Was zu tun ist, wenn Ihre Investoren nicht liefern

Als General Partner (GP) im Bereich Gewerbeimmobilien sind Sie diesem Szenario wahrscheinlich schon begegnet: Sie haben die Hälfte des Eigenkapitals für Ihren Deal eingeworben, tun sich aber schwer, den Rest der Mittel zugesagt zu bekommen. Vielleicht sind die Investoren angesichts des aktuellen wirtschaftlichen Umfelds zurückhaltend, oder sie verfolgen eine abwartende Haltung. Wenn es Ihnen schwerfällt, die verbleibenden Mittel zu sichern, sind Sie nicht allein. Viele GPs stehen vor ähnlichen Herausforderungen im Capital Stack von Immobilien, insbesondere in volatilen Zeiten. Hier sind einige Strategien, die Sie in Betracht ziehen sollten, wenn es Ihnen nicht gelingt, Investoren für den Deal zu gewinnen.

1. Erweitern Sie Ihre Suche

Wenn Ihr aktuelles Netzwerk akkreditierter Investoren nicht liefert, ist es vielleicht an der Zeit, über die traditionellen Kapitalquellen hinauszuschauen. Ein möglicher Weg ist es, nicht-akkreditierte Investoren anzusprechen, die dennoch eine Schlüsselrolle bei der Finanzierung Ihres Deals spielen können. Die Herausforderung bei nicht-akkreditierten Investoren besteht darin, sicherzustellen, dass sie die rechtlichen Voraussetzungen erfüllen, um in bestimmte Arten von Deals zu investieren. Genau hier kann die Plattform von Covercy helfen. Mit Covercy können Sie nicht-akkreditierte Investoren einfach verwalten und onboarden, während Sie sie durch den Akkreditierungsprozess führen. Covercy vereinfacht die komplexen Schritte, die für ihre Akkreditierung erforderlich sind, und erschließt so einen größeren Pool potenziellen Kapitals für Ihr Projekt. Dadurch können Sie ein breiteres Netz auswerfen, ohne den administrativen Aufwand, und Ihren Deal effizienter abschließen.

2. Senken Sie die Mindestanlagebeträge

Eine Möglichkeit, das Interesse zu steigern, besteht darin, die Mindestanlageschwelle zu senken. Diese Taktik ermöglicht es Ihnen, einen breiteren Pool potenzieller Investoren zu erschließen. Viele GPs stellen fest, dass das Angebot niedrigerer Mindestbeträge für die erste Investitionswelle – insbesondere wenn sie es als „Test“- oder „Probe“-Investition gestalten – dazu beitragen kann, das benötigte Kapital zum Abschluss des Deals anzuziehen. Dies kann zwar mehr Verwaltungsaufwand bedeuten, aber es kann ein notwendiger Schritt sein, um den Deal über die Ziellinie zu bringen und Vertrauen bei neuen Investoren aufzubauen.

3. Passen Sie Ihre Underwriting-Annahmen an

Wenn Sie Investoren gewinnen möchten, die im heutigen Markt konservativer eingestellt sind, stellen Sie sicher, dass Ihre Underwriting-Annahmen äußerst konservativ sind. Wenn Sie nachweisen, dass Sie bei Ihren Prognosen einen vorsichtigen Ansatz gewählt haben, gibt das potenziellen Investoren mehr Vertrauen in den Deal, insbesondere wenn sie sich Sorgen über die wirtschaftliche Unsicherheit machen. Solides, konservatives Underwriting hilft, das Risiko sowohl für Sie als auch für Ihre Investoren zu mindern, und sorgt dafür, dass sie sich mit den von Ihnen präsentierten Zahlen wohlfühlen.

4. Ziehen Sie nicht-traditionelle Kapitalquellen in Betracht

Wenn Ihnen weiterhin Eigenkapital fehlt, ist es vielleicht an der Zeit, nicht-traditionelle Finanzierungsquellen zu erkunden. Manche Investoren sind bereit, Kapital in Bereichen außerhalb der üblichen institutionellen Kanäle anzulegen, darunter Private-Equity-Firmen, Family Offices oder sogar kleinere Syndizierungsgruppen. In manchen Fällen sind private Country Clubs oder lokale Investmentgruppen offen dafür, Projekte zu finanzieren, die ihren Zielen entsprechen – aber nur, wenn Sie die Stabilität und das Potenzial des Projekts nachweisen können. Diese Quellen können eine hervorragende Möglichkeit sein, Lücken schnell zu schließen.

5. Bieten Sie neuen Investoren attraktive Konditionen

Wenn Sie mit einem trägen Markt konfrontiert sind, ziehen Sie in Betracht, neuen Investoren attraktivere Konditionen anzubieten. Ob es sich um einen höheren Preferred Return oder einen größeren Eigenkapitalanteil handelt – den Deal attraktiver zu gestalten, kann der Anreiz sein, den manche Investoren brauchen, um zuzuschlagen. Diese Strategie erfordert eine sorgfältige Abwägung, wie viel zusätzliches Eigenkapital oder welche Rendite Sie anbieten können, ohne die finanzielle Tragfähigkeit des Deals zu untergraben. Das Angebot ansprechender Konditionen kann helfen, die Lücke zu schließen und die zum Abschluss des Deals erforderlichen Mittel zu beschaffen.

6. Nutzen Sie Ihre bestehenden Investorenbeziehungen

Anstatt sich nur auf die Gewinnung neuer Investoren zu konzentrieren, sollten Sie erwägen, mit einem frischen Pitch auf Ihr bestehendes Netzwerk zuzugehen. Oft sind Ihre früheren Investoren eher bereit, erneut zu investieren, insbesondere wenn sie in der Vergangenheit Erfolg mit Ihnen hatten. Anreize wie Vorkaufsrechte bei künftigen Deals oder exklusiver Zugang zu hochwertigen Gelegenheiten können dazu beitragen, ihr Engagement zu festigen. Die Nutzung dieser Beziehungen kann oft ein schnellerer Weg zum Abschluss des Deals sein als die Gewinnung völlig neuer Investoren.

7. Seien Sie transparent über Marktrisiken und -chancen

In einer Zeit der Unsicherheit ist Transparenz entscheidend. Seien Sie gegenüber Ihren Investoren ehrlich in Bezug auf die damit verbundenen Risiken, heben Sie aber auch die Chancen hervor. Beispielsweise haben sich einige Sektoren wie Storage und Multifamily während früherer Rezessionen als widerstandsfähig erwiesen, während andere Märkte aufgrund demografischer Verschiebungen oder regionalen Wachstums mehr Potenzial bieten können. Wenn Sie Ihre Investoren über diese Dynamiken aufklären, können sie sich bei ihrer Entscheidung sicherer fühlen und sind sich des Gleichgewichts zwischen Risiken und Chancen bewusst.

8. Ziehen Sie kurzfristiges Preferred Equity in Betracht

Wenn Ihnen weiterhin Eigenkapital fehlt und traditionelle Investoren nicht einsteigen, könnte kurzfristiges Preferred Equity eine ausgezeichnete Option sein. Diese Finanzierungsform, die häufig zum Schließen der Lücke im Capital Stack genutzt wird, kann eine flexible Lösung für GPs bieten, die einen Deal abschließen müssen. Preferred-Equity-Investoren erhalten eine feste Rendite und sind zwischen Fremd- und Eigenkapital angesiedelt, haben aber gegenüber den Inhabern von Common Equity Vorrang bei der Auszahlung von Renditen. Die Struktur ist flexibel und oft kurzfristiger angelegt (1–3 Jahre), was sie zu einer praktikablen Option macht, um die Lücke zu überbrücken und das nötige Kapital für den Abschluss des Deals ohne langfristige Verpflichtungen zu sichern. Sie kann außerdem mehr vom Aufwärtspotenzial für Ihre Kern-Eigenkapitalinvestoren bewahren und Ihnen so einen Wettbewerbsvorteil bei Verhandlungen verschaffen.

Fazit

Eine Eigenkapitallücke bei Ihrem Gewerbeimmobilien-Deal zu bewältigen, ist eine schwierige, aber keine unüberwindbare Herausforderung. Indem Sie Ihre Kapitalsuche erweitern, Ihre Konditionen anpassen und sich auf kreative Strategien für den Capital Stack von Immobilien wie kurzfristiges Preferred Equity stützen, können Sie die Hürde überwinden und das zu Ende bringen, was Sie begonnen haben. Mit dem richtigen Ansatz können Sie sicherstellen, dass Ihr Deal die Finanzierung erhält, die er zum Erfolg braucht – selbst in herausfordernden Zeiten.

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