Impuestos y K-1
El Schedule K-1 informa la parte que corresponde a cada socio de los ingresos, deducciones y créditos de una sociedad, por lo que cada LP de una sindicación o un fondo inmobiliario recibe uno cada año. Aquí verá cómo funcionan los K-1, qué determina la temporada de K-1 y cómo se reflejan en ellos la depreciación y la segregación de costos.
El Schedule K-1 (Form 1065) es el formulario que usa una sociedad para informar la parte que corresponde a cada socio de sus ingresos, deducciones y créditos. La mayoría de las sindicaciones y fondos inmobiliarios se constituyen como sociedades en comandita o LLC que tributan como sociedades, por lo que cada socio comanditario (LP) recibe un K-1 cada año y lo usa para presentar su propia declaración. Este tema cubre los K-1, la depreciación, la segregación de costos, la depreciación bonificada, los intercambios 1031 y las zonas de oportunidad. Su contenido es educativo y no constituye asesoría fiscal: consulte a su asesor fiscal sobre su situación particular.
Los bienes raíces funcionan con sociedades. Las sociedades presentaron más de 4.5 millones de declaraciones para el año fiscal 2023, que representaban a más de 30.2 millones de socios, y el sector de bienes raíces, alquiler y arrendamiento concentró aproximadamente la mitad (50.7%) de todas las sociedades y cerca de un tercio (32.8%) de todos los socios, según las estadísticas de ingresos (Statistics of Income) del IRS.
Los plazos son ajustados. El Form 1065 de una sociedad cuyo ejercicio coincide con el año calendario vence, por lo general, el 15 de marzo, y la sociedad debe entregar a cada socio una copia de su Schedule K-1. Según las instrucciones del IRS para el Form 1065 (2025), puede imponerse una multa de $340 por cada Schedule K-1 que no se entregue a un socio en plazo o que omita información obligatoria. Las sociedades pueden solicitar una prórroga para presentar la declaración con el Form 7004, lo que explica en parte por qué algunos LP reciben sus K-1 más avanzado el año.
Las deducciones por depreciación se trasladan a los LP en sus K-1. Un estudio de segregación de costos separa los componentes de un edificio, como instalaciones, equipos y mejoras del terreno, de la estructura en sí, para poder depreciarlos en plazos más cortos. La depreciación bonificada permite a una empresa deducir parte o la totalidad del costo de los bienes que califican en el año en que se ponen en servicio. La ley tributaria que el IRS denomina Working Families Tax Cuts establece una deducción permanente del 100 por ciento por depreciación adicional en el primer año para los bienes que califican adquiridos después del 19 de enero de 2025 (resumen del IRS de las disposiciones para empresas). Si estas reglas aplican a una propiedad, y cómo, depende de los hechos, por lo que los GP las analizan con sus asesores fiscales.
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La ley fiscal federal de 2025 hizo permanentes las Opportunity Zones y reescribió las reglas, con un nuevo mapa de zonas que entra en vigor el 1 de enero de 2027. Esto es lo que ahora significan los qualified opportunity funds para los sponsors que captan capital hacia ellos y para los inversionistas que difieren ganancias.
La ley fiscal de 2025 hizo permanente la depreciación acelerada del 100%, revirtiendo la eliminación progresiva que la había reducido al 40%. Aquí explicamos cómo funciona en una operación inmobiliaria, qué efecto tiene sobre los K-1 de sus inversionistas, la trampa de la recuperación (recapture) y cómo los patrocinadores pueden usar el argumento fiscal para captar capital sin prometer de más.
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