Distressed Commercial Real Estate | Eine erfolgreiche Strategie

Gründe, warum Distressed Commercial Real Estate im Trend liegt:

• Steigende Immobilienpreise: Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, sodass es für manche Menschen schwierig geworden ist, sich Wohneigentum zu leisten. In der Folge ist die Zahl der zwangsversteigerten oder per Auktion verkauften Immobilien gestiegen.

• Niedrigere Zinsen: Die Zinsen befanden sich in den vergangenen Jahren auf historischen Tiefstständen, wodurch sich Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilien günstiger aufnehmen ließ. Das hat den Erwerb notleidender Immobilien für Investoren attraktiver gemacht, da sie sich zu niedrigen Zinsen Kapital beschaffen, eine Immobilie sanieren und anschließend mit Gewinn verkaufen können.

• Chance auf unterbewertete Objekte: Notleidende Immobilien sind häufig unterbewertet, was bedeutet, dass Investoren sie zu einem niedrigeren Preis erwerben können als eine vergleichbare, nicht notleidende Immobilie. Das kann zu erheblichen Gewinnen führen, sofern es dem Investor gelingt, das Objekt zu sanieren und zu einem höheren Preis zu verkaufen.

• Potenzial für Cashflow: Notleidende Immobilien können Investoren zudem Potenzial für Cashflow bieten. Gelingt es dem Investor, eine Immobilie zu einem niedrigen Preis zu erwerben und anschließend zu vermieten, kann er einen stetigen Einkommensstrom aus dem Objekt erzielen.

Hinweis: General Partner, Deal-Sponsoren und Syndikatoren, die Distressed Commercial Real Estate halten, nutzen die Investment-Management-Plattform von Covercy, um Kapital einzuwerben, Zahlungen auszuschütten und die Kommunikation mit Investoren zu verwalten – alles in einem einzigen Tool. GPs mit hohen Einlagenbeständen können sogar einen Ertrag erzielen, der die monatlichen Kosten der Covercy-Software übersteigt. Vereinbaren Sie noch heute Ihre Demo.

Laut Robin Hendrix von Coldwell Banker Commercial nimmt die Zahl der Distressed Commercial Real Estate insbesondere im Bürosektor zu – als Folge der Pandemie, die einen weitverbreiteten Einstellungswandel hin zur dauerhaften Erlaubnis von Homeoffice ausgelöst hat.

Der Erwerb notleidender Immobilien mag wie eine hervorragende Gelegenheit erscheinen, doch ist zu beachten, dass damit auch Risiken verbunden sind. Solche Objekte erfordern häufig umfangreiche Instandsetzungen, und es gibt keine Garantie, dass Sie sie mit Gewinn verkaufen können. Daher ist es für General Partner (GPs) wichtig, vor dem Kauf einer notleidenden Immobilie eine gründliche Recherche durchzuführen.

Hier sind einige Tipps für den Erwerb notleidender Immobilien:

• Recherchieren Sie gründlich: Bevor Sie eine notleidende Immobilie erwerben, sollten Sie den Markt, in den Sie investieren, gründlich recherchieren und verstehen. Dazu gehört das Verständnis der aktuellen Trends bei den Immobilienwerten, des Zustands der lokalen Wirtschaft und der Nachfrage nach der jeweiligen Anlageklasse.
• Lassen Sie eine professionelle Begutachtung durchführen: Sobald Sie ein Objekt gefunden haben, das Sie interessiert, ist es wichtig, eine professionelle Begutachtung zu veranlassen. Diese hilft Ihnen, mögliche Probleme der Immobilie zu erkennen, die Sie selbst womöglich nicht sehen.
• Seien Sie verhandlungsbereit: Beim Erwerb einer notleidenden Immobilie ist es wichtig, auf Preisverhandlungen vorbereitet zu sein. Der Verkäufer ist möglicherweise bereit, das Objekt unter dem Angebotspreis zu veräußern, insbesondere wenn ihm eine Zwangsversteigerung droht.
• Planen Sie die Instandsetzung: Wenn Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie erwerben, sollten Sie einen Plan zur Finanzierung der Instandsetzungen bereithalten. Möglicherweise können Sie ein Darlehen von einer Bank oder Kreditgenossenschaft erhalten oder das Projekt mit externen Investoren finanzieren.
• Bringen Sie Geduld mit: Der Erwerb einer notleidenden Immobilie kann ein langer und komplizierter Prozess sein. Es ist wichtig, geduldig zu sein und auf unerwartete Herausforderungen vorbereitet zu sein, die auftreten können.

Wie riskant ist eine Distressed-Commercial-Real-Estate-Strategie?

Das Risikoprofil von Distressed Real Estate kann sich aufgrund mehrerer Faktoren von anderen Exit-Strategien unterscheiden:

1. Zustand und Instandsetzung: Notleidende Immobilien erfordern häufig umfangreiche Instandsetzungen oder Renovierungen, um sie auf Marktstandard zu bringen. Das kann höhere Kosten und potenzielle Unwägbarkeiten hinsichtlich des Umfangs der erforderlichen Arbeiten mit sich bringen. Diese Instandsetzungskosten müssen in das Investitionsbudget und den Zeitplan einkalkuliert werden.
2. Marktvolatilität: Notleidende Immobilien sind anfälliger für Schwankungen am Immobilienmarkt. Wenn der Markt weiter nachgibt oder stagniert, kann es schwierig sein, das Objekt mit Gewinn oder innerhalb des gewünschten Zeitrahmens zu verkaufen. Die Marktbedingungen können die Fähigkeit des Investors beeinträchtigen, erfolgreich aus der Investition auszusteigen.
3. Finanzierungshürden: Die Beschaffung einer Finanzierung für notleidende Immobilien kann sich im Vergleich zu herkömmlichen Immobilieninvestitionen schwieriger gestalten. Kreditgeber stufen notleidende Immobilien aufgrund ihres Zustands oder der möglichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung ihres tatsächlichen Marktwerts unter Umständen als risikoreicher ein. Investoren können mit höheren Zinsen, strengeren Kreditkriterien oder der Notwendigkeit alternativer Finanzierungsoptionen konfrontiert sein.
4. Rechts- und Titelfragen: Notleidende Immobilien können rechtliche oder eigentumsbezogene Probleme aufweisen, etwa Pfandrechte, anhängige Rechtsstreitigkeiten oder Fragen der Flächennutzung. Diese Probleme können den Kaufprozess verkomplizieren und das Risiko unvorhergesehener rechtlicher und finanzieller Verpflichtungen für den Investor erhöhen.
5. Zeit und Aufwand: Investitionen in notleidende Immobilien erfordern häufig einen erheblichen Aufwand an Zeit, Mühe und Fachwissen, um sie zu identifizieren, zu verhandeln, zu erwerben und zu verwalten. Investoren müssen bereit sein, Ressourcen aufzuwenden, um die Herausforderungen des Objekts zu bewältigen, Renovierungen zu überwachen und rechtliche oder administrative Komplexitäten zu meistern.

Es ist wichtig zu erkennen, dass jede Immobilien-Anlagestrategie – einschließlich des Erwerbs von Distressed Commercial Real Estate – ihre eigenen Risiken und Chancen birgt. Investoren sollten ihre Risikobereitschaft, ihre finanziellen Möglichkeiten und die Marktbedingungen sorgfältig prüfen, bevor sie sich für eine bestimmte Strategie entscheiden. Eine gründliche Due Diligence, die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten und ein Notfallplan können dazu beitragen, die mit Investitionen in notleidende Immobilien verbundenen Risiken zu mindern.

Distressed-Real-Estate-Investitionen: Vorteile nach Anlageklasse

Die Erfolgsaussichten einer Distressed-Commercial-Real-Estate-Investition hängen von mehreren Faktoren ab, und die Vorteile einer solchen Herausforderung unterscheiden sich je nach der konkreten Anlageklasse.

Mehrfamilienhäuser

• Stetiger Cashflow: Notleidende Mehrfamilienhäuser können nach Renovierung und Vermietung gleichmäßige Mieteinnahmen erwirtschaften und so einen stetigen Cashflow-Strom liefern.
• Nachfragestabilität: Die Nachfrage nach Mietwohnraum bleibt selbst in wirtschaftlichen Abschwungphasen tendenziell relativ stabil, was notleidende Mehrfamilienhäuser zu potenziell widerstandsfähigen Investitionen macht.
• Portfoliodiversifikation: Die Investition in Mehrfamilienhäuser ermöglicht eine Diversifikation über mehrere Mieteinheiten hinweg und reduziert so das mit Leerständen und Mieterwechseln verbundene Risiko.

Industrieimmobilien

• Wachsende Nachfrage: Mit dem Aufstieg von E-Commerce und Logistik ist die Nachfrage nach Industrieimmobilien wie Lagerhallen und Distributionszentren gestiegen, was potenzielle Investitionsmöglichkeiten eröffnet.
• Langfristige Mietverträge: Industrieimmobilien ziehen häufig langfristige Mieter an, darunter Logistikunternehmen und Hersteller, was zu stabilen Cashflows und einem geringeren Risiko von Mieterwechseln führt.
• Umnutzungspotenzial: Notleidende Industrieimmobilien können Möglichkeiten für eine kreative Umnutzung oder Neuentwicklung bieten, um sich wandelnden Marktanforderungen gerecht zu werden – etwa durch die Umwandlung einer ehemaligen Fabrik in eine Mischnutzungsfläche oder die Umnutzung einer Lagerhalle für die E-Commerce-Auftragsabwicklung.

Gewerbeimmobilien

• Erstklassige Lage: Notleidende Gewerbeimmobilien in begehrten Lagen können nach ihrer Revitalisierung erhebliches Wertpotenzial bieten, da sie hochwertige Mieter anziehen und höhere Mieten erzielen können.
• Wertsteigerungspotenzial: Eine erfolgreiche Neupositionierung und Aufwertung notleidender Gewerbeimmobilien kann im Laufe der Zeit zu steigenden Objektwerten und potenziellem Kapitalzuwachs führen.
• Vielfältige Mieterbasis: Gewerbeimmobilien wie Einzelhandels- oder Büroflächen können eine breite Palette von Mietern anziehen und so die Abhängigkeit von einer einzelnen Branche oder einem einzelnen Mieter verringern.

Lagerlogistik

• E-Commerce-Wachstum: Der Boom des Onlinehandels hat die Nachfrage nach Lagerflächen befeuert und macht notleidende Lagerimmobilien zu potenziell attraktiven Investitionen.
• Last-Mile-Logistik: Die Nähe zu urbanen Räumen für eine effiziente Zustellung auf der letzten Meile kann ein entscheidender Vorteil notleidender Lagerimmobilien sein, insbesondere in dicht besiedelten Regionen.
• Flexibilität: Lagerimmobilien verfügen häufig über flexible Grundrisse und Flächennutzungen, die unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten zulassen – etwa als Distributionszentren, Lagereinrichtungen oder leichte Industrieflächen.

Büroflächen

• Lage und Ausstattung: Notleidende Büroimmobilien in erstklassigen Lagen, nahe an Geschäftsvierteln oder Verkehrsknotenpunkten, können attraktive Ausstattungsmerkmale und Zugang zu qualifizierten Arbeitskräften bieten.
• Value-Add-Potenzial: Die Aufwertung notleidender Büroimmobilien mit modernen Ausstattungsmerkmalen, technologischer Infrastruktur und flexiblen Arbeitsumgebungen kann ihre Marktattraktivität und Mieten steigern.
• Mieterstabilität: Langfristige Mietverträge mit etablierten Unternehmensmietern können Stabilität und verlässliche Cashflows bieten, insbesondere bei notleidenden Objekten mit bestehenden Nutzern.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Vorteile notleidender Immobilien innerhalb jeder Anlageklasse je nach Faktoren wie Lage, Marktbedingungen sowie den spezifischen Zielen und Strategien des Investors variieren können. Eine gründliche Due Diligence und die Zusammenarbeit mit Fachleuten, die mit der jeweiligen Anlageklasse vertraut sind, sind entscheidende Schritte bei der Erwägung von Distressed-Real-Estate-Investitionen.

Distressed Real Estate: Schritte vor der Investition

Ein General Partner (GP), der notleidende Immobilien als Anlagestrategie nutzen und Investoren hohe Renditen bieten möchte, kann die folgenden Maßnahmen in Betracht ziehen:

1. Umfassende Marktforschung: Führen Sie eine gründliche Marktforschung durch, um Regionen mit hohem Potenzial für notleidende Immobilien zu identifizieren. Analysieren Sie Wirtschaftsindikatoren, Angebots- und Nachfragedynamiken sowie lokale Marktbedingungen, um Märkte ins Visier zu nehmen, in denen notleidende Immobilien zu attraktiven Preisen verfügbar sind.
2. Robustes Deal-Sourcing: Bauen Sie ein starkes Netzwerk aus Immobilienmaklern, Brokern, Finanzinstituten und Spezialisten für notleidende Immobilien auf, um potenzielle Deals zu erschließen. Suchen Sie aktiv nach notleidenden Immobilien über Zwangsversteigerungen, Short Sales, REO-Listings (Real Estate Owned) oder durch direkte Verhandlungen mit Eigentümern notleidender Objekte.
3. Due Diligence: Führen Sie für jede potenzielle Investitionsgelegenheit eine umfassende Due Diligence durch. Bewerten Sie den baulichen Zustand des Objekts, die rechtliche und eigentumsrechtliche Situation, die Anforderungen an die Flächennutzung, mögliche Pfandrechte und alle weiteren relevanten Faktoren. Schätzen Sie die Kosten der erforderlichen Instandsetzungen oder Renovierungen ab, um das Objekt auf Marktstandard zu bringen.
4. Strategische Finanzierung: Identifizieren Sie auf den Erwerb notleidender Immobilien zugeschnittene Finanzierungsoptionen. Prüfen Sie alternative Finanzierungsquellen wie Hard-Money-Kreditgeber oder Private-Equity-Partner, die eher bereit sein könnten, Investitionen in notleidende Immobilien zu finanzieren. Verhandeln Sie günstige Konditionen, um Renditen zu maximieren und Risiken zu mindern.
5. Risikominderung: Entwickeln Sie eine Strategie zur Risikominderung, die die potenziellen Herausforderungen notleidender Immobilien berücksichtigt. Dazu können konservative Objektbewertungen, die Einkalkulierung unerwarteter Instandsetzungen oder Verzögerungen sowie das Vorhalten eines Notfallfonds für unvorhergesehene Probleme gehören.
6. Value-Add-Strategien: Erstellen Sie einen detaillierten Businessplan, der Value-Add-Strategien zur Steigerung des Werts der notleidenden Immobilien beschreibt. Dies kann Renovierungen, eine Verbesserung des Property Managements, eine Neupositionierung oder die Optimierung der Objektnutzung umfassen. Streben Sie an, die Mieteinnahmen zu erhöhen, hochwertigere Mieter anzuziehen oder Neuentwicklungsoptionen zu prüfen, die der Marktnachfrage entsprechen.
7. Aktives Management: Setzen Sie proaktive Property-Management-Strategien um, um die Performance der Investition zu optimieren. Dazu gehören eine effektive Mieterauswahl, die laufende Instandhaltung des Objekts, das Kostenmanagement und regelmäßige Marktanalysen, um sicherzustellen, dass das Objekt wettbewerbsfähig und rentabel bleibt.
8. Transparente Kommunikation: Pflegen Sie offene und transparente Kommunikationskanäle mit Ihren Investoren. Informieren Sie regelmäßig über den Fortschritt der Investition, die finanzielle Performance sowie etwaige Risiken oder Herausforderungen. Halten Sie Investoren über wichtige Entscheidungen auf dem Laufenden und holen Sie gegebenenfalls ihre Einschätzung ein.

Denken Sie daran: Jede Investitionsgelegenheit ist einzigartig, und der Erfolg hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Einbindung erfahrener Fachleute – darunter Immobilienanwälte, Finanzberater und Property Manager – kann während des gesamten Investitionsprozesses wertvolle Orientierung und Fachkompetenz bieten.

Ziehen Sie Investment-Management-Software in Betracht

Covercy ist ein Investment-Management-Software-Tool, das einem General Partner (GP) bei der Verwaltung einer Investition in notleidende Immobilien mehrere Vorteile bieten kann. Hier sind einige Möglichkeiten, wie ein GP Covercy nutzen kann, um seine Managementprozesse zu optimieren und zu verbessern:

1. Deal-Pipeline-Management: Covercy unterstützt den GP dabei, seine Deal-Pipeline effektiv zu verfolgen und zu verwalten. Die Software ermöglicht eine zentrale Speicherung von Objektinformationen, darunter Objektdetails, Finanzdaten, Due-Diligence-Unterlagen sowie die Kommunikation mit Verkäufern oder Brokern. So bleibt der GP organisiert und kann potenzielle Gelegenheiten bei notleidenden Immobilien effizient bewerten.
2. Finanzanalyse und Berichterstattung: Covercy unterstützt den GP bei der Durchführung von Finanzanalysen und der Erstellung umfassender Berichte. Die Software lässt sich in Buchhaltungssysteme integrieren und konsolidiert automatisch die mit der Investition in notleidende Immobilien verbundenen Finanzdaten. Dadurch kann der GP die finanzielle Performance der Investition beurteilen, Ausgaben verfolgen und Berichte für den internen Gebrauch oder zur Weitergabe an Investoren erstellen.
3. Investorenverwaltung und -kommunikation: Covercy kann als Plattform zur Verwaltung von Investorenbeziehungen und -kommunikation dienen. Die Software kann Kontaktdaten der Investoren, Kapitalzusagen und Ausschüttungspräferenzen vorhalten. Sie kann zudem die Kommunikation mit Investoren erleichtern, indem sie Updates, Finanzberichte und andere relevante Informationen über ein sicheres Portal oder per E-Mail versendet.
4. Dokumentenmanagement: Covercy kann als zentrales Dokumenten-Repository für alle objektbezogenen Unterlagen fungieren. Dazu gehören rechtliche Vereinbarungen, Mietverträge, Eigentumsurkunden, Objektbegutachtungen und alle weiteren relevanten Dokumente. Durch die strukturierte Ablage der Dokumente kann der GP problemlos auf Informationen zugreifen und sie mit Stakeholdern teilen, was Transparenz und effiziente Zusammenarbeit gewährleistet.
5. Aufgaben- und Workflow-Management: Covercy bietet Funktionen für das Aufgaben- und Workflow-Management, mit denen der GP die mit der Investition in notleidende Immobilien verbundenen Aufgaben zuweisen, verfolgen und priorisieren kann. So lässt sich sicherstellen, dass kritische Fristen eingehalten, Objektbegutachtungen terminiert, Instandsetzungen abgeschlossen und andere notwendige Tätigkeiten zeitnah ausgeführt werden.
6. Performance-Überwachung und Analytik: Covercy kann eine Performance-Überwachung und Analytik in Echtzeit für die Investition in notleidende Immobilien bereitstellen. Die Software kann zentrale Leistungskennzahlen (KPIs) wie Belegungsquoten, Mieteinnahmen, Ausgaben und Objektbewertungen verfolgen. Dadurch kann der GP den Fortschritt der Investition bewerten und datengestützte Entscheidungen zur Optimierung der Performance treffen.
7. Compliance und Dokumentenaustausch: Covercy kann das Compliance-Management erleichtern, indem es wichtige Compliance-Dokumente wie Genehmigungen, Lizenzen und Zertifikate speichert und verfolgt. Die Software kann zudem den sicheren Dokumentenaustausch mit relevanten Parteien unterstützen und so die Einhaltung von Datenschutz- und Sicherheitsvorschriften gewährleisten.

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Bei einer Anlagestrategie für notleidende Immobilien ist es besonders wichtig, Ihre Investoren durch transparente Kommunikation über ein Investorenportal eingebunden und auf dem Laufenden zu halten. Covercy ist die erste Investment-Management-Plattform am Markt, die Immobilienprofis eine Komplettlösung bietet: für das Deal-Management, die transparente Investorenkommunikation und -berichterstattung in Echtzeit sowie geschlossene Ausschüttungszahlungen per ACH-Lastschrift und integriertes CRE-Banking. Alles an einem Ort, alles mit Covercy. Probieren Sie es noch heute aus.