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Inversión en Bienes Raíces Comerciales
¿Cuánto Cuesta la Administración de Propiedades en CRE?
Una Guía sobre los Cargos del Administrador de Propiedades
Existen muchos indicadores financieros que lo ayudan a evaluar comparativamente una operación inmobiliaria y el potencial de su inversión; cálculos como el retorno cash-on-cash, la tasa interna de retorno, la relación préstamo-valor, la tasa de capitalización y muchos otros. Pero un factor crucial para su inversión en CRE, especialmente como LP, será el costo de administración de la propiedad.
Profundicemos en qué son exactamente los costos de administración de propiedades, cuánto cobrarán los administradores de propiedades, qué incluye la comisión de gestión mensual, qué se considera una buena comisión de contrato de administración de propiedades y a qué deben prestar atención los propietarios.
Comisiones de gestión por contratar a un administrador de propiedades
Los servicios de administración de propiedades son proporcionados por muchas empresas y dan servicio al sector inmobiliario, tanto residencial como comercial.
Su propósito es garantizar operaciones fluidas, como la incorporación y el desalojo de inquilinos, facilitar sus necesidades, asegurar reparaciones oportunas y permitirle desentenderse de la propiedad y concentrarse en otros emprendimientos — todo por una determinada comisión.
Como socio limitado, su objetivo es dejar que su dinero trabaje para usted, y eso también significa delegar las responsabilidades de gestión. Contratar a un equipo para administrar sus propiedades comerciales es indispensable para cualquier inversionista serio.
Predominantemente, las empresas de administración de propiedades cobran sus comisiones como una determinada proporción del pago mensual del arrendamiento. Sin embargo, en un modelo de precios alternativo, algunas empresas de administración de propiedades pueden cobrar una tarifa fija, plana, o una tarifa única por unidad cada mes. La propuesta de valor de este enfoque puede fluctuar considerablemente, dependiendo de variables como el valor de sus propiedades de alquiler y el alcance de los servicios incorporados al contrato, entre otros factores.
Factores que afectan la comisión mensual de administración de propiedades
La cantidad de trabajo define el costo de las comisiones de administración de propiedades que una empresa de administración de propiedades o un administrador de propiedades puede cobrar por administrar su propiedad. La respuesta a las preguntas "¿Cuánto cuesta contratar a un administrador de propiedades profesional?" o "¿Cuánto cuesta contratar a una empresa de administración de propiedades?" es que depende de varios factores, como se analiza a continuación.
La complejidad y el tamaño de su propiedad
El tamaño físico de su propiedad comercial, junto con su complejidad, influye significativamente en el costo de la administración de propiedades cuando contrata a un administrador de propiedades. Las propiedades comerciales o residenciales más grandes y complejas requieren más atención, recursos y experiencia, lo que aumenta el costo que las empresas de administración de propiedades cobrarán a los propietarios de propiedades de alquiler.
La ubicación de su propiedad
La ubicación de la propiedad desempeña un papel clave en la determinación de los costos de administración que cobran los administradores de propiedades. Las propiedades de inversión en zonas privilegiadas o de alto costo pueden exigir comisiones de gestión más altas o un porcentaje, según se establezca en el contrato. Además, las propiedades en regiones con estricto cumplimiento normativo pueden incurrir en mayores costos.
El estado de su propiedad
Una propiedad bien mantenida cuesta menos de administrar que una en mal estado. Si su tipo de propiedad requiere un mantenimiento o renovación extensos, espere un aumento en los costos de administración.
Los servicios ofrecidos por los administradores de su propiedad de alquiler
La gama de servicios ofrecidos por el administrador de propiedades también afecta la comisión que cubre el costo. Los servicios integrales que incluyen mantenimiento, inspecciones de la propiedad, relaciones con inquilinos, marketing y gestión financiera serán más costosos que las ofertas básicas de los mejores administradores de propiedades.
El acuerdo contractual y las condiciones del mercado
Los términos de su contrato con el administrador de propiedades pueden alterar el costo. Los contratos que incluyen incentivos basados en el desempeño, por ejemplo, podrían costar más. Siempre revise minuciosamente los detalles contractuales.
Las tarifas vigentes en el mercado local de administración de propiedades pueden influir en el costo. En mercados competitivos, el pago por los servicios de administración de propiedades es asequible, mientras que en mercados menos competitivos, los administradores pueden cobrar una tarifa nueva y más alta.
Nota: Recuerde que es importante considerar estos factores no solo como elementos individuales, sino en relación entre sí, ya que en conjunto determinan el costo de administración de propiedades en el ámbito de los bienes raíces comerciales.
¿Qué incluye el costo de la comisión de administración de propiedades?
Lo mencionamos brevemente antes, pero es momento de profundizar.
El alcance de los servicios de administración de propiedades ofrecidos afecta directamente cuánto cobran los administradores de propiedades como comisión mensual o como porcentaje de la renta mensual o de los ingresos por alquiler. Si tiene múltiples unidades comerciales que atender, contratar a un administrador de propiedades vale el costo. Los tipos de servicios pueden variar. Sin embargo, los servicios típicos incluyen:
- La comisión de mantenimiento por mantener la propiedad (pueden contratar a contratistas externos)
- Incorporación de nuevos inquilinos, y comisiones de desalojo para inquilinos morosos o problemáticos
- Garantizar que la tasa de vacancia de la propiedad sea baja y que la propiedad esté vacante solo en las peores circunstancias
A veces, la empresa de administración de propiedades que se encarga de sus unidades puede asumir más responsabilidades, como encontrar las mejores compañías de seguros y negociar las mejores tarifas por sus servicios, y discutir tarifas con los inquilinos sobre las propiedades vacantes.
Costo de administración de propiedades — qué incluye y qué saber
Puede encontrar las mejores empresas de administración de propiedades que aceptarán una tarifa plana para mantener su propiedad, pero a menudo se recomienda pagarles un porcentaje de la renta mensual, lo que las hace tener parte en el juego — actuando como un incentivo para evitar que su propiedad quede vacante.
También es común que dichas firmas ganen dinero por otras vías mientras están empleadas por usted. Por ejemplo, podrían cobrarle directamente a un inquilino por renovar su arrendamiento.
Qué esperar de una firma de administración de propiedades que se haga cargo, y a qué prestar atención:
- Desalojos — como se mencionó antes. A veces, los inquilinos no cumplen con su parte del acuerdo. Podría tratarse de pagos constantemente atrasados, o de perturbaciones y molestias en una propiedad. Su firma de administración de propiedades cobrará una comisión para llevar a cabo el tedioso proceso de desalojar a un inquilino — típicamente alrededor de $400 por desalojo, más los costos judiciales.
- Pagos atrasados — a menudo hay una penalización por un pago atrasado. Cuánto depende del contrato firmado con el inquilino, siendo el promedio el 7% de su renta mensual.
- Mantenimiento — realizado internamente o por un contratista externo. Comúnmente, las firmas cobran una comisión de recargo por mantenimiento, que suele ser un 7-10% adicional de los costos de mantenimiento de la propiedad, como plomería o HVAC.
Nota: Encontrará empresas que mantienen sus propios equipos de mantenimiento. En tal caso, negocie qué servicios de mantenimiento de rutina están incluidos por lo que paga, y cuáles no y pueden considerarse extras. Es probable que intenten aplicar cargos por mano de obra y materiales. Asegúrese de no ser tomado por sorpresa, y de que su acuerdo establezca un límite fijo sobre cuánto se les permite cobrar.
- Publicidad — será una consideración de costo seria y un factor crucial. Algunas firmas pueden abordar este tema de manera diferente a otras. Algunas pueden incluir los costos de publicidad en su tarifa plana o porcentaje, mientras que otras pueden compartirlos con usted. Algunas pueden evitar manejar este aspecto por completo, y no ofrecerlo como servicio. De cualquier manera, este afectará las tasas de vacancia, lo que hace primordial definirlo bien.
- Colocación de nuevos inquilinos — algunas firmas cobran por la colocación de nuevos inquilinos o exigirán un bono por conseguir que un inquilino firme un arrendamiento. El 50% de la renta del primer mes por cada nuevo inquilino colocado no es inusual.
- Unidad ocupada por inquilino — algunos administradores solo cobrarán si hay un inquilino en la propiedad. Si todo un piso de un edificio de oficinas está vacante, o cierto número de condominios en un edificio de apartamentos están vacíos, pueden cobrar una tarifa reducida.
- Comisión de vacancia — podría encontrar firmas que le piden depositar de 1 a 3 meses de renta por adelantado, o una parte de ella. Lo hacen para cubrir los costos de publicidad, el pago de la comisión del agente inmobiliario, y todo el papeleo y el depósito en garantía involucrados.
- A algunos propietarios les gusta hacer gran parte de esto por su cuenta, y solo delegan el proceso de selección de inquilinos. Estas son áreas de delegación, y debe elegir cuáles realiza según su estilo de gestión. Algunos quieren delegar ciertas tareas por completo a una firma de administración; otros pueden querer mantenerse muy "involucrados".
Como LP, es poco probable que quiera encargarse de alguna de estas tareas por su cuenta.
Ahora, ¿cuánto debería pagarle a una firma de administración de propiedades?
¿Cuál es un costo típico de administración de propiedades?
Una tarifa justa de la industria que cobran las firmas de administración de propiedades es del 5-8% del valor del alquiler mensual de la propiedad, más cualquier gasto acordado en su contrato.
¿Cuál es un buen costo de administración de propiedades?
Una buena comisión de administración de propiedades estará entre el 4-5% de la renta mensual total para una propiedad comercial. Sin embargo, recuerde que factores como la ubicación, el tamaño, el estado de la propiedad, la cantidad, el tipo y la calidad de los inquilinos, y los servicios acordados que realizará la firma de administración afectarán seriamente el precio. Es bueno verificar las comisiones de gestión comunes en la zona y comparar su propiedad con una de tamaño y uso similares.
Contrato de administración de propiedades — a qué prestar atención
Su contrato es importante y su terminología es determinante para el desempeño de su inversión.
Por ejemplo: ¿el contrato establece que le pagará a la firma a partir del "valor del alquiler" o de la "renta adeudada"? ¿O les pagará a partir de la "renta cobrada"? Obviamente, hay una gran diferencia.
Como se indicó antes, una empresa de administración de propiedades a la que solo se le paga un porcentaje de la renta cobrada tiene un gran incentivo para hacer su trabajo. Por otro lado, un administrador al que se le paga en función de la "renta adeudada" quiere cobrar independientemente de la situación de su inquilino, lo que podría significar un flujo de caja negativo para usted.
El escenario que querría crear debería ser uno ventajoso — donde le pague a su administración únicamente a partir de la renta cobrada.
Nuestra opinión: en realidad, la comunicación y la calidad del servicio anteceden a las comisiones. Por lo tanto, pagar un extra por un administrador de propiedades de primer nivel puede ser una inversión inteligente. Esto es una asociación, y encontrar un socio de alto rendimiento con calidad e integridad es más importante a largo plazo. La firma adecuada puede ayudarlo a retener inquilinos de calidad, deshacerse de los difíciles e impulsar las ganancias de la propiedad con un excelente mantenimiento y una publicidad excepcional. Encontrar una firma más barata puede causar exactamente lo contrario.
¿Son deducibles de impuestos los costos de administración de propiedades?
Si administra su propia propiedad, podrá deducir muchas operaciones y reducir su factura de impuestos. Si delega el trabajo a una firma de administración, todos los gastos relacionados con pagarles suelen ser deducibles.
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Ha aprendido sobre las comisiones de gestión en su conjunto, qué esperar al pagarle a una firma de administración, a qué prestar atención, y cómo sería posiblemente hacerlo por su cuenta. También cubrimos la importancia de leer su contrato, qué elige delegar — según su personalidad y estilo de gestión — y qué se considera una tarifa justa por contratar a una firma de administración de propiedades.
*Aviso legal
Invertir en bienes raíces comerciales puede ser riesgoso. No es adecuado para todos. Si bien nuestro objetivo es proporcionar información general para ayudarlo a comprender mejor las inversiones en CRE, no estamos brindando ningún asesoramiento de inversión ni recomendando a favor o en contra de ninguna inversión en particular.