Las clases de activos CRE, preparadas para crecer en 2025

En el mundo inmobiliario comercial, los inmuebles multifamiliares, de oficinas, comerciales e industriales suelen acaparar los titulares. Sin embargo, a medida que nos adentramos en un entorno de tipos de interés más altos y más largos, las empresas de inversión inmobiliaria más astutas se decantan cada vez más por clases de activos CRE alternativas capaces de ofrecer una rentabilidad sólida a pesar de las difíciles condiciones del mercado. Este artículo analiza dos clases de activos nicho que merecen su atención en 2025: los centros de datos y las viviendas unifamiliares de construcción en alquiler.

Ambos sectores están experimentando un crecimiento extraordinario y atrayendo una importante inversión institucional, lo que presenta oportunidades únicas para los GP inmobiliarios comerciales que miran más allá de los tipos de propiedad tradicionales.

Centros de datos: La revolución de la inteligencia artificial

Los centros de datos se han convertido en una de las clases de activos inmobiliarios comerciales de más rápido crecimiento. Según Avison Young, en el cuarto trimestre de 2024 el inventario de centros de datos de colocación en Estados Unidos creció un asombroso 47,5% interanual. Este crecimiento explosivo ha coincidido con la caída en picado de las tasas de desocupación a un mínimo histórico de sólo el 1,6%. El desequilibrio entre oferta y demanda ha creado una tormenta perfecta para el crecimiento de los alquileres. Los alquileres mayoristas de centros de datos han subido entre un 30 y un 44% desde 2021, y la absorción neta en el cuarto trimestre de 2024 superó las cifras del año anterior en más de un 15%. Algunos mercados demuestran hasta qué punto se han endurecido las condiciones:

• Salt Lake City
• Norte de Virginia
• Portland, Oregón

Todos estos mercados registraron tasas de vacantes inferiores al 0,5% en el cuarto trimestre de 2023.

Los gigantes tecnológicos impulsan la expansión

¿Los principales impulsores de la demanda? Los gigantes tecnológicos centrados en la infraestructura de inteligencia artificial. Microsoft, Meta, Google y Amazon invirtieron colectivamente 18.000 millones de dólares en centros de datos de IA solo en 2024. Microsoft anunció recientemente planes para duplicar su gasto en centros de datos de IA a $ 80 mil millones en 2025. Desde el lanzamiento de ChatGPT en noviembre de 2022, el gasto en construcción de centros de datos privados en Estados Unidos casi se ha triplicado.

Mientras que el volumen de ventas de inversión ha disminuido en la mayoría de los sectores inmobiliarios comerciales en los últimos tres años, los centros de datos han logrado una actividad de transacciones récord. Las operaciones de fusión y adquisición de centros de datos alcanzaron los 73.000 millones de dólares en 2024, superando en más de un 40% el récord anterior de 53.000 millones de dólares establecido en 2022. Con inversores institucionales como Blackstone apostando fuerte por el sector, los centros de datos representan una de las oportunidades más dinámicas del sector inmobiliario comercial en el futuro inmediato.

Construir para alquilar: hacer frente a una crisis de asequibilidad

El mercado inmobiliario estadounidense ha sufrido una transformación espectacular desde 2020. El valor medio nacional de la vivienda se ha disparado más de un 43% desde abril de 2020, mientras que los tipos hipotecarios se han más que duplicado desde principios de 2022, creando una crisis de asequibilidad para muchos estadounidenses. Para ilustrar este cambio:

• Abril de 2020: Un valor medio de la vivienda de 247.400 dólares con un tipo de interés del 3,5% equivale a una cuota mensual de 889 dólares.
• Hoy: El valor medio de una vivienda es de 354.700 dólares, con un tipo de interés del 7% y una cuota mensual de 1.888 dólares.

Este aumento mensual de 1.000 dólares significa que los prestatarios necesitan aproximadamente 33.000 dólares más de ingresos anuales para poder optar a la misma vivienda. La situación es aún más extrema en las grandes áreas metropolitanas, donde se concentran las oportunidades de empleo. En San Francisco, por ejemplo, un pago inicial del 20% requiere ahora casi 250.000 dólares en efectivo antes de tener en cuenta los gastos de cierre o el mobiliario. Los pagos mensuales de la hipoteca pueden superar los 6.600 dólares, y si se tienen en cuenta los impuestos sobre la propiedad y el seguro en un mercado de seguros difícil, los costes anuales de la vivienda pueden acercarse a las seis cifras.

Flujos de inversión institucional en

Esta crisis de asequibilidad ha coincidido con cambios demográficos, ya que la generación del milenio forma una familia y busca más espacio del que ofrecen los apartamentos tradicionales. Las viviendas unifamiliares de alquiler constituyen una alternativa atractiva. Según John Burns Research and Consulting, casi el 10% de las viviendas construidas en Estados Unidos en 2024 se construyeron específicamente como unidades de alquiler. El sector ha atraído 57.000 millones de dólares en inversiones durante 2021-2022, y los proyectos se están entregando a un ritmo récord. Más de 12.000 viviendas de alquiler se han construido en todo el país desde 2017, con un récord de 34.000 unidades entregadas solo en 2024.

La propuesta del alquiler es convincente. Alquilar es aproximadamente un 27% más barato que comprar en las 50 mayores metrópolis de EE.UU., según datos de Bankrate. CBRE estima que la brecha puede ser aún mayor, con un promedio de pagos mensuales de hipoteca para las viviendas de nueva adquisición que es un 52% más alto que el promedio de pagos mensuales de alquiler en el segundo trimestre de 2024. En mercados como Los Ángeles, Austin, Seattle y San Diego, el pago mensual medio de la hipoteca supera en 2,5 veces el alquiler mensual medio.

Espacio para crecer

Las grandes firmas de capital riesgo reconocen la oportunidad. Blackstone adquirió Tricon Residential por 3.500 millones de dólares a principios de 2024, mientras que Prom Partners recaudó casi 1.000 millones de dólares para adquirir propiedades de alquiler unifamiliar. A pesar de este interés institucional, menos del 2% del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares es de propiedad institucional en la actualidad, lo que sugiere un margen sustancial para el crecimiento. Para los inversores que creen en la continua revalorización de los precios de la vivienda y en el crecimiento de la población estadounidense, este sector emergente ofrece un atractivo potencial a largo plazo.

Además, están ganando terreno las comunidades de construcción en alquiler, que agrupan viviendas unifamiliares de alquiler con servicios comunitarios. Estas comunidades combinan elementos de la vida multifamiliar tradicional con los beneficios de las viviendas unifamiliares, proporcionando un puente atractivo para los sindicatos de viviendas multifamiliares que dudan en entrar de lleno en las inversiones en viviendas unifamiliares.

De cara al futuro

A medida que los sectores inmobiliarios comerciales tradicionales se enfrentan a presiones de precios y desafíos de tipos de interés, estas clases alternativas de activos CRE presentan oportunidades únicas para GPs y socios gestores con visión de futuro. Tanto los centros de datos como las viviendas unifamiliares en alquiler responden a las necesidades fundamentales del mercado, al tiempo que demuestran su resistencia en el entorno económico actual.

Para quienes buscan diversificar sus carteras de inversión o identificar oportunidades de crecimiento en un mercado por lo demás difícil, estos sectores nicho merecen una seria consideración a medida que avanzamos hacia 2025 y más allá. La continua evolución de la tecnología, las cambiantes preferencias demográficas y los persistentes problemas de asequibilidad de la vivienda sugieren que ambos sectores seguirán siendo objetivos de inversión atractivos en los próximos años, incluso cuando el sector inmobiliario comercial tradicional se esfuerce por adaptarse a la nueva normalidad de tipos de interés más altos.