Asignación prorrateada: La estructura de operaciones CRE más sencilla
La asignación prorrateada en la inversión inmobiliaria comercial se refiere al método de distribuir gastos, ingresos o participaciones de propiedad proporcionalmente entre los inversores en función de sus respectivos porcentajes de propiedad o intereses en una propiedad.
Por ejemplo, supongamos que una propiedad comercial es propiedad de varios inversores, cada uno de los cuales posee un determinado porcentaje de la propiedad. Cuando surgen gastos como impuestos sobre la propiedad, primas de seguros o costes de mantenimiento, se asignan a prorrata, lo que significa que cada inversor contribuye proporcionalmente a su participación en la propiedad. Del mismo modo, cuando se generan ingresos de la propiedad, como rentas de alquiler o ingresos de una venta, se distribuyen entre los inversores en función de sus porcentajes de propiedad.
Este enfoque garantiza un trato justo y equitativo entre los inversores, al alinear sus contribuciones financieras y beneficios con sus participaciones en la propiedad del inmueble. Es una práctica habitual en las asociaciones inmobiliarias comerciales o empresas conjuntas para garantizar la transparencia y minimizar los conflictos relacionados con cuestiones financieras.
La determinación del prorrateo suele depender de las condiciones estipuladas en el contrato de sociedad o en el contrato de explotación que rige la inversión inmobiliaria comercial. El acuerdo especificará cómo se calculan los porcentajes de propiedad y cómo se distribuyen los gastos, ingresos o repartos entre los socios o inversores.
El proceso de prorrateo
El proceso general suele ser el siguiente:
Porcentajes de propiedad: Los porcentajes de propiedad suelen determinarse en función de la cantidad de capital aportado por cada socio o inversor, aunque también pueden tenerse en cuenta otros factores como el sudor de la camiseta o inversiones adicionales.
Reparto de gastos: Los impuestos sobre la propiedad, las primas de seguros, los costes de mantenimiento y los gastos de gestión se reparten entre los socios o inversores en función de sus porcentajes de propiedad. Por ejemplo, si un inversor posee el 30% de la propiedad, será responsable de cubrir el 30% de los gastos totales.
Asignación de ingresos: Los ingresos generados por la propiedad, como los ingresos por alquiler o el producto de una venta, se distribuyen entre los socios o inversores en función de sus porcentajes de propiedad. Así, si un inversor posee el 30% de la propiedad, recibirá el 30% de los ingresos totales.
Frecuencia de los pagos: La frecuencia de los pagos de las asignaciones prorrateadas puede variar en función de los términos del acuerdo. En muchos acuerdos inmobiliarios comerciales, las distribuciones o pagos se realizan trimestral o anualmente. Sin embargo, el acuerdo puede especificar un calendario diferente, como mensual o semestral.
Es esencial que todas las partes implicadas comprendan y acuerden los términos de la asignación prorrateada, incluido cómo se calculan los porcentajes de propiedad y cómo se distribuirán los gastos y los ingresos. Esto ayuda a garantizar la transparencia, la equidad y el buen funcionamiento durante todo el periodo de inversión.
Estructuras de negociación alternativas
Además de las estructuras sencillas de prorrateo, existen otros tipos de acuerdos inmobiliarios comerciales y estructuras de inversión que los inversores y propietarios pueden considerar:
Capital preferente: En las estructuras de capital preferente, algunos inversores tienen prioridad para recibir distribuciones o pagos antes que otros inversores. Los titulares de participaciones preferentes suelen recibir un rendimiento o dividendo fijo antes de que los titulares de participaciones ordinarias reciban cualquier distribución. Esta estructura proporciona un nivel de seguridad a los inversores de capital preferente, similar al de la deuda, al tiempo que les permite participar en el potencial alcista de la propiedad.
Waterfall Reparto: Una distribución waterfall es un método jerárquico de distribución de beneficios o ingresos de una inversión inmobiliaria. Por lo general, implica diferentes niveles (o "cascadas") en los que los beneficios se distribuyen secuencialmente en función de criterios predeterminados. Por ejemplo, el primer nivel puede asignar beneficios a los inversores hasta que alcancen una determinada tasa de rentabilidad, tras lo cual los niveles siguientes distribuyen beneficios a otros inversores o socios.
Estructuras de promoción (reparto de beneficios): Las estructuras Promote, también conocidas como acuerdos de reparto de beneficios o "promote", son habituales en las asociaciones de empresas conjuntas. En estos acuerdos, el socio colectivo o el gestor de la propiedad (el "patrocinador") recibe una mayor parte de los beneficios una vez que se alcanzan determinados parámetros de rendimiento, como lograr una rentabilidad específica para los inversores. Esto incentiva al patrocinador a maximizar el rendimiento de la propiedad.
Arrendamiento de terrenos: En un arrendamiento de terrenos, el propietario arrienda el terreno a un inquilino que luego desarrolla o construye mejoras en el terreno, como edificios o infraestructuras. El inquilino suele pagar un alquiler al propietario, ya sea una cantidad fija o un porcentaje del valor o los ingresos de la propiedad. Los arrendamientos de terrenos pueden ser a largo plazo, de varias décadas, y pueden incluir diversos términos y condiciones relativos al uso de la propiedad, los derechos de desarrollo y las responsabilidades de mantenimiento.
Venta con arrendamiento posterior: Una operación de venta con arrendamiento posterior consiste en que el propietario vende su inmueble a un inversor o comprador y, al mismo tiempo, lo arrienda de nuevo en virtud de un contrato de arrendamiento a largo plazo. Esto permite al propietario desbloquear el capital invertido en el inmueble, al tiempo que conserva la ocupación y el control operativo. Las operaciones de venta con arrendamiento posterior son habituales en el sector inmobiliario comercial, sobre todo para empresas que buscan rentabilizar sus activos inmobiliarios manteniendo la flexibilidad operativa.
Asignación prorrateada Beneficios
Las ventajas de una estructura de asignación prorrateada en la inversión inmobiliaria comercial en comparación con otras estructuras giran principalmente en torno a la simplicidad, la transparencia y la equidad:
Simplicidad: La asignación prorrateada es un método sencillo de distribuir gastos, ingresos y participaciones entre los inversores en función de su participación proporcional en la propiedad. Es fácil de entender y aplicar, lo que puede agilizar los procesos administrativos y reducir la complejidad en la gestión de la inversión.
Transparencia: La asignación prorrateada fomenta la transparencia al garantizar que los gastos, ingresos y distribuciones se asignen de forma proporcional y equitativa según el porcentaje de propiedad de cada inversor. Esta transparencia puede ayudar a generar confianza entre los socios o inversores y reducir la probabilidad de disputas o malentendidos relacionados con cuestiones financieras.
Equidad: La asignación prorrateada garantiza la equidad al alinear las contribuciones financieras y los beneficios de cada inversor con su participación en la propiedad. Cada inversor contribuye y recibe distribuciones en proporción a su inversión, lo que promueve un sentido de justicia e igualdad entre los socios o inversores.
Flexibilidad: La asignación prorrateada puede aplicarse a diversos tipos de inversiones inmobiliarias comerciales, como asociaciones, empresas conjuntas y sindicaciones. Proporciona flexibilidad a la hora de estructurar las operaciones y permite a los inversores participar en los resultados financieros de la propiedad en función de su nivel deseado de implicación y tolerancia al riesgo.
Mitigación del riesgo: Al distribuir los gastos y los ingresos proporcionalmente entre los inversores, la asignación prorrateada ayuda a repartir el riesgo entre las múltiples partes interesadas. Esto puede mitigar el impacto de gastos imprevistos o fluctuaciones en el rendimiento de la propiedad, ya que cada inversor soporta una parte del riesgo proporcional a su participación en la propiedad.
Software de gestión de acuerdos de prorrateo
Una herramienta de gestión de inversiones como Covercy puede ofrecer varias ventajas tanto a los socios generales (GP) como a los socios comanditarios (LP) que participen en una operación inmobiliaria estructurada de asignación prorrateada:
Cálculo y asignación automatizados: Covercy puede automatizar el cálculo y la asignación de gastos, ingresos y distribuciones de acuerdo con la estructura de asignación prorrateada. Esto elimina la necesidad de realizar cálculos manuales, reduciendo errores y ahorrando tiempo tanto a los GP como a los LP.
Transparencia e informes: Covercy puede proporcionar informes transparentes y en tiempo real sobre las transacciones financieras, los gastos y las distribuciones de ingresos. Los GPs y LPs pueden acceder a informes detallados y cuadros de mando para realizar un seguimiento de sus contribuciones, intereses de propiedad y rendimiento financiero a lo largo del ciclo de vida de la inversión.
Comunicación y colaboración: Covercy puede facilitar la comunicación y la colaboración entre los GP y los LP proporcionando una plataforma centralizada para compartir información, documentos y actualizaciones relacionadas con la inversión. Esto promueve la transparencia, la responsabilidad y la alineación de intereses entre todas las partes interesadas.
Cumplimiento y gobernanza: Covercy puede ayudar a garantizar el cumplimiento de los requisitos normativos y las políticas de gobernanza interna mediante la aplicación de reglas y flujos de trabajo predefinidos para la asignación de gastos, la distribución de ingresos y la elaboración de informes financieros. Esto reduce el riesgo de incumplimiento y ayuda a mantener la integridad y la reputación de la inversión.
En general, una herramienta de gestión de inversiones como Covercy puede ser un activo valioso para los GP y LP que participan en operaciones inmobiliarias estructuradas de asignación prorrateada, ayudándoles a racionalizar las operaciones, mejorar la transparencia y maximizar el valor de sus inversiones.
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