كم تبلغ تكلفة إدارة الممتلكات في العقارات التجارية؟

رسوم الإدارة عند تعيين مدير ممتلكات

العوامل التي تؤثر في رسوم إدارة الممتلكات الشهرية

يحدد حجم العمل تكلفة رسوم إدارة الممتلكات التي قد تتقاضاها شركة إدارة الممتلكات أو مدير الممتلكات لإدارة عقارك. والإجابة عن سؤالَي "كم تكلّف الاستعانة بمدير ممتلكات محترف؟" أو "كم تكلّف الاستعانة بشركة إدارة ممتلكات؟" هي أن الأمر يعتمد على عوامل متعددة كما هو موضّح أدناه.

ما المشمول في تكلفة رسوم إدارة الممتلكات؟

لقد ذكرنا ذلك بإيجاز سابقاً، لكن حان وقت التعمّق أكثر.

يؤثر نطاق خدمات إدارة الممتلكات المقدَّمة تأثيراً مباشراً في مقدار ما يتقاضاه مديرو الممتلكات كرسم شهري أو كنسبة مئوية من الإيجار الشهري أو الدخل الإيجاري. وإذا كان لديك وحدات تجارية متعددة للاعتناء بها، فإن تعيين مدير ممتلكات يستحق التكلفة. وقد تتفاوت أنواع الخدمات. ومع ذلك، تشمل الخدمات النموذجية ما يلي:

• رسوم الصيانة للحفاظ على العقار (قد يستعينون بمقاولين خارجيين)
• استقبال المستأجرين الجدد، ورسوم الإخلاء للمستأجرين غير الدافعين/المتعثّرين
• ضمان انخفاض معدل شغور العقار وألّا يكون العقار شاغراً إلا في أسوأ الظروف

في بعض الأحيان، يمكن لشركة إدارة الممتلكات التي تتولى وحداتك تحمّل مزيد من المسؤوليات، مثل إيجاد أفضل شركات التأمين والتفاوض على أفضل الأسعار لخدماتها، ومناقشة الأسعار مع المستأجرين بشأن العقارات الشاغرة.

تكلفة إدارة الممتلكات — ما تشمله وما ينبغي معرفته

يمكنك أن تجد أفضل شركات إدارة الممتلكات التي تقبل رسماً ثابتاً للحفاظ على عقارك، لكن يُنصح غالباً بدفع نسبة مئوية من الإيجار الشهري لها، مما يجعل لها مصلحة مباشرة في الأمر — بوصف ذلك حافزاً لتجنّب بقاء عقارك شاغراً.

ومن الشائع أيضاً أن تجني هذه الشركات أموالاً من مصادر أخرى أثناء عملها لديك. فعلى سبيل المثال، قد تتقاضى رسماً من المستأجر مباشرة مقابل تجديد عقد إيجاره.

ما يمكن توقّعه من شركة إدارة ممتلكات تتولى الاعتناء بعقارك، وما ينبغي الانتباه إليه:

• الإخلاءات — كما ذُكر سابقاً. أحياناً، لا يلتزم المستأجرون بجانبهم من الاتفاقية. وقد يكون ذلك تأخراً مستمراً في الدفع، أو إزعاجاً ومضايقة في العقار. ستتقاضى شركة إدارة الممتلكات رسماً لتنفيذ عملية الإخلاء المرهِقة لمستأجر — عادةً نحو 400 دولار لكل إخلاء، إضافة إلى أي رسوم محكمة.
• المدفوعات المتأخرة — غالباً ما تكون هناك غرامة على الدفعة المتأخرة. ويعتمد مقدارها على العقد الموقّع مع المستأجر، ويبلغ المتوسط 7% من إيجاره الشهري.
• الصيانة — تُنفَّذ داخلياً أو عبر مقاول طرف ثالث. وعادةً، تتقاضى الشركات رسم هامش صيانة، وهو غالباً ما يكون إضافة بنسبة 7-10% من تكاليف صيانة العقار، مثل السباكة أو التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC).

ملاحظة: ستجد شركات تحتفظ بطواقم صيانة خاصة بها. في هذه الحالة، تفاوض على خدمات الصيانة الروتينية المشمولة مقابل ما تدفعه، وما هو غير مشمول وقد يُعدّ إضافات. فمن المرجح أن يحاولوا فرض رسوم على العمالة والمواد. تأكّد من ألّا تُفاجأ، وأن تتضمن اتفاقيتك حداً معيّناً لمقدار ما يُسمح لهم بتقاضيه.

• الإعلان — سيكون اعتباراً جدّياً للتكلفة وعاملاً حاسماً. وقد تتعامل بعض الشركات مع هذا الموضوع بشكل مختلف عن غيرها. فبعضها قد يضمّن تكاليف الإعلان في رسمه الثابت أو نسبته المئوية، بينما قد يتقاسمها آخرون معك. وقد يتجنّب بعضها التعامل مع هذا الجانب كلياً ولا يقدّمه كخدمة. وفي كل الأحوال، سيؤثر هذا الأمر في معدلات الشغور، مما يجعل من الضروري حسمه.
• إيجاد مستأجر جديد — تتقاضى بعض الشركات رسوماً مقابل إيجاد مستأجرين جدد أو تطالب بمكافأة مقابل إدخال مستأجر في عقد إيجار. وليس من غير المعتاد أن تبلغ 50% من إيجار الشهر الأول لأي مستأجر جديد يُوضَع.
• الوحدة المشغولة بمستأجر — لن يتقاضى بعض المديرين رسوماً إلا إذا كان هناك مستأجر في العقار. فإذا كان طابق كامل في مبنى مكاتب شاغراً، أو كان عدد معيّن من الشقق في مبنى سكني فارغاً، فقد يتقاضون رسماً مخفّضاً.
• رسم الشغور — قد تصادف شركات تطلب منك دفع إيجار 1-3 أشهر مقدماً، أو جزءاً منه. ويفعلون ذلك لتغطية تكاليف الإعلان، ودفع عمولة الوكيل العقاري، وجميع الأوراق وعمليات الضمان (escrow) المعنية.
• يفضّل بعض المُلّاك القيام بالكثير من هذه المهام بأنفسهم، ويفوّضون فقط عملية فحص المستأجرين. هذه مجالات للتفويض، وعليك اختيار أيّها تتولى وفقاً لأسلوبك الإداري. فبعضهم يريد تفويض مهام معيّنة بالكامل لشركة إدارة؛ بينما قد يرغب آخرون في البقاء "مباشرين" جداً في إدارتهم.

بصفتك شريكاً محدوداً (LP)، من غير المرجح أن ترغب في الاعتناء بأي من هذه المهام بنفسك.

والآن، ما الذي ينبغي أن تدفعه لشركة إدارة ممتلكات؟

ما تكلفة إدارة الممتلكات النموذجية؟

السعر العادل السائد في القطاع الذي تتقاضاه شركات إدارة الممتلكات هو 5-8% من قيمة الإيجار الشهري للعقار، إضافة إلى أي مصاريف متفق عليها في عقدك.

ما تكلفة إدارة الممتلكات الجيدة؟

سيتراوح رسم إدارة الممتلكات الجيد بين 4-5% من إجمالي الإيجار الشهري لعقار تجاري. ومع ذلك، تذكّر أن عوامل مثل الموقع، والحجم، وحالة العقار، وعدد المستأجرين ونوعهم وجودتهم، والخدمات المتفق عليها التي ستؤدّيها شركة الإدارة، ستؤثر بشدة في السعر. ومن الجيد التحقق من رسوم الإدارة الشائعة في المنطقة ومقارنة عقارك بعقار مماثل في الحجم والاستخدام.

عقد إدارة الممتلكات — ما ينبغي الانتباه إليه

هل تكاليف إدارة الممتلكات قابلة للخصم الضريبي؟

إذا أدرت عقارك بنفسك، فستتمكّن من خصم العديد من العمليات وتخفيض فاتورتك الضريبية. وإذا فوّضت المهمة لشركة إدارة، فإن جميع المصاريف المتعلقة بدفع أجرها تكون عادةً قابلة للخصم.

—

لقد تعرّفت على رسوم الإدارة ككل، وما يمكن توقّعه عند الدفع لشركة إدارة، وما ينبغي الانتباه إليه، وكيف سيكون الأمر لو قمت بذلك بنفسك. كما تناولنا أهمية قراءة عقدك، وما تختار تفويضه — بحسب شخصيتك وأسلوبك الإداري — وما يُعدّ سعراً عادلاً لتعيين شركة إدارة ممتلكات.

*إخلاء مسؤولية

قد يكون الاستثمار في العقارات التجارية محفوفاً بالمخاطر. وهو لا يناسب الجميع. وبينما نهدف إلى تقديم معلومات عامة لمساعدتك على فهم استثمارات العقارات التجارية بشكل أفضل، فإننا لا نقدّم أي مشورة استثمارية ولا ننصح بأي استثمار معيّن أو ضدّه.