Что делать, когда ваши инвесторы не выполняют обязательства

Будучи генеральным партнёром (GP) в сфере коммерческой недвижимости, Вы наверняка сталкивались с такой ситуацией: Вы привлекли половину капитала для своей сделки, но Вам трудно получить обязательства по оставшимся средствам. Возможно, инвесторы настороженно относятся к текущей экономической ситуации или придерживаются выжидательной позиции. Если Вам сложно обеспечить оставшуюся сумму, Вы не одиноки. Многие GP сталкиваются с похожими проблемами при формировании capital stack в недвижимости, особенно в нестабильные времена. Вот несколько стратегий, которые стоит рассмотреть, когда Вам не удаётся убедить инвесторов взять на себя обязательства по сделке.

1. Расширьте круг поиска

Если Ваша текущая сеть аккредитованных инвесторов не оправдывает ожиданий, возможно, настало время выйти за рамки традиционных источников капитала. Один из возможных вариантов — привлечь неаккредитованных инвесторов, которые всё же могут сыграть ключевую роль в финансировании Вашей сделки. Сложность с неаккредитованными инвесторами заключается в том, чтобы убедиться, что они соответствуют юридическим требованиям для инвестирования в определённые типы сделок. Здесь может помочь платформа Covercy. С помощью Covercy Вы можете легко управлять неаккредитованными инвесторами и подключать их, проводя их через процесс аккредитации. Covercy упрощает сложные этапы, необходимые для их аккредитации, открывая более широкий пул потенциального капитала для Вашего проекта. Это позволяет Вам закинуть более широкую сеть без административной нагрузки, помогая Вам закрывать сделки более эффективно.

2. Снизьте минимальную сумму инвестиций

Один из способов повысить интерес — снизить минимальный порог инвестиций. Эта тактика позволяет Вам привлечь более широкий круг потенциальных инвесторов. Многие GP обнаруживают, что предложение более низких минимумов для первой волны инвестиций — особенно если они подают это как «пробную» или «испытательную» инвестицию — помогает привлечь капитал, необходимый для закрытия сделки. Хотя это может привести к увеличению административной работы, такой шаг может оказаться необходимым, чтобы довести сделку до завершения и укрепить доверие среди новых инвесторов.

3. Скорректируйте допущения андеррайтинга

Если Вы стремитесь привлечь инвесторов, которые более консервативны на сегодняшнем рынке, убедитесь, что Ваши допущения андеррайтинга предельно консервативны. Демонстрация того, что Вы применили осторожный подход в своих прогнозах, придаст потенциальным инвесторам больше уверенности в сделке, особенно если они обеспокоены экономической неопределённостью. Надёжный, консервативный андеррайтинг помогает снизить риски как для Вас, так и для Ваших инвесторов, гарантируя, что они будут чувствовать себя комфортно с цифрами, которые Вы им представляете.

4. Рассмотрите нетрадиционные источники капитала

Если Вам по-прежнему не хватает капитала, возможно, настало время изучить нетрадиционные источники финансирования. Некоторые инвесторы готовы размещать капитал за пределами обычных институциональных каналов, включая фирмы private equity, family offices или даже небольшие синдикационные группы. В некоторых случаях частные загородные клубы или местные инвестиционные группы могут быть готовы финансировать проекты, соответствующие их целям, но только если Вы сможете продемонстрировать стабильность и потенциал проекта. Эти источники могут стать отличным способом быстро закрыть пробелы.

5. Предложите новым инвесторам привлекательные условия

Если Вы сталкиваетесь с вялым рынком, рассмотрите возможность предложения более привлекательных условий новым инвесторам. Будь то более высокий preferred return или более крупная доля в капитале, улучшение условий сделки может стать тем стимулом, который нужен некоторым инвесторам, чтобы принять решение. Эта стратегия требует тщательного анализа того, какой дополнительный объём капитала или доходности Вы можете позволить себе предложить, не подрывая финансовую жизнеспособность сделки. Привлекательные условия могут помочь закрыть пробел и привлечь средства, необходимые для завершения сделки.

6. Используйте отношения с существующими инвесторами

Вместо того чтобы сосредотачиваться только на поиске новых инвесторов, рассмотрите возможность вернуться к своей существующей сети с новым предложением. Зачастую Ваши прежние инвесторы могут быть более готовы инвестировать снова, особенно если они видели успех в сотрудничестве с Вами в прошлом. Предложение таких стимулов, как право первого отказа на будущие сделки или эксклюзивный доступ к высокодоходным возможностям, может помочь укрепить их приверженность. Использование этих отношений зачастую может оказаться более быстрым путём к закрытию сделки, чем привлечение совершенно новых инвесторов.

7. Будьте прозрачны в отношении рыночных рисков и возможностей

Во времена неопределённости прозрачность имеет ключевое значение. Будьте честны со своими инвесторами относительно связанных рисков, но также подчёркивайте возможности. Например, некоторые сектора, такие как складская недвижимость и multifamily, демонстрировали устойчивость во время предыдущих рецессий, в то время как другие рынки могут предлагать больший потенциал благодаря демографическим сдвигам или региональному росту. Информирование Ваших инвесторов об этих факторах может помочь им чувствовать себя более уверенно в своём решении, гарантируя, что они осознают баланс между рисками и выгодами.

8. Рассмотрите краткосрочный preferred equity

Если Вам по-прежнему не хватает капитала, а традиционные инвесторы не проявляют активности, краткосрочный preferred equity может стать отличным вариантом. Эта форма финансирования, часто используемая для заполнения пробела в capital stack, может предложить гибкое решение для GP, которым необходимо закрыть сделку. Инвесторы в preferred equity получают фиксированную доходность, занимая положение между долгом и капиталом, но имеют приоритет перед держателями common equity при получении доходности. Структура гибкая и часто более краткосрочная (1–3 года), что делает её жизнеспособным вариантом для устранения пробела и привлечения необходимого капитала для закрытия сделки без долгосрочных обязательств. Это также позволяет сохранить большую часть потенциальной прибыли для Ваших основных инвесторов в equity, давая Вам конкурентное преимущество в переговорах.

Заключение

Столкновение с нехваткой капитала для Вашей сделки в коммерческой недвижимости — непростая задача, но не непреодолимая. Расширяя поиск капитала, корректируя условия и опираясь на креативные стратегии формирования capital stack в недвижимости, такие как краткосрочный preferred equity, Вы можете преодолеть это препятствие и завершить начатое. При правильном подходе Вы можете обеспечить своей сделке финансирование, необходимое для успеха, даже в сложные времена.

В Covercy мы можем помочь Вам управлять capital stack, оптимизировать коммуникацию с инвесторами и обеспечить соответствие требованиям, взяв на себя аккредитацию инвесторов и capital calls. Наша платформа создана для упрощения процесса, чтобы Вы могли сосредоточиться на сделке, пока мы берём на себя административную нагрузку.

Позвольте Covercy помочь Вам закрыть Вашу следующую сделку эффективно и результативно. Свяжитесь с нашим отделом продаж сегодня.