Φορολογία & K-1
Το Schedule K-1 αναφέρει το μερίδιο κάθε εταίρου στα έσοδα, τις εκπτώσεις και τις πιστώσεις μιας εταιρείας εταιρικής μορφής (partnership), οπότε κάθε LP σε ένα syndication ή ένα fund ακινήτων λαμβάνει ένα κάθε χρόνο. Δείτε πώς λειτουργούν τα K-1, τι καθορίζει την περίοδο των K-1 και πώς εμφανίζονται σε αυτά οι αποσβέσεις και το cost segregation.
Το Schedule K-1 (Form 1065) είναι το έντυπο με το οποίο μια εταιρεία εταιρικής μορφής (partnership) αναφέρει το μερίδιο κάθε εταίρου στα έσοδα, τις εκπτώσεις και τις πιστώσεις της. Τα περισσότερα syndications και funds ακινήτων είναι οργανωμένα ως ετερόρρυθμες εταιρείες (limited partnerships) ή LLC που φορολογούνται ως partnerships, επομένως κάθε ετερόρρυθμος εταίρος (LP) λαμβάνει ένα K-1 κάθε χρόνο και το χρησιμοποιεί για να υποβάλει τη δική του φορολογική δήλωση. Αυτό το θέμα καλύπτει τα K-1, τις αποσβέσεις, το cost segregation, τις πρόσθετες αποσβέσεις (bonus depreciation), τις ανταλλαγές 1031 και τις opportunity zones. Έχει εκπαιδευτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή: συζητήστε τη δική σας περίπτωση με τον φορολογικό σας σύμβουλο.
Τα ακίνητα λειτουργούν με partnerships. Οι partnerships υπέβαλαν πάνω από 4.5 εκατομμύρια δηλώσεις για το φορολογικό έτος 2023, που αντιπροσωπεύουν περισσότερους από 30.2 εκατομμύρια εταίρους, και ο κλάδος ακινήτων, ενοικίασης και χρηματοδοτικής μίσθωσης αντιστοιχούσε περίπου στο μισό (50.7%) όλων των partnerships και σε περίπου ένα τρίτο (32.8%) όλων των εταίρων, σύμφωνα με τα IRS Statistics of Income.
Οι προθεσμίες είναι πιεστικές. Το Form 1065 μιας partnership με φορολογικό έτος το ημερολογιακό έτος υποβάλλεται γενικά έως τις 15 Μαρτίου, και η partnership πρέπει να παραδώσει σε κάθε εταίρο αντίγραφο του Schedule K-1 του. Σύμφωνα με τις οδηγίες του IRS για το Form 1065 (2025), μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο $340 για κάθε Schedule K-1 που δεν παραδίδεται εγκαίρως σε έναν εταίρο ή που παραλείπει απαιτούμενες πληροφορίες. Οι partnerships μπορούν να ζητήσουν παράταση της προθεσμίας υποβολής με το Form 7004, κάτι που εξηγεί εν μέρει γιατί ορισμένοι LP λαμβάνουν τα K-1 τους αργότερα μέσα στη χρονιά.
Οι εκπτώσεις αποσβέσεων μεταφέρονται στους LP μέσω των K-1 τους. Μια μελέτη cost segregation διαχωρίζει τα στοιχεία ενός κτιρίου, όπως τις εγκαταστάσεις, τον εξοπλισμό και τις βελτιώσεις του οικοπέδου, από τον φέροντα οργανισμό, ώστε να αποσβένονται σε συντομότερες περιόδους. Οι πρόσθετες αποσβέσεις (bonus depreciation) επιτρέπουν σε μια επιχείρηση να εκπέσει μέρος ή το σύνολο του κόστους επιλέξιμων περιουσιακών στοιχείων το έτος που τίθενται σε λειτουργία. Ο φορολογικός νόμος που το IRS αποκαλεί Working Families Tax Cuts προβλέπει μόνιμη πρόσθετη έκπτωση απόσβεσης πρώτου έτους 100% για επιλέξιμα περιουσιακά στοιχεία που αποκτήθηκαν μετά τις 19 Ιανουαρίου 2025 (σύνοψη του IRS για τις διατάξεις που αφορούν επιχειρήσεις). Το αν και πώς εφαρμόζονται αυτοί οι κανόνες σε ένα ακίνητο εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά, γι' αυτό οι GP τους εξετάζουν μαζί με τους φορολογικούς τους συμβούλους.
Το Covercy One αναλαμβάνει την παράδοση των K-1 για κάθε συμμετοχή:
Ο ομοσπονδιακός φορολογικός νόμος του 2025 κατέστησε μόνιμες τις Opportunity Zones και ξαναέγραψε τους κανόνες — με έναν νέο χάρτη ζωνών να τίθεται σε ισχύ την 1 Ιανουαρίου 2027. Δείτε τι σημαίνουν πλέον τα qualified opportunity funds για τους sponsors που αντλούν κεφάλαια σε αυτά και για τους επενδυτές που αναβάλλουν κέρδη.
Ο φορολογικός νόμος του 2025 κατέστησε μόνιμη την επιταχυνόμενη απόσβεση 100% (bonus depreciation), αντιστρέφοντας τη σταδιακή κατάργηση που την είχε περιορίσει στο 40%. Δείτε πώς λειτουργεί σε μια συναλλαγή ακινήτων, τι επιδράσεις έχει στα K-1 των επενδυτών σας, την παγίδα της ανάκτησης (recapture) και πώς οι sponsors μπορούν να αξιοποιήσουν τη φορολογική αφήγηση για άντληση κεφαλαίων χωρίς υπερβολικές υποσχέσεις.
Απλοποιήστε τη φορολογική σας περίοδο με το Covercy, την πρώτη ολοκληρωμένη λύση διανομής K-1 για ακίνητα, για GPs που διαχειρίζονται πολλούς επενδυτές και περιουσιακά στοιχεία.
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το πώς να δημιουργήσετε ένα K-1 για τους επενδυτές σας και πώς να βελτιστοποιήσετε τη διαδικασία κατά μήκος της διαδρομής.
Υπολογίστε και εκτελέστε διανομές πληρωμών και φορολογικά έγγραφα γρήγορα με νέες δυνατότητες αυτοματισμού. Με το λογισμικό διανομών K-1 για CRE, προσφέρετε στους επενδυτές σας καλύτερα δεδομένα. Έξυπνος αυτοματισμός διανομών Υπολογισμοί pro-rata Αυτόματος υπολογισμός […]
Τι είναι τα K1; Πότε εκδίδονται τα K1; Βρείτε απαντήσεις σε όλες τις φλέγουσες ερωτήσεις σας για τα φορολογικά έντυπα ακινήτων στο blog της Covercy.
Recorded management fee charges and third-party partnership expenses, such as audit, tax, insurance and administration costs, now appear as itemized lines with a subtotal instead of being folded into net change in value. The statement also reads as a clear hierarchy, with group headings, indented lines and visible subtotals, and investors see the same structure on screen and in the PDF that you do. A new Valuation tab on the Capital Ledger shows how a holding's NAV got where it is, date by date and share class by share class.
An investing entity that subscribed twice, or sold part of its interest, now receives a single capital account statement, with a labelled breakdown of its positions beneath it instead of several partial statements. A position received through a transfer no longer reports its inherited history as new contributions and distributions. On the Capital Ledger, you now pick a reporting period by its end date, so the same period always shows the same figures, and opening balances and NAV for a holding's first period read correctly. When a missing valuation keeps an investor's statement from being shared, the Capital Ledger now tells you.
A new Capital Ledger page under Accounting presents a holding's capital account statement as a rollforward with quarter-to-date, year-to-date and inception-to-date columns, NAV, Paid-In Capital and DPI, plus a ledger detail that traces each figure to its source and a CSV export. When you choose to include it in a report, each investor sees their own statement alongside the narrative, in the portal and in the PDF, and the statement names whose account it is. Before publishing, you can preview exactly what each investor will receive, and the recipient list now reflects who can actually open the report. Neo can also draw on the holding's total capital account when drafting your report, and Hebrew reports now print correctly in the PDF.
Γνωρίστε τον Neo, τον Co-GP σας με τεχνητή νοημοσύνη.