Πόσο κοστίζει η διαχείριση ακινήτων στο CRE;

Ένας οδηγός για τις χρεώσεις του διαχειριστή ακινήτων

Υπάρχουν πολλοί χρηματοοικονομικοί δείκτες που σας βοηθούν να αξιολογήσετε μια συναλλαγή ακινήτων και το επενδυτικό της δυναμικό· υπολογισμοί όπως η απόδοση επί των επενδυμένων μετρητών (cash on cash return), ο εσωτερικός βαθμός απόδοσης (IRR), ο δείκτης δανείου προς αξία (loan-to-value), ο δείκτης κεφαλαιοποίησης (capitalization rate) και πολλοί άλλοι. Ωστόσο, ένας κρίσιμος παράγοντας για την επένδυσή σας στο CRE, ειδικά ως LP, είναι το κόστος διαχείρισης του ακινήτου.

Ας αναλύσουμε τι ακριβώς είναι το κόστος διαχείρισης ακινήτων, πόσα χρεώνουν οι διαχειριστές ακινήτων, τι περιλαμβάνεται στη μηνιαία αμοιβή διαχείρισης, τι θεωρείται καλή αμοιβή σε μια σύμβαση διαχείρισης ακινήτων και τι πρέπει να προσέχετε ως ιδιοκτήτες.

Αμοιβές διαχείρισης για την πρόσληψη διαχειριστή ακινήτων

Οι υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων παρέχονται από πολλές εταιρείες και εξυπηρετούν τον κλάδο των ακινήτων, τόσο τον οικιστικό όσο και τον εμπορικό.

Σκοπός τους είναι να διασφαλίζουν την ομαλή λειτουργία, όπως την ένταξη και την έξωση ενοικιαστών, την κάλυψη των αναγκών τους, την έγκαιρη εκτέλεση επισκευών και να σας επιτρέπουν να απαλλαγείτε από το ακίνητο και να εστιάσετε σε άλλα εγχειρήματα — όλα αυτά έναντι μιας ορισμένης αμοιβής.

Ως ετερόρρυθμος εταίρος (LP), στόχος σας είναι να αφήσετε τα χρήματά σας να εργάζονται για εσάς, και αυτό σημαίνει επίσης να αναθέτετε τις διαχειριστικές ευθύνες. Η πρόσληψη μιας ομάδας για τη διαχείριση των εμπορικών σας ακινήτων είναι απαραίτητη για κάθε σοβαρό επενδυτή.

Κατά κύριο λόγο, οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων χρεώνουν τις αμοιβές τους ως ένα ορισμένο ποσοστό της μηνιαίας πληρωμής μίσθωσης. Ωστόσο, σε ένα εναλλακτικό μοντέλο τιμολόγησης, ορισμένες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων ενδέχεται να χρεώνουν ένα σταθερό, πάγιο ποσό ή μια εφάπαξ χρέωση ανά μονάδα κάθε μήνα. Η αξία αυτής της προσέγγισης μπορεί να διακυμαίνεται σημαντικά, ανάλογα με μεταβλητές όπως η αξία των ακινήτων σας προς ενοικίαση και το εύρος των υπηρεσιών που περιλαμβάνονται στη σύμβαση, μεταξύ άλλων παραγόντων.

Παράγοντες που επηρεάζουν τη μηνιαία αμοιβή διαχείρισης ακινήτου

Ο όγκος της εργασίας καθορίζει το κόστος των αμοιβών διαχείρισης που μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων ή ένας διαχειριστής ακινήτων ενδέχεται να χρεώσει για τη διαχείριση του ακινήτου σας. Η απάντηση στα ερωτήματα «Πόσο κοστίζει η πρόσληψη ενός επαγγελματία διαχειριστή ακινήτων;» ή «Πόσο κοστίζει η πρόσληψη μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων;» είναι ότι εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, οι οποίοι αναλύονται παρακάτω.

Η πολυπλοκότητα και το μέγεθος του ακινήτου σας

Το φυσικό μέγεθος του εμπορικού σας ακινήτου, σε συνδυασμό με την πολυπλοκότητά του, επηρεάζει σημαντικά το κόστος διαχείρισης ακινήτων όταν προσλαμβάνετε έναν διαχειριστή. Τα μεγαλύτερα και πιο σύνθετα εμπορικά ή οικιστικά ακίνητα απαιτούν περισσότερη προσοχή, πόρους και τεχνογνωσία, αυξάνοντας το κόστος που οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων θα χρεώσουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων προς ενοικίαση.

Η τοποθεσία του ακινήτου σας

Η τοποθεσία του ακινήτου διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στον προσδιορισμό του κόστους διαχείρισης που χρεώνουν οι διαχειριστές ακινήτων. Τα επενδυτικά ακίνητα σε προνομιακές ή υψηλού κόστους περιοχές ενδέχεται να απαιτούν υψηλότερες αμοιβές διαχείρισης ή ένα ποσοστό, όπως ορίζεται στη σύμβαση. Επιπλέον, τα ακίνητα σε περιοχές με αυστηρή κανονιστική συμμόρφωση ενδέχεται να επιφέρουν αυξημένο κόστος.

Η κατάσταση του ακινήτου σας

Ένα καλά συντηρημένο ακίνητο κοστίζει λιγότερο στη διαχείριση από ένα ακίνητο σε κακή κατάσταση. Εάν ο τύπος του ακινήτου σας απαιτεί εκτεταμένη συντήρηση ή ανακαίνιση, να αναμένετε αύξηση στο κόστος διαχείρισης.

Οι υπηρεσίες που προσφέρουν οι διαχειριστές των ακινήτων σας προς ενοικίαση

Το εύρος των υπηρεσιών που προσφέρει ο διαχειριστής ακινήτων επηρεάζει επίσης την αμοιβή που καλύπτει το κόστος. Οι ολοκληρωμένες υπηρεσίες που περιλαμβάνουν συντήρηση, επιθεωρήσεις ακινήτων, σχέσεις με ενοικιαστές, μάρκετινγκ και χρηματοοικονομική διαχείριση θα είναι ακριβότερες από τις βασικές προσφορές των καλύτερων διαχειριστών ακινήτων.

Η συμβατική συμφωνία και οι συνθήκες της αγοράς

Οι όροι της σύμβασής σας με τον διαχειριστή ακινήτων μπορούν να μεταβάλουν το κόστος. Οι συμβάσεις που περιλαμβάνουν κίνητρα βάσει απόδοσης, για παράδειγμα, ενδέχεται να κοστίζουν περισσότερο. Να ελέγχετε πάντα διεξοδικά τις λεπτομέρειες της σύμβασης.

Οι ισχύουσες τιμές στην τοπική αγορά διαχείρισης ακινήτων μπορούν να επηρεάσουν το κόστος. Σε ανταγωνιστικές αγορές, η αμοιβή για τις υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων είναι προσιτή, ενώ σε λιγότερο ανταγωνιστικές αγορές οι διαχειριστές ενδέχεται να χρεώσουν μια νέα και υψηλότερη τιμή.

Σημείωση: Θυμηθείτε, είναι σημαντικό να εξετάζετε αυτούς τους παράγοντες όχι μόνο ως μεμονωμένα στοιχεία, αλλά σε σχέση μεταξύ τους, καθώς συλλογικά διαμορφώνουν το κόστος διαχείρισης ακινήτων στον τομέα των εμπορικών ακινήτων.

Τι περιλαμβάνεται στο κόστος της αμοιβής διαχείρισης ακινήτου;

Το αναφέραμε εν συντομία νωρίτερα, αλλά είναι ώρα να εμβαθύνουμε.

Το εύρος των προσφερόμενων υπηρεσιών διαχείρισης ακινήτων επηρεάζει άμεσα το πόσα χρεώνουν οι διαχειριστές ακινήτων ως μηνιαία αμοιβή ή ως ποσοστό του μηνιαίου ενοικίου ή του εισοδήματος από ενοίκια. Εάν έχετε πολλές εμπορικές μονάδες προς διαχείριση, η πρόσληψη διαχειριστή ακινήτων αξίζει το κόστος. Οι τύποι των υπηρεσιών μπορεί να διαφέρουν. Ωστόσο, οι τυπικές υπηρεσίες περιλαμβάνουν:

• Την αμοιβή συντήρησης για τη φροντίδα του ακινήτου (ενδέχεται να προσλάβουν εξωτερικούς εργολάβους)
• Την ένταξη νέων ενοικιαστών και τις χρεώσεις έξωσης για μη συνεπείς/προβληματικούς ενοικιαστές
• Τη διασφάλιση ότι το ποσοστό κενών θέσεων του ακινήτου είναι χαμηλό και ότι το ακίνητο παραμένει κενό μόνο στις χειρότερες περιπτώσεις

Ορισμένες φορές, η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που χειρίζεται τις μονάδες σας μπορεί να αναλάβει περισσότερες ευθύνες, όπως την εύρεση των καλύτερων ασφαλιστικών εταιρειών και τη διαπραγμάτευση των καλύτερων τιμών για τις υπηρεσίες τους, καθώς και τη συζήτηση τιμών με ενοικιαστές για κενά ακίνητα.

Κόστος διαχείρισης ακινήτων – τι περιλαμβάνει και τι πρέπει να γνωρίζετε

Μπορείτε να βρείτε τις καλύτερες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που θα δεχτούν μια πάγια αμοιβή για τη φροντίδα του ακινήτου σας, αλλά συχνά συνιστάται να τους καταβάλλετε ένα ποσοστό του μηνιαίου ενοικίου, γεγονός που τους δίνει προσωπικό συμφέρον στο αποτέλεσμα (skin in the game) — λειτουργώντας ως κίνητρο για να αποφευχθεί η παραμονή του ακινήτου σας κενό.

Είναι επίσης σύνηθες τέτοιες εταιρείες να αποκομίζουν κέρδη από άλλες πηγές ενώ απασχολούνται από εσάς. Για παράδειγμα, ενδέχεται να χρεώσουν απευθείας έναν ενοικιαστή για την ανανέωση της μίσθωσής του.

Τι να περιμένετε από μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που θα αναλάβει τη φροντίδα, και τι να προσέχετε:

• Έξωση – όπως αναφέρθηκε νωρίτερα. Ορισμένες φορές, οι ενοικιαστές δεν τηρούν το μέρος τους στη συμφωνία. Αυτό μπορεί να είναι συνεχείς καθυστερημένες πληρωμές ή ενόχληση και όχληση σε ένα ακίνητο. Η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων σας θα χρεώσει μια αμοιβή για να διεκπεραιώσει την κουραστική διαδικασία έξωσης ενός ενοικιαστή – συνήθως περίπου 400 δολάρια ανά έξωση, συν τυχόν δικαστικά έξοδα.
• Καθυστερημένες πληρωμές – συχνά υπάρχει πρόστιμο για καθυστερημένη πληρωμή. Το ύψος εξαρτάται από τη σύμβαση που έχει υπογραφεί με τον ενοικιαστή, με τον μέσο όρο να είναι 7% του μηνιαίου ενοικίου του.
• Συντήρηση – εκτελείται εσωτερικά ή από εξωτερικό εργολάβο. Συνήθως, οι εταιρείες χρεώνουν μια προσαύξηση συντήρησης (markup), η οποία συχνά ανέρχεται σε επιπλέον 7-10% του κόστους συντήρησης του ακινήτου, όπως για υδραυλικά ή συστήματα θέρμανσης/ψύξης (HVAC).

Σημείωση: Θα βρείτε εταιρείες που διατηρούν δικά τους συνεργεία συντήρησης. Σε μια τέτοια περίπτωση, διαπραγματευτείτε ποιες υπηρεσίες τακτικής συντήρησης περιλαμβάνονται σε αυτό που πληρώνετε, και ποιες δεν περιλαμβάνονται και ενδέχεται να θεωρηθούν επιπλέον χρεώσεις. Είναι πιθανό να προσπαθήσουν να εφαρμόσουν χρεώσεις εργατικών και υλικών. Βεβαιωθείτε ότι δεν θα αιφνιδιαστείτε και ότι η συμφωνία σας προβλέπει ένα καθορισμένο όριο για το πόσο επιτρέπεται να χρεώνουν.

• Διαφήμιση – θα αποτελέσει σοβαρή παράμετρο κόστους και κρίσιμο παράγοντα. Ορισμένες εταιρείες ενδέχεται να προσεγγίζουν αυτό το ζήτημα διαφορετικά από άλλες. Κάποιες μπορούν να συμπεριλάβουν το κόστος διαφήμισης στην πάγια αμοιβή ή το ποσοστό τους, ενώ άλλες ενδέχεται να το μοιραστούν μαζί σας. Ορισμένες μπορεί να αποφύγουν εντελώς τη διαχείριση αυτής της πτυχής και να μην την προσφέρουν ως υπηρεσία. Σε κάθε περίπτωση, αυτό θα επηρεάσει τα ποσοστά κενών θέσεων, καθιστώντας υψίστης σημασίας τον ακριβή καθορισμό του.
• Τοποθέτηση νέου ενοικιαστή – ορισμένες εταιρείες χρεώνουν για την τοποθέτηση νέων ενοικιαστών ή θα απαιτήσουν μπόνους για την εξασφάλιση ενοικιαστή σε μίσθωση. Δεν είναι ασυνήθιστο το 50% του ενοικίου του πρώτου μήνα για κάθε νέο ενοικιαστή που τοποθετείται.
• Μονάδα με ενοικιαστή – ορισμένοι διαχειριστές θα χρεώσουν μόνο εάν υπάρχει ενοικιαστής στο ακίνητο. Εάν ένας ολόκληρος όροφος κτιρίου γραφείων είναι κενός ή ένας ορισμένος αριθμός διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία είναι άδειος, ενδέχεται να χρεώσουν μειωμένη αμοιβή.
• Αμοιβή κενής θέσης (vacancy fee) – ενδέχεται να συναντήσετε εταιρείες που σας ζητούν να καταβάλετε προκαταβολικά ενοίκιο 1-3 μηνών ή μέρος αυτού. Το πράττουν προκειμένου να καλύψουν τα έξοδα διαφήμισης, την καταβολή της προμήθειας του κτηματομεσίτη και όλη τη γραφειοκρατία και τη μεσεγγύηση (escrow) που εμπλέκεται.
• Ορισμένοι ιδιοκτήτες προτιμούν να αναλαμβάνουν μεγάλο μέρος αυτών των εργασιών μόνοι τους και να αναθέτουν μόνο τη διαδικασία ελέγχου ενοικιαστών. Αυτοί είναι τομείς ανάθεσης και θα πρέπει να επιλέξετε ποιους αναλαμβάνετε ανάλογα με το διαχειριστικό σας στυλ. Ορισμένοι θέλουν να αναθέσουν ορισμένες εργασίες εξ ολοκλήρου σε μια εταιρεία διαχείρισης· άλλοι ενδέχεται να θέλουν να παραμείνουν πολύ ενεργοί («hands-on»).

Ως LP, είναι απίθανο να θέλετε να αναλάβετε οποιαδήποτε από αυτές τις εργασίες μόνοι σας.

Λοιπόν, τι πρέπει να πληρώνετε σε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων;

Ποιο είναι ένα τυπικό κόστος διαχείρισης ακινήτων;

Μια δίκαιη τιμή σύμφωνη με τα πρότυπα του κλάδου που χρεώνουν οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων είναι 5-8% της μηνιαίας μισθωτικής αξίας του ακινήτου, συν τυχόν έξοδα που έχουν συμφωνηθεί στη σύμβασή σας.

Ποιο είναι ένα καλό κόστος διαχείρισης ακινήτων;

Μια καλή αμοιβή διαχείρισης ακινήτων θα κυμαίνεται μεταξύ 4-5% του συνολικού μηνιαίου ενοικίου για ένα εμπορικό ακίνητο. Ωστόσο, να θυμάστε ότι παράγοντες όπως η τοποθεσία, το μέγεθος, η κατάσταση του ακινήτου, το πλήθος, ο τύπος και η ποιότητα των ενοικιαστών, καθώς και οι συμφωνημένες υπηρεσίες που θα εκτελέσει η εταιρεία διαχείρισης θα επηρεάσουν σοβαρά την τιμή. Καλό είναι να ελέγξετε τις συνήθεις αμοιβές διαχείρισης στην περιοχή και να συγκρίνετε το ακίνητό σας με ένα παρόμοιου μεγέθους και χρήσης.

Σύμβαση διαχείρισης ακινήτων – τι να προσέχετε

Η σύμβασή σας είναι σημαντική και η ορολογία της είναι καθοριστική για την απόδοση της επένδυσής σας.

Για παράδειγμα: η σύμβαση ορίζει ότι θα πληρώνετε την εταιρεία βάσει της «μισθωτικής αξίας» ή του «οφειλόμενου ενοικίου»; Ή θα τους πληρώνετε βάσει του «εισπραχθέντος ενοικίου»; Προφανώς, υπάρχει μεγάλη διαφορά.

Όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που αμείβεται μόνο με ένα ποσοστό του εισπραχθέντος ενοικίου έχει ισχυρό κίνητρο να κάνει καλά τη δουλειά της. Από την άλλη πλευρά, ένας διαχειριστής που αμείβεται βάσει του «οφειλόμενου ενοικίου» θέλει να πληρωθεί ανεξάρτητα από την κατάσταση των ενοικιαστών σας, κάτι που θα μπορούσε να σημαίνει αρνητική ταμειακή ροή για εσάς.

Το σενάριο που θα θέλατε να δημιουργήσετε θα πρέπει να είναι ένα επωφελές σενάριο — όπου πληρώνετε τη διαχείρισή σας μόνο από το εισπραχθέν ενοίκιο.

Η άποψή μας: στην πραγματικότητα, η επικοινωνία και η ποιότητα της υπηρεσίας προηγούνται των αμοιβών. Έτσι, το να πληρώνετε επιπλέον για έναν κορυφαίο διαχειριστή ακινήτων μπορεί να είναι μια συνετή επένδυση. Πρόκειται για μια συνεργασία, και η εύρεση ενός συνεργάτη υψηλών επιδόσεων με ποιότητα και ακεραιότητα είναι πιο σημαντική μακροπρόθεσμα. Η σωστή εταιρεία μπορεί να σας βοηθήσει να διατηρήσετε ποιοτικούς ενοικιαστές, να απαλλαγείτε από τους δύσκολους και να αυξήσετε τα έσοδα του ακινήτου με εξαιρετική συντήρηση και άριστη διαφήμιση. Η επιλογή μιας φθηνότερης εταιρείας μπορεί να προκαλέσει ακριβώς το αντίθετο.

Εκπίπτουν φορολογικά τα κόστη διαχείρισης ακινήτων;

Εάν διαχειρίζεστε μόνοι σας το ακίνητό σας, θα μπορείτε να εκπέσετε πολλές λειτουργικές δαπάνες και να μειώσετε τον φορολογικό σας λογαριασμό. Εάν αναθέσετε την εργασία σε μια εταιρεία διαχείρισης, όλες οι δαπάνες που σχετίζονται με την πληρωμή τους είναι συνήθως εκπεστέες.

Μάθατε για τις αμοιβές διαχείρισης συνολικά, τι να περιμένετε όταν πληρώνετε μια εταιρεία διαχείρισης, τι να προσέχετε και πώς θα ήταν να το κάνατε ενδεχομένως μόνοι σας. Καλύψαμε επίσης τη σημασία της ανάγνωσης της σύμβασής σας, τι επιλέγετε να αναθέσετε – ανάλογα με την προσωπικότητα και το διαχειριστικό σας στυλ – και τι θεωρείται δίκαιη τιμή για την πρόσληψη μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων.

Αποποίηση ευθύνης

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να ενέχει κινδύνους. Δεν είναι κατάλληλη για όλους. Παρόλο που στόχος μας είναι να παρέχουμε γενικές πληροφορίες για να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε καλύτερα τις επενδύσεις CRE, δεν παρέχουμε καμία επενδυτική συμβουλή ούτε συνιστούμε υπέρ ή κατά οποιασδήποτε συγκεκριμένης επένδυσης.

Πόροι για επενδύσεις σε CRE

• Οι νεότερες ευκαιρίες ακινήτων στον τομέα της υγείας που πρέπει να γνωρίζετε
• Προοπτικές ακινήτων φιλοξενίας: Τι πρέπει να γνωρίζετε για να ενισχύσετε τις επενδύσεις σας
• Χτίζοντας το μέλλον: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι GP για τις καινοτομίες στις κατασκευές
• Κεφαλαιακά αποθεματικά στα ακίνητα
• Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
• Αυτοματοποιημένες διανομές Waterfall στα εμπορικά ακίνητα
• Τι πρέπει να γνωρίζετε για τα NOI και GPR στις επενδύσεις εμπορικών ακινήτων
• Κατανοώντας τους κινδύνους της επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα