Alles, was Sie über die Gründung eines Immobilieninvestmentfonds wissen müssen

Was ist ein Immobilieninvestmentfonds?

Ein Immobilieninvestmentfonds bündelt das Kapital Ihrer Anleger in einem gemeinsamen Vehikel. Ihre Investoren vertrauen darauf, dass Sie dieses Kapital umsichtig einsetzen und dabei attraktive, risikoangepasste Renditen erzielen – etwa durch den Erwerb von Immobilien oder Aktien.

Wie funktionieren Immobilienfonds?

Ein General Partner (GP) sammelt Kapital von Limited Partners (LPs), um Immobilien (oder Beteiligungen) zu erwerben.

Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Drei Typen sind besonders verbreitet:

1. ETFs: Immobilien‑ETFs sind passiv gemanagte Vehikel, die einen Index abbilden und so marktnahe Renditen ermöglichen. Sie sind an den großen Börsen handelbar.
2. Private Equity: Private‑Equity‑Immobilienfonds werden aktiv gemanagt und richten sich an institutionelle Anleger sowie vermögende Privatpersonen (HNWI). In der Regel nur für qualifizierte Anleger zugänglich.
3. Mutual Funds: Immobilien‑Publikumsfonds werden professionell gemanagt und investieren breit gestreut – in börsennotierte Immobiliengesellschaften, REITs und physische Immobilien. Der Zugang erfolgt über Berater oder Online‑Broker; Mindestanlagesummen sind üblich.

Was unterscheidet REITs von Immobilienfonds?

Beide bündeln Kapital, um in Immobilien zu investieren – dennoch gibt es zentrale Unterschiede.

REITs müssen 90 % ihres zu versteuernden Gewinns ausschütten, um ihren steuerlichen Status zu behalten. Fonds sind dazu nicht verpflichtet, was sie für Anleger attraktiv macht, die Wertsteigerung statt Dividenden bevorzugen.

Ein Fonds kann jederzeit neues Kapital annehmen und dafür „Anteile/Units“ ausgeben – häufig als „offener Fonds“ bezeichnet.

Wie ist ein Immobilienfonds strukturiert?

Häufig als GmbH/LLC oder Limited Partnership, damit mehrere Personen gemeinsam investieren können. Üblicherweise wird das eingezahlte Kapital der Anleger zuerst zurückgeführt; darüber hinausgehende Gewinne werden gemäß Präferenz‑Rendite zwischen Manager/Sponsor und weiteren Anlegern aufgeteilt.

Ob ein Fonds offen oder geschlossen ist, beeinflusst die Liquidität und den Ausschüttungsplan – zwei zentrale Bewertungskriterien für Anleger.

Grundsätzlich unterscheidet man zwei Strukturen:

• Geschlossen: fester Laufzeitrahmen, ähnlich REITs, mit häufigen Ausschüttungen (bis hin zu monatlich).
• Offen: ohne feste Laufzeit; Ziel ist langfristige Wertsteigerung – oft über Jahre oder Jahrzehnte.

Beide Ansätze können sich überschneiden: Wertsteigerung kann aus Projektentwicklung ebenso wie aus Marktbewegungen resultieren.

Wer führt einen Immobilienfonds?

Wie bei Publikumsfonds gibt es passive und aktive Ansätze. Einige verlangen transaktionsbasierte Gebühren, andere arbeiten mit pauschalen Jahresentgelten (z. B. über Online‑Broker).

Als GP brauchen Sie fundierte Marktkenntnis, exzellentes Portfoliomanagement und ein Gespür für Trends – um Chancen frühzeitig zu erkennen.

Technologie spielt dabei eine immer größere Rolle und verändert die Branche nachhaltig.

Wie hilft Technologie beim Start eines Fonds?

Technologie transformiert Branchen – auch das Immobilieninvestment. Mit den richtigen Systemen starten Sie schneller und sicherer.

Covercy unterstützt Sie bei Organisation, Finanzprozessen und Investor Relations. Unter anderem mit:

• Kapitalabrufe erstellen und verwalten.
• Ausschüttungen automatisch berechnen, steuern und ausführen.
• Phishing‑ und Überweisungsbetrug durch sichere Plattformprozesse minimieren.
• Investorenpositionen über alle Assets und Fonds hinweg transparent einsehen.
• Investorenportal mit Portfolio‑, Transaktions‑, Dokumenten‑ und Reporting‑Einblicken bereitstellen.
• Kapital in Fondswährung abrufen, Einzahlungen in der Währung der Investoren erlauben.

Welche Vorteile bietet ein Immobilienfonds?

Ein Fonds kann Win‑win‑Ergebnisse für Sie und Ihre Investoren schaffen.

So zum Beispiel:

• Breite Diversifikation für das Anlegerportfolio
• Bevorzugte Rendite (Preferred Return) – Auszahlungen an Investoren zuerst
• Stabile, langfristige Erträge – Immobilienwertsteigerung ist bewährt
• Steuervorteile durch transparente/Pass‑through‑Strukturen nutzen
• Teilnahme am Immobilienmarkt ohne klassische Finanzierungsqualifikation ermöglichen.

Welche Risiken bestehen?

Zu einer ausgewogenen Beratung gehört auch ein klarer Blick auf Risiken.

Die zwei häufigsten Punkte, die Sie adressieren sollten:

1. Frühzeitige Kapitalrückgaben sind in Fondsstrukturen typischerweise eingeschränkt. Kommunizieren Sie, warum das operativ nötig ist.
2. In Zeiten schneller Gewinne (z. B. Krypto, SPACs) erwarten manche kurzfristige Resultate. Fonds zielen meist auf Wertzuwachs über Zeit.

Rechtlich sollten Sie insbesondere beachten:

• Rechtsform

  Kleine Fonds starten teils ohne eigene Gesellschaft; mit Wachstum schützt eine geeignete Rechtsform (z. B. LLC) Vermögen und Flexibilität.

• Versicherung

  Nach Eigentumsübergang müssen Objekte korrekt versichert werden – passende Policen sind essenziell.

In 10 Schritten zum eigenen Immobilienfonds

Die wichtigsten Schritte im Überblick: