Επενδύσεις σε Commercial Real Estate

Πόσο Κοστίζει το Property Management στο CRE;

Ένας Οδηγός για τις Χρεώσεις των Property Managers

χρεώσεις διαχείρισης commercial real estate

Υπάρχουν πολλοί χρηματοοικονομικοί δείκτες που σας βοηθούν να αξιολογήσετε μια συμφωνία real estate και το επενδυτικό της δυναμικό· υπολογισμοί όπως το cash on cash return, ο internal rate of return, ο δείκτης loan-to-value, το capitalization rate και πολλοί άλλοι. Όμως ένας κρίσιμος παράγοντας για την CRE επένδυσή σας, ειδικά ως LP, θα είναι το κόστος property management.

Ας αναλύσουμε τι ακριβώς είναι το κόστος property management, πόσο χρεώνουν οι property managers, τι περιλαμβάνεται στο μηνιαίο management fee, τι θεωρείται καλό fee συμφωνίας property management και τι πρέπει να προσέχετε ως ιδιοκτήτες ακινήτων.

Management fees για την πρόσληψη ενός property manager

Οι υπηρεσίες property management παρέχονται από πολλές εταιρείες και εξυπηρετούν τον κλάδο του real estate, τόσο τον οικιστικό όσο και τον εμπορικό.

Σκοπός τους είναι να διασφαλίζουν την ομαλή λειτουργία, όπως το onboarding και η έξωση ενοικιαστών, η διευκόλυνση των αναγκών τους, η εξασφάλιση έγκαιρων επισκευών και να σας επιτρέπουν να απομακρύνετε τα χέρια σας από το ακίνητο και να επικεντρωθείτε σε άλλα εγχειρήματα — όλα έναντι ενός ορισμένου fee.

Ως limited partner, στόχος σας είναι να αφήσετε τα χρήματά σας να εργαστούν για εσάς, και αυτό σημαίνει επίσης την ανάθεση των διαχειριστικών ευθυνών. Η πρόσληψη μιας ομάδας για τη διαχείριση των εμπορικών ακινήτων σας είναι απαραίτητη για κάθε σοβαρό επενδυτή.

Κατά κύριο λόγο, οι εταιρείες property management χρεώνουν τα fees τους ως ένα ορισμένο ποσοστό της μηνιαίας πληρωμής μίσθωσης. Ωστόσο, σε ένα εναλλακτικό μοντέλο τιμολόγησης, ορισμένες εταιρείες property management ενδέχεται να χρεώνουν σταθερό, κατ’ αποκοπή ποσό ή να χρεώνουν ένα εφάπαξ fee ανά μονάδα κάθε μήνα. Η αξία αυτής της προσέγγισης μπορεί να κυμαίνεται σημαντικά, ανάλογα με μεταβλητές όπως η αξία των ενοικιαζόμενων ακινήτων σας και η έκταση των υπηρεσιών που ενσωματώνονται στο συμβόλαιο, μεταξύ άλλων παραγόντων.

Παράγοντες που επηρεάζουν το μηνιαίο fee property management

Ο όγκος της εργασίας καθορίζει το κόστος των fees property management που μια εταιρεία property management ή ένας property manager ενδέχεται να χρεώσει για τη διαχείριση του ακινήτου σας. Η απάντηση στις ερωτήσεις «Πόσο κοστίζει η πρόσληψη ενός επαγγελματία property manager;» ή «Πόσο κοστίζει η πρόσληψη μιας εταιρείας property management;» είναι ότι εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως αναλύεται παρακάτω.

Η πολυπλοκότητα και το μέγεθος του ακινήτου σας

Το φυσικό μέγεθος του εμπορικού σας ακινήτου, μαζί με την πολυπλοκότητά του, επηρεάζει σημαντικά το κόστος property management όταν προσλαμβάνετε έναν property manager. Τα μεγαλύτερα και πιο σύνθετα εμπορικά ή οικιστικά ακίνητα απαιτούν περισσότερη προσοχή, πόρους και τεχνογνωσία, ανεβάζοντας το κόστος που οι εταιρείες property management θα χρεώσουν από τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων.

Η τοποθεσία του ακινήτου σας

Η τοποθεσία του ακινήτου παίζει καθοριστικό ρόλο στον προσδιορισμό του κόστους διαχείρισης που χρεώνουν οι property managers. Τα επενδυτικά ακίνητα σε προνομιακές ή ακριβές περιοχές ενδέχεται να απαιτούν υψηλότερα management fees ή ένα ποσοστό όπως συζητείται στη συμφωνία. Επιπλέον, τα ακίνητα σε περιοχές με αυστηρή κανονιστική συμμόρφωση ενδέχεται να επιφέρουν αυξημένο κόστος.

Η κατάσταση του ακινήτου σας

Ένα καλοσυντηρημένο ακίνητο κοστίζει λιγότερο στη διαχείριση από ένα κακοδιατηρημένο. Εάν ο τύπος του ακινήτου σας απαιτεί εκτεταμένη συντήρηση ή ανακαίνιση, αναμένετε αύξηση στο κόστος διαχείρισης.

Οι υπηρεσίες που προσφέρουν οι managers των ενοικιαζόμενων ακινήτων σας

Το εύρος των υπηρεσιών που προσφέρει ο property manager επηρεάζει επίσης το fee που καλύπτει το κόστος. Οι ολοκληρωμένες υπηρεσίες που περιλαμβάνουν συντήρηση, επιθεωρήσεις ακινήτων, σχέσεις με ενοικιαστές, marketing και χρηματοοικονομική διαχείριση θα είναι ακριβότερες από τις βασικές προσφορές των καλύτερων property managers.

Η συμβατική συμφωνία και οι συνθήκες της αγοράς

Οι όροι του συμβολαίου σας με τον property manager μπορούν να μεταβάλουν το κόστος. Τα συμβόλαια που περιλαμβάνουν κίνητρα βάσει επιδόσεων, για παράδειγμα, ενδέχεται να κοστίζουν περισσότερο. Ελέγχετε πάντα διεξοδικά τις λεπτομέρειες του συμβολαίου.

Τα επικρατούντα επιτόκια στην τοπική αγορά property management μπορούν να επηρεάσουν το κόστος. Σε ανταγωνιστικές αγορές, η αμοιβή για υπηρεσίες property management είναι προσιτή, ενώ σε λιγότερο ανταγωνιστικές αγορές οι managers ενδέχεται να χρεώσουν ένα νέο και υψηλότερο επιτόκιο.

Σημείωση: Θυμηθείτε, είναι σημαντικό να εξετάζετε αυτούς τους παράγοντες όχι μόνο ως μεμονωμένα στοιχεία αλλά σε σχέση μεταξύ τους, καθώς συλλογικά διαμορφώνουν το κόστος property management στον τομέα του commercial real estate.

Τι περιλαμβάνεται στο κόστος του fee property management;

Το αναφέραμε εν συντομία νωρίτερα, αλλά είναι ώρα να εμβαθύνουμε.

Το εύρος των προσφερόμενων υπηρεσιών property management επηρεάζει άμεσα το πόσο χρεώνουν οι property managers ένα μηνιαίο fee ή χρεώνουν ένα ποσοστό του μηνιαίου ενοικίου ή του εισοδήματος από ενοίκια. Εάν έχετε πολλαπλές εμπορικές μονάδες να φροντίσετε, η πρόσληψη ενός property manager αξίζει το κόστος. Οι τύποι των υπηρεσιών μπορούν να ποικίλλουν. Ωστόσο, οι τυπικές υπηρεσίες περιλαμβάνουν:

Το fee συντήρησης για τη συντήρηση του ακινήτου (ενδέχεται να προσλάβουν εξωτερικούς εργολάβους)
Onboarding νέων ενοικιαστών και fees έξωσης για μη πληρώνοντες/προβληματικούς ενοικιαστές
Διασφάλιση ότι το ποσοστό κενών διαμερισμάτων του ακινήτου είναι χαμηλό και ότι το ακίνητο είναι κενό μόνο στις χειρότερες περιπτώσεις

Ορισμένες φορές, η εταιρεία property management που διαχειρίζεται τις μονάδες σας μπορεί να αναλάβει περισσότερες ευθύνες, όπως η εύρεση των καλύτερων ασφαλιστικών εταιρειών και η διαπραγμάτευση των καλύτερων επιτοκίων για τις υπηρεσίες τους, καθώς και η συζήτηση επιτοκίων με τους ενοικιαστές σχετικά με κενά ακίνητα.

Κόστος property management – τι περιλαμβάνει και τι πρέπει να γνωρίζετε

Μπορείτε να βρείτε τις καλύτερες εταιρείες property management που θα δεχτούν ένα κατ’ αποκοπή fee για τη συντήρηση του ακινήτου σας, αλλά συχνά συνιστάται να τους πληρώνετε ένα ποσοστό του μηνιαίου ενοικίου, κάτι που τους κάνει να έχουν προσωπικό συμφέρον — λειτουργώντας ως κίνητρο για να αποφεύγουν να έχουν το ακίνητό σας κενό.

Είναι επίσης σύνηθες για τέτοιες εταιρείες να βγάζουν χρήματα από άλλες πηγές ενώ εργάζονται για εσάς. Για παράδειγμα, ενδέχεται να χρεώσουν απευθείας έναν ενοικιαστή για την ανανέωση της μίσθωσής του.

Τι να περιμένετε από μια εταιρεία property management να αναλάβει, και τι να προσέχετε:

Εξώσεις – όπως αναφέρθηκε νωρίτερα. Ορισμένες φορές, οι ενοικιαστές δεν τηρούν το μερίδιό τους στη συμφωνία. Μπορεί να πρόκειται για συνεχείς καθυστερημένες πληρωμές ή διατάραξη και όχληση σε ένα ακίνητο. Η εταιρεία property management σας θα χρεώσει ένα fee για να περάσει την κουραστική διαδικασία έξωσης ενός ενοικιαστή – συνήθως περίπου $400 ανά έξωση, συν τυχόν δικαστικά έξοδα.
Καθυστερημένες πληρωμές – υπάρχει συχνά ποινή για καθυστερημένη πληρωμή. Το ύψος εξαρτάται από το συμβόλαιο που υπεγράφη με τον ενοικιαστή, με τον μέσο όρο να είναι 7% του μηνιαίου ενοικίου τους.
Συντήρηση – γίνεται εσωτερικά ή από εξωτερικό εργολάβο. Συνήθως, οι εταιρείες χρεώνουν ένα fee προσαύξησης συντήρησης, το οποίο είναι συχνά επιπλέον 7-10% του κόστους συντήρησης του ακινήτου, όπως υδραυλικά ή HVAC.

Σημείωση: Θα βρείτε εταιρείες που διατηρούν τα δικά τους συνεργεία συντήρησης. Σε μια τέτοια περίπτωση, διαπραγματευτείτε ποιες υπηρεσίες τακτικής συντήρησης περιλαμβάνονται σε αυτό που πληρώνετε, και ποιες όχι και ενδέχεται να θεωρηθούν έξτρα. Είναι πιθανό να προσπαθήσουν να εφαρμόσουν χρεώσεις εργασίας και υλικών. Βεβαιωθείτε ότι δεν θα αιφνιδιαστείτε και ότι η συμφωνία σας περιλαμβάνει ένα καθορισμένο όριο για το πόσο επιτρέπεται να χρεώνουν.

Διαφήμιση – θα αποτελέσει σοβαρό παράγοντα κόστους και κρίσιμο παράγοντα. Ορισμένες εταιρείες ενδέχεται να προσεγγίσουν αυτό το θέμα διαφορετικά από άλλες. Κάποιες μπορεί να συμπεριλάβουν τα διαφημιστικά έξοδα στο κατ’ αποκοπή fee ή στο ποσοστό τους, ενώ άλλες ενδέχεται να τα μοιραστούν μαζί σας. Κάποιες μπορεί να αποφύγουν εντελώς τη διαχείριση αυτής της πτυχής και να μην την προσφέρουν ως υπηρεσία. Έτσι κι αλλιώς, αυτή θα επηρεάσει τα ποσοστά κενών διαμερισμάτων, καθιστώντας υψίστης σημασίας τη σαφή της οριοθέτηση.
Τοποθέτηση νέου ενοικιαστή – ορισμένες εταιρείες χρεώνουν για τοποθετήσεις νέων ενοικιαστών ή θα απαιτήσουν bonus για την εξεύρεση ενοικιαστή και τη σύναψη μίσθωσης. Το 50% του ενοικίου του πρώτου μήνα για κάθε νέο ενοικιαστή που τοποθετείται δεν είναι ασυνήθιστο.
Μονάδα με ενοικιαστή – ορισμένοι managers θα χρεώσουν μόνο εάν υπάρχει ενοικιαστής στο ακίνητο. Εάν ένας ολόκληρος όροφος κτιρίου γραφείων είναι κενός, ή ένας ορισμένος αριθμός διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία είναι άδειος, ενδέχεται να χρεώσουν μειωμένο fee.
Fee κενότητας – ενδέχεται να συναντήσετε εταιρείες που σας ζητούν να καταβάλετε ενοίκιο 1-3 μηνών εκ των προτέρων, ή μέρος αυτού. Το κάνουν προκειμένου να καλύψουν τα έξοδα διαφήμισης, την καταβολή της προμήθειας του real estate agent και όλα τα έγγραφα και το escrow που εμπλέκονται.
Ορισμένοι ιδιοκτήτες προτιμούν να κάνουν πολλά από αυτά μόνοι τους και απλώς να αναθέτουν τη διαδικασία ελέγχου ενοικιαστών. Αυτές είναι περιοχές ανάθεσης, και θα πρέπει να επιλέξετε ποιες αναλαμβάνετε ανάλογα με το διαχειριστικό σας στυλ. Κάποιοι θέλουν να αναθέσουν ορισμένες εργασίες εξ ολοκλήρου σε μια εταιρεία διαχείρισης· άλλοι ενδέχεται να θέλουν να παραμείνουν πολύ «hands-on».

Ως LP, είναι απίθανο να θελήσετε να αναλάβετε οποιοδήποτε από αυτά μόνοι σας.

Τώρα, τι θα πρέπει να πληρώσετε σε μια εταιρεία property management;

Ποιο είναι ένα τυπικό κόστος property management;

Ένα δίκαιο επιτόκιο του κλάδου που χρεώνουν οι εταιρείες property management είναι 5-8% της μηνιαίας αξίας ενοικίου του ακινήτου, συν τυχόν έξοδα που έχουν συμφωνηθεί στο συμβόλαιό σας.

Ποιο είναι ένα καλό κόστος property management;

Ένα καλό fee property management θα είναι μεταξύ 4-5% του συνολικού μηνιαίου ενοικίου για ένα εμπορικό ακίνητο. Ωστόσο, να θυμάστε ότι παράγοντες όπως η τοποθεσία, το μέγεθος, η κατάσταση του ακινήτου, το πλήθος, ο τύπος και η ποιότητα των ενοικιαστών, και οι συμφωνημένες υπηρεσίες που θα εκτελέσει η εταιρεία διαχείρισης θα επηρεάσουν σοβαρά την τιμή. Είναι καλό να ελέγξετε τα συνήθη management fees στην περιοχή και να συγκρίνετε το ακίνητό σας με ένα παρόμοιου μεγέθους και χρήσης.

Συμβόλαιο property management – τι να προσέχετε

Το συμβόλαιό σας είναι σημαντικό και η ορολογία του είναι καθοριστική για την απόδοση της επένδυσής σας.

Για παράδειγμα: αναφέρει το συμβόλαιο ότι θα πληρώνετε την εταιρεία από την «αξία ενοικίου» ή το «οφειλόμενο ενοίκιο»; Ή θα τους πληρώνετε από το «εισπραχθέν ενοίκιο»; Προφανώς, υπάρχει μεγάλη διαφορά.

Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, μια εταιρεία property management που πληρώνεται μόνο με ένα ποσοστό του εισπραχθέντος ενοικίου έχει ισχυρό κίνητρο να κάνει τη δουλειά της. Από την άλλη πλευρά, ένας manager που πληρώνεται βάσει του «οφειλόμενου ενοικίου» θέλει να πληρωθεί ανεξάρτητα από την κατάσταση των ενοικιαστών σας, κάτι που θα μπορούσε να σημαίνει αρνητικές ταμειακές ροές για εσάς.

Το σενάριο που θα θέλατε να δημιουργήσετε θα πρέπει να είναι ένα πλεονεκτικό — όπου πληρώνετε τη διαχείρισή σας μόνο από το εισπραχθέν ενοίκιο.

Η άποψή μας: στην πραγματικότητα, η επικοινωνία και η ποιότητα της υπηρεσίας προηγούνται των fees. Επομένως, το να πληρώσετε επιπλέον για έναν κορυφαίο property manager μπορεί να είναι μια συνετή επένδυση. Πρόκειται για μια συνεργασία, και η εύρεση ενός partner υψηλών επιδόσεων με ποιότητα και ακεραιότητα είναι πιο σημαντική μακροπρόθεσμα. Η σωστή εταιρεία μπορεί να σας βοηθήσει να διατηρήσετε ποιοτικούς ενοικιαστές, να απαλλαγείτε από τους δύσκολους και να αυξήσετε τα έσοδα του ακινήτου με εξαιρετική συντήρηση και άριστη διαφήμιση. Η εύρεση μιας φθηνότερης εταιρείας μπορεί να προκαλέσει ακριβώς το αντίθετο.

Είναι το κόστος property management φορολογικά εκπεστέο;

Εάν διαχειρίζεστε μόνοι σας το ακίνητό σας, θα μπορείτε να εκπέσετε πολλές λειτουργίες και να μειώσετε τον φορολογικό σας λογαριασμό. Εάν αναθέσετε τη δουλειά σε μια εταιρεία διαχείρισης, όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την πληρωμή τους είναι συνήθως εκπεστέα.

—

Μάθατε για τα management fees στο σύνολό τους, τι να περιμένετε όταν πληρώνετε μια εταιρεία διαχείρισης, τι να προσέχετε και πώς θα ήταν να το κάνετε ενδεχομένως μόνοι σας. Καλύψαμε επίσης τη σημασία της ανάγνωσης του συμβολαίου σας, τι επιλέγετε να αναθέσετε – ανάλογα με την προσωπικότητα και το διαχειριστικό σας στυλ – και τι θεωρείται δίκαιο επιτόκιο για την πρόσληψη μιας εταιρείας property management.

*Αποποίηση ευθύνης

Η επένδυση σε commercial real estate μπορεί να είναι ριψοκίνδυνη. Δεν είναι κατάλληλη για όλους. Παρόλο που στοχεύουμε στην παροχή γενικών πληροφοριών για να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε καλύτερα τις CRE επενδύσεις, δεν παρέχουμε καμία επενδυτική συμβουλή ούτε προτείνουμε υπέρ ή κατά οποιασδήποτε συγκεκριμένης επένδυσης.