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Alles, was Sie über die Gründung eines Immobilieninvestmentfonds wissen müssen | Covercy
Investor-Management·10 Min. Lesezeit
Alles, was Sie über die Gründung eines Immobilieninvestmentfonds wissen müssen
Grundlagen zu Immobilieninvestmentfonds für GPs: Funktionsweise, Fondsarten, REITs vs. Fonds, Struktur, Vorteile und Risiken sowie 10 Schritte zur Fondsauflage.
Covercy···10 Min. Lesezeit
Wir gehen darauf ein, wie Fonds funktionieren, welche unterschiedlichen Arten es gibt, wie sie strukturiert sind, welche Vorteile und Risiken mit einer Beteiligung verbunden sind, welche rechtlichen Aspekte zu beachten sind und natürlich, wie Sie in nur 10 Schritten einen Immobilieninvestmentfonds gründen.
Ein Immobilieninvestmentfonds ist ein Kapitalpool, in dem die Gelder Ihrer Anleger gebündelt werden. Wenn Sie einen Investmentfonds aufsetzen, vertrauen Ihnen Ihre Anleger an, dieses Kapital sinnvoll einzusetzen und ihnen beim Erwerb von Wertpapieren wie Immobilien und Aktien attraktive Renditen bei reduziertem Risiko zu bieten.
Wie funktionieren Immobilieninvestmentfonds?
Immobilieninvestmentfonds funktionieren so, dass ein GP (General Partner) einen Kapitalpool von weiteren (Limited) Partnern einsammelt, um damit Immobilien (oder Anteile) zu erwerben.
Welche Arten von Immobilieninvestmentfonds gibt es?
Anlegern stehen drei wesentliche Arten von Immobilieninvestmentfonds zur Verfügung:
**ETFs:** Immobilien-ETFs (Exchange-Traded Funds) sind passiv verwaltete Anlagevehikel, die einen Index abbilden und es Anlegern ermöglichen, marktkonforme Renditen zu erzielen. Sie sind an den meisten großen Börsen öffentlich handelbar.
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**Private Equity:** Immobilien-Private-Equity-Fonds werden aktiv verwaltet und richten sich an institutionelle Anleger sowie an HNWI (High Net Worth Individuals). Private Immobilienfonds stehen in der Regel ausschließlich akkreditierten Anlegern offen.
**Investmentfonds (Mutual Funds):** Immobilien-Investmentfonds sind professionell verwaltete Anlagevehikel. Sie legen das gebündelte Kapital der Anleger in ein diversifiziertes Portfolio aus Immobilienanlagen an, darunter börsennotierte Immobiliengesellschaften, REITs und physische Immobilien wie Wohngebäude. Sie sind öffentlich zugänglich und können über Finanzberater oder Online-Broker erworben werden, wobei Anleger Mindestanforderungen erfüllen müssen.
Worin besteht der wesentliche Unterschied zwischen REITs und Immobilienfonds?
Immobilieninvestmentfonds und REITs (Real Estate Investment Trusts) weisen einige Gemeinsamkeiten auf. Beide bündeln Kapital, um in Immobilien zu investieren.
Es gibt jedoch einige wesentliche Unterschiede, von denen der wichtigste für Ihre Anleger relevant ist: REITs sind verpflichtet, 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre auszuschütten, um ihren steuerlich begünstigten Status bei der IRS zu erhalten. Immobilienfonds müssen diese Vorgaben nicht erfüllen, was sie für Anleger attraktiv macht, die Renditen über Wertsteigerung statt über Dividendenzahlungen bevorzugen.
Im Gegensatz zu einem Trust nimmt ein Fonds jederzeit Kapital von Anlegern entgegen und gibt ihnen im Gegenzug "Anteile" aus – häufig als "Open-Ended-Fonds" bezeichnet, da der Fonds jederzeit "offen" für neue Anleger ist.
Wie ist ein Immobilieninvestmentfonds strukturiert?
Üblicherweise werden Immobilieninvestmentfonds als Kapitalgesellschaft (LLC) oder Limited Partnership aufgesetzt, um es einer Gruppe von Personen zu ermöglichen, ihr Kapital zu bündeln und gemeinsam in Immobilien zu investieren. Die ursprüngliche Einlage des Anlegers wird zuerst zurückgezahlt; anschließend erhält der Fondsmanager oder Sponsor – basierend auf der vereinbarten Preferred-Return-Struktur – einen größeren Anteil, während der verbleibende Gewinn zwischen ihm und den nachrangigen Anlegern aufgeteilt wird.
Wie ein Fonds strukturiert ist (ob geschlossen oder nicht), bestimmt, wie die Gewinne anschließend verteilt werden. Die meisten Anleger bewerten die Struktur eines Immobilieninvestmentfonds danach, wie schnell Liquidität erreicht werden kann und wie die Gewinnausschüttungen zeitlich geplant sind.
Immobilieninvestmentfonds lassen sich grundsätzlich in zwei Arten unterteilen:
Mit festem Enddatum (geschlossen), wie REITs, sind so strukturiert, dass Gewinne schnell über Dividenden ausgeschüttet werden, teilweise sogar monatlich.
Mit offenem Enddatum, wie ein Immobilieninvestmentfonds. Diese sind darauf ausgelegt, langfristige Wertsteigerung zu erzielen, was Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern kann.
Beide hängen zusammen, aber nicht immer unmittelbar. Wertsteigerung kann beispielsweise durch Investitionen in Projektentwicklung entstehen, aber auch durch veränderte Marktbedingungen am Immobilienmarkt.
Wer leitet einen Immobilieninvestmentfonds?
Ähnlich wie ein Mutual Fund kann ein Immobilieninvestmentfonds passiv oder aktiv verwaltet werden. Einige Fonds erheben provisionsbasierte Gebühren, andere werden von einem Online-Broker verwaltet, der eine jährliche Pauschalgebühr für die Anlage verlangt.
Als GP an der Spitze eines Fonds müssen Sie über fundiertes Fachwissen verfügen, um Investitionen effektiv steuern zu können. Es ist zudem entscheidend, dass Sie über die neuesten Trends am Immobilienmarkt informiert bleiben, um Marktveränderungen optimal zu nutzen und zu wissen, wo die nächste große Investition wartet.
Heute spielt Technologie eine immer größere Rolle in der Verwaltung von Investmentfonds und beginnt, die Branche zu revolutionieren.
Wie kann Technologie Ihnen beim Aufbau eines Immobilieninvestmentfonds helfen?
Technologie verändert unsere Welt und transformiert eine Branche nach der anderen. Auch unser Bereich ist davon betroffen. Die Gründung eines Immobilieninvestmentfonds ist einfacher, wenn Sie die richtige Technologie einsetzen.
Covercy unterstützt Sie dabei, Ihren Fonds zu organisieren, Finanzen zu verwalten und mit Ihren Anlegern zu kommunizieren, indem Sie folgendes können:
Kapitalabrufe (Capital Calls) erstellen und verwalten.
Ausschüttungen automatisch berechnen, verwalten und ausführen.
Das Risiko von Phishing und Überweisungsbetrug durch unsere sichere Plattform und Zahlungsabwicklung deutlich reduzieren.
Die Positionen Ihrer Anleger in allen Assets und Fonds einsehen – beliebig filterbar und auswertbar.
Ihren Anlegern über ein Investor Portal Zugang zu ihrem Konto sowie Einblick in Portfolio-Informationen, Transaktionen, Dokumente und Berichte gewähren.
Kapital in Ihrer Investitionswährung abrufen, während Ihre Anleger in ihrer gewählten Währung einzahlen – internationale Zahlungsabwicklung für Capital Calls.
Welche Vorteile bietet ein Immobilieninvestmentfonds?
Die Gründung eines Immobilieninvestmentfonds schafft eine Win-Win-Situation für Sie und Ihre Anleger.
So funktioniert es:
Sie bieten Ihren Anlegern eine solide Portfolio-Diversifizierung.
Sie ermöglichen einen Preferred Return für Ihre Anleger, sodass diese vorrangig bedient werden.
Sie erwirtschaften langfristig stabile Gewinne. Die Wertsteigerung von Immobilien ist nachweislich belegt.
Sie helfen Anlegern, Steuern zu sparen, indem diese Teil Ihrer Pass-through-Gesellschaft werden.
Sie bieten Menschen die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne sich für eine Finanzierung qualifizieren zu müssen.
Welche Risiken birgt ein Immobilieninvestmentfonds?
Dies könnte Ihre LPs beschäftigen, und es ist wichtig, dass Sie wissen, wie Sie damit umgehen – denn so vielfältig die Vorteile eines Immobilieninvestmentfonds sind, ganz ohne Risiken kommt er nicht aus.
Hier sind die zwei häufigsten Fallstricke, die Sie Ihren Anlegern erläutern sollten:
Immobilienfonds sind so strukturiert, dass eine vorzeitige Kapitalentnahme durch Anleger vermieden wird. Machen Sie deutlich, dass dies ein notwendiger Bestandteil Ihrer Arbeitsweise ist. Wenn schnelle Liquidität für Ihre Anleger Priorität hat, ist ein Fonds möglicherweise nicht der beste Weg.
Mit dem Aufstieg digitaler Assets, die in rasantem Tempo gehandelt werden, und SPAC-Deals, die traditionelle, langsame IPOs ersetzen, möchten einige Anleger schnell Gewinne realisieren. Erklären Sie, dass Immobilienfonds in der Regel darauf ausgelegt sind, Erträge über einen längeren Zeitraum zu erwirtschaften – also Geduld erfordern, um attraktive Renditen zu erzielen.
Für Sie selbst gilt auf rechtlicher Seite, dass Sie folgende Punkte kennen sollten:
**Rechtsträger:** In der Anfangsphase gründen kleinere Immobilieninvestmentgesellschaften (Fonds) in der Regel keine eigene Rechtsform. Sobald Sie jedoch wachsen, ist es wichtig, sich und Ihr Privatvermögen durch eine Rechtsform abzusichern – die gängigste Form ist die LLC. Diese bietet Ihnen Flexibilität, wenn Märkte schwanken oder sich Ihre Anforderungen ändern.
**Versicherung:** Es ist entscheidend, Immobilien korrekt zu versichern, sobald die Eigentumsrechte auf Ihren Fonds übergehen. Daher ist der Abschluss der passenden Versicherung für einen Immobilien-Investmentfonds von größter Bedeutung.
So gründen Sie einen Immobilieninvestmentfonds
Hier sind die 10 Schritte zur Gründung Ihres Immobilieninvestmentfonds:
1. Erstellen Sie einen Geschäftsplan
Ein Geschäftsplan ist der Fahrplan für Ihren Fonds. Er sollte Ihre Anlagestrategie, Ihren Zielmarkt, die erwarteten Renditen sowie die Fondsstruktur skizzieren. Dieses Dokument ist entscheidend, wenn Sie potenzielle Anleger ansprechen, und dient als Leitfaden für Ihre Entscheidungen.
2. Wählen Sie die richtige Rechtsform
Die meisten Immobilieninvestmentfonds werden als Limited Partnerships (LP) oder Limited Liability Companies (LLC) aufgesetzt. Diese Strukturen bieten Haftungsschutz und steuerliche Vorteile. Es ist unerlässlich, rechtliche und steuerliche Berater hinzuzuziehen, um die für Ihren Fonds passende Struktur zu wählen.
3. Registrieren Sie Ihren Fonds
Je nach Jurisdiktion und Fondsstruktur müssen Sie sich möglicherweise bei der SEC (Securities and Exchange Commission) oder den Wertpapieraufsichtsbehörden des jeweiligen Bundesstaates registrieren. Die Einhaltung der wertpapierrechtlichen Vorschriften ist entscheidend, um spätere rechtliche Probleme zu vermeiden.
4. Sichern Sie Seed-Kapital
Bevor Sie externe Anleger ansprechen, benötigen Sie in der Regel Seed-Kapital. Dieses kann aus eigenen Mitteln oder von engen Geschäftspartnern stammen. Mit anfänglichem Kapital zeigen Sie Ihr Engagement und schaffen Glaubwürdigkeit.
5. Bauen Sie Ihr Team auf
Ein erfolgreicher Immobilienfonds benötigt ein starkes Team. Dazu gehören in der Regel erfahrene Immobilienexperten, ein Fondsmanager, Rechts- und Steuerberater, Wirtschaftsprüfer sowie Property Manager. Jedes Teammitglied bringt entscheidendes Know-how für unterschiedliche Aspekte des Fondsmanagements ein.
6. Erstellen Sie Angebotsunterlagen
Angebotsunterlagen, einschließlich eines Private Placement Memorandum (PPM), Zeichnungsverträge und Gesellschaftsverträge, sind unverzichtbare rechtliche Dokumente, in denen die Bedingungen Ihres Fonds festgehalten werden. Diese Unterlagen schützen sowohl Sie als auch Ihre Anleger, indem sie Rechte, Pflichten und Erwartungen klar definieren.
7. Sprechen Sie potenzielle Anleger an
Die Kapitalbeschaffung ist häufig der anspruchsvollste Teil einer Fondsgründung. Sie müssen umfangreich netzwerken, Branchenveranstaltungen besuchen und bestehende Kontakte nutzen. Seien Sie darauf vorbereitet, Ihre Anlagestrategie, Ihre Erfolgsbilanz sowie den Mehrwert für Anleger überzeugend darzustellen.
8. Implementieren Sie Technologielösungen
Modernes Fondsmanagement erfordert leistungsfähige Technologie. Plattformen wie Covercy bieten Werkzeuge für Capital Calls, Ausschüttungsmanagement, Anlegerkommunikation und Reporting. Diese Systeme optimieren Abläufe und ermöglichen ein effizientes Wachstum.
9. Beginnen Sie zu investieren
Sobald Sie ausreichend Kapital eingesammelt haben, ist es Zeit, Ihre Anlagestrategie in die Tat umzusetzen. Beginnen Sie mit Immobilien, die zu den Zielen und dem Risikoprofil Ihres Fonds passen. Führen Sie bei jeder Investitionsgelegenheit eine sorgfältige Due Diligence durch.
10. Pflegen Sie eine kontinuierliche Kommunikation
Regelmäßige, transparente Kommunikation mit Ihren Anlegern schafft Vertrauen und kann zu weiteren Kapitalrunden führen. Stellen Sie Quartalsberichte bereit, halten Sie jährliche Versammlungen ab und reagieren Sie zeitnah auf Anliegen der Anleger.
Starten Sie noch heute
Die Gründung eines Immobilieninvestmentfonds ist ein bedeutendes Unterfangen, doch mit sorgfältiger Planung, dem richtigen Team und passenden Technologielösungen können Sie einen erfolgreichen Fonds aufbauen, der starke Renditen für Ihre Anleger erwirtschaftet.
Covercy bietet die umfassende Plattform, die Sie für ein effizientes Fondsmanagement benötigen – von Capital Calls über Ausschüttungen bis hin zur Anlegerkommunikation. Unsere integrierte Banking- und Investment-Management-Lösung lässt Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren: attraktive Deals zu finden und Ihr Portfolio auszubauen.
Wie unterscheidet sich ein Immobilieninvestmentfonds 2026 von einem REIT?
Beide bündeln Anlegerkapital, um in Immobilien zu investieren. Ein REIT muss jedoch 90 % des steuerpflichtigen Einkommens als Dividende ausschütten, um seinen steuerlich begünstigten Status bei der IRS zu erhalten, während ein privater Immobilienfonds Erträge thesaurieren und reinvestieren kann, was Wertsteigerung gegenüber Dividendenrendite begünstigt. Fonds nehmen zudem neue Kapitalzusagen durch die Ausgabe von Anteilen entgegen, während REITs als fest definiertes Eigenkapital gehandelt werden.
Wie hoch ist der Mindestbetrag für eine Investition in einen privaten Immobilienfonds?
Die meisten US-amerikanischen privaten Immobilienfonds beschränken die Teilnahme auf akkreditierte Anleger. Dies bedeutet derzeit weiterhin ein Einzeleinkommen von 200.000 USD (oder 300.000 USD gemeinsam) über zwei Jahre oder ein Nettovermögen von 1 Mio. USD ohne Hauptwohnsitz. Die fondsspezifischen Mindestbeträge liegen je nach Sponsor und Strategie typischerweise zwischen 25.000 und 250.000 USD. Das Konzept des akkreditierten Anlegers ist die entscheidende Zugangshürde, die Sie verstehen sollten, bevor Sie einen Fonds vermarkten.
Wie lange ist Kapital typischerweise in einem Immobilienfonds gebunden?
Das hängt davon ab, ob der Fonds geschlossen (Closed-Ended) oder offen (Open-Ended) ist. Geschlossene Fonds haben in der Regel eine Laufzeit von 5–10 Jahren mit Kapitalbindung über die Haltedauer hinweg, wobei Ausschüttungen erfolgen, sobald Assets veräußert werden. Offene Fonds nehmen kontinuierlich neue Anteile auf und können periodische Rücknahmefenster anbieten, wobei wertsteigerungsorientierte Strategien dennoch mehrjährige Horizonte erfordern. Kommunizieren Sie die Lockup-Periode im Onboarding klar und transparent.
Was hat sich 2026 für Fondsmanager verändert?
Strengere LTV-Vorgaben der Kreditgeber führen dazu, dass Kapitalstrukturen deutlich eigenkapitalstärker werden. GPs sammeln daher pro Deal mehr Kapital bei gleicher LP-Basis ein. Gleichzeitig erwarten LPs Investor-Portale auf institutionellem Niveau, automatisierte Capital Calls und taggleiche Transparenz bei Ausschüttungen – die operativen Anforderungen an die Technologie sind also parallel zu den Anforderungen an das Fundraising gestiegen.
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