Понимание структуры недвижимости

Все о стеке недвижимости

В сфере инвестиций в недвижимость термин "стек недвижимости" (также известный как "стек капитала") имеет решающее значение для понимания того, как различные уровни финансирования объединяются для финансирования проекта коммерческой недвижимости. Под "стеком недвижимости" понимается иерархия финансовых источников, используемых для приобретения, развития и управления объектами недвижимости. Каждый уровень финансирования имеет свой уровень риска, доходности и приоритета в случае ликвидации.

Как правило, в состав капитала в сфере недвижимости входит комбинация долговых и долевых обязательств, структурированных таким образом, чтобы сбалансировать интересы и склонность к риску различных инвесторов. Понимание тонкостей структуры капитала в сфере недвижимости важно как для инвесторов, так и для девелоперов, поскольку от этого зависят финансовые показатели и степень риска инвестиций.

Слои стека недвижимости 

Система капиталовложений в недвижимость состоит из нескольких слоев, которые вместе образуют "стопку", отсюда и название. Каждый слой имеет свои отличительные характеристики и последствия для инвестиций. К этим слоям относятся:

1. Старшие долговые обязательства:
   • Старший долг - самый надежный и низкорисковый слой капитала. Как правило, они поступают от банков или институциональных кредиторов и имеют наивысший приоритет при погашении в случае ликвидации. Держатели старшего долга получают фиксированные процентные платежи и имеют право первоочередного требования на активы компании.
2. Мезонинные займы:
   • Мезонинный долг - это гибрид между долговым и акционерным капиталом, занимающий место ниже старшего долга в структуре капитала. Он несет более высокий риск по сравнению со старшим долгом и, соответственно, предлагает более высокую доходность. Мезонинные кредиторы могут иметь возможность конвертировать свой долг в капитал или получить право собственности на недвижимость в случае дефолта заемщика.
3. Привилегированный капитал:
   • Привилегированный капитал располагается ниже мезонинного долга, но выше обыкновенного капитала. Инвесторы этого уровня получают фиксированные дивиденды и имеют приоритет перед держателями обыкновенного капитала в плане погашения долга. Привилегированный капитал предлагает баланс между риском и доходностью, привлекая инвесторов, ищущих стабильный доход при умеренном риске.
4. Общий капитал:
   • Общий капитал находится в самом низу капитала и несет в себе самый высокий риск, но и самый высокий потенциальный доход. Инвесторы, вкладывающие средства в общий капитал, получают последнюю выплату в случае ликвидации, но получают наибольшую выгоду от роста стоимости и прибыльности недвижимости. В этот слой обычно входят спонсор или застройщик и другие долевые инвесторы.

Стек недвижимости для фонда и синдикации: Ключевые различия

Понимание разницы между стеком недвижимости для фонда и синдикацией недвижимости имеет решающее значение для адаптации финансовой структуры к конкретным инвестиционным стратегиям.

• Фонд недвижимости:
  • Фонд недвижимости объединяет капитал нескольких инвесторов для вложения в диверсифицированный портфель объектов. Портфель недвижимости в фонде рассчитан на поддержку нескольких проектов, что позволяет распределить риски между различными активами. Для оптимизации доходности и эффективного управления рисками фонды часто используют сочетание старшего долга, мезонинного долга, привилегированного и обыкновенного акционерного капитала. Структурированный подход фонда позволяет применять более сложные финансовые стратегии и лучше снижать риски.
• Синдикация недвижимости:
  • Синдикация недвижимости предполагает объединение капитала группы инвесторов для покупки одного объекта или небольшой группы объектов. Объем капитала в синдикации подбирается под конкретный проект, с учетом целенаправленного подхода к финансированию. В синдикатах часто используются старшие долговые обязательства и обыкновенный акционерный капитал, реже - мезонинные долговые обязательства и привилегированный акционерный капитал. Более простая структура синдикации позволяет осуществлять более понятное управление и более четко увязывать интересы инвесторов с показателями конкретного объекта недвижимости.

Как семейным компаниям найти внешних инвесторов

Генеральные партнеры (ГП) играют важнейшую роль в привлечении капитала для инвестиций в недвижимость. Они используют различные стратегии для поиска внешних инвесторов:

1. Сетевое взаимодействие:
   • Для поиска потенциальных инвесторов GP часто полагаются на свои личные и профессиональные связи. Посещение отраслевых конференций, встреч по недвижимости и других мероприятий по налаживанию контактов может помочь ГП наладить связи с состоятельными частными лицами и институциональными инвесторами.
2. Маркетинговые кампании:
   • Эффективные маркетинговые кампании, включая маркетинг по электронной почте, работу с социальными сетями и контент-маркетинг, могут привлечь потенциальных инвесторов. ГП могут использовать такие платформы, как LinkedIn, Facebook и специализированные форумы по недвижимости, чтобы охватить более широкую аудиторию.
3. Порталы для инвесторов:
   • Онлайн-порталы для инвесторов и краудфандинговые платформы становятся все более популярными. Такие сайты, как RealtyMogul, Fundrise и CrowdStreet, позволяют GP продемонстрировать свои проекты большому количеству аккредитованных инвесторов.
4. Рефералы:
   • Удовлетворенные инвесторы часто направляют GP в свои сети, создавая эффект "сарафанного радио", который может привести к новым инвестиционным возможностям.
5. Партнерские отношения:
   • Сотрудничество с финансовыми консультантами, управляющими активами и семейными офисами может помочь ГП получить доступ к более широкому кругу потенциальных инвесторов.

Креативные способы структурирования сделок 

Генеральные партнеры (ГП), ищущие инновационные способы структурирования сделок с недвижимостью, могут извлечь выгоду из изучения креативных стратегий финансирования, выходящих за рамки традиционных методов. Одним из таких подходов является использование участвующих кредитов или ипотечных кредитов с долевым участием.

В таких структурах кредиторы получают не только процентные платежи, но и процент от прироста стоимости недвижимости или денежного потока. Это уравнивает интересы обеих сторон и может сделать финансирование более привлекательным для кредиторов, особенно на рынках с высоким потенциалом. Такой подход может снизить потребность в больших взносах в уставный капитал от инвесторов, позволяя ГП привлекать больше капитала и обеспечивая кредиторам возможность получения более высоких доходов.

Еще одна инновационная стратегия - использование краудфандинговых платформ для привлечения капитала. Используя коллективную силу большого числа мелких инвесторов, ГП могут собрать значительный капитал, не полагаясь на нескольких крупных инвесторов. Это демократизирует инвестиции в недвижимость, делая их доступными для более широкой аудитории и потенциально ускоряя процесс привлечения средств. Кроме того, структуры привилегированных акций могут быть разработаны таким образом, чтобы обеспечить повышенную доходность для ранних инвесторов, стимулируя быстрое принятие обязательств и предоставляя ГП необходимые средства для запуска проектов. Эти креативные структуры сделок могут обеспечить ГП гибкость и капитал, необходимые для реализации амбициозных проектов, при этом управляя рисками и оптимизируя доходность.

Почему Covercy - лучший вариант для управления стеком недвижимости и коммерческими проектами 

Когда речь заходит об управлении вашей недвижимостью, Covercy выделяется среди прочих, особенно благодаря полностью интегрированным банковским и платежным опциям платформы.

1. Комплексная интеграция:
   • Covercy предлагает полностью интегрированную платформу управления инвестициями, которая сочетает в себе отношения с инвесторами, отчетность, привлечение капитала, распределение и управление фондами. Такой комплексный подход обеспечивает бесперебойную связь всех аспектов операций с недвижимостью, сокращая ручные операции и сводя к минимуму количество ошибок.
2. Упорядоченные банковские операции и платежи:
   • Одной из отличительных особенностей Covercyявляется надежная интеграция банковских и платежных систем. Это позволяет эффективно обрабатывать все финансовые операции, начиная от сбора арендной платы и платежей поставщикам и заканчивая распределением средств инвесторов и привлечением капитала. Банковская интеграция через Thread Bank позволяет GP и LP мгновенно открывать банковские счета и даже получать высокую APY на любой неинвестированный капитал на этих счетах. С помощью Covercy вы можете легко и прозрачно управлять своими финансами, обеспечивая своевременные и точные платежи.
3. Улучшенный опыт инвестора:
   • CovercyПортал для инвесторов предоставляет инвесторам удобный интерфейс для доступа к информации о своих инвестициях, просмотра отчетов о результатах деятельности и получения обновлений. Это повышает удовлетворенность и вовлеченность инвесторов, способствуя укреплению отношений и доверия.

Если Covercy подходит для вашей компании, закажите бесплатную демонстрацию уже сегодня.