Immobiliendeals und Underwriting: Net Operating Income, Cap Rates und der Capital Stack

Mit dem Underwriting entscheidet ein Sponsor, ob ein Deal funktioniert und welchen Preis er dafür zahlen kann. Es beginnt mit dem Net Operating Income (NOI): den Mieten und sonstigen Erträgen einer Immobilie abzüglich ihrer Betriebskosten, vor Schuldendienst, Investitionsausgaben (Capex) und Ertragsteuern. Das NOI geteilt durch den Kaufpreis ergibt die Kapitalisierungsrate (Cap Rate). Der Capital Stack legt fest, wie der Kauf finanziert wird – von Senior Debt über Mezzanine-Kapital und Preferred Equity bis zum Common Equity –, und Renditekennzahlen wie Cash-on-Cash-Rendite, IRR und Equity Multiple zeigen, was Investoren erwarten können. Dieses Thema behandelt auch den Dealflow: wie Sponsoren Deals finden und prüfen und welche Dealflow-Management-Software diese Pipeline abbildet.

Ein einfaches Beispiel: Eine Immobilie mit $1.2 Millionen Erträgen und $480,000 Betriebskosten hat ein NOI von $720,000. Bei einem Kaufpreis von $12 Millionen entspricht das einer Cap Rate von 6.0%. Finanziert mit $7.2 Millionen Senior Debt, die $380,000 pro Jahr kosten, und $4.8 Millionen Eigenkapital, bleibt ein Cashflow vor Steuern und vor Investitionsausgaben von $340,000 – eine Cash-on-Cash-Rendite von 7.1%.

Was aktuelle Daten über Cap Rates und Fremdkapital sagen

Die Cap Rates beim Kauf haben sich von den historischen Tiefständen des Jahres 2022 erholt und lagen in den jüngsten Daten knapp unter ihrem historischen Durchschnitt, so der Financial Stability Report der Federal Reserve vom Mai 2026. Derselbe Bericht stellt fest, dass die Banken ihre Standards für neue CRE-Kredite im zweiten Halbjahr 2025 gelockert haben und dass im kommenden Jahr ein großes Volumen an CRE-Krediten fällig wird.

Seitdem hat sich die Kreditvergabe wieder verschärft. Im Senior Loan Officer Opinion Survey der Federal Reserve vom Oktober 2026, der in etwa das dritte Quartal 2026 abdeckt, meldeten die Banken per saldo verschärfte Kreditstandards für alle CRE-Kreditkategorien (Bau und Grundstückserschließung, nicht landwirtschaftlich genutzte Nichtwohnimmobilien und Mehrfamilienhäuser) sowie eine schwächere Nachfrage in allen Kategorien. Wenn Senior-Kreditgeber weniger bereitstellen, füllen Sponsoren einen größeren Teil des Capital Stack mit Common Equity, Preferred Equity oder Mezzanine-Kapital – und das verändert jede Renditekennzahl im Modell.

So unterstützt Covercy

Covercy One übernimmt weder das Underwriting noch die Verwaltung des Akquisitions-Dealflows – das erledigen Ihre Modelle und Pipeline-Tools. Covercy One übernimmt, sobald Sie einen Deal Investoren vorstellen, und verfolgt, wie er sich für sie entwickelt:

• Die Investorenebenen des Capital Stack als Anteilsklassen abbilden: Common Equity, eine Vorzugsklasse mit eigener Vorzugsrendite und Fremdkapitaltranchen mit Zinssatz, Laufzeit und Rang.
• Das Eigenkapital als Kapitalrunde auf dem Holding des Deals einwerben und die Kapitalzusage jedes Investors vom Interessenten bis zur Unterschrift in einer Liste oder auf einem Kanban-Board verfolgen.
• IRR, Equity Multiple und Cash-on-Cash-Rendite jeder Investorenposition neben ihren Einzahlungen, Ausschüttungen und ihrem Kapitalkonto sehen – alles abgeleitet aus den zugrunde liegenden Datensätzen.