Pro-Rata-Zuweisung: Die einfachste CRE-Deal-Struktur
Die anteilige Zuteilung bei Investitionen in Gewerbeimmobilien bezieht sich auf die Methode der proportionalen Verteilung von Ausgaben, Erträgen oder Eigentumsanteilen unter Investoren auf der Grundlage ihrer jeweiligen Eigentumsanteile oder Beteiligungen an einer Immobilie.
Ein Beispiel: Eine Gewerbeimmobilie gehört mehreren Investoren, die jeweils einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie besitzen. Wenn Ausgaben wie Grundsteuer, Versicherungsprämien oder Instandhaltungskosten anfallen, werden sie anteilig zugewiesen, d. h. jeder Investor trägt anteilig zu seinem Eigentumsanteil bei. Ähnlich verhält es sich mit Einkünften aus der Immobilie, z. B. Mieteinnahmen oder Erlöse aus einem Verkauf, die unter den Anlegern auf der Grundlage ihrer Eigentumsanteile verteilt werden.
Dieser Ansatz gewährleistet eine faire und gerechte Behandlung der Investoren, indem ihre finanziellen Beiträge und Vorteile mit ihren Eigentumsanteilen an der Immobilie in Einklang gebracht werden. Es ist eine gängige Praxis bei gewerblichen Immobilienpartnerschaften oder Joint Ventures, um Transparenz zu gewährleisten und Streitigkeiten im Zusammenhang mit finanziellen Angelegenheiten zu minimieren.
Die Bestimmung der anteiligen Zuteilung hängt in der Regel von den Bedingungen ab, die im Gesellschaftsvertrag oder im Betriebsvertrag für die gewerbliche Immobilieninvestition festgelegt sind. In der Vereinbarung wird festgelegt, wie die Eigentumsanteile berechnet und wie Ausgaben, Einnahmen oder Ausschüttungen unter den Partnern oder Investoren aufgeteilt werden.
Das Verfahren der anteiligen Zuteilung
Das Verfahren läuft in der Regel folgendermaßen ab:
Eigentumsanteile: Die Eigentumsanteile werden in der Regel auf der Grundlage des von jedem Partner oder Investor eingebrachten Kapitals festgelegt, obwohl auch andere Faktoren wie "Sweat Equity" oder zusätzliche Investitionen berücksichtigt werden können.
Aufteilung der Kosten: Grundsteuern, Versicherungsprämien, Instandhaltungskosten und Verwaltungsgebühren werden unter den Partnern oder Investoren auf der Grundlage ihrer Eigentumsanteile aufgeteilt. Wenn ein Investor beispielsweise 30 % der Immobilie besitzt, ist er für 30 % der Gesamtkosten verantwortlich.
Einkommenszuweisung: Die von der Immobilie erwirtschafteten Erträge, z. B. Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse, werden unter den Gesellschaftern oder Investoren entsprechend ihrer Eigentumsanteile aufgeteilt. Wenn also ein Investor 30 % der Immobilie besitzt, erhält er 30 % der Gesamteinnahmen.
Häufigkeit der Zahlungen: Die Häufigkeit der Zahlungen für die anteilige Zuteilung kann je nach den Bedingungen der Vereinbarung variieren. Bei vielen gewerblichen Immobiliengeschäften werden die Ausschüttungen oder Zahlungen vierteljährlich oder jährlich vorgenommen. In der Vereinbarung kann jedoch auch ein anderer Zeitplan festgelegt werden, z. B. monatlich oder halbjährlich.
Es ist wichtig, dass alle beteiligten Parteien die Bedingungen der anteiligen Zuteilung verstehen und sich darauf einigen, einschließlich der Berechnung der Eigentumsanteile und der Verteilung von Ausgaben und Einnahmen. Dies trägt dazu bei, Transparenz, Fairness und reibungslose Abläufe während des gesamten Investitionszeitraums zu gewährleisten.
Alternative Deal-Strukturen
Neben den einfachen anteiligen Zuteilungsstrukturen gibt es verschiedene andere Arten von gewerblichen Immobiliengeschäften und Investitionsstrukturen, die für Investoren und Immobilieneigentümer in Frage kommen:
Vorzugsaktien: In Vorzugsaktienstrukturen erhalten bestimmte Anleger vorrangig Ausschüttungen oder Auszahlungen vor den anderen Eigenkapitalgebern. Inhaber von Vorzugsaktien erhalten in der Regel eine feste Rendite oder Dividende, bevor die Inhaber von Stammaktien Ausschüttungen erhalten. Diese Struktur bietet Anlegern mit Vorzugskapital ein gewisses Maß an Sicherheit, ähnlich wie bei Fremdkapital, und ermöglicht ihnen gleichzeitig eine Beteiligung am Wertsteigerungspotenzial der Immobilie.
Waterfall Verteilung: Eine waterfall Verteilung ist eine hierarchische Methode zur Verteilung von Gewinnen oder Erträgen aus einer Immobilieninvestition. In der Regel handelt es sich um verschiedene Stufen (oder "Wasserfälle"), bei denen die Gewinne nacheinander auf der Grundlage vorher festgelegter Kriterien verteilt werden. So kann beispielsweise die erste Stufe Gewinne an Investoren verteilen, bis diese eine bestimmte Rendite erzielen, während die nachfolgenden Stufen die Gewinne an andere Investoren oder Partner verteilen.
Promote-Strukturen (Gewinnbeteiligung): Promote-Strukturen, auch bekannt als Gewinnbeteiligungsvereinbarungen oder "Promote", sind in Joint-Venture-Partnerschaften üblich. Bei diesen Vereinbarungen erhält der Komplementär oder Immobilienverwalter (der "Sponsor") einen größeren Gewinnanteil, sobald bestimmte Leistungsvorgaben, wie z. B. das Erreichen einer bestimmten Rendite für die Investoren, erfüllt sind. Dadurch erhält der Sponsor einen Anreiz, die Leistung der Immobilie zu maximieren.
Erbpacht: Bei einem Erbbaurecht verpachtet der Grundstückseigentümer das Grundstück an einen Pächter, der dann auf dem Grundstück Verbesserungen wie Gebäude oder Infrastrukturen entwickelt oder errichtet. Der Pächter zahlt in der Regel eine Miete an den Grundstückseigentümer, entweder in Form eines festen Betrags oder als Prozentsatz des Werts oder der Einnahmen des Grundstücks. Erbbaurechtsverträge können sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken und verschiedene Bedingungen hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks, der Entwicklungsrechte und der Instandhaltungspflichten enthalten.
Sale-Leaseback: Bei einer Sale-Leaseback-Transaktion verkauft ein Immobilieneigentümer seine Immobilie an einen Investor oder Käufer und mietet sie gleichzeitig im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags zurück. Auf diese Weise kann der Immobilieneigentümer das in der Immobilie gebundene Eigenkapital freisetzen und gleichzeitig die Kontrolle über die Nutzung und den Betrieb behalten. Sale-Leaseback-Transaktionen sind in der gewerblichen Immobilienbranche weit verbreitet, insbesondere für Unternehmen, die ihr Immobilienvermögen zu Geld machen und gleichzeitig ihre betriebliche Flexibilität erhalten wollen.
Pro-Rata-Allokation Leistungen
Die Vorteile einer anteiligen Zuteilungsstruktur bei gewerblichen Immobilieninvestitionen im Vergleich zu anderen Strukturen liegen vor allem in der Einfachheit, Transparenz und Fairness:
Einfachheit: Die anteilige Zuteilung ist eine unkomplizierte Methode zur Verteilung von Aufwendungen, Erträgen und Eigentumsanteilen unter den Anlegern auf der Grundlage ihrer proportionalen Eigentumsanteile an der Immobilie. Sie ist leicht zu verstehen und umzusetzen, was die Verwaltungsprozesse straffen und die Komplexität bei der Verwaltung der Investition verringern kann.
Transparenz: Die anteilige Zuteilung fördert die Transparenz, indem sie sicherstellt, dass Ausgaben, Einnahmen und Ausschüttungen proportional und gerecht entsprechend dem Anteil der einzelnen Investoren aufgeteilt werden. Diese Transparenz kann dazu beitragen, Vertrauen zwischen den Partnern oder Investoren aufzubauen und die Wahrscheinlichkeit von Streitigkeiten oder Missverständnissen im Zusammenhang mit finanziellen Angelegenheiten zu verringern.
Fairness: Die anteilige Zuteilung sorgt für Fairness, indem sie die finanziellen Beiträge und Vorteile jedes Investors mit seinen Eigentumsanteilen an der Immobilie in Einklang bringt. Jeder Investor trägt bei und erhält Ausschüttungen im Verhältnis zu seiner Investition, was ein Gefühl von Fairness und Gleichheit unter den Partnern oder Investoren fördert.
Flexibel: Die anteilige Zuteilung kann auf verschiedene Arten von gewerblichen Immobilieninvestitionen angewendet werden, einschließlich Partnerschaften, Joint Ventures und Syndizierungen. Sie bietet Flexibilität bei der Strukturierung von Geschäften und ermöglicht es den Anlegern, sich entsprechend ihrer gewünschten Beteiligung und Risikotoleranz an der finanziellen Leistung der Immobilie zu beteiligen.
Risikominderung: Durch die proportionale Verteilung von Kosten und Erträgen auf die Anleger trägt die anteilige Zuteilung dazu bei, das Risiko auf mehrere Beteiligte zu verteilen. Dies kann die Auswirkungen unvorhergesehener Ausgaben oder Schwankungen in der Immobilienleistung abmildern, da jeder Anleger einen seinem Anteil entsprechenden Teil des Risikos trägt.
Software zur Verwaltung von Geschäften mit anteiliger Zuteilung
Ein Investment-Management-Tool wie Covercy kann sowohl General Partners (GPs) als auch Limited Partners (LPs), die an einem strukturierten Immobiliengeschäft mit anteiliger Zuteilung beteiligt sind, mehrere Vorteile bieten:
Automatisierte Berechnung und Zuteilung: Covercy kann die Berechnung und Zuteilung von Aufwendungen, Erträgen und Ausschüttungen gemäß der anteiligen Zuteilungsstruktur automatisieren. Dies macht manuelle Berechnungen überflüssig, reduziert Fehler und spart Zeit sowohl für GPs als auch LPs.
Transparenz und Berichterstattung: Covercy kann transparente und Echtzeit-Berichte über Finanztransaktionen, Ausgaben und Ertragsausschüttungen liefern. GPs und LPs können auf detaillierte Berichte und Dashboards zugreifen, um ihre Beiträge, Eigentumsanteile und finanzielle Leistung während des gesamten Investitionszyklus zu verfolgen.
Kommunikation und Zusammenarbeit: Covercy kann die Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen GPs und LPs erleichtern, indem es eine zentrale Plattform für den Austausch von Informationen, Dokumenten und Aktualisierungen im Zusammenhang mit der Investition bietet. Dies fördert die Transparenz, die Rechenschaftspflicht und den Interessenabgleich zwischen allen Beteiligten.
Compliance und Governance: Covercy kann dazu beitragen, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und interner Governance-Richtlinien zu gewährleisten, indem vordefinierte Regeln und Arbeitsabläufe für die Kostenzuweisung, Ertragsverteilung und Finanzberichterstattung durchgesetzt werden. Dies verringert das Risiko der Nichteinhaltung und trägt dazu bei, die Integrität und den Ruf der Anlage zu wahren.
Insgesamt kann ein Investment-Management-Tool wie Covercy für GPs und LPs, die an strukturierten Immobiliengeschäften mit anteiliger Zuteilung beteiligt sind, ein wertvolles Hilfsmittel sein, das ihnen hilft, Abläufe zu rationalisieren, die Transparenz zu verbessern und den Wert ihrer Investitionen zu maximieren.
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