Налоги и формы K-1
В Schedule K-1 отражается доля каждого партнёра в доходах, вычетах и налоговых кредитах партнёрства, поэтому каждый LP в синдикации или фонде недвижимости ежегодно получает эту форму. Рассказываем, как работают формы K-1, от чего зависит сезон K-1 и как в них отражаются амортизация и cost segregation.
Schedule K-1 (Form 1065) — это форма, с помощью которой партнёрство сообщает долю каждого партнёра в своих доходах, вычетах и налоговых кредитах. Большинство синдикаций и фондов недвижимости организованы как limited partnership или LLC, облагаемые налогом как партнёрства, поэтому каждый ограниченный партнёр (LP) ежегодно получает K-1 и использует её для подачи собственной налоговой декларации. В этой теме рассматриваются формы K-1, амортизация, cost segregation, бонусная амортизация, обмены по 1031 и opportunity zones. Материал носит образовательный характер и не является налоговой консультацией: обсудите свою ситуацию с налоговым консультантом.
Недвижимость держится на партнёрствах. За 2023 налоговый год партнёрства подали более 4.5 млн деклараций, охватывающих более 30.2 млн партнёров, причём на сектор недвижимости, аренды и лизинга пришлось около половины (50.7%) всех партнёрств и около трети (32.8%) всех партнёров, согласно статистике IRS Statistics of Income.
Сроки сжатые. Form 1065 партнёрства, у которого налоговый год совпадает с календарным, как правило, нужно подать до 15 марта, и партнёрство обязано предоставить каждому партнёру копию его Schedule K-1. Согласно инструкциям IRS к Form 1065 (2025), за каждую Schedule K-1, не предоставленную партнёру в срок или не содержащую обязательных сведений, может быть наложен штраф $340. Партнёрства могут запросить продление срока подачи с помощью Form 7004 — это одна из причин, по которым некоторые LP получают свои K-1 позже.
Амортизационные вычеты переходят к LP через их K-1. Исследование cost segregation выделяет компоненты здания, такие как оборудование, инженерные системы и благоустройство территории, из самой конструкции, чтобы их можно было амортизировать в более короткие сроки. Бонусная амортизация позволяет компании списать часть или всю стоимость квалифицированного имущества в год его ввода в эксплуатацию. Налоговый закон, который IRS называет Working Families Tax Cuts, предусматривает постоянный дополнительный амортизационный вычет в размере 100% в первый год для квалифицированного имущества, приобретённого после 19 января 2025 года (обзор IRS положений для бизнеса). Применимость этих правил к конкретному объекту зависит от обстоятельств, поэтому GP прорабатывают их со своими налоговыми консультантами.
Covercy One берёт на себя доставку K-1 по каждому холдингу:
Федеральный налоговый закон 2025 года сделал зоны возможностей (Opportunity Zones) постоянными и переписал правила — а новая карта зон вступает в силу 1 января 2027 года. Вот что квалифицированные фонды зон возможностей теперь означают для спонсоров, привлекающих в них капитал, и для инвесторов, откладывающих налог на прирост.
Налоговый закон 2025 года сделал 100% bonus depreciation бессрочной, отменив постепенное сокращение, которое урезало ее до 40%. Вот как это работает в сделке с недвижимостью, как это отражается на формах K-1 ваших инвесторов, в чем подвох с recapture и как спонсоры могут использовать налоговую составляющую для привлечения капитала, не давая избыточных обещаний.
Упростите налоговый сезон с Covercy — первым полноценным решением для распределения форм K-1 в недвижимости для GP, управляющих множеством инвесторов и активов.
Всё, что нужно знать о том, как создать форму K-1 для ваших инвесторов и как оптимизировать этот процесс на каждом этапе.
Быстро рассчитывайте и проводите распределение выплат и налоговые документы с помощью новых функций автоматизации. С программным обеспечением для распределений K-1 в сфере CRE предоставьте своим инвесторам более качественные данные. Умная автоматизация распределений Расчёты pro-rata Автоматический расчёт […]
Что такое формы K-1? Когда выпускаются K-1? Получите ответы на все ваши насущные вопросы о налоговых формах в сфере недвижимости в блоге Covercy.
Recorded management fee charges and third-party partnership expenses, such as audit, tax, insurance and administration costs, now appear as itemized lines with a subtotal instead of being folded into net change in value. The statement also reads as a clear hierarchy, with group headings, indented lines and visible subtotals, and investors see the same structure on screen and in the PDF that you do. A new Valuation tab on the Capital Ledger shows how a holding's NAV got where it is, date by date and share class by share class.
An investing entity that subscribed twice, or sold part of its interest, now receives a single capital account statement, with a labelled breakdown of its positions beneath it instead of several partial statements. A position received through a transfer no longer reports its inherited history as new contributions and distributions. On the Capital Ledger, you now pick a reporting period by its end date, so the same period always shows the same figures, and opening balances and NAV for a holding's first period read correctly. When a missing valuation keeps an investor's statement from being shared, the Capital Ledger now tells you.
A new Capital Ledger page under Accounting presents a holding's capital account statement as a rollforward with quarter-to-date, year-to-date and inception-to-date columns, NAV, Paid-In Capital and DPI, plus a ledger detail that traces each figure to its source and a CSV export. When you choose to include it in a report, each investor sees their own statement alongside the narrative, in the portal and in the PDF, and the statement names whose account it is. Before publishing, you can preview exactly what each investor will receive, and the recipient list now reflects who can actually open the report. Neo can also draw on the holding's total capital account when drafting your report, and Hebrew reports now print correctly in the PDF.
Познакомьтесь с Neo — вашим Co-GP на базе ИИ.