobilie

Die Lage der Immobilie spielt eine zentrale Rolle bei der Bestimmung der Verwaltungskosten, die Immobilienverwalter berechnen. Anlageimmobilien in erstklassigen oder hochpreisigen Lagen können höhere Verwaltungsgebühren oder einen im Vertrag vereinbarten Prozentsatz erfordern. Darüber hinaus können Immobilien in Regionen mit strengen regulatorischen Auflagen höhere Kosten verursachen.

Der Zustand Ihrer Immobilie

Eine gut instand gehaltene Immobilie kostet weniger in der Verwaltung als eine in schlechtem Zustand. Wenn Ihr Immobilientyp umfangreiche Instandhaltung oder Renovierung erfordert, müssen Sie mit einem Anstieg der Verwaltungskosten rechnen.

Die von Ihren Mietverwaltern angebotenen Leistungen

Auch das Leistungsspektrum, das der Immobilienverwalter anbietet, wirkt sich auf die Gebühr aus, die die Kosten deckt. Umfassende Leistungen, die Instandhaltung, Objektbegehungen, Mieterbetreuung, Marketing und Finanzmanagement umfassen, sind teurer als die Basisangebote der besten Immobilienverwalter.

Die vertragliche Vereinbarung und die Marktbedingungen

Die Bedingungen Ihres Vertrags mit dem Immobilienverwalter können die Kosten verändern. Verträge, die etwa leistungsbasierte Anreize enthalten, können teurer sein. Prüfen Sie stets die Vertragsdetails gründlich.

Die marktüblichen Sätze auf dem lokalen Markt für Immobilienverwaltung können die Kosten beeinflussen. In wettbewerbsintensiven Märkten ist die Vergütung für Immobilienverwaltungsleistungen erschwinglich, während Verwalter in weniger wettbewerbsintensiven Märkten einen neuen, höheren Satz berechnen können.

Hinweis: Bedenken Sie, dass es wichtig ist, diese Faktoren nicht nur als einzelne Elemente, sondern in Bezug zueinander zu betrachten, da sie gemeinsam die Kosten der Immobilienverwaltung im Bereich der Gewerbeimmobilien bestimmen.

Was ist in den Kosten der Immobilienverwaltungsgebühr enthalten?

Wir haben es zuvor kurz erwähnt, aber jetzt ist es an der Zeit, tiefer einzutauchen.

Der Umfang der angebotenen Immobilienverwaltungsleistungen wirkt sich direkt darauf aus, wie viel Immobilienverwalter als monatliche Gebühr oder als Prozentsatz der monatlichen Miete bzw. der Mieteinnahmen berechnen. Wenn Sie mehrere Gewerbeeinheiten zu betreuen haben, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienverwalters. Die Arten der Leistungen können variieren. Typische Leistungen umfassen jedoch:

• Die Instandhaltungsgebühr für die Pflege der Immobilie (sie können externe Auftragnehmer beauftragen)
• Das Onboarding neuer Mieter sowie Kündigungsgebühren für nicht zahlende/problematische Mieter
• Sicherstellen, dass die Leerstandsquote der Immobilie niedrig ist und die Immobilie nur in den schlimmsten Fällen leer steht

Manchmal kann das Immobilienverwaltungsunternehmen, das Ihre Einheiten betreut, weitere Aufgaben übernehmen, etwa die besten Versicherungsgesellschaften zu finden und die besten Konditionen für deren Leistungen auszuhandeln sowie mit Mietern über leerstehende Objekte zu verhandeln.

Kosten der Immobilienverwaltung – was sie umfassen und was Sie wissen sollten

Sie können die besten Immobilienverwaltungsunternehmen finden, die eine Pauschalgebühr für die Pflege Ihrer Immobilie akzeptieren, doch es wird oft empfohlen, ihnen einen Prozentsatz der monatlichen Miete zu zahlen, wodurch sie selbst etwas zu verlieren haben (Skin in the Game) – dies wirkt als Anreiz, einen Leerstand Ihrer Immobilie zu vermeiden.

Es ist außerdem üblich, dass solche Unternehmen auf anderen Wegen Geld verdienen, während sie für Sie tätig sind. Beispielsweise könnten sie einem Mieter die Verlängerung seines Mietvertrags direkt in Rechnung stellen.

Was Sie von einem Immobilienverwaltungsunternehmen erwarten können, das die Betreuung übernimmt, und worauf Sie achten sollten:

• Kündigungen/Räumungen – wie bereits erwähnt. Manchmal halten Mieter ihren Teil der Vereinbarung nicht ein. Das können ständige Zahlungsverzögerungen oder Störungen und Belästigungen in einer Immobilie sein. Ihr Immobilienverwaltungsunternehmen berechnet eine Gebühr für den mühsamen Prozess der Räumung eines Mieters – in der Regel rund 400 US-Dollar pro Räumung, zuzüglich etwaiger Gerichtskosten.
• Zahlungsverzug – häufig fällt bei verspäteter Zahlung eine Strafe an. Die Höhe hängt vom mit dem Mieter geschlossenen Vertrag ab, wobei der Durchschnitt bei 7 % der monatlichen Miete liegt.
• Instandhaltung – intern oder durch einen externen Auftragnehmer durchgeführt. Üblicherweise berechnen Unternehmen einen Instandhaltungsaufschlag (Markup), der oft zusätzlich 7-10 % der Instandhaltungskosten der Immobilie ausmacht, etwa für Sanitär oder Klimatechnik (HVAC).

Hinweis: Sie werden Unternehmen finden, die eigene Instandhaltungsteams beschäftigen. In einem solchen Fall sollten Sie aushandeln, welche routinemäßigen Instandhaltungsleistungen in Ihrem Entgelt enthalten sind und welche nicht und als Extras gelten könnten. Wahrscheinlich werden sie versuchen, Arbeits- und Materialkosten zu berechnen. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht überrumpelt werden und dass Ihre Vereinbarung eine feste Obergrenze für den Betrag enthält, den sie berechnen dürfen.

• Werbung – wird ein erheblicher Kostenfaktor und ein entscheidender Aspekt sein. Manche Unternehmen gehen dieses Thema anders an als andere. Einige können die Werbekosten in ihre Pauschalgebühr oder ihren Prozentsatz einbeziehen, während andere sie mit Ihnen teilen. Manche vermeiden diesen Aspekt vollständig und bieten ihn nicht als Leistung an. In jedem Fall wirkt sich dies auf die Leerstandsquoten aus, weshalb es von größter Bedeutung ist, dies genau festzulegen.
• Vermittlung neuer Mieter – einige Unternehmen berechnen die Vermittlung neuer Mieter oder verlangen einen Bonus dafür, einen Mieter zum Abschluss eines Mietvertrags zu bewegen. 50 % der ersten Monatsmiete für jeden vermittelten neuen Mieter sind nicht ungewöhnlich.
• Vermietete Einheit – einige Verwalter berechnen nur dann eine Gebühr, wenn sich ein Mieter in der Immobilie befindet. Wenn eine ganze Etage eines Bürogebäudes leer steht oder eine bestimmte Anzahl von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus unbewohnt ist, können sie eine reduzierte Gebühr berechnen.
• Leerstandsgebühr (Vacancy Fee) – Sie können auf Unternehmen stoßen, die Sie bitten, 1-3 Monatsmieten im Voraus oder einen Teil davon zu hinterlegen. Sie tun dies, um die Kosten für Werbung, die Zahlung der Maklerprovision sowie den gesamten Papierkram und das Treuhandverfahren (Escrow) zu decken.
• Manche Eigentümer erledigen vieles davon lieber selbst und delegieren nur die Mieterauswahl. Dies sind Bereiche der Delegation, und Sie sollten je nach Ihrem Verwaltungsstil entscheiden, welche Sie selbst übernehmen. Einige möchten bestimmte Aufgaben vollständig an ein Verwaltungsunternehmen abgeben; andere ziehen es vor, sehr aktiv eingebunden zu bleiben („hands-on“).

Als LP ist es unwahrscheinlich, dass Sie eine dieser Aufgaben selbst übernehmen möchten.

Was sollten Sie also einem Immobilienverwaltungsunternehmen zahlen?

Was sind typische Kosten der Immobilienverwaltung?

Ein fairer, branchenüblicher Satz, den Immobilienverwaltungsunternehmen berechnen, liegt bei 5-8 % des monatlichen Mietwerts der Immobilie, zuzüglich aller in Ihrem Vertrag vereinbarten Ausgaben.

Was sind gute Kosten der Immobilienverwaltung?

Eine gute Verwaltungsgebühr liegt für eine Gewerbeimmobilie zwischen 4-5 % der gesamten monatlichen Miete. Bedenken Sie jedoch, dass Faktoren wie Lage, Größe, Zustand der Immobilie, die Anzahl, Art und Qualität der Mieter sowie die vereinbarten Leistungen, die das Verwaltungsunternehmen erbringen wird, den Preis erheblich beeinflussen. Es ist ratsam, die üblichen Verwaltungsgebühren in der Region zu prüfen und Ihre Immobilie mit einer von ähnlicher Größe und Nutzung zu vergleichen.

Immobilienverwaltungsvertrag – worauf Sie achten sollten

Ihr Vertrag ist wichtig, und seine Formulierung ist ausschlaggebend für die Performance Ihrer Investition.

Zum Beispiel: Sieht der Vertrag vor, dass Sie das Unternehmen auf Basis des „Mietwerts“ oder der „fälligen Miete“ bezahlen? Oder zahlen Sie es auf Basis der „eingenommenen Miete“? Offensichtlich besteht hier ein großer Unterschied.

Wie bereits erwähnt, hat ein Immobilienverwaltungsunternehmen, das nur einen Prozentsatz der eingenommenen Miete erhält, einen großen Anreiz, seine Arbeit gut zu erledigen. Ein Verwalter hingegen, der auf Basis der „fälligen Miete“ bezahlt wird, möchte unabhängig von Ihrer Mietersituation bezahlt werden, was für Sie einen negativen Cashflow bedeuten könnte.

Das Szenario, das Sie anstreben sollten, sollte vorteilhaft sein – eines, bei dem Sie Ihre Verwaltung ausschließlich aus der eingenommenen Miete bezahlen.

Unsere Einschätzung: In der Realität stehen Kommunikation und Servicequalität vor den Gebühren. Daher kann es eine kluge Investition sein, etwas mehr für einen erstklassigen Immobilienverwalter zu zahlen. Dies ist eine Partnerschaft, und einen leistungsstarken Partner mit Qualität und Integrität zu finden, ist langfristig wichtiger. Das richtige Unternehmen kann Ihnen helfen, hochwertige Mieter zu halten, schwierige loszuwerden und die Erträge der Immobilie durch hervorragende Instandhaltung und exzellente Werbung zu steigern. Ein günstigeres Unternehmen zu wählen, kann genau das Gegenteil bewirken.

Sind die Kosten der Immobilienverwaltung steuerlich absetzbar?

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verwalten, können Sie viele Aufwendungen absetzen und Ihre Steuerlast senken. Wenn Sie die Aufgabe an ein Verwaltungsunternehmen delegieren, sind alle mit dessen Bezahlung verbundenen Ausgaben in der Regel absetzbar.

Sie haben nun einen Überblick über Verwaltungsgebühren insgesamt erhalten, darüber, was Sie bei der Bezahlung eines Verwaltungsunternehmens erwartet, worauf Sie achten sollten und wie es wäre, dies möglicherweise selbst zu übernehmen. Wir haben außerdem die Bedeutung des Lesens Ihres Vertrags behandelt, was Sie zu delegieren wählen – abhängig von Ihrer Persönlichkeit und Ihrem Verwaltungsstil – und was als fairer Satz für die Beauftragung eines Immobilienverwaltungsunternehmens gilt.

Haftungsausschluss

Die Investition in Gewerbeimmobilien kann riskant sein. Sie ist nicht für jeden geeignet. Auch wenn wir bestrebt sind, allgemeine Informationen bereitzustellen, die Ihnen helfen, CRE-Investitionen besser zu verstehen, erteilen wir weder eine Anlageberatung noch raten wir zu oder von einer bestimmten Investition ab.

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