Прогрессивное распределение: Самая простая структура сделки CRE
Под пропорциональным распределением в инвестициях в коммерческую недвижимость понимается метод распределения расходов, доходов или долей собственности пропорционально между инвесторами на основе их соответствующих долей собственности или долей в объекте недвижимости.
Допустим, коммерческая недвижимость принадлежит нескольким инвесторам, каждый из которых владеет определенной долей собственности. При возникновении таких расходов, как налоги на недвижимость, страховые взносы или эксплуатационные расходы, они распределяются пропорционально, то есть каждый инвестор вносит свой вклад пропорционально своей доле собственности. Аналогичным образом, когда от недвижимости поступает доход, например, доход от аренды или выручка от продажи, он распределяется между инвесторами в соответствии с их долей собственности.
Такой подход обеспечивает справедливое и равноправное отношение к инвесторам, приводя их финансовые вклады и выгоды в соответствие с их долями собственности в объекте недвижимости. Это стандартная практика в партнерствах или совместных предприятиях в сфере коммерческой недвижимости для обеспечения прозрачности и минимизации споров, связанных с финансовыми вопросами.
Определение пропорционального распределения обычно зависит от условий, изложенных в партнерском соглашении или операционном договоре, регулирующих инвестиции в коммерческую недвижимость. В соглашении указывается, как рассчитывается доля собственности и как распределяются расходы, доходы или выплаты между партнерами или инвесторами.
Процесс пропорционального распределения
Вот как обычно происходит этот процесс:
Проценты владения: Процент владения обычно определяется на основе суммы капитала, внесенного каждым партнером или инвестором, хотя могут учитываться и другие факторы, такие как собственный капитал или дополнительные инвестиции.
Распределение расходов: Налоги на недвижимость, страховые взносы, эксплуатационные расходы и плата за управление распределяются между партнерами или инвесторами в соответствии с долей их собственности. Например, если инвестор владеет 30 % собственности, он или она будет отвечать за покрытие 30 % всех расходов.
Распределение дохода: Доход, получаемый от собственности, например, доход от аренды или выручка от продажи, распределяется между партнерами или инвесторами в соответствии с их долей собственности. Так, если инвестор владеет 30 % собственности, он получит 30 % от общего дохода.
Частота выплат: Частота выплат пропорционального распределения может варьироваться в зависимости от условий соглашения. Во многих сделках с коммерческой недвижимостью распределение или выплаты производятся ежеквартально или ежегодно. Однако в соглашении может быть указан другой график, например, ежемесячный или полугодовой.
Важно, чтобы все участвующие стороны понимали и согласовывали условия пропорционального распределения, включая то, как рассчитывается доля собственности и как будут распределяться расходы и доходы. Это поможет обеспечить прозрачность, справедливость и бесперебойную работу в течение всего инвестиционного периода.
Альтернативные структуры сделок
Помимо простых структур пропорционального распределения, существует несколько других типов сделок с коммерческой недвижимостью и инвестиционных структур, которые могут рассматривать инвесторы и владельцы недвижимости:
Привилегированный капитал: в структуре привилегированного капитала определенные инвесторы имеют приоритет в получении распределений или выплат перед другими инвесторами. Владельцы привилегированных акций обычно получают фиксированный доход или дивиденды до того, как владельцы обыкновенных акций получат какие-либо выплаты. Такая структура обеспечивает привилегированным инвесторам уровень безопасности, схожий с долгом, и в то же время позволяет им участвовать в потенциале роста стоимости недвижимости.
Waterfall Распределение: Распределение waterfall - это иерархический метод распределения прибыли или доходов от инвестиций в недвижимость. Как правило, он включает в себя различные уровни (или "водопады"), где прибыль распределяется последовательно на основе заранее установленных критериев. Например, на первом уровне прибыль может распределяться между инвесторами до достижения ими определенной нормы прибыли, после чего последующие уровни распределяют прибыль между другими инвесторами или партнерами.
Структуры продвижения (разделение прибыли): Структуры Promote, также известные как соглашения о разделе прибыли или "промоушн", часто встречаются в партнерствах совместных предприятий. В таких соглашениях генеральный партнер или управляющий недвижимостью ("спонсор") получает большую долю прибыли после достижения определенных показателей эффективности, например, достижения оговоренной доходности для инвесторов. Это стимулирует спонсора к максимизации эффективности объекта недвижимости.
Аренда земли: При аренде земли владелец недвижимости сдает землю арендатору, который затем разрабатывает или строит на ней улучшения, например здания или инфраструктуру. Арендатор обычно выплачивает землевладельцу арендную плату, либо в виде фиксированной суммы, либо в виде процента от стоимости имущества или дохода. Договор аренды земли может быть долгосрочным, длиться несколько десятилетий и включать в себя различные условия, касающиеся использования собственности, прав на развитие и обязанностей по обслуживанию.
Продажа с обратной арендой: Сделка продажи с обратной арендой предполагает, что владелец недвижимости продает свою собственность инвестору или покупателю и одновременно с этим сдает ее обратно по долгосрочному договору аренды. Это позволяет владельцу недвижимости высвободить капитал, связанный с недвижимостью, сохранив при этом право на занятие и операционный контроль. Сделки продажи с обратной арендой широко распространены в сфере коммерческой недвижимости, особенно для предприятий, желающих монетизировать свои активы недвижимости, сохраняя при этом операционную гибкость.
Пропорциональное распределение льгот
Преимущества пропорциональной структуры распределения в инвестициях в коммерческую недвижимость по сравнению с другими структурами в первую очередь заключаются в простоте, прозрачности и справедливости:
Простота: Пропорциональное распределение - это простой метод распределения расходов, доходов и долей собственности между инвесторами на основе их пропорциональных долей участия в собственности. Его легко понять и применить, что позволяет упростить административные процессы и снизить сложность управления инвестициями.
Прозрачность: Пропорциональное распределение способствует прозрачности, поскольку гарантирует, что расходы, доходы и распределения распределяются пропорционально и справедливо в соответствии с долей участия каждого инвестора. Такая прозрачность помогает укрепить доверие между партнерами или инвесторами и снизить вероятность возникновения споров или недоразумений, связанных с финансовыми вопросами.
Справедливость: Пропорциональное распределение обеспечивает справедливость путем приведения финансовых вкладов и выгод каждого инвестора в соответствие с его долей участия в собственности. Каждый инвестор вносит вклад и получает выплаты пропорционально своим инвестициям, что способствует ощущению справедливости и равенства между партнерами или инвесторами.
Гибкость: Пропорциональное распределение может применяться к различным типам инвестиций в коммерческую недвижимость, включая партнерства, совместные предприятия и синдикаты. Оно обеспечивает гибкость при структурировании сделок и позволяет инвесторам участвовать в финансовых показателях объекта недвижимости в соответствии с желаемым уровнем участия и допустимым риском.
Снижение рисков: Пропорционально распределяя расходы и доходы между инвесторами, пропорциональное распределение помогает распределить риск между несколькими заинтересованными сторонами. Это позволяет смягчить последствия непредвиденных расходов или колебаний показателей недвижимости, поскольку каждый инвестор несет долю риска, соразмерную его доле собственности.
Программное обеспечение для управления сделками по пропорциональному распределению
Такой инструмент управления инвестициями, как Covercy, может предложить ряд преимуществ как генеральным партнерам (GP), так и партнерам с ограниченной ответственностью (LP), участвующим в структурированной сделке с недвижимостью с пропорциональным распределением:
Автоматизированные расчеты и распределение: Covercy может автоматизировать расчет и распределение расходов, доходов и выплат в соответствии с пропорциональной структурой распределения. Это устраняет необходимость в ручных расчетах, сокращает количество ошибок и экономит время как для GP, так и для LP.
Прозрачность и отчетность: Covercy может предоставлять прозрачную отчетность о финансовых операциях, расходах и распределении доходов в режиме реального времени. ГП и ЛП могут получить доступ к подробным отчетам и информационным панелям для отслеживания своих вкладов, долей участия и финансовых показателей на протяжении всего жизненного цикла инвестиций.
Коммуникация и сотрудничество: Covercy может способствовать коммуникации и сотрудничеству между ГП и ЛП, предоставляя централизованную платформу для обмена информацией, документами и обновлениями, связанными с инвестициями. Это способствует прозрачности, подотчетности и согласованию интересов всех заинтересованных сторон.
Соблюдение нормативных требований и управление: Covercy поможет обеспечить соответствие нормативным требованиям и внутренним политикам управления за счет применения заранее определенных правил и рабочих процессов для распределения расходов, доходов и финансовой отчетности. Это снижает риск несоблюдения требований и помогает сохранить целостность и репутацию инвестиций.
В целом, такой инструмент управления инвестициями, как Covercy , может стать ценным активом для ГП и ЛП, участвующих в структурированных сделках с недвижимостью с пропорциональным распределением, помогая им оптимизировать операции, повысить прозрачность и максимизировать стоимость своих инвестиций.
Хотите попробовать Covercy ?
Covercy это отмеченная наградами платформа управления инвестициями для частных управляющих компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью. Запросите демо-версию сегодня или создайте бесплатную учетную запись, чтобы начать работу прямо сейчас.