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Una guía sobre los honorarios del administrador de propiedades
Existen muchos indicadores financieros que le ayudan a evaluar una operación inmobiliaria y el potencial de su inversión; cálculos como el rendimiento sobre el efectivo invertido (cash on cash return), la tasa interna de retorno (IRR), la relación préstamo-valor (loan-to-value), la tasa de capitalización (capitalization rate) y muchos otros. Pero un factor crucial para su inversión en CRE, especialmente como LP, será el costo de la administración de propiedades.
Profundicemos en qué son exactamente los costos de administración de propiedades, cuánto cobran los administradores de propiedades, qué incluye el honorario de administración mensual, qué se considera un buen honorario en un contrato de administración de propiedades y a qué deben prestar atención los propietarios.
Honorarios de administración por contratar a un administrador de propiedades
Los servicios de administración de propiedades son prestados por muchas empresas y dan servicio al sector inmobiliario, tanto residencial como comercial.
Su propósito es garantizar operaciones fluidas, como la incorporación y el desalojo de inquilinos, la atención de sus necesidades, la realización de reparaciones a tiempo y permitirle desentenderse de la propiedad para concentrarse en otros emprendimientos, todo por un determinado honorario.
Como socio limitado (LP), su objetivo es hacer que su dinero trabaje para usted, y eso también significa delegar las responsabilidades de gestión. Contratar a un equipo para administrar sus propiedades comerciales es indispensable para cualquier inversionista serio.
Por lo general, las empresas de administración de propiedades cobran sus honorarios como un porcentaje determinado del pago mensual del arrendamiento. Sin embargo, en un modelo de precios alternativo, algunas empresas de administración de propiedades pueden cobrar una tarifa fija, plana, o cobrar una tarifa única por unidad cada mes. La propuesta de valor de este enfoque puede variar considerablemente, dependiendo de variables como el valor de sus propiedades de alquiler y el alcance de los servicios incluidos en el contrato, entre otros factores.
Factores que afectan el honorario mensual de administración de propiedades
La cantidad de trabajo define el costo de los honorarios de administración que una empresa de administración de propiedades o un administrador de propiedades puede cobrar por administrar su propiedad. La respuesta a las preguntas "¿Cuánto cuesta contratar a un administrador de propiedades profesional?" o "¿Cuánto cuesta contratar a una empresa de administración de propiedades?" es que depende de diversos factores que se analizan a continuación.
La complejidad y el tamaño de su propiedad
El tamaño físico de su propiedad comercial, junto con su complejidad, influye significativamente en el costo de la administración de propiedades cuando contrata a un administrador. Las propiedades comerciales o residenciales más grandes y complejas requieren más atención, recursos y experiencia, lo que eleva el costo que las empresas de administración de propiedades cobrarán a los propietarios de inmuebles en alquiler.
La ubicación de su propiedad
La ubicación de la propiedad desempeña un papel clave en la determinación de los costos de administración que cobran los administradores de propiedades. Las propiedades de inversión en zonas privilegiadas o de alto costo pueden exigir honorarios de administración más altos o un porcentaje según lo establecido en el contrato. Además, las propiedades en regiones con un estricto cumplimiento normativo pueden incurrir en costos más elevados.
El estado de su propiedad
Una propiedad bien mantenida cuesta menos de administrar que una en mal estado. Si su tipo de propiedad requiere un mantenimiento o renovación extensos, espere un aumento en los costos de administración.
Los servicios que ofrecen sus administradores de propiedades de alquiler
La gama de servicios que ofrece el administrador de propiedades también influye en el honorario que cubre el costo. Los servicios integrales que incluyen mantenimiento, inspecciones de la propiedad, relaciones con los inquilinos, marketing y gestión financiera serán más costosos que las ofertas básicas de los mejores administradores de propiedades.
El acuerdo contractual y las condiciones del mercado
Los términos de su contrato con el administrador de propiedades pueden modificar el costo. Los contratos que incluyen incentivos basados en el desempeño, por ejemplo, pueden costar más. Revise siempre los detalles contractuales a fondo.
Las tarifas vigentes en el mercado local de administración de propiedades pueden incidir en el costo. En mercados competitivos, el pago por los servicios de administración de propiedades es asequible, mientras que en mercados menos competitivos los administradores pueden cobrar una tarifa nueva y más alta.
Nota: Recuerde que es importante considerar estos factores no solo como elementos individuales, sino en relación unos con otros, ya que en conjunto determinan el costo de la administración de propiedades en el ámbito de los bienes raíces comerciales.
¿Qué incluye el costo del honorario de administración de propiedades?
Lo mencionamos brevemente antes, pero es hora de profundizar.
El alcance de los servicios de administración de propiedades ofrecidos afecta directamente cuánto cobran los administradores como honorario mensual o como porcentaje del alquiler mensual o de los ingresos por alquiler. Si tiene múltiples unidades comerciales que atender, contratar a un administrador de propiedades vale la pena. Los tipos de servicios pueden variar. No obstante, los servicios típicos incluyen:
- El honorario de mantenimiento para conservar la propiedad (pueden contratar a contratistas externos)
- La incorporación de nuevos inquilinos y los honorarios de desalojo para inquilinos morosos o problemáticos
- Asegurar que la tasa de desocupación de la propiedad sea baja y que la propiedad solo esté vacante en las peores circunstancias
A veces, la empresa de administración de propiedades que gestiona sus unidades puede asumir más responsabilidades, como encontrar las mejores aseguradoras y negociar las mejores tarifas por sus servicios, así como negociar tarifas con inquilinos respecto a propiedades vacantes.
Costo de la administración de propiedades: qué incluye y qué debe saber
Puede encontrar las mejores empresas de administración de propiedades que aceptarán una tarifa plana para mantener su propiedad, pero a menudo se recomienda pagarles un porcentaje del alquiler mensual, lo que las involucra directamente en el resultado (skin in the game), actuando como un incentivo para evitar que su propiedad quede vacante.
También es común que estas firmas obtengan ingresos por otras vías mientras están contratadas por usted. Por ejemplo, podrían cobrarle directamente a un inquilino por la renovación de su contrato de arrendamiento.
Qué esperar de una firma de administración de propiedades que se encargue de su gestión, y a qué prestar atención:
- Desalojos: como se mencionó antes. A veces, los inquilinos no cumplen con su parte del acuerdo. Puede tratarse de pagos atrasados constantes, o de molestias y perturbaciones en una propiedad. Su firma de administración de propiedades cobrará un honorario por llevar a cabo el tedioso proceso de desalojar a un inquilino, por lo general alrededor de 400 dólares por desalojo, más cualquier costo judicial.
- Pagos atrasados: a menudo hay una penalización por pago atrasado. El monto depende del contrato firmado con el inquilino, siendo el promedio del 7 % de su alquiler mensual.
- Mantenimiento: realizado internamente o por un contratista externo. Comúnmente, las firmas cobran un recargo de mantenimiento (markup), que suele ser un 7-10 % adicional sobre los costos de mantenimiento de la propiedad, como plomería o climatización (HVAC).
Nota: Encontrará empresas que mantienen sus propios equipos de mantenimiento. En tal caso, negocie qué servicios de mantenimiento rutinario están incluidos en lo que paga, y cuáles no lo están y pueden considerarse extras. Es probable que intenten aplicar cargos por mano de obra y materiales. Asegúrese de no ser tomado por sorpresa y de que su acuerdo establezca un límite fijo sobre cuánto pueden cobrar.
- Publicidad: será una consideración de costo importante y un factor crucial. Algunas firmas pueden abordar este tema de manera diferente a otras. Algunas pueden incluir los costos de publicidad en su tarifa plana o porcentaje, mientras que otras pueden compartirlos con usted. Algunas pueden evitar manejar este aspecto por completo y no ofrecerlo como servicio. En cualquier caso, este factor afectará las tasas de desocupación, por lo que es primordial definirlo con precisión.
- Colocación de nuevos inquilinos: algunas firmas cobran por la colocación de nuevos inquilinos o exigirán una bonificación por conseguir que un inquilino firme un contrato de arrendamiento. El 50 % del alquiler del primer mes por cada nuevo inquilino colocado no es inusual.
- Unidad ocupada por inquilino: algunos administradores solo cobrarán si hay un inquilino en la propiedad. Si un piso completo de un edificio de oficinas está vacante, o cierto número de condominios en un edificio de apartamentos están vacíos, pueden cobrar un honorario reducido.
- Tarifa por desocupación (vacancy fee): puede encontrarse con firmas que le pidan adelantar de 1 a 3 meses de alquiler, o una parte de ellos. Lo hacen para cubrir los costos de publicidad, el pago de la comisión del agente inmobiliario y toda la documentación y el depósito en garantía (escrow) que implica.
- A algunos propietarios les gusta encargarse de gran parte de estas tareas por sí mismos y solo delegar el proceso de selección de inquilinos. Estas son áreas de delegación, y usted debe elegir cuáles realiza según su estilo de gestión. Algunos quieren delegar ciertas tareas por completo a una firma de administración; otros pueden preferir mantenerse muy involucrados ("hands-on").
Como LP, es poco probable que quiera encargarse de ninguna de estas tareas por su cuenta.
Entonces, ¿cuánto debería pagarle a una firma de administración de propiedades?
¿Cuál es un costo típico de administración de propiedades?
Una tarifa justa, conforme a los estándares del sector, que cobran las firmas de administración de propiedades es del 5-8 % del valor del alquiler mensual de la propiedad, más cualquier gasto acordado en su contrato.
¿Cuál es un buen costo de administración de propiedades?
Un buen honorario de administración de propiedades estará entre el 4-5 % del alquiler mensual total para una propiedad comercial. Sin embargo, recuerde que factores como la ubicación, el tamaño, el estado de la propiedad, la cantidad, el tipo y la calidad de los inquilinos, y los servicios acordados que prestará la firma de administración afectarán considerablemente el precio. Conviene comprobar los honorarios de administración habituales en la zona y comparar su propiedad con una de tamaño y uso similares.
Contrato de administración de propiedades: a qué prestar atención
Su contrato es importante y su terminología es determinante para el desempeño de su inversión.
Por ejemplo: ¿el contrato establece que pagará a la firma sobre el "valor del alquiler" o sobre el "alquiler adeudado"? ¿O les pagará sobre el "alquiler cobrado"? Evidentemente, hay una gran diferencia.
Como se indicó antes, una empresa de administración de propiedades a la que solo se le paga un porcentaje del alquiler cobrado tiene un gran incentivo para hacer bien su trabajo. Por otro lado, un administrador al que se le paga en función del "alquiler adeudado" quiere cobrar independientemente de la situación de sus inquilinos, lo que podría significar un flujo de caja negativo para usted.
El escenario que le conviene crear debe ser ventajoso: aquel en el que pague a su administración únicamente sobre el alquiler cobrado.
Nuestra opinión: en la realidad, la comunicación y la calidad del servicio están por encima de los honorarios. Por ello, pagar un poco más por un administrador de propiedades de primer nivel puede ser una inversión inteligente. Esto es una asociación, y encontrar un socio de alto desempeño con calidad e integridad es más importante a largo plazo. La firma adecuada puede ayudarle a retener inquilinos de calidad, deshacerse de los difíciles e incrementar los ingresos de la propiedad con un excelente mantenimiento y una publicidad sobresaliente. Elegir una firma más barata puede provocar exactamente lo contrario.
¿Son deducibles de impuestos los costos de administración de propiedades?
Si administra su propia propiedad, podrá deducir muchas operaciones y reducir su factura fiscal. Si delega el trabajo a una firma de administración, todos los gastos relacionados con su pago suelen ser deducibles.
Ha aprendido sobre los honorarios de administración en general, qué esperar al pagar a una firma de administración, a qué prestar atención y cómo sería posiblemente hacerlo por su cuenta. También abordamos la importancia de leer su contrato, qué elige delegar (dependiendo de su personalidad y estilo de gestión) y qué se considera una tarifa justa por contratar a una firma de administración de propiedades.
Descargo de responsabilidad
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