Investitionen in Gewerbeimmobilien

Wie viel kostet die Hausverwaltung bei Gewerbeimmobilien?

Ein Leitfaden zu den Gebühren von Hausverwaltern

Verwaltungsgebühren für Gewerbeimmobilien

Es gibt viele Finanzkennzahlen, die Ihnen helfen, einen Immobiliendeal und sein Investitionspotenzial zu bewerten: Berechnungen wie die Cash-on-Cash-Rendite, der interne Zinsfuß (IRR), das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value), die Kapitalisierungsrate und viele andere. Doch ein entscheidender Faktor für Ihre CRE-Investition, insbesondere als LP, sind die Kosten der Hausverwaltung.

Lassen Sie uns genauer erläutern, was die Kosten der Hausverwaltung genau sind, wie viel Hausverwalter berechnen, was in der monatlichen Verwaltungsgebühr enthalten ist, was als gute Gebühr für einen Hausverwaltungsvertrag gilt und worauf Sie als Eigentümer achten sollten.

Verwaltungsgebühren für die Beauftragung eines Hausverwalters

Hausverwaltungsdienstleistungen werden von vielen Unternehmen angeboten und bedienen den Immobiliensektor, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich.

Ihr Zweck ist es, einen reibungslosen Betrieb sicherzustellen, etwa das Onboarding und die Räumung von Mietern, die Erfüllung ihrer Bedürfnisse, die Gewährleistung rechtzeitiger Reparaturen und es Ihnen zu ermöglichen, sich von der Immobilie zu lösen und sich auf andere Vorhaben zu konzentrieren — alles gegen eine bestimmte Gebühr.

Als Limited Partner ist es Ihr Ziel, Ihr Geld für sich arbeiten zu lassen, und das bedeutet auch, Verwaltungsaufgaben zu delegieren. Die Beauftragung eines Teams zur Verwaltung Ihrer Gewerbeimmobilien ist für jeden seriösen Investor ein Muss.

Überwiegend berechnen Hausverwaltungsunternehmen ihre Gebühren als bestimmten Anteil der monatlichen Mietzahlung. In einem alternativen Preismodell verlangen manche Hausverwaltungsunternehmen jedoch eine feste Pauschale oder eine einmalige Gebühr pro Einheit und Monat. Das Wertversprechen dieses Ansatzes kann erheblich schwanken, abhängig von Variablen wie dem Wert Ihrer Mietobjekte und dem Umfang der im Vertrag enthaltenen Leistungen, neben anderen Faktoren.

Faktoren, die die monatliche Hausverwaltungsgebühr beeinflussen

Der Arbeitsaufwand bestimmt die Höhe der Hausverwaltungsgebühren, die ein Hausverwaltungsunternehmen oder ein Hausverwalter für die Verwaltung Ihrer Immobilie berechnen kann. Die Antwort auf die Fragen „Wie viel kostet es, einen professionellen Hausverwalter zu beauftragen?“ oder „Wie viel kostet es, ein Hausverwaltungsunternehmen zu beauftragen?“ lautet: Es hängt von verschiedenen Faktoren ab, die im Folgenden erörtert werden.

Die Komplexität und Größe Ihrer Immobilie

Die physische Größe Ihrer Gewerbeimmobilie sowie ihre Komplexität beeinflussen die Kosten der Hausverwaltung erheblich, wenn Sie einen Hausverwalter beauftragen. Größere und komplexere Gewerbe- oder Wohnimmobilien erfordern mehr Aufmerksamkeit, Ressourcen und Fachwissen, was die Kosten in die Höhe treibt, die Hausverwaltungsunternehmen den Eigentümern von Mietobjekten berechnen.

Die Lage Ihrer Immobilie

Die Lage der Immobilie spielt eine Schlüsselrolle bei der Bestimmung der Verwaltungskosten, die Hausverwalter berechnen. Investitionsimmobilien in erstklassigen oder hochpreisigen Gegenden können höhere Verwaltungsgebühren oder einen höheren prozentualen Anteil verlangen, wie im Vertrag vereinbart. Darüber hinaus können Immobilien in Regionen mit strengen Compliance-Vorschriften höhere Kosten verursachen.

Der Zustand Ihrer Immobilie

Eine gut instand gehaltene Immobilie kostet weniger in der Verwaltung als eine in baufälligem Zustand. Wenn Ihr Immobilientyp umfangreiche Instandhaltung oder Renovierung erfordert, müssen Sie mit einem Anstieg der Verwaltungskosten rechnen.

Die von Ihren Mietverwaltern angebotenen Leistungen

Auch das Leistungsspektrum des Hausverwalters wirkt sich auf die kostendeckende Gebühr aus. Umfassende Leistungen, die Instandhaltung, Immobilieninspektionen, Mieterbeziehungen, Marketing und Finanzverwaltung umfassen, sind teurer als die Basisangebote der besten Hausverwalter.

Der Vertrag und die Marktbedingungen

Die Bedingungen Ihres Vertrags mit dem Hausverwalter können die Kosten verändern. Verträge, die zum Beispiel leistungsabhängige Anreize enthalten, könnten mehr kosten. Prüfen Sie die Vertragsdetails stets gründlich.

Die vorherrschenden Sätze auf dem lokalen Hausverwaltungsmarkt können die Kosten beeinflussen. In wettbewerbsintensiven Märkten ist die Vergütung für Hausverwaltungsleistungen erschwinglich, während in weniger wettbewerbsintensiven Märkten Verwalter einen neuen und höheren Satz verlangen können.

Hinweis: Denken Sie daran, dass es wichtig ist, diese Faktoren nicht nur als einzelne Elemente, sondern auch in ihrer Beziehung zueinander zu betrachten, da sie gemeinsam die Hausverwaltungskosten im Bereich der Gewerbeimmobilien prägen.

Was ist in den Kosten der Hausverwaltungsgebühr enthalten?

Wir haben es bereits kurz erwähnt, aber jetzt ist es an der Zeit, tiefer einzusteigen.

Der Umfang der angebotenen Hausverwaltungsleistungen wirkt sich direkt darauf aus, wie viel Hausverwalter als monatliche Gebühr berechnen oder welchen Prozentsatz der monatlichen Miete bzw. der Mieteinnahmen sie verlangen. Wenn Sie mehrere Gewerbeeinheiten zu betreuen haben, lohnt sich die Beauftragung eines Hausverwalters trotz der Kosten. Die Arten der Leistungen können variieren. Typische Leistungen umfassen jedoch:

Die Instandhaltungsgebühr für die Pflege der Immobilie (sie können externe Auftragnehmer beauftragen)
Onboarding neuer Mieter und Räumungsgebühren für nicht zahlende/problematische Mieter
Sicherstellen, dass die Leerstandsquote der Immobilie niedrig ist und die Immobilie nur im schlimmsten Fall leer steht

Manchmal kann das Hausverwaltungsunternehmen, das Ihre Einheiten betreut, weitere Aufgaben übernehmen, etwa die besten Versicherungsgesellschaften zu finden und die besten Konditionen für ihre Leistungen auszuhandeln sowie mit Mietern über Sätze für leerstehende Objekte zu verhandeln.

Hausverwaltungskosten – was sie umfassen und was Sie wissen sollten

Sie können die besten Hausverwaltungsunternehmen finden, die eine Pauschalgebühr für die Pflege Ihrer Immobilie akzeptieren, doch oft wird empfohlen, ihnen einen Prozentsatz der monatlichen Miete zu zahlen, wodurch sie ein Eigeninteresse („skin in the game“) erhalten — als Anreiz, einen Leerstand Ihrer Immobilie zu vermeiden.

Es ist auch üblich, dass solche Firmen aus anderen Quellen Geld verdienen, während sie für Sie tätig sind. Beispielsweise könnten sie einem Mieter direkt eine Gebühr für die Verlängerung seines Mietvertrags berechnen.

Was Sie von einer Hausverwaltungsfirma erwarten können und worauf Sie achten sollten:

Räumungen – wie bereits erwähnt. Manchmal halten Mieter ihren Teil der Vereinbarung nicht ein. Das können ständige verspätete Zahlungen sein oder Störungen und Belästigungen an einer Immobilie. Ihre Hausverwaltungsfirma berechnet eine Gebühr, um den mühsamen Prozess der Räumung eines Mieters zu durchlaufen – typischerweise rund 400 $ pro Räumung, zuzüglich etwaiger Gerichtskosten.
Verspätete Zahlungen – für eine verspätete Zahlung wird oft eine Strafgebühr fällig. Wie hoch, hängt vom mit dem Mieter geschlossenen Vertrag ab, wobei der Durchschnitt bei 7 % seiner monatlichen Miete liegt.
Instandhaltung – im eigenen Haus oder durch einen Drittauftragnehmer durchgeführt. Üblicherweise berechnen Firmen einen Instandhaltungsaufschlag, der oft zusätzliche 7–10 % der Instandhaltungskosten für die Immobilie beträgt, etwa für Sanitär- oder Klimatechnik (HVAC).

Hinweis: Sie werden Unternehmen finden, die eigene Instandhaltungsteams unterhalten. Verhandeln Sie in einem solchen Fall, welche routinemäßigen Instandhaltungsleistungen in Ihrer Zahlung enthalten sind und welche nicht und möglicherweise als Extras gelten. Es ist wahrscheinlich, dass sie versuchen, Arbeits- und Materialkosten in Rechnung zu stellen. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht überrumpelt werden und dass Ihr Vertrag eine festgelegte Obergrenze dafür enthält, wie viel sie berechnen dürfen.

Werbung – wird eine ernsthafte Kostenüberlegung und ein entscheidender Faktor sein. Manche Firmen gehen dieses Thema anders an als andere. Einige können Werbekosten in ihre Pauschal- oder Prozentgebühr einbeziehen, während andere sie mit Ihnen teilen. Manche vermeiden es, diesen Aspekt überhaupt zu behandeln, und bieten ihn nicht als Leistung an. So oder so wirkt sich dieser Punkt auf die Leerstandsquoten aus, was es entscheidend macht, ihn genau festzulegen.
Vermittlung neuer Mieter – manche Firmen berechnen die Vermittlung neuer Mieter oder verlangen einen Bonus dafür, einen Mieter in einen Mietvertrag zu bringen. 50 % der ersten Monatsmiete für jeden neu vermittelten Mieter sind nicht ungewöhnlich.
Vom Mieter bewohnte Einheit – manche Verwalter berechnen nur dann eine Gebühr, wenn sich ein Mieter in der Immobilie befindet. Wenn eine ganze Etage eines Bürogebäudes leer steht oder eine bestimmte Anzahl von Eigentumswohnungen in einem Mietshaus leer ist, können sie eine reduzierte Gebühr berechnen.
Leerstandsgebühr – Sie könnten auf Firmen treffen, die Sie auffordern, 1–3 Monatsmieten im Voraus oder einen Teil davon zu hinterlegen. Sie tun dies, um die Kosten für Werbung, die Provision des Immobilienmaklers sowie sämtliche Papier- und Treuhandvorgänge zu decken.
Manche Eigentümer erledigen vieles davon gerne selbst und delegieren lediglich die Mieterauswahl. Dies sind Bereiche der Delegation, und Sie sollten je nach Ihrem Verwaltungsstil auswählen, welche Sie selbst übernehmen. Einige möchten bestimmte Aufgaben vollständig an eine Verwaltungsfirma delegieren; andere möchten sehr „hands-on“ bleiben.

Als LP ist es unwahrscheinlich, dass Sie eines davon selbst übernehmen möchten.

Was sollten Sie nun einer Hausverwaltungsfirma zahlen?

Was sind typische Hausverwaltungskosten?

Ein fairer branchenüblicher Satz, den Hausverwaltungsfirmen berechnen, liegt bei 5–8 % des monatlichen Mietwerts der Immobilie, zuzüglich aller in Ihrem Vertrag vereinbarten Ausgaben.

Was sind gute Hausverwaltungskosten?

Eine gute Hausverwaltungsgebühr liegt zwischen 4–5 % der gesamten monatlichen Miete für eine Gewerbeimmobilie. Bedenken Sie jedoch, dass Faktoren wie Lage, Größe, Zustand der Immobilie, Anzahl, Art und Qualität der Mieter sowie die vereinbarten Leistungen, die die Verwaltungsfirma erbringt, den Preis erheblich beeinflussen. Es ist gut, die üblichen Verwaltungsgebühren in der Gegend zu prüfen und Ihre Immobilie mit einer von ähnlicher Größe und Nutzung zu vergleichen.

Hausverwaltungsvertrag – worauf Sie achten sollten

Ihr Vertrag ist wichtig, und seine Formulierungen sind maßgeblich für die Performance Ihrer Investition.

Zum Beispiel: Besagt der Vertrag, dass Sie die Firma aus dem „Mietwert“ oder der „fälligen Miete“ bezahlen? Oder zahlen Sie sie aus der „eingenommenen Miete“? Offensichtlich besteht da ein großer Unterschied.

Wie bereits erwähnt, hat ein Hausverwaltungsunternehmen, das nur einen Prozentsatz der eingenommenen Miete erhält, einen großen Anreiz, seine Arbeit gut zu machen. Andererseits möchte ein Verwalter, der auf Basis der „fälligen Miete“ bezahlt wird, unabhängig von Ihrer Mietersituation bezahlt werden, was für Sie negativen Cashflow bedeuten könnte.

Das Szenario, das Sie schaffen möchten, sollte ein vorteilhaftes sein — bei dem Sie Ihre Verwaltung ausschließlich aus der eingenommenen Miete bezahlen.

Unsere Einschätzung: In der Realität gehen Kommunikation und Servicequalität den Gebühren voraus. Daher kann es eine kluge Investition sein, für einen erstklassigen Hausverwalter mehr zu zahlen. Dies ist eine Partnerschaft, und einen leistungsstarken Partner mit Qualität und Integrität zu finden, ist langfristig wichtiger. Die richtige Firma kann Ihnen helfen, hochwertige Mieter zu halten, schwierige loszuwerden und die Immobilienerträge durch hervorragende Instandhaltung und erstklassige Werbung zu steigern. Eine billigere Firma zu finden, kann genau das Gegenteil bewirken.

Sind Hausverwaltungskosten steuerlich absetzbar?

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verwalten, können Sie viele Betriebsausgaben absetzen und Ihre Steuerlast senken. Wenn Sie die Aufgabe an eine Verwaltungsfirma delegieren, sind alle mit deren Bezahlung verbundenen Ausgaben in der Regel absetzbar.

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Sie haben nun etwas über Verwaltungsgebühren im Allgemeinen erfahren, darüber, was Sie bei der Bezahlung einer Verwaltungsfirma erwartet, worauf Sie achten sollten und wie es wäre, es möglicherweise selbst zu erledigen. Wir haben außerdem die Bedeutung des sorgfältigen Lesens Ihres Vertrags behandelt, was Sie zu delegieren wählen – abhängig von Ihrer Persönlichkeit und Ihrem Verwaltungsstil – und was als fairer Satz für die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma gilt.

*Haftungsausschluss

Die Investition in Gewerbeimmobilien kann riskant sein. Sie ist nicht für jeden geeignet. Auch wenn wir bestrebt sind, allgemeine Informationen bereitzustellen, die Ihnen helfen, CRE-Investitionen besser zu verstehen, geben wir weder eine Anlageberatung noch raten wir für oder gegen eine bestimmte Investition.