Una actualización sobre la gestión de inversiones multifamiliares

Con mucha incertidumbre aún en el mercado, los inversionistas multifamiliares están a la espera

Antes de la pandemia, las tasas de interés estaban más bajas que nunca y los alquileres iban en aumento, lo que convirtió a los bienes raíces comerciales multifamiliares en una vía sólida para generar ingresos. La pandemia también aceleró cambios positivos en esta clase de activos específica, generando nuevos patrones de vivienda y migración, tasas de interés más bajas que nunca y otros beneficios que hicieron de las propiedades multifamiliares una inversión aún más atractiva. Pero unos años después, mucho ha cambiado. Las tasas de interés siguen siendo altas, al igual que el costo de asegurar y operar estos activos.

Si bien la Reserva Federal ha indicado que podría comenzar a bajar las tasas en los próximos meses, los expertos consideran que esto quizá no ocurra tan pronto como esperaban. Con las tasas altas aún vigentes, la formación de hogares comenzando a cambiar nuevamente y otros desafíos, las tasas de morosidad de los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) registraron un repunte en el cuarto trimestre de 2023 (aunque la participación de los activos multifamiliares en dicha morosidad fue de las más bajas).

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A pesar de la desaceleración, el pronóstico sigue siendo sólido para los activos multifamiliares

La Mortgage Bankers Association (MBA) pronosticó recientemente que se espera que el financiamiento multifamiliar aumente a 339.000 millones de dólares en 2024, un incremento del 25 % respecto a la estimación de 271.000 millones de dólares realizada el año pasado. Parte de esto se debe a la esperanza de que las tasas de interés efectivamente comiencen a bajar y que las cap rates disminuyan, lo que debería ayudar a impulsar los valores de las propiedades y fomentar nuevos financiamientos. Si bien aún queda mucho por ver, los socios generales (GP) que actualmente gestionan activos multifamiliares o que estén considerando este tipo de activos este año harían bien en evaluar sus procesos y tecnologías actuales, entre ellos:

• Cómo identifican las mejores oportunidades y las presentan a los inversionistas
• Cómo se realizan y gestionan la captación de capital y las capital calls
• Cómo se manejan las comunicaciones con los inversionistas en torno a los activos multifamiliares
• Cómo se abren, financian y gestionan las cuentas bancarias de los activos
• Cómo se gestionan las distribuciones una vez que el activo comienza a generar rendimientos
• Cómo se prepara y comparte la elaboración de informes para los inversionistas y para su propia firma

Incluso en 2024, el sector de los bienes raíces comerciales en general sigue rezagado en cuanto a tecnología y eficiencia. Aunque las herramientas para ayudar a las firmas con lo anterior están fácilmente disponibles, suelen surgir dos problemas: 1) su implementación en una firma de CRE se retrasa debido a la preferencia personal por las interacciones y transacciones presenciales, y 2) se adoptan múltiples soluciones dentro de una misma firma, lo que genera complejidad, la necesidad de integración y otros desafíos.

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